Immobilien-Wertsteigerung: 5,9 % pro Jahr von 2015 bis 2025 (Destatis, ETW in Top-7-Städten)

Preisindizes für Wohnimmobilien von 2015 bis 2026

Das Statistische Bundesamt (Destatis) misst die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen und Häusern getrennt nach fünf Regionstypen. Die Tabellen zeigen den Preisindex jeweils zum Jahresende, umgerechnet auf Ende 2015 = 100.

Ein Wert von 177 bedeutet also: 77 % teurer als Ende 2015. Die letzte Zeile zeigt den aktuellen Stand im 2. Quartal 2026.

• Top 7: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf
• Großstädte: die übrigen kreisfreien Großstädte ab 100.000 Einwohnern
• Städtische Kreise: vor allem das Umland der Großstädte
• Ländliche Kreise: mit Verdichtungsansätzen oder dünn besiedelt

Das Wichtigste aus den beiden Tabellen für die zehn Jahre von Ende 2015 bis Ende 2025:

• Eigentumswohnungen in den Top 7: plus 77,0 %, das sind 5,9 % pro Jahr
• Eigentumswohnungen in den übrigen Großstädten: plus 65,8 %, also 5,2 % pro Jahr
• Häuser in den Top 7: plus 62,3 %, also 5,0 % pro Jahr
• Geringste Wertsteigerung: Häuser in den Großstädten mit plus 34,6 % (3,0 % pro Jahr)

Die Werte sind Durchschnitte über alle verkauften Objekte, ob selbst genutzt oder vermietet. Einzelne Wohnungen weichen je nach Lage, Zustand und Kaufpreis deutlich davon ab, nach oben wie nach unten.

Wie viel dabei die Mikrolage ausmacht, zeigen schon die Preisunterschiede zwischen benachbarten Vierteln.

Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), Statistischer Bericht 5612603 vom 24.09.2026, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Umgerechnet auf Ende 2015 = 100 (eigene Berechnung), Werte ab 2026 vorläufig.

Veränderungsrate der Wohnimmobilienpreise von 2016 bis 2026

Tabelle 3 zeigt, um wie viel Prozent Eigentumswohnungen jeweils im 4. Quartal teurer oder günstiger waren als ein Jahr zuvor. Zum Beispiel kosteten Wohnungen in den Top 7 Ende 2021 um 14,1 % mehr als Ende 2020.

Für private Anleger ist diese Sicht weniger wichtig als die Indexwerte oben. Immobilien sind eine langfristige Geldanlage, schon wegen der zehnjährigen Spekulationsfrist. Die Tabelle zeigt aber, wie unterschiedlich einzelne Jahre ausfallen.

• 2016 bis 2021: Jedes Jahr stiegen die Preise, in den Top 7 um 7,8 % bis 14,6 %.
• 2022 und 2023: Mit der Zinswende drehte der Markt. Ende 2023 kosteten Wohnungen in den Top 7 7,1 % weniger als ein Jahr zuvor, Häuser in den städtischen Kreisen sogar 10,7 % weniger.
• Seit 2024: Die Preise steigen wieder leicht. Mitte 2026 liegt die Veränderung in den Top 7 nahe null (−0,4 %), in den Großstädten bei plus 2,0 %.

Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), Statistischer Bericht 5612603 vom 24.09.2026, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0.

Gründe für die hohe Wertsteigerung in den letzten Jahren

Warum sind die Immobilienpreise bis 2022 so stark gestiegen? Drei Ursachen kamen zusammen:

• Niedrige Zinsen: Über Jahrzehnte sanken die Bauzinsen. Bis 2021 waren Kredite so günstig wie nie, viele Käufer konnten höhere Preise finanzieren.
• Geldpolitik der EZB: Nach der Finanzkrise 2008/2009 und in der Corona-Zeit kaufte das Eurosystem Anleihen für rund fünf Billionen Euro und drückte damit die Zinsen.
• Zuwanderung und Wohnungsmangel: Die Bevölkerung wuchs durch Zuwanderung, gleichzeitig wurden zu wenige Wohnungen gebaut.

Seit 2022 hat sich das Umfeld gedreht. Gegen die steigende Inflation erhöhte die EZB die Leitzinsen bis 2023 auf 4,50 %. Die Bauzinsen stiegen deutlich, die Nachfrage brach ein, und die Preise fielen.

Von Juni 2024 bis Juni 2025 senkte die EZB die Leitzinsen wieder, auf 2,15 %. 2026 hat sie sie wegen der wieder höheren Inflation zweimal angehoben, im Juni und im September.

• Leitzins (Hauptrefinanzierungssatz): 2,65 % seit 16.09.2026
• Einlagensatz: 2,50 %
• Bauzinsen: 3,78 % für 5 bis 10 Jahre Zinsbindung (Juli 2026, Deutsche Bundesbank)

Die EZB versucht, mittelfristig eine Inflationsrate von 2 % zu erreichen. Steigende Bauzinsen dämpfen die Nachfrage nach Immobilien, weil die Finanzierung teurer wird.

Langfristig stützt die Zuwanderung die Nachfrage nach Wohnraum. Ohne sie würde die Bevölkerung in Deutschland wegen der niedrigen Geburtenrate schrumpfen.

Entwicklung der Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren

Von Ende 2015 bis Ende 2025 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in den Top-7-Städten um 77,0 %. Das entspricht einer Wertsteigerung von 5,9 % pro Jahr.

In den übrigen kreisfreien Großstädten stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im gleichen Zeitraum um 65,8 %, das sind 5,2 % pro Jahr.

Darin sind die schwachen Jahre 2023 und 2024 schon enthalten. Bis Ende 2023, also über acht Jahre, lag die jährliche Wertsteigerung in den Top 7 bei 7,0 % und in den Großstädten bei 5,5 %.

Über alle Wohnimmobilien in Deutschland gerechnet, also Häuser und Wohnungen in Stadt und Land, betrug der Wertzuwachs in diesen zehn Jahren 52,7 %, das sind 4,3 % pro Jahr.

Preisentwicklung von Eigentumswohnungen seit Ende 2015 (Quelle: Destatis, eigene Berechnung und Darstellung)

Und die letzten fünf Jahre? Von Mitte 2021 bis Mitte 2026 sind Eigentumswohnungen in den Top 7 unterm Strich nicht teurer geworden. In den Großstädten stiegen sie um 8,3 %, Häuser in den Top 7 wurden dagegen um 6,4 % günstiger.

Die amtliche Statistik erfasst alle Eigentumswohnungen. Sie unterscheidet nicht, ob eine Wohnung selbst genutzt oder vermietet wird.

Entwicklung der Immobilienpreise in den letzten 20 Jahren

Zwischen 2005 und 2010 waren die Immobilienpreise in Deutschland stabil, sie stiegen kaum. Erst ab 2010, als die EZB nach der Finanzkrise die Zinsen senkte und Geld in die Märkte gab, kam Bewegung in die Preise.

Von 2005 bis 2025 stiegen die Preise für Wohnimmobilien um 83 %, das sind 3,1 % pro Jahr. Der Höhepunkt lag Mitte 2022, das Tief der Korrektur Anfang 2024. Seitdem geht es wieder leicht aufwärts.

Wertentwicklung von Wohnimmobilien in Deutschland seit 2005 (Quelle: OECD auf Basis des Destatis-Häuserpreisindex, eigene Berechnung und Darstellung)

Die Linie „inflationsbereinigt“ zeigt die Preise nach Abzug der allgemeinen Teuerung. In Kaufkraft gemessen stiegen Immobilien in diesen 20 Jahren um 22 %, also um 1,0 % pro Jahr.

Seit Anfang 2025 sinken die Preise inflationsbereinigt leicht. Die Verbraucherpreise steigen zurzeit schneller als die Immobilienpreise.

Immobilienpreise in den letzten 30 und 50 Jahren

Für die Zeit vor 2000 gibt es keinen Häuserpreisindex von Destatis. Die OECD führt aber eine lange Reihe für Deutschland ab 1970. Die älteren Werte stammen aus anderen Erhebungen und sind weniger genau.

Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Deutschland seit 1970 (Quelle: OECD, eigene Berechnung und Darstellung)

Die Preisentwicklung verlief in Wellen:

• 1970er Jahre: 6,3 % pro Jahr, bei hoher Inflation. Inflationsbereinigt blieben 1,1 % pro Jahr.
• 1990 bis 1995: Nach der Wiedervereinigung stiegen die Preise um 22 %.
• 1995 bis 2009: fast 15 Jahre Stillstand. Nominal sanken die Preise um 5 %, inflationsbereinigt um 19 %.
• 2010 bis 2021: der lange Aufschwung. Allein in den 2010er Jahren stiegen die Preise inflationsbereinigt um 45 %.
• Seit 2022: die Korrektur. Inflationsbereinigt lagen die Preise 2025 um 17 % unter dem Stand von 2021.

Mit anderen Worten: Über 50 Jahre haben Wohnimmobilien in Deutschland vor allem ihren Wert gegen die Inflation gehalten. Der große reale Wertzuwachs fiel fast ganz in die Jahre 2010 bis 2021.

Für Vermieter ist das weniger ernüchternd, als es klingt. Die Wertsteigerung ist nur eine von drei Renditequellen der Immobilie, dazu kommen Mieteinnahmen und steuerliche Abschreibung.

Bei einer finanzierten Renditeimmobilie zahlt der Mieter einen großen Teil von Zins und Tilgung. Die Restschuld sinkt jeden Monat, und der Eigentümer baut Vermögen auf, auch wenn die Preise stagnieren.

Quelle: OECD, Analytical House Prices Indicators (ab 2000 auf Basis des Destatis-Häuserpreisindex), Jahreswerte; eigene Berechnung. Inflationsbereinigt mit dem Preisindex der privaten Konsumausgaben.

Regionale Preisentwicklung bei Immobilien

Die Tabellen oben zeigen: In den Top 7 sind die Preise am stärksten gestiegen, auf dem Land und im Umland weniger. Innerhalb jeder Region schwanken die Preise aber stark von Lage zu Lage.

Entwicklung der Immobilienpreise in München

München gehört zu den teuersten Wohnungsmärkten Deutschlands. Der Gutachterausschuss der Stadt erhält eine Kopie jedes notariell beurkundeten Kaufvertrags und veröffentlicht mehrmals im Jahr Marktanalysen.

• Neubauwohnungen in durchschnittlicher Lage kosten damit rund 10 % weniger als im ersten Halbjahr 2022.
• Bei Bestandswohnungen lag die Preisveränderung im ersten Halbjahr 2026 je nach Baujahr zwischen −1 % und +5 %.
• Im ersten Halbjahr 2026 stieg die Zahl der Kaufverträge um 3 %, der Geldumsatz um 7 % auf rund 5,4 Milliarden Euro.
• Mietwohnhäuser wurden im Schnitt zum rund 30-Fachen der Jahresmiete verkauft, der Liegenschaftszinssatz lag bei rund 2,8 %.

Ob die Preise in München noch einmal so stark steigen wie zwischen 2010 und 2021, ist offen. Für Anleger zählt vor allem, ob Kaufpreis und erzielbare Miete zusammenpassen.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München, Frühjahrsticker 2022 bis 2026 und Halbjahresreporte 2022 bis 2026. Werte für 2026 vorläufig.

Wertsteigerung und Immobilienwert berechnen

Wertsteigerung pro Jahr berechnen

Die durchschnittliche Wertsteigerung pro Jahr ergibt sich nicht aus der Gesamtsteigerung geteilt durch die Zahl der Jahre. Die jährlichen Zuwächse bauen aufeinander auf, wie beim Zinseszins. Die Formel lautet:

Wertsteigerung pro Jahr = (Endwert ÷ Anfangswert)^{1 ÷ Jahre} − 1

Ein Beispiel aus Tabelle 1: Eigentumswohnungen in den Top 7 stiegen in zehn Jahren von 100 auf 177,0. Das ergibt (177,0 ÷ 100)^1/10 − 1 = 0,059, also 5,9 % pro Jahr. Einfach geteilt wären es 7,7 % pro Jahr, und das wäre zu hoch.

Umgekehrt lässt sich ein künftiger Wert überschlagen: Eine Wohnung für 300.000 € ist bei 2 % Wertsteigerung pro Jahr nach zehn Jahren rund 365.700 € wert (300.000 € × 1,02¹⁰). Ob es 2 % werden, weiß niemand. Tabelle 4 zeigt, wie stark die Werte je nach Zeitraum schwanken.

Wert der eigenen Immobilie

Sie besitzen bereits eine Immobilie und denken darüber nach, sie zu verkaufen? Der mögliche Verkaufspreis hängt von mehreren Faktoren ab:

• Lage: In Gegenden mit gleichbleibender oder sinkender Nachfrage steigen Immobilien weniger im Wert.
• Zustand und Baujahr
• Wohn- und Grundstücksfläche
• Ausstattung und energetischer Zustand

Wegen dieser Vielzahl an Faktoren wird für eine genaue Bewertung meist ein Gutachter beauftragt. Eine erste Orientierung geben die Marktberichte des örtlichen Gutachterausschusses.

Gern sprechen wir mit Ihnen in einem persönlichen Gespräch über Ihre Immobilie.

Wie kann ich den Wert einer Immobilie steigern?

Passive Immobilien-Wertsteigerung

Bereits vor dem Kauf kann das Wertsteigerungspotenzial geschätzt werden. Hierfür wird die voraussichtliche künftige Entwicklung der Infrastruktur analysiert: Soll ein Einkaufszentrum, Schulen oder Kindergärten entstehen?

Steht eine Unternehmensansiedlung in Aussicht? Ist eine Autobahnanbindung oder eine neue U-Bahn-Station geplant?

Aktive Wertsteigerung durch Sanierung

Eine bestehende Immobilie kann aufgewertet und ihr Wert damit gesteigert werden. Eine Wertsteigerung durch Sanierung gelingt vor allem mit Maßnahmen, die Käufer und Mieter sofort sehen oder die laufende Kosten senken:

• Moderne Einbauküche oder Bad
• Hochwertige Böden
• Gedämmte Fenster
• Neue, sparsame Heizung

Die Ausstattung sollte hochwertig, aber nicht zu teuer sein. Ein Parkettboden ergibt aus Anlegersicht nicht immer Sinn. Ein nur halb so teurer Vinyl-Boden sieht kaum schlechter aus und ist funktional gleichwertig.

Auch der Umbau einer größeren Wohnung in zwei kleinere kann den Wert steigern. Sowohl Kauf- als auch Mietpreise pro Quadratmeter sind umso höher, je kleiner die Wohnung ist.

Ergänzung 15.04.2026: Fix und Flip kommt aus den USA und meint die kosteneffiziente Renovierung sowie den anschließenden Weiterverkauf der Immobilie. Diese Art von Fix & Flip rechnet sich in Deutschland unter anderem wegen der höheren Transaktionskosten eher nicht.

Immobilie verkaufen und Wertsteigerung realisieren

Wer eine vermietete Immobilie vor Ablauf von zehn Jahren verkauft, zahlt Steuern auf den Gewinn. Nach Ablauf dieser Spekulationsfrist ist der Gewinn steuerfrei. Das ist ein großer Vorteil von Immobilien gegenüber Aktien.

Steuerfrei ist der Verkauf auch vor Ablauf der Frist, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben.

Wird die Immobilie vererbt, fällt Erbschaftsteuer an, soweit ihr Wert die Freibeträge übersteigt. Hier lohnt es sich, zu Lebzeiten über eine Schenkung nachzudenken, denn die Freibeträge gelten alle zehn Jahre neu.

Auch bei einer Scheidung spielt der Wertzuwachs eine Rolle. Hat ein Ehepartner die Immobilie mit in die Ehe gebracht, geerbt oder geschenkt bekommen und ist er Alleineigentümer, zählt ihre Wertsteigerung während der Ehe zu seinem Zugewinn. Rein inflationsbedingte Wertsteigerungen werden dabei herausgerechnet.

Beim Zugewinnausgleich erhält der Partner mit dem geringeren Zugewinn die Hälfte des Unterschieds, sofern kein Ehevertrag etwas anderes regelt. Geteilt wird also nicht die Immobilie selbst, sondern ihr Wertzuwachs als Teil des gesamten Vermögens.

Immobilienblase in Deutschland?

Haben die Übertreibungen der Jahre bis 2022 zu einer Immobilienblase geführt? 2023 fielen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland um 8,5 %, so stark wie noch nie seit Beginn des Häuserpreisindex im Jahr 2000. Im 4. Quartal 2023 lagen sie 7,6 % unter dem Vorjahresquartal.

Ein Einbruch wie beim Platzen einer Blase blieb aus. Seit 2024 steigen die Preise wieder, 2025 um 3,2 %. Im 2. Quartal 2026 lagen sie nur noch 0,6 % über dem Vorjahr, Eigentumswohnungen in den Top 7 sogar 0,4 % darunter.

Wir halten eine Immobilienblase in Deutschland derzeit nicht für wahrscheinlich. Die Korrektur nach unten gab es bereits, und weil wenig neu gebaut wird, steigen die Mieten weiter.

Gleichzeitig spricht wenig für einen schnellen neuen Preisschub, solange die Bauzinsen bei rund 3,8 % liegen.

Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), Häuserpreisindex, Stand 24.09.2026.

Wie steigt der Wert einer Immobilie?

Auffällig ist der Gleichlauf von Geldpolitik und Immobilienpreisen. Nach der Finanzkrise 2008 kauften die großen Zentralbanken in großem Umfang Staats- und Unternehmensanleihen.

Die Bilanz des Eurosystems, also der EZB und der nationalen Zentralbanken des Euroraums, wuchs von rund 2,2 Billionen Euro Anfang 2015 auf rund 8,8 Billionen Euro im Juni 2022. Das billige Geld drückte die Zinsen und trieb die Preise von Vermögenswerten, auch von Immobilien.

Seit 2022 läuft es umgekehrt: Die Zentralbanken haben die Zinsen erhöht und ersetzen auslaufende Anleihen nicht mehr. Am 18. September 2026 lag die Bilanz des Eurosystems bei 5,9 Billionen Euro, rund ein Drittel unter dem Höchststand.

Die Zentralbanken stehen damit vor einem Zielkonflikt: Höhere Zinsen bremsen die Inflation, aber auch die Wirtschaft und den Immobilienmarkt.

Was heißt das für Käufer? Die Preise für Wohnimmobilien haben sich seit Anfang 2024 erholt und bewegen sich seit Ende 2025 seitwärts. Eigentumswohnungen in den Top-7-Städten kosten knapp 10 % weniger als auf dem Höchststand 2022, die Bauzinsen liegen mit rund 3,8 % aber deutlich über dem Niveau von 2021.

Wie sich die Preise weiter entwickeln, hängt vor allem von Zinsen, Einkommen und Neubau ab und lässt sich nicht sicher vorhersagen. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, rechnet deshalb am besten so, dass sie sich auch ohne Wertsteigerung trägt.

Entscheidend sind dann die Mietrendite, die Tilgung und die steuerliche Abschreibung. Eine Wertsteigerung kommt hinzu, ist aber keine Voraussetzung.

Quelle: EZB, Konsolidierter Wochenausweis des Eurosystems vom 18.09.2026; Leitzinsen: EZB; Bauzinsen: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik.