Ehegattenschaukel (Güterstandsschaukel) bei Immobilien: Vorteile, Nachteile und Risiken
Mit der im Volksmund meist „Ehegattenschaukel“ genannten „Güterstandsschaukel“, einer Methode zum gegenseiten Kauf und Verkauf vermieteter Immobilien unter Verwandten ersten Grades, können Steuern gespart werden, indem bei jedem Verkauf ein neues Abschreibungspotential zum Marktwert generiert wird.
Die Ehegattenschaukel eignet sich insbesondere für Verwandte ersten Grades und teilweise des zweiten Grades, die sich vertrauen und über mehrere Immobilien verfügen. Dabei hält jede der beiden beteiligten Parteien üblicherweise immer circa die Häfte des gesamten Immobilienbestands.
Erste (gerade) und zweite (Seiten-) Linie – Mit welchen Verwandten ist die Ehegattenschaukel zulässig?
Die Schaukel ist möglich bei allen Verwandten aus direkter, also erster Linie, also zwischen Kind und Eltern, zwischen Enkel und Großeltern und zwischen Eltern untereinander.
Geschwister sind nicht Verwandte in gerader Linie, sondern in einer Seitenlinie. Daher ist die Ehegattenschaukel zwischen Geschwistern nicht möglich.
Nutzung mehrer Steuervorteile
Bei der Ehegattenschaukel werden mehrere steuerliche und andere Vorteile kombiniert.
- Zwischen Verwandten gibt es üblicherweise keinen Makler, und das spart die Maklerprovision von 2 bis 8 Prozent. Diesen Vorteil hat die Schaukel nicht exklusiv, hier ist er aber mutmaßlich immer gegeben.
- Es fällt auch keine Grunderwerbsteuer an. Damit entfallen weitere, je nach Bundesland, 3,5 bis 6,5 Prozent an Kosten.
- Selbst die Notarkosten können eingespart werden, wenn die Verkäufe im Rahmen einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) abgewickelt werden. Da die GbR auch bei Verkauf im Grundbuch unverändert als Eigentümer bestehen bleibt, muss im Grundbuch nichts geändert werden. Statt des Grundbuchs wird bei jedem Verkauf nur der GbR-Vertrag geändert, und dafür wird kein Notar benötigt. Mal hat der eine 100 Prozent der GbR-Anteile und der andere 0 Prozent, und dann wieder andersherum.
- Hebung von neuem Afa-Potential: Durch den Verkauf zum aktuellen Marktwert wird neues und zudem höheres Volumen für die „Absetzung für Abnutzung“ geschaffen. Der Käufer kann mit damit seine Steuerlast senken.
Voraussetzungen für die Ehegattenschaukel
Um die Steuersparmethode „Ehegattenschaukel“ erfolgreich anwenden zu können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein.
- Käufer und Verkäufer müssen in erster Linie verwandt sein, also Enkelkind, Kind, Eltern, Großeltern.
- Inlandsimmobilie: Das Objekt darf sich nicht im Ausland befinden.
- Kapitalanlage statt Eigennutzung: Wie auch beim normalen Immobilienkauf, ganz ohne Ehegattenschaukel, muss auch bei der Ehegattenschaukel die Immobilie vermietet werden, um die AfA nutzen zu können.
- Marktübliche Konditionen und Ablauf: Weder darf der Kaufpreis außergewöhnlich niedrig sein, noch dürfen der Kaufpreis oder Teile davon geschenkt werden. Beides liefe auf eine verdeckte Schenkung hinaus.
Mögliche Nachteile der Ehegattenschaukel / Güterstandsschaukel
- Ungleiche Verteilung des Immobilienbesitzes bei (unerwarteter) Scheidung: Idealerweise werden mehre Immobilien geschaukelt, und jede der beiden Parteien (z.B. Ehemann und Ehefrau) halten jederzeit jeweils die Hälfte des Immobilienportfolios.
- Nichtanerkennung durch Finanzamt: Wurden die Modalitäten des Kaufs nicht marktüblich gestaltet, kann es sein, dass das Finanzamt das Konstrukt nicht anerkennt und Steuern zurückfordert.