Heizungsgesetz aktuell: Das Gebäudeenergiegesetz GEG 2024

Was bedeutet das reformierte Heizungsgesetz aktuell?

Die strengen Vorgaben des GEG konzentrieren sich primär auf den Neubau innerhalb ausgewiesener Neubaugebiete. Wer hier baut, muss zwingend eine Heizungsanlage installieren, die zu mindestens 65 Prozent auf erneuerbaren Energien basiert. Der Neubau in Baulücken außerhalb solcher Neubaugebiete fällt hingegen unter die flexibleren Regelungen für Bestandsgebäude.

Quelle: Eigene Darstellung

Für bestehende Immobilienbesitzer gibt es eine spürbare Entlastung: Es existiert keine sofortige Austauschpflicht für funktionierende Heizungen. Bestehende Gas- oder Ölheizungen dürfen zeitlich unbegrenzt weiterbetrieben und im Defektfall repariert werden. Die von der Vorgängerregierung beschlossenen, starren Pflichten zur Umrüstung im Bestand wurden unter der Regierung Merz weitgehend gelockert.

Bestandsgebäude und die kommunale Wärmeplanung

Die Pflichten für Bestandsbauten und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten sind an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Großstädte (über 100.000 Einwohner) müssen ihre Wärmepläne bis Mitte 2026 vorlegen, kleinere Kommunen haben dafür bis 2028 Zeit.

Wichtig für Eigentümer: Solange in Ihrer Kommune keine finale und rechtsverbindliche Wärmeplanung vorliegt, gilt weiterhin die absolute Technologieoffenheit und freie Heizungswahl. Selbst danach setzt die aktuelle Gesetzgebung verstärkt auf Anreize statt auf ordnungsrechtliche Verbote.

Das Gesetz aus der Sicht von Immobilieneigentümern

Welche Heizung darf ich derzeit einbauen?

Im Bestand und in Baulücken herrscht nach wie vor Wahlfreiheit. Wer sich heute für den Neueinbau einer modernen Gas- oder Ölheizung entscheidet, sollte jedoch die langfristige Wirtschaftlichkeit im Blick behalten.

Zwar wurden die ursprünglichen, starren Pflichtanteile für Biomasse oder Wasserstoff ab 2029 durch die Regierung Merz deutlich flexibler gestaltet, um Eigentümer vor utopischen Nachrüstungskosten zu schützen, dennoch sorgt die absehbare Entwicklung der CO2-Bepreisung für steigende Betriebskosten bei fossilen Brennstoffen. Das finale Nutzungsverbot für fossile Heizungen im Jahr 2045 bleibt als langfristiges Klimaziel bestehen.

Was passiert, wenn die Heizung irreparabel kaputt geht (Heizungshavarie)?

Sollte eine Heizung nicht mehr repariert werden können, greifen praxisnahe und großzügige Übergangsfristen. Im Falle einer solchen Havarie darf vorübergehend (beispielsweise durch eine gebrauchte oder gemietete Anlage) wieder eine klassische Gas- oder Ölheizung genutzt werden.

Die Frist für den anschließenden Umstieg auf eine nachhaltige Lösung beträgt mindestens 5 Jahre. Ist ein Anschluss an ein kommunales Wärmenetz absehbar, verlängert sich diese Spanne auf 10 Jahre; bei Gasetagenheizungen sind es sogar bis zu 13 Jahre. Zudem sichern umfassende Härtefallregelungen Eigentümer ab, wenn die Investitionskosten in keinem wirtschaftlichen Verhältnis zum Immobilienwert stehen.

Welche Heiztechnologien sind zukunftsfähig?

Um die geforderten Nachhaltigkeitskriterien zu erfüllen – oder um Immobilien zukunftssicher aufzustellen –, steht ein breites und technologieoffenes Spektrum an Optionen zur Verfügung:

• Anschluss an ein Fern- oder Nahwärmenetz: Die komfortabelste Lösung, insbesondere in urbanen Räumen.
• Wärmepumpen (Luft oder Erdwärme): Der hocheffiziente Standard für gut gedämmte Gebäude.
• Hybridheizungen: Die Kombination aus einer fossilen Anlage (Gas/Öl) für Spitzenlasten und einer Wärmepumpe oder Solarthermie für die Grundlast.
• Stromdirektheizungen / Infrarotheizungen: Eine kostengünstige Option für intensiv gedämmte Objekte mit geringem Wärmebedarf.
• Solarthermie-Systeme: Ideal als unterstützende Komponente zur Warmwasserbereitung und Heizungsentlastung.
• Biomasseheizungen (Pellet- oder Holzheizungen): Unter der aktuellen Regierung wieder als vollwertige und nachhaltige Option im Bestand gestärkt.
• H2-Ready-Gasheizungen: Gasheizungen, die auf den Betrieb mit 100% Wasserstoff umgerüstet werden können (vor allem im Bestand relevant).

Welches System energetisch und wirtschaftlich sinnvoll ist, erfordert eine Einzelfallprüfung. Unabhängige Orientierung bieten qualifizierte Energieberater, die auf der offiziellen Liste der Energie-Effizienz-Experten geführt werden. Die Verbraucherzentralen bieten zudem staatlich geförderte Einstiegsberatungen an.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Die Energiebilanz als entscheidender Wertfaktor

Der energetische Zustand ist längst zu einem Hauptkriterium bei der Immobilienbewertung geworden. Objekte, die bereits die modernen energetischen Standards erfüllen, erzielen signifikante Wertschätzungen und sind am Markt stark nachgefragt. Bei sanierungsbedürftigen Immobilien müssen Kaufinterenten anstehende Modernisierungskosten von vornherein in die Kaufpreisverhandlung einfließen lassen.

Bedeutung für Vermieter und Mieter

Vermieter, die in eine neue, klimafreundliche Heizungsanlage investieren, können die Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Die Umlage ist auf maximal 10 Prozent der Kosten pro Jahr angehoben worden, sofern staatliche Fördermittel beantragt und von der Gesamtsumme abgezogen wurden. Ohne die Inanspruchnahme von Fördergeldern liegt die Grenze bei 8 Prozent.

Zum Schutz der Mieter vor finanzieller Überlastung ist die monatliche Modernisierungsumlage für den reinen Heizungstausch streng auf 50 Cent pro Quadratmeter gedeckelt. Weitergehende Maßnahmen wie Fassadendämmungen oder der Austausch von Fenstern fallen unter die reguläre Modernisierungsumlage (bis zu 3 Euro pro Quadratmeter). Gesetzliche Härtefallregelungen schützen Mieter mit geringem Einkommen vor unangemessenen Mietsteigerungen.

Meine-Renditeimmobilie setzt bei der eigenen Objektentwicklung konsequent auf zukunftssichere und energetisch optimierte Immobilien mit exzellenten Energieausweisen. Die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes fließen von Beginn an standardmäßig in unsere Planungen ein.

Unsere Objekte sind technisch und wirtschaftlich so konzipiert, dass sie langfristig die gesetzlichen Kriterien erfüllen und als wertstabile, renditestarke Kapitalanlage fungieren. Sollten bei einem Projekt künftige energetische Anpassungen notwendig sein, kalkulieren wir diese Kosten transparent von Anfang an in das Investment ein.

Aktuelle Förderkulisse: Staatliche Unterstützung beim Umstieg

Der Umstieg auf erneuerbare Energien wird durch attraktive staatliche Zuschüsse und zinsgünstige Kredite der KfW gefördert. Die Förderstruktur wurde unter der Regierung Merz vereinfacht und noch stärker an der wirtschaftlichen Machbarkeit für Eigentümer ausgerichtet:

Grundsätzlich gewährt der Staat eine verlässliche Basisförderung für den Austausch einer alten, fossilen Heizung gegen ein klimafreundliches System. Ergänzt wird diese durch gezielte Boni für schnelles Handeln sowie einkommensabhängige Zusatzförderungen für selbstnutzende Eigentümer mit geringerem oder mittlerem Einkommen. Die Förderkonditionen sind so optimiert, dass die finanzielle Eigenbelastung beim Heizungswechsel auf ein sozialverträgliches Maß minimiert wird.

Kritik an den Reformen der Merz-Regierung: Entlastung oder Kostenfalle?

Die Rücknahme der strengen Auflagen durch die unionsgeführte Bundesregierung wird von Eigentümern und der Immobilienwirtschaft teils erleichtert aufgenommen. Doch das neue „Gebäudemodernisierungsgesetz“ steht im Kreuzfeuer heftiger Kritik von Umweltverbänden, Ökonomen und Verbraucherschützern, die vor langfristigen Fehlentscheidungen warnen.

Ein zentraler Kritikpunkt deckt sich mit der Realität der Baupraxis: Im Neubau verpuffen die Lockerungen weitgehend. Da moderne Gebäude ohnehin hochgradig gedämmt sind, setzt die Branche bei Neubauten aus reinen Effizienz- und Kostengründen fast ausschließlich auf Wärmepumpen. Öl- oder Gasheizungen spielen hier auch ohne gesetzlichen Zwang kaum noch eine Rolle, weshalb die Neuregelung in diesem Segment wenig praktische Auswirkung zeigt.

Im Fokus der Kritik steht zudem die neu eingeführte „Biotreppe“ für Gasheizungen im Bestand (stufenweise Beimischung von Biomethan oder grünem Wasserstoff ab 2029). Experten warnen hier eindringlich vor einer Kostenfalle für Verbraucher:

• Mangelnde Verfügbarkeit: Grüne Gase und synthetische Brennstoffe sind extrem knapp und werden primär in der Industrie benötigt.
• Preisexplosion: Wer sich jetzt aufgrund der gelockerten Regeln doch wieder eine Gasheizung einbaut, droht in den kommenden Jahren von astronomischen Brennstoffkosten und steigenden CO2-Preisen überrollt zu werden.
• Infrastruktur-Chaos: Da viele Stadtwerke ihre Gasnetze langfristig stilllegen oder zurückbauen müssen, fehlt Eigentümern trotz der gesetzlichen Erlaubnis oft die langfristige Planungssicherheit.

Selbst der Nationale Normenkontrollrat kritisierte den Reformwurf jüngst als bürokratisch komplex und praxisfern. Klimaschützer bemängeln zudem, dass Deutschland durch das Aufweichen der 65-Prozent-Regel seine verbindlichen Klimaziele im Gebäudesektor sehenden Auges verfehle, was der Allgemeinheit zukünftig teure Strafzahlungen an die EU einbringen könnte.

Fazit

Das Gebäudeenergiegesetz bleibt der regulatorische Rahmen für die Wärmewende in Deutschland, hat jedoch durch die jüngsten politischen Reformen seinen Schrecken für Eigentümer verloren. Dank der Rückkehr zur vielbeschworenen „Technologieoffenheit“, dem Verzicht auf Verbote im Bestand und Übergangsfristen ist die Umsetzung für Immobilieneigentümer planbarer und wirtschaftlich besser darstellbar geworden.

Als Experte für den Vermögensaufbau mit Immobilien steht Ihnen Meine-Renditeimmobilie partnerschaftlich zur Seite. Wir analysieren die energetischen Potenziale Ihres Investments und sorgen dafür, dass Ihre Kapitalanlage langfristig gesetzeskonform und rentabel bleibt.