Die 3 Renditequellen der Immobilie: Mieteinnahmen, Wertsteigerung, AfA-Volumen
Die Immobilie als Kapitalanlage erzielt Rendite aus gleich drei Quellen: Mieteinnahmen, Wertsteigerung und AfA-Volumen, also der Gesamtbetrag für „Absetzung für Abnutzung“, um den Sie über viele Jahre Ihre steuerpflichtigen Einnahmen kürzen können, mit entsprechender Senkung der Steuerschuld.
Das AfA-Volumen entsteht übrigens bei jedem Verkauf (nicht aber bei Schenkung / Erbe) der Immobilie erneut; der neue Eigentümer kann also das komplette AfA-Volumen von Neuem ausschöpfen.
Während die Mieteinnahmen jedermann einleuchten, gilt bereits die Wertsteigerung der Immobilie manchen als fragwürdig, da angeblich nicht sicher oder zumindest nicht in ihrer Höhe absehbar.
Und die dritte Renditesäule der Immobilie, das AfA-Volumen, oder steuerliche Vorteile allgemein, hält mancher sogar für Hokuspokus.
Dabei sind AfA-Volumen und andere steuerliche Vorteile der Immobilie sehr real und insbesondere für Besserverdiener finanziell vorteilhaft.
Je mehr Steuerlast, umso stärker wirken Steuervorteile
Ein Grund dafür, dass der Geldwert steuerlicher Vorteile nicht von jedem erkannt oder anerkannt wird, mag sein, dass die Steuervorteile ihre volle Wirkung erst bei entsprechend hoher Steuerlast entfalten.
Wer eher wenig Steuern zu zahlen hat, für den sind die Immobilien-AfA und andere Steuervorteile weniger interessant. Besonders attraktiv sind die Steuervorteile hingegen für Besserverdiener. Je mehr Einkommen, umso besser.
So schwingt beim Unverständnis oder der Ablehnung des Steuerarguments sicherlich gelegentlich auch etwas Neid oder Ärger darüber mit, dass ausgerechnet diejenigen, die eh schon viel verdienen, auch besonders signifkant (in absoluten Beträgen) von Steuervorteilen profitieren.
Manchmal mag die Skepsis gegenüber „Steuervorteilen“ auch daran liegen, dass nicht erkannt wird, dass gesparte Steuern gleich Einkommen sind, und zwar steuerfreies Einkommen.
Wenn Sie 1.000 EUR, die Sie an Steuern hätten zahlen müssen, nun nicht mehr zahlen müssen, haben Sie letztlich 1.000 EUR Einnahmen erzielt, und zwar steuerfrei.
Denn die gesparten Steuern werden Ihnen nicht etwa als fiktives Einkommen o.ä. angerechnet. Stattdessen überweist das Finanzamt Ihnen 1.000 EUR, oder Sie müssen diese 1.000 EUR nicht zahlen, obwohl Sie sie sonst hätten zahlen müssen.
Auch der letztere Fall, also eigentlich zu Zahlendes nicht zahlen zu müssen, ist unterm Strich nichts anderes als eine Einnahme und hier, wie gesagt, steuerfrei.
Wertsteigerung bei guter Lage sicher
Als Sachwert steigt der Wert von Immobilien (außer in verwaisten Regionen) ungefähr im Einklang mit der Inflation.
Da die Inflationsrate langfristig circa 2 Prozent beträgt, halten wir es für angemessen, von 2% Wertsteigerung auszugehen statt der häufig in Beispielrechnungen anzutreffenden 1% Wertsteigerung.
Für Eigentumswohnungen in den TOP 7-Metropolen Deutschlands betrug die jährliche Wertsteigerung zwischen Anfang 2016 und Ende 2023, also über einen Zeitraum von 8 Jahren, nicht 1 oder 2 Prozent, sondern 7 (in Worten: Sieben) Prozent.
Und diese 7 Prozent sind der Durchschnitt, also über sämtliche Eigentumswohnungen hinweg, und nicht etwa nur für Renditeobjekte, und auch nicht nur für München, sondern als Durchschnitt der 7 größten Städte.
Bei Meine-Renditeimmobilie werden die Berechnungen für Ihr persönliches Immobilieninvestment übrigens NICHT mit der Wertsteigerung unterlegt.
Wir berechnen vielmehr den Cashflow, und aus diesem sollte sich das Investment ganz oder fast ganz tragen.
Von positivem, neutralem oder leicht negativem Cashflow spricht man, wenn Sie monatlich mit Plus, bei Null oder leichtem Minus rauskommen, wenn Einnahmen und Ausgaben des Renditeobjekts gegenübergestellt werden.
Selbst ein anfänglich etwas negativer Cashflow macht eine Anlageimmobilie nicht zwingend unrentabel.
Schließlich handelt es sich bei einem etwaigen kleinen Zuschuss, den Sie ggf. monatlich leisten müssen, um ein Investment in einen sechs- bis siebenstelligen Sachwert, der irgendwann ganz Ihnen gehört und abbezahlt ist.
Den Löwenanteil zahlt auch bei anfänglich leicht negativem Cashflow der Mieter. Und der anfänglich negative Cashflow wird im Verlauf neutral und später postiv, da Sie die Miete erhöhen, während die Kreditrate gleich bleibt.
Die angenommene Wertsteigerung erhalten Sie bei Meine-Renditeimmobilie zur Veranschaulichung als zusätzliche Beispielrechnung mit konservativen 1 und 2 Prozent.
Das WG-Konzept von Meine-Renditeimmobilie rechnet sich – selbst in München – alleine mit dem Cashflow – ganz ohne die Wertsteigerung einberechnen zu müssen.
Ohnehin kommt die Wertsteigerung erst bei Verkauf oder Beleihung zum Tragen. Nichtsdestotrotz ist dieser Wertzuwachs real und wirkt ständig im Hintergrund.
Gelegentlich wird die demographische Entwicklung als Problem für die langfristige Wertentwicklung angesehen. Allerdings ist Deutschland neben den USA eines der Top-Einwanderungsziele der Welt.
Selbst wenn die Bevölkerungszahl Deutschlands wider Erwarten sinken sollte, wird dies so vonstatten gehen, dass kleinere Orte und Landstriche aufgegeben (und – zumindest in Deutschland – auch rückgebaut) werden, während die besseren Standorte stabil bleiben oder – durch Zuzug aus dem Umland – sogar weiter wachsen.
Eine Renditeimmobilie wählt man selbstverständlich in guter, zukunftssicherer Lage. Insofern sollte bei Tabellen zur Wertsteigerung beachtet werden, dass sich diese auf alle Immobilien beziehen, nicht nur auf Immobilien in guter Lage.
Es liegt auf der Hand, dass gut ausgewählte Renditeobjekte tendenziell etwas mehr Wertsteigerung erzielen werden als der bundesweite Durchschnitt sämtlicher Wohnimmobilien.