Mikrolage und Makrolage: Lagebewertung bei Immobilien

Makrolagen-Analyse

Die Makrolage analysieren

Die Makrolage ist die Region oder Stadt, in der das zu bewertende Objekt liegt.

• Infrastruktur im Ort: Medizinische Versorgung, Freizeit, Kultur, Sport

  Die Ansprüche potenzieller Mietinteressenten richten sich auch nach der Familienstruktur. Eine Familie mit Kindern benötigt andere Angebote als ein sportbegeistertes Paar oder junge Singles, die das Nachtleben auskosten möchten.

• Wirtschaftliche Situation:

  Am besten ist es, wenn sich die Wirtschaftskraft einer Region oder Stadt auf viele Unternehmen verteilt. Ist ein einzelnes, ansässiges Unternehmen sehr dominant, dann existiert ein Klumpenrisiko, wie es möglicherweise an folgenden Orten besteht:

  • Wolfburg: Volkswagen
  • Ludwigshafen: BASF
  • Ingolstadt: Audi
  • Künzelsau: Würth
  • Waiblingen: Stihl

  Bei den genannten Unternehmen ist es eher unwahrscheinlich, aber nicht ausgeschlossen, dass sie irgendwann wegziehen. Die wirtschaftlichen Folgen für den Ort als Ganzes – und damit auch für alle Vermieter – wären wohl gravierend, zumindest kurz- und mittelfristig.

  Auch ohne Wegzug kann bereits die Existenz solcher Schwergewichte dem Ort langfristig auch schaden. Diese etablierten Unternehmen haben in der Regel ein vergleichsweise hohes Lohnniveau. Das kann die Ansiedlung neuer, kleinerer Unternehmen behindern.

• Entwicklung der Einwohnerzahl:

  Ein neben der Lage wichtiger Faktor ist die Entwicklung der Einwohnerzahl. Ist der Ort in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten gewachsen, so spricht viel dafür, dass die Entwicklung so weitergeht, wenn es nachhaltige Gründe für das Wachstum gibt.

  Allgemein gilt, dass Großstädte wachsen und Dörfer schrumpfen. Doch wachsen manche Größstädte schneller als andere, und manche Städte schrumpfen sogar.

  Steigende Einwohnerzahlen erzeugen Nachfrage auf dem Mietmarkt und sind daher ein positiver Standortfaktor.

• Universitäten und andere Bildungseinrichtungen:

  Eine Universität ist ein guter, sehr nachhaltiger Standortfaktor. Bei Universitäten ist ein Wegzug unwahrscheinlich. Viele deutsche Universitäten sind mehrere Hundert Jahre alt. Derart stabile Verhätnisse eignen sich gut für ein langfristiges Investment in Immobilien.

• Zusätzliche Fragen bei Kleinstädten:

  Wie ist die Anbindung für Pendler? Gibt es Arbeitgeber in der Nähe, die das Pendeln rechtfertigen würden? Das kann beispielsweise in Bayern, wo die großen Städte von breiten Speckgürteln umgeben sind, besonders spannend sein. Hat man all diese Daten zusammengetragen, dann sollte man einschätzen können, ob die Immobilie gut vermietbar ist.

Analyse der Mikrolage

Mikrolage bei Immobilien

Im nächsten Schritt der Lagebewertung geht es um die unmittelbare Umgebung, also das Viertel und die Straße.

• Bevölkerungsstruktur:

  Wohnen hier eher Junge oder Alte, Gutverdiener oder Studenten?

• Infrastruktur in der direkten Umgebung: Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten

  Gibt es eine gute öffentliche Verkehrsanbindung? Kann man sich mit dem Fahrrad fortbewegen oder braucht man ein Auto? Sind in der Nähe Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs?

  Auch wenn die eigene, subjektive Sicht oft kein gutes Beurteilungskriterium ist, kann man sich als Kapitalanleger bei der Standortanalyse durchaus fragen: Würde ich hier wohnen wollen?

  Welche Einrichtungen von Kita bis Universität gibt es? Alles, was hier in der Nähe des Objektes liegt, steigert die Vermietbarkeit. Schlüsse sollte man aber erst ziehen, wenn man die Makrolagen-Analyse abgeschlossen hat.

• Mietmarkt

  Wie hoch ist der Preis pro Quadratmeter für vergleichbare Objekte? Hier helfen Tools wie Geomap. Mit diesen Tools erhält man Einblicke in den Miet- und Kaufmarkt inklusive Mietpreis und Kaufpreisentwicklung oder die durchschnittliche Dauer von Angeboten.

  Die Daten sind sehr teuer, aber aufschlussreich und ein absolutes Muss, um die Lage bewerten zu können. Diese Tools setzen wir für unsere Kunden ein. Wer auf eigene Faust nachforschen möchte, kann eine Recherche über Immoscout machen. Wie lange Anzeigen online bleiben, ist hier entscheidender als die Anzahl der Mietangebote.

Gibt es für vergleichbare Objekte in der Umgebung zu wenige Referenzen, so ist ein objektiver Blick auf den Standort kaum möglich. An der Stelle empfiehlt es sich, entweder Informationen vor Ort zu sammeln (beim Obsthändler ums Eck, beim Friseur, bei der Stadt…) oder die Suche für diesen Standort abzubrechen.

Unsere Kunden kaufen von uns entwickelte, perfekt analysierte Renditeimmobilien. Über die Jahre haben wir hunderte Lagebewertungen durchgeführt. Wir finden die Immobilien, die sich auch in 10 und 20 Jahren noch rechnen.

Eckdaten neben der Lage

Um welche Immobilienart (Haus, Reihenhaus, Appartment, etc.) handelt es sich? Welche Bestandteile hat das Objekt? Dazu gehören z.B: Terrassen, Balkone, deren Ausrichtung, Ausrichtung der Fenster in wichtigen Wohnräumen etc. Warum ist das wichtig?

Beispiel Haus:

Bei einem Haus ist die Unterscheidung zwischen Reihenhaus und freistehendem Haus wichtig. Ein Reihenhaus profitiert von der Energie der benachbarten Häuser, ist aber weniger exklusiv. Beides hat Vor- und Nachteile. Ein freistehendes Haus ist für solvente Mieter attraktiver als ein Reihenhaus, da man hier weniger Rücksicht auf die umliegenden Parteien nehmen muss.

Eine Terrasse, die nach Süden und von anderen Häusern abgewandt ist, steigert die Vermietbarkeit stärker als eine Nord-Terrasse mit Blick auf die Straße.

Der Punkt Ausrichtung lässt sich auch auf die Fenster der wichtigsten Wohnräume übertragen. Eine Küche, in der man morgens Sonne genießen kann, ist besser als eine nach Norden ausgerichtete Nischenküche.

Appartment / Wohnung als Immobilienart

Beispiel Appartment:

Hier gibt es weniger zu analysieren als bei einem Haus. Jedoch muss beispielsweise geklärt werden, in welchem Stockwerk sich das Appartment befindet. Wenn es weiter oben liegt – gibt es einen Aufzug oder müssen die Bewohner alles über eine Treppe erreichen?

Gibt es Gemeinschaftsräume, -flächen oder einen Innenhof, der zum Aufenthalt einlädt? Gibt es einen Balkon, und in welche Richtung ist dieser ausgerichtet?

Für die Objektarten Haus und Wohnung empfiehlt es sich außerdem, den Schnitt zu betrachten. Das mag zwar im Kontext der Lagebewertung der Immobilie erst einmal abwegig klingen – ist es allerdings ganz und gar nicht.

Klientelbestimmung

Mieterklientel

Nun gilt es, anhand der gesammelten Daten abzuwägen, an welches Mieterklientel die Immobilie vermietet werden kann:

• Für wen eignet sich der Schnitt?
• Für wen ist die Lage besonders interessant?
• Für wen ist die aktuelle Einrichtung geeignet?

Im besten Fall ist eine Immobilie für mehrere Gruppen geeignet. Dann sollte man sich fragen: Möchte man lieber langfristig oder möglichst teuer vermieten? Rentiert sich eine Umgestaltung der Einrichtung?

Hat man sich diese Fragen beantwortet, lässt sich anhand eines angenommenen Mietpreiss berechnen, ob die Immobilie nicht nur durch die Standortfaktoren, sondern auch durch die zu erwartende Miete attraktiv ist.

Potenzialeinschätzung

Im letzten Schritt geht es um die Nachhaltigkeit der Lage. Hier lohnt sich ein Blick in die örtlichen Zeitungen: Gibt es anstehende Bauvorhaben, die verkehrsberuhigend wirken könnten? Was hat die Politik in dieser Region vor? Sind Maßnahmen geplant, die die Infrastruktur verbessern?

Branchenperspektive: Wie könnte es Unternehmen in der Stadt künftig ergehen? Bildet sich beispielsweise ein digitales Startup-Ökosystem heraus, das viele junge, gut gebildete Menschen anziehen könnte? Oder herrschen alte Industrien vor, die über kurz oder lang zum Niedergang verurteilt sind?

Die Fragen, die sich bei der Lagebewertung einer Immobilie stellen, sind bei jedem Objekt und jeder Stadt unterschiedlich.

Sie möchten in Immobilien investieren, haben jedoch keine Zeit oder Ressourcen, um ein Objekt zu suchen und zu bewerten? Die Experten von Meine-Renditeimmobilie beschäftigen sich täglich damit und stehen Ihnen gerne zur Verfügung.