Grunddienstbarkeit: Einschränkungen für Grundstückseigentümer

Wegerecht und andere typische Grunddienstbarkeiten

Eine Grunddienstbarkeit bezieht sich meist auf eine der folgenden Rechte Dritter oder eigenen Pflichten:

• Wegerecht: Die Pflicht, dem Nachbarn den Zugang oder die Zufahrt zu seinem Grundstück über das eigene Grundstück zu gewähren.
• Notwegerecht: Wie das Wegerecht, aber beim Notwegerecht steht dem Eigentümer des dienenden Grundstücks eine Entschädigung zu, während dies beim normalen Wegerecht nicht unbedingt der Fall ist. Beim Notwegerecht geht es darum, jemandem Zugang zu seinem Grundstück zu ermöglichen, der es andernfalls überhaupt nicht betreten könnte.
• Leitungsrecht: Die Pflicht, die Verlegung und den Unterhalt von Versorgungsleitungen, z.B. für Wasser, Gas, Strom oder Internet, für Dritte auf dem eigenen Grundstück zuzulassen.
• Versorgungsrecht: Die Pflicht, die Einrichtung und den Unterhalt von Versorgungsanlagen, wie etwa Verteilerkästen, auf dem eigenen Grundstück zu dulden.
• Baubeschränkungen: Einschränkungen zu maximaler Bauhöhe, Mindestabständen und Ähnliches.

Grunddienstbarkeiten müssen „schonend“ ausgeübt werden

Im einschlägigen Gesetzestext (BGB §1020) heisst es wörtlich: „Bei der Ausübung einer Grunddienstbarkeit hat der Berechtigte das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen.“

Doch was bedeutet eine „schonende“ Ausübung, und was wäre nicht schonend? Ein schönes Fallbeispiel bietet ein Gerichtsurteil (OLG Zweibrücken v. 3.5.2022 – 7 U 150/20) zum Wegerecht:

Bei einem bereits bestehenden Wegrecht hat der verpflichtete Grundstückseigentümer den Zugang zu den Garagen des Nutznießers insoweit etwas eingeschränkt, als er zwei neue Stellplätze für seine eigenen Mieter angelegt hat.

Dies hat nun das Rangieren der Autos in und aus den fünf Garagen des Nutznießers etwas erschwert, allerdings nicht verunmöglicht.

Die Gerichte haben die Klage des Berechtigten auf Wiederherstellung der vormals besseren Rangiermöglichkeiten vor seinen Garagen abgelehnt.

Sinngemäß bedeutet dies, dass der Nutznießer der Grunddienstbarkeit nicht darauf setzen kann, dass der Eigentümer, der mit der Grunddienstbarkeit belastet ist, dem Nutznießer dies maximal angenehm gestalten muss.

Schikane wäre im Gegenzug mutmaßlich auch nicht zulässig, aber dass man beim Ein- und Ausparken etwas mehr rangieren muss, wurde als zumutbar angesehen im Sinne einer „schonenden“ Ausübung der Grunddienstbarkeit.

Grunddienstbarkeit ändern oder löschen lassen

Eine Grunddienstbarkeit kann nicht einseitig geändert oder gelöscht werden, jedenfalls nicht ohne gerichtlichen Beschluss. Auf folgende Arten ist eine Änderung oder Löschung möglich:

• Einvernehmlich zwischen beiden Parteien, also zwischen den Eigentümern der beiden betroffenen Grundstücke. Hier wird kein Notar benötigt.
• Ablauf der Gültigkeitsdauer: Falls die Grunddienstbarkeit zeitlich befristet war, verfällt sie mit Ablauf.
• 10-jährige, belegbare Nichtnutzung: Kann der zur Grunddienstbarkeit verpflichtete Eigentümer belegen, dass der Begünstigte das mit der Grunddienstbarkeit zustehende Recht mindestens 10 Jahre lang nicht ausgeübt hat, so kann der Belastete die Löschung der Grunddienstbarkeit beantragen.
• Löschung durch Gerichtsbeschluss: Wenn die Grunddienstbarkeit ihren Zweck verloren hat, etwa, weil sich die Gegebenheiten vor Ort sehr geändert haben, oder ist die Grunddienstbarkeit unzumutbar geworden, so kann ein Gericht diese löschen oder ändern.

Neue Grunddienstbarkeit vereinbaren auch ohne Notar möglich, aber nicht empfehlenswert

Prinzipiell kann eine Grunddienstbarkeit auch mit privatem Vertrag, also ohne Notarbeteiligung, vereinbart werden. Dies spart zwar die Notarkosten, führt aber zu folgenden Nachteilen:

• Gilt nur zwischen den Vertragsparteien persönlich und erlischt bei Grundstücksverkauf.
• Ist nicht im Grundbuch für Dritte ersichtlich.
• Im Streitfall mutmaßlich schwächere rechtliche Position als bei notariellem Vertrag mit Grundbucheintrag.