Erbbaurecht, Erbpacht aus Käufersicht: Lohnt sich ein Erbpacht­grundstück gegenüber Miete?

Bedeutung und Grundprinzip: Was „kaufen“ Sie beim Erbbaurecht eigentlich?

Beim Erbbaurecht erwerben Sie in der Regel ein grundstücksgleiches Recht, auf fremdem Grund ein Gebäude zu errichten oder zu nutzen. Sie besitzen (wirtschaftlich) das Gebäude, aber nicht das Grundstück – dafür zahlen Sie regelmäßig den Erbbauzins. Rechtsgrundlage ist das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).

Merksatz: Haus-Eigentum ja – Boden-Eigentum nein. Der „Bodenwert“ bleibt beim Erbbaurechtsgeber.

• Typische Erbbaurechtsgeber: Kommunen, Kirchen/Stiftungen, öffentliche Einrichtungen, seltener private Eigentümer.
• Laufzeiten: häufig 50–99 Jahre; „99 Jahre“ ist ein verbreiteter Standardrahmen.
• Eintrag ins Grundbuch: Erbbaurechte werden als eigenes Recht im Grundbuch geführt (relevant für Verkauf/Finanzierung).

Häufig wird „Erbpacht“ gesagt – gemeint ist meist das heutige Erbbaurecht. Wenn Sie Begrifflichkeiten nachschlagen möchten: Erbpacht vs. Erbbaurecht – kurze Einordnung.

Erbbaurecht vs. Mietwohnung: Eigentum light oder Miete 2.0?

Wer Erbbaurecht fair bewerten will, sollte nicht nur „Erbbaurecht vs. Volleigentum“ vergleichen, sondern sehr bewusst Erbbaurecht vs. Miete – denn viele Interessenten wollen vor allem: mehr Stabilität, mehr Gestaltungsfreiheit, weniger Umzugsdruck.

Das zentrale Missverständnis ist oft dieses: Erbbaurecht fühlt sich im Alltag wie Eigentum an, wirtschaftlich ist es jedoch zeitlich begrenzt. Je näher das Vertragsende rückt, desto stärker wirkt die Restlaufzeit wie ein „Ablaufdatum“ auf Finanzierung und Marktwert.

Die Kostenstruktur: Was zahlen Sie wirklich?

• Einmalkosten: Kaufpreis fürs Gebäude/den Bestand (oder Baukosten), Notar/Grundbuch, ggf. Makler, ggf. Grunderwerbsteuer (siehe Steuer-Abschnitt).
• Laufende Kosten: Zins & Tilgung, Erbbauzins, Instandhaltung / Rücklagen, Versicherungen, Grundsteuer.
• Risiko- / Vertragskosten: Erbbauzins-Erhöhungsmechanismen (Index / Wertsicherung), Zustimmungs­vorbehalte (z. B. bei Verkauf/Belastung), Heimfall-Regeln.

Faustregel für Realismus: Rechnen Sie Erbbaurecht nicht „nur“ als Rate + Erbbauzins. Setzen Sie zusätzlich Instand­haltungs­rücklagen an – sonst wird der Vergleich zur Miete geschönt.

Steuern und Abgaben: Grundsteuer, Grunderwerbsteuer, Abschreibung & Absetzbarkeit

Grundsteuer: Wer zahlt?

In der Praxis ist bei Erbbaurecht typischerweise der Erbbauberechtigte grundsteuerpflichtig, weil das Recht als eigentumsähnlich gilt. Das wird etwa von großen Erbbaurechtsgebern und Fachquellen so dargestellt, z. B. FAQ zur Grundsteuerreform (Klosterkammer) sowie Fachhinweis zur Grundsteuer (Haufe).

Wichtig: Ob und wie Grundsteuer in einem Mietverhältnis umlagefähig ist, ist ein anderes Thema als die Frage, wer beim Erbbaurecht der Steuerschuldner ist. In der Erbbau­rechts­konstellation trifft es Sie typischerweise direkt.

Grunderwerbsteuer: Fällt sie beim Erbbaurecht an?

Häufig ja: Bei Bestellung/Übertragung eines Erbbaurechts kann Grunderwerbsteuer anfallen. Fachquellen weisen darauf hin, dass nicht nur der klassische Grundstückskauf, sondern auch Erbbaurechtsvorgänge grunderwerbsteuerlich relevant sind, u. a. Haufe zur Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht sowie Verwaltungs-/Fachhinweise wie Hinweis auf gleichlautende Erlasse (NWB).

Praxisfolge: Selbst wenn Sie den Boden nicht kaufen, können Sie Grunderwerbsteuer zahlen – die Bemessung erfolgt dann anders (z. B. über den kapitalisierten Erbbauzins bzw. die Gegenleistung).

Steuerlich absetzbar? (Vermietung vs. Eigennutzung)

• Eigennutzung: Typischerweise keine „Absetzung“ von Erbbauzins oder AfA im privaten Bereich wie bei Vermietung.
• Vermietung: Dann können je nach Konstellation Werbungskosten/AfA relevant werden. Das ist ein eigenes Feld – hier lohnt Steuerberatung.
• Abschreibung/„AfA“: Relevanz vor allem bei Vermietung / Ertragssphäre; bei Eigennutzung meist nicht der Hebel.

Vertragsklauseln, die über „lohnt sich“ entscheiden

Beim Erbbaurecht entscheidet nicht nur der Preis – sondern vor allem das Kleingedruckte: Indexierung, Heimfall, Zustimmungen, Rangstellen, Verlängerung.

• Erbbauzins & Erhöhung: Wertsicherung / Indexklauseln (Inflationstreiber). Prüfen Sie, ob es Kappungen, Zeitabstände oder Sonderregeln gibt.
• Heimfall: Fälle, in denen das Erbbaurecht vorzeitig an den Eigentümer zurückfallen kann (z. B. Vertragsverletzungen). Gesetzliche Regeln zur Entschädigung bei Zeitablauf finden sich im ErbbauRG; im Vertrag kann viel gestaltet werden. Einstieg: ErbbauRG (Gesetzestext), praxisnah: FAQ zum Heimfall (Dr. Klein).
• Zustimmungsvorbehalte: Verkauf, Belastung (Grundschuld), bauliche Änderungen – häufig zustimmungspflichtig.
• Finanzierung / Beleihungsgrenze: Banken schauen auf Restlaufzeit und Rangstellen; kurze Restlaufzeiten können Finanzierung stark erschweren.
• Stillhalteerklärung: In der Praxis relevant, wenn Banken Sicherheit wollen (bank- und vertragsspezifisch).
• Vorkaufsrecht / Abkaufen / Ablösen: Manche Verträge bieten Ablöse- oder Kaufoptionen (selten „Schnäppchen“, aber wichtig für Exit-Strategien).

Laufzeit, „99 Jahre“ und die Frage: Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?

Das Ende ist der kritische Punkt – besonders für Familien, die „an die nächste Generation“ denken. Wenn das Erbbaurecht durch Zeitablauf endet, sieht das ErbbauRG grundsätzlich eine Entschädigung für das Bauwerk vor (Rahmenregelung), wobei die konkrete Höhe häufig vertraglich ausgestaltet wird. Einstieg über den Gesetzestext: ErbbauRG (Gesetz über das Erbbaurecht).

Familienperspektive: Vererbt wird beim Erbbaurecht in erster Linie das Gebäude plus Restlaufzeit. Ohne Verlängerung oder Ablösung ist „Bodenwert-Vererben“ nicht möglich.

• Verlängerung: möglich, aber Konditionen sind Verhandlungssache und können teuer sein.
• Heimfall / Entschädigung: Vertragliche Quoten / Mechanismen sind üblich; Details variieren stark (und sind entscheidend).
• Wertermittlung: Gutachtermodelle berücksichtigen Restlaufzeit und Vertragsklauseln; das wirkt auf Marktwert und Verkaufspreis.

Finanzierung: Warum Banken bei Erbbaurecht genauer hinsehen

Die Bank finanziert nicht „ein Grundstück“, sondern ein Recht mit Laufzeit – und ein Gebäude, dessen Wert von dieser Laufzeit abhängt. Deshalb sind Restlaufzeit, Rangstelle und Zustimmungs­vorbehalte oft die echten Dealbreaker.

• Restlaufzeit: Je kürzer, desto schwieriger (höhere Abschläge, kürzere Zinsbindungen, mehr Eigenkapitalbedarf).
• Eigenkapital: Häufig wichtiger als bei klassischem Kauf, um Bankrisiko zu senken.
• Rangstelle / Grundschuld: Vertrags- und grundbuchtechnische Details beeinflussen Beleihbarkeit.
• Kaufpreis­aufteilung: Bei Vermietung relevant (steuerlich); bei Eigennutzung meist sekundär, aber für Wertermittlung wichtig.

Verkauf, Preise, Wertermittlung: Warum Erbbaurechte oft „Preisabschlag“ brauchen

Der Markt bewertet Erbbaurechte häufig mit Abschlägen, weil:

• der Bodenwert fehlt,
• die Restlaufzeit den Wert „abbaut“,
• Erbbauzins- und Verlängerungs­risiken schwer kalkulierbar sind,
• die Käufer- und Bankenbasis kleiner ist.

Praktischer Test: Wenn der Preisvorteil gegenüber vergleichbarem Volleigentum gering ist, zahlen Sie oft „fast Eigentum“ – bekommen aber ein Recht mit Ablaufdatum.

Beispielrechnungen: Erbbaurecht vs. Miete (mit Kurvendiagrammen)

Die folgenden Modellfälle vergleichen 30 Jahre Zahlungsströme (kumulierte Auszahlungen). Es geht hier bewusst um Cashflow – nicht um spätere Verkaufserlöse (die beim Erbbaurecht stark von Restlaufzeit und Vertrag abhängen).

Lesetipp: Wenn Sie die Beispiele auf Ihre Lage übertragen möchten, ersetzen Sie: Miete, Mietsteigerung, Erbbauzins, Indexierung, Zinssatz, Tilgung, Eigenkapital, Instandhaltung.

Beispiel A: Familienhaus, mittlere Stadt – Erbbaurecht als „Miet-Upgrade“

• Miete: 1.800 €/Monat, Mietsteigerung 2,5% p.a.
• Erbbaurecht-Kauf (Gebäude): 380.000 €, Eigenkapital 20% (= 76.000 €)
• Darlehen: 304.000 €, Zins 3,5% p.a., Anfangstilgung 2,0% p.a. (vereinfachte Annuität)
• Erbbauzins: 350 €/Monat, Indexierung 2,0% p.a.
• Instandhaltung: 1,0% vom Gebäude-Wert p.a. (= 3.800 €/Jahr), Steigerung 2,0% p.a.

Interpretation: In diesem Modell ist Erbbaurecht nicht der „Spartrick“ gegenüber Miete, sondern vor allem ein Stabilitäts- und Lebens­qualitäts­kauf.

Beispiel B: Eigentumswohnung auf Erbbaurecht – kurze Restlaufzeit als Warnsignal

Dieses Beispiel zeigt, warum Suchbegriffe wie „ausläuft“, „verkaufen“, „Beleihungsgrenze“ so oft auftauchen: Kurze Rest­laufzeiten machen Erbbaurechte in der Praxis häufig unattraktiv.

• Miete: 1.250 €/Monat, Mietsteigerung 2,0% p.a.
• Kaufpreis Wohnung (Erbbaurecht): 280.000 €, Eigenkapital 15%
• Erbbauzins: 240 €/Monat, Index 2,0% p.a.
• Restlaufzeit: 45 Jahre (vereinfachend; Finanzierung / Verkauf kann dadurch erschwert sein)
• Instandhaltung / Wohngeldanteile: 2.200 €/Jahr, Steigerung 2,0% p.a.

Interpretation: Selbst wenn Cashflow „okay“ wirkt, kann eine kurze Restlaufzeit wirtschaftlich unattraktiv sein, weil Wiederverkauf und Finanzierung riskanter werden.

Beispiel C: Hochmietmarkt (z. B. München) – wenn Erbbaurecht gegenüber Miete kippen kann

In Hochmietmärkten kann Erbbaurecht gegenüber Miete eher gewinnen – aber meist nur, wenn der Einstiegspreis einen deutlichen Abschlag hat und der Erbbauzins moderat bleibt.

• Miete: 2.700 €/Monat, Mietsteigerung 2,5% p.a.
• Kaufpreis (Erbbaurecht-Bestand): 520.000 €, Eigenkapital 25%
• Darlehen: 390.000 €, Zins 3,3% p.a., Tilgung 2,2% p.a.
• Erbbauzins: 320 €/Monat, Index 1,5% p.a.
• Instandhaltung: 4.500 €/Jahr, Steigerung 2,0% p.a.

Interpretation: In teuren Mietmärkten kann Erbbaurecht Cashflow-seitig gewinnen. Ob es „wirklich“ gewinnt, hängt dann an Restlaufzeit, Verkaufs­perspektive und Verlängerungs­konditionen.

„Lohnt es sich mit Kindern?“ – Vermögensaufbau vs. Wohnstabilität

Für Familien ist die entscheidende Frage oft nicht „Wie viel spare ich?“, sondern: Wie stabil ist das Zuhause – und was bleibt später übrig?

Wenn das Ziel primär Vermögens­übertragung ist, ist klassisches Volleigentum meist überlegen, weil Bodenwert und unbegrenzte Eigentumsdauer fehlen. Beim Erbbaurecht vererben Sie vor allem:

• das Gebäude (bzw. den Anteil daran),
• den Vertrag (mit Regeln, Pflichten und Risiken),
• die Restlaufzeit (als „Wertfaktor“).

Praxisfazit für Familien: Erbbaurecht kann sinnvoll sein als bewusste Wohn­entscheidung (Stabilität, Platz, Gestaltungsfreiheit), ist aber häufig kein optimales Instrument für „etwas vererben“ im Sinne von Bodenwert und dauerhafter Vermögensbasis.

Checkliste: 15 Fragen, die Sie vor Unterschrift klären sollten

Fazit: Wann ist Erbbaurecht gegenüber Miete „gut“ – und wann eher nicht?

Erbbaurecht lohnt sich gegenüber Miete am ehesten dann, wenn Sie Wohnen als Lebensprojekt sehen: Stabilität, Gestaltung, Platz – und wenn die Konditionen (Preisabschlag, Erbbauzins, Indexierung, Laufzeit) wirklich passen.

• Eher sinnvoll: langer Horizont, sichere Eigennutzung, moderater Erbbauzins, klare Verlängerungs­perspektive, deutlicher Preisabschlag.
• Eher riskant: kurze Restlaufzeit, harte Indexierung ohne Kappung, unklare Verlängerung, hoher Erbbauzins, geringer Preisvorteil.
• Für Familien: häufig gut als Stabilitäts­entscheidung – häufig weniger gut als Vermögens­übertragungs­strategie.

Wenn Sie nur eine Sache mitnehmen: Behandeln Sie Erbbaurecht wie ein Produkt aus Preis + Vertrag + Laufzeit. Der schönste Preis nützt wenig, wenn Indexierung und Restlaufzeit den Vorteil später auffressen.

Weiterführende Quellen (Auswahl)

• Erbbau­rechtsgesetz (ErbbauRG) – gesetze-im-internet
• Grundsteuerreform & Erbbaurecht – Klosterkammer
• Grunderwerb­steuer beim Erbbaurecht – Haufe
• Grundsteuer beim Erbbaurecht – Haufe
• Hinweise zu Verwaltungs­auffassungen (GrESt/Erbbaurecht) – NWB
• Heimfall beim Erbbaurecht – FAQ (Dr. Klein)