Real estate loan requirements

Letzte Aktualisierung am 12.06.2023

Wie bei jedem Kredit möchten sich Banken auch bei einem Immobilienkredit, also einer Hypothek, dahingehend absichern, dass sie das verliehene Geld auch wieder zurückbekommen. Eine Garantie gibt es natürlich nie, aber es gibt einige Mindestanforderungen, die ein Kreditnehmer erfüllen muss, um als geeigneter Kandidat für eine Baufinanzierung in Frage zu kommen. Bevor die Finanzierung Ihrer zukünftigen Immobilie als Kapitalanlage bewilligt wird, erfolgt eine eingehende Kreditprüfung. Bei einer Finanzierung für eine vermietete Immobilie liegen die Anforderungen etwas höher als bei einer selbstgenutzten Immobilie.
Welche Anforderungen das sind, möchten wir Ihnen in diesem Artikel näher bringen.

Income level

Für die Finanzierung einer Immobilie ist es wichtig, dass Sie über ein regelmäßiges Einkommen verfügen. Dieses Einkommen sollte mindestens 2.500 Euro Netto betragen. Die Höhe des Einkommens soll zum einen die monatlichen Zahlungen an die Bank sicherstellen. Und zum anderen sollen mögliche Mietausfälle und/oder Instandhaltungskosten abgedeckt sein.
Banken möchten außerdem sehen, dass die zukünftigen Mieteinnahmen nicht Ihre einzige Einkommensquelle sind. Zumindest, wenn es sich um Ihre erste Immobilie handelt, sollten Sie noch andere Einkommensarten aufzeigen können. Ein fester Arbeitsvertrag oder eine seit mehreren Jahren erfolgreiche freiberufliche oder selbständige Tätigkeit sind eine gute Grundvoraussetzung für die Kreditbewilligung des Geldgebers.

Equity

Neben dem genannten Mindesteinkommen sollte außerdem ein gewisses Eigenkapital vorhanden sein.

Sobald Ihr Antrag auf eine Immobilienfinanzierung gestellt wird, berechnet das Kreditinstitut den Immobilienwert und kann dadurch einschätzen, ob der Kaufpreis sowie die Baukosten angemessen sind. Als Sicherheit dient jedoch oftmals das Objekt selbst, bei dem in das Grundbuch eine Grundschuld eingetragen wird. Je höher der Wert des Objektes, umso geringer ist das Risiko aus der Sicht des Geldgebers. 

Die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals richtet sich grundsätzlich nach der Höhe des Kaufpreises und der entsprechenden Kaufnebenkosten. Diese belaufen sich in der Praxis meist auf 5 bis 8,5% des Kaufpreises (abhängig vom jeweiligen Bundesland).

Now, however, it may be that you have more equity.

Dann kann es unter Umständen Sinn machen, mehr als 10 % Eigenkapital einzubringen, allerdings sollten Sie sich zunächst überlegen, was Ihre Zielsetzung ist. Zudem spielen viele Faktoren eine ausschlaggebende Rolle bei der Frage, wie viel Eigenkapital beim Kauf einer Immobilie eingebracht werden sollte. Nachfolgend verschiedene Situationen und Denkansätze:

If you are already older and would like to have the mortgage paid off more quickly, it may be advisable to use more equity.

If you are younger but you have a lot of equity, it might also be interesting for you to buy a larger property at a higher purchase price.

Another scenario could be to invest in several properties and thus use the equity as efficiently as possible, resulting in a significantly higher return on equity.

So könnten wir Ihnen ein Portfolio zusammenstellen, das beispielsweise aus zwei kleineren Immobilien besteht. 

Wie viel Eigenkapital in eine Renditeimmobilie letztlich eingebracht wird, hängt ganz von Ihren Vorstellungen ab. Wir beraten Sie hierzu gerne.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

In gewissen Fällen ist es empfehlenswert, folgenden rat zu beherzigen: Bringe gleichzeitig nur so viel wie nötig und so wenig wie möglich Eigenkapital ein – Stichpunkt Fremdkapitalhebel. Durch den vermehrten Einsatz von Fremdkapital bei der Finanzierung einer Immobilie ist es möglich, die Rendite zu maximieren, indem die Eigenkapitalrendite erhöht wird. Dies kann zu einer Gewinnmaximierung führen, ist aber auch, je nach individueller Situation, als risikoreicher einzustufen.

Man unterscheidet hierbei dann zwischen der 100% und der 110% Finanzierung. Bei Ersterer wird der gesamte Kaufpreis der Immobilie über ein Darlehen finanziert, ganz ohne Einsatz von Eigenkapital.

Das Darlehen deckt den gesamten Kaufpreis ab. Eine 110% Finanzierung schließt zusätzlich die Kaufnebenkosten ein.

Je näher die Kreditsumme am Kaufpreis ist, desto risikoreicher ist die Vergabe für das Kreditinstitut. Nicht verwunderlich also, dass Banken bei dieser Art der Finanzierung neben den Grundvoraussetzungen noch weitere fordern. Hierzu zählen: 

• eine ausgezeichnete Bonität,
• eine vielversprechende und wertvolle Immobilie (gute Lage und Zustand, etc.),
• die Bereitschaft höhere Zinsen in Kauf zu nehmen.

A clean credit history

Bei der Schufa handelt es sich um die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Sie gibt Auskunft über die Kreditwürdigkeit beziehungsweise Bonität einer Person. In diesem Verzeichnis werden unter anderem

• existing loans,
• Current accounts,
• outstanding receivables and
• Existing contracts (mobile phone, internet, etc.)

managed. With every new credit application or also when concluding another continuing obligation (e.g. a mobile phone contract), your contractual partner will regularly query the Schufa data in order to be able to assess your creditworthiness.

Ein negativer Schufa-Eintrag, beispielsweise in Form eines gekündigten Handyvertrags wegen nicht geleisteter Zahlungen Ihrerseits, verschlechtert Ihre Kreditwürdigkeit. Je schlechter diese ist, desto unwahrscheinlicher ist es, dass eine Bank Ihr Immobilienvorhaben finanziert.
Sie sollten negative Schufa-Einträge möglichst vermeiden, um Ihrem Vertragspartner zu signalisieren, dass Sie vertrauenswürdig sind und Ihren Verpflichtungen nachkommen.

Test now:

Positive asset balance

In addition to the points mentioned above, a bank usually also looks at your account movements. It is not only important what income you have, but also what all comes out of your account. This includes, among other things, the contributions for your health insurance, leasing instalments, rent, etc.

Wenn Sie ein hohes Einkommen haben, dieses aber fast vollständig von Ihren Kosten verschluckt wird, sind dies keine guten Voraussetzungen für eine Finanzierung einer Immobilie.

Werden die obigen Anforderungen erfüllt, können Sie Banken üblicherweise von Ihrer Bonität überzeugen.

If you are not quite sure what your financials say, arrange a free consultation with uswhere we go through your positions step by step.

Due to our cooperation with more than 300 banks, we know exactly what conditions are attached to the granting of a loan. We are happy to make this knowledge available to you as part of our real estate investment advice.

Conclusion

Genauso individuell wie eine Investmententscheidung an sich ist auch die richtige Finanzierungsstrategie eines Immobilieninvestments. Ob kurzfristige Anleger, die nach wenigen Jahren verkaufen möchten, mittelfristige Anleger, die vom steuerfreien Gewinn nach 10 Jahren profitieren wollen oder langfristige Anleger, die ihre Altersvorsorge in die eigenen Hände nehmen möchten: Entscheidend ist eine kompetente Beratung. Diese übernehmen wir gerne für Sie.

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