Acquistare un immobile da investimento: Casa e appartamento come investimento immobiliare
Ogni immobile che viene affittato è un investimento immobiliare, cioè un investimento strutturale che genera un rendimento per il proprietario. Un investimento immobiliare può essere un appartamento, una casa o un intero complesso residenziale.
Che cos’è un investimento immobiliare
Un investimento immobiliare è noto anche come proprietà d’investimento, proprietà d’investimento, proprietà d’investimento o, in Austria, proprietà d’interesse. Inoltre, per investimento di capitale si intende solitamente un investimento in un immobile, ossia un immobile di investimento. Betongold è un altro termine stravagante che sottolinea l’attrattiva degli immobili come investimento. Questo ci porta a sette termini che significano tutti la stessa cosa: un immobile in affitto.
Definizione di investimento immobiliare
Un investimento immobiliare è un immobile che non viene acquistato per essere abitato, cioè per viverci, ma come investimento di capitale, cioè per essere affittato. Ogni immobile affittato è quindi un investimento immobiliare. L’immobile può essere un singolo appartamento, un’intera casa indipendente, un condominio con più inquilini, una palazzina con più inquilini o un intero complesso residenziale con un gran numero di inquilini.
Significato letterale
La parola “investimento immobiliare” si riferisce alla proprietà e la parola “rendimento” si riferisce al denaro guadagnato dalla proprietà. Con un immobile di questo tipo, gli investitori guadagnano denaro in due modi: in primo luogo attraverso l’aumento di valore dell’immobile nel corso degli anni, e in secondo luogo attraverso il reddito da locazione, che rappresenta il rendimento continuo.
Che tipo di investimento immobiliare acquistare
Gli immobili adatti sono di varie dimensioni, da piccoli condomini per single a complessi residenziali con diverse centinaia di inquilini.
- Acquistare un appartamento: Il condominio (ETW), che viene affittato come appartamento intero o suddiviso in appartamenti condivisi.
- Acquistare una casa: La casa indipendente (EFH) che viene affittata come casa intera o come singoli appartamenti o come uno o più appartamenti condivisi.
- Acquistare una casa multifamiliare: Il condominio con circa 2-6 appartamenti, che viene affittato come più appartamenti, eventualmente dopo la modifica della planimetria. (Questo vale anche per l’EFH)
- Acquistare una casa in affitto: Un edificio residenziale con circa 6-12 appartamenti che vengono affittati come appartamenti o appartamenti condivisi.
- Acquistare un complesso residenziale: Un intero complesso residenziale composto da diversi edifici collegati tra loro o indipendenti. Anche in questo caso, tutti gli appartamenti vengono solitamente affittati singolarmente e non le case nel loro complesso. Le unità più piccole possono generare rendimenti più elevati con uno sforzo maggiore.
Acquistare un condominio
Il vantaggio principale di un condominio individuale è che costa meno di una casa. Inoltre, un appartamento è solitamente più facile da affittare rispetto a una casa. Lo svantaggio è che i proprietari sono limitati nella loro libertà di scelta e devono consultarsi con la comunità dei proprietari per le modifiche strutturali alla proprietà comune.
| Svantaggi di una ETW | Svantaggi dell’ETW |
|---|---|
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Acquistare una casa (casa indipendente EFH)
Un’intera casa indipendente offre maggiori possibilità di ristrutturazione. Non ci sono comproprietari e l’intera struttura è disponibile per i lavori di costruzione. Tuttavia, una casa costa più di un appartamento e di solito è meno centrale. Questo può influire sull’affittabilità.
| Svantaggi di una casa | Svantaggi casa |
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Acquistare una casa plurifamiliare (MFH)
Grazie alle sue dimensioni, un condominio offre un potenziale di ottimizzazione ancora maggiore rispetto a una casa unifamiliare, ad esempio attraverso una migliore planimetria. Inoltre, la posizione di una casa plurifamiliare tende a essere più centrale rispetto a quella di una casa unifamiliare.
| Svantaggi dei condomini | Svantaggi dei condomini |
|---|---|
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Acquistare una casa in affitto
Conosciuto anche come condominio, l’investimento in un condominio è particolarmente interessante per gli investitori facoltosi. Un condominio o un edificio residenziale e commerciale, se c’è anche un’unità commerciale al piano terra, è spesso situato in una posizione abbastanza centrale rispetto ai condomini e, soprattutto, alle case unifamiliari.
| Svantaggi dei condomini | Svantaggi dei condomini |
|---|---|
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Acquistare un complesso residenziale
L’investimento in interi complessi residenziali probabilmente vi attira se state pensando a un investimento di capitale particolarmente elevato. Altrimenti, non è fondamentalmente diverso da quello dei condomini.
Caso particolare: l’acquisto di un immobile di cura
Un’altra variante, ma da non trascurare, è l’investimento in immobili di cura. Una serie di aspetti rende questo tipo di proprietà estremamente interessante:
- Sicurezza dell’affitto: il gestore della struttura assistenziale dispone di forti risorse finanziarie. A seconda del concetto esatto perseguito e del fornitore, è persino possibile ottenere una protezione dallo Stato in caso di incapacità di pagamento di un residente, facendo pagare l’affitto ed evitando così di perdere l’affitto. Tuttavia, questo argomento deve essere trattato con cautela, poiché ci sono sempre delle pecore nere. Anche se un’unità abitativa non è occupata, il gestore della struttura di assistenza a cui si affitta è obbligato a pagare l’affitto. I termini contrattuali generalmente lunghi, da 20 a 25 anni, vi permettono inoltre di non dover trovare nuovi inquilini. Per gli investitori particolarmente orientati alla sicurezza, è sicuramente un’opzione interessante.
- Anche a causa dei cambiamenti demografici, è emerso un ampio mercato in crescita nel settore dell’assistenza, che può essere classificato come resistente al ciclo.
- Inoltre, è bene sapere che se voi o uno dei vostri parenti avete bisogno di un posto in una casa di cura, in quanto proprietari ne avete automaticamente diritto.
L’immobile commerciale come investimento immobiliare
Un’altra opzione è quella di investire in un immobile commerciale. Edifici adibiti a uffici, centri commerciali o strutture industriali; ci sono numerosi immobili ad uso commerciale che hanno un senso particolare per voi come investitori se avete un’ottima conoscenza del mercato o lavorate a stretto contatto con agenti immobiliari e consulenti fiscali. I rendimenti interessanti rispondono a un rischio maggiore.
Cosa fare attenzione quando si seleziona un immobile
Affinché un investimento immobiliare sia redditizio a lungo termine, è necessario che i fattori di base siano corretti:
1. potenziale futuro di apprezzamento del valore grazie alla posizione e alle infrastrutture
Le località in crescita sottovalutate sono interessanti. Invece di pagare prezzi gonfiati per le location principali, gli investitori intelligenti guardano al futuro per realizzare il potenziale di rivalutazione latente. Indipendentemente dalla posizione, un’infrastruttura ben sviluppata è importante. Le strutture per lo shopping, il lavoro, l’istruzione e il tempo libero attirano gli inquilini.
2. tessuto edilizio e condizioni strutturali
Le condizioni strutturali generali spesso indicano già l’entità delle misure di manutenzione e ammodernamento necessarie.
3. opzioni di utilizzo futuro (planimetrie)
Quanto più versatile è l’immobile, tanto più è probabile che possa essere affittato senza lacune. La planimetria è importante per gli appartamenti. Le stanze a cui si può accedere solo entrando in altre stanze e non separatamente attraverso il corridoio sono un punto negativo. Per le unità commerciali, l’adattabilità a molti settori è un vantaggio.
Cercare l’immobile giusto – ma come?
Trovare immobili promettenti è un po’ più impegnativo al giorno d’oggi rispetto a qualche anno fa. Se attualmente state cercando di acquistare la vostra prima proprietà, probabilmente non troverete nessuna proprietà che valga la pena su Immobilienscout, Immowelt & Co. Ma dove altro si possono trovare immobili a buon mercato?
Luogo, luogo, luogo? Dove conviene investire in Germania?
L’localizzazione geografica dell’immobile deve essere attraente per i futuri inquilini. Ciò significa buone infrastrutture, servizi locali e strutture ricreative e culturali.
Localizzazione, Localizzazione, Localizzazione
Gli investitori privati preferiscono comprensibilmente immobili nel loro quartiere. Meine-Renditeimmobilie offre appartamenti e case in tutta la Germania, da Monaco di Baviera nel sud a Kiel nel nord. Tuttavia, gli investitori che vivono in una regione strutturalmente debole si trovano meglio con un immobile più lontano e gestito da una società di gestione immobiliare che con un immobile vicino ma meno sicuro per il futuro.
Quando vale la pena investire in un immobile
Il rendimento locativo lordo si calcola come segue:
Reddito annuo da locazione x 100 / prezzo di acquisto = rendimento da locazione
Tuttavia, il risultato è troppo bello per essere vero. Infatti, per calcolare un rendimento realistico sono necessarie alcune informazioni aggiuntive. Il rendimento netto è decisivo. Il rendimento atteso non è una lotteria ma, se si presta attenzione ai fattori giusti, una cifra stimabile.
Calcolo del rendimento
Quando conviene un investimento immobiliare? Prima di acquistare un immobile, è necessario calcolare tutto accuratamente, preferibilmente con l’aiuto di un esperto.
Costi accessori di acquisto
Oltre al prezzo di acquisto vero e proprio dell’immobile, vi sono anche diversi costi di acquisto accessori. A seconda dello Stato federale e dell’eventuale coinvolgimento di un agente immobiliare, questi ammontano a circa il 9-12% del prezzo di acquisto:
| Stato federale | Parte dell’acquirente della commissione dell’agente immobiliare* | Costi notarili e catastali | Imposta sul trasferimento immobiliare | Totale |
|---|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 3,57% | 2,0% | 5,0% | 10,57% |
| Baviera | 3,57% | 2,0% | 3,5% | 9,07% |
| Berlino | 3,57% | 2,0% | 6,0% | 11,57% |
| Brandeburgo | 3,57% | 2,0% | 6,5% | 12,07% |
| Brema | 3,57% | 2,0% | 5,0% | 10,57% |
| Amburgo | 3,57% | 2,0% | 4,5% | 10,07% |
| Hesse | 3,57% | 2,0% | 6,0% | 11,57% |
| Mecklenburg-Pomerania occidentale | 3,57% | 2,0% | 6,0% | 11,57% |
| Bassa Sassonia | 3,57% | 2,0% | 5,0% | 10,57% |
| Nord Reno-Westfalia | 3,57% | 2,0% | 6,5% | 12,07% |
| Renania-Palatinato | 3,57% | 2,0% | 5,0% | 10,57% |
| Saarland | 3,57% | 2,0% | 6,5% | 12,07% |
| Sassonia | 3,57% | 2,0% | 3,5% | 9,07% |
| Sassonia-Anhalt | 3,57% | 2,0% | 5,0% | 10,57% |
| Schleswig-Holstein | 3,57% | 2,0% | 6,5% | 12,07% |
| Turingia | 3,57% | 2,0% | 6,5% | 12,07% |
Moltiplicatore degli affitti e rendimento netto
Il moltiplicatore degli affitti può essere utilizzato per una prima stima del prezzo di acquisto. Il prezzo di acquisto viene diviso per l’affitto base annuale. Più alto è il risultato, più costoso è l’immobile.
Moltiplicatore dell’affitto = prezzo di acquisto / affitto annuale
Inoltre, il rendimento netto deve essere calcolato come segue
Rendimento netto (in %) = (affitto annuale – costi di gestione) * 100 / (prezzo di acquisto + costi accessori di acquisto)
Il moltiplicatore dell’affitto e il rendimento netto da locazione forniscono una prima stima approssimativa del rendimento potenziale di un investimento immobiliare.
Considerare i costi futuri
Un investimento immobiliare richiede anche una certa dose di lungimiranza. Nel calcolo si deve tenere conto delle misure di ristrutturazione che potrebbero essere necessarie in futuro. Alcuni lavori di costruzione possono essere trasferiti agli inquilini sotto forma di aumento del canone di locazione per l’ammodernamento. Ad esempio, le nuove finestre.
Vantaggi e svantaggi fiscali
In Germania il quadro fiscale è sempre stato favorevole ai proprietari di immobili, parola chiave “casetta della nonna”. Lo Stato concede sia ai proprietari che ai locatori opzioni di strutturazione diverse, ma in ultima analisi interessanti.
- Ammortamento (AfA): i locatori possono richiedere uno sgravio fiscale sui costi di acquisto o di produzione. Per le proprietà residenziali, si tratta del due o tre percento del prezzo di acquisto ogni anno, a seconda dell’anno di costruzione, ed è ancora più alto per le proprietà quotate in borsa (9% ogni anno per 8 anni, poi 7% ogni anno per altri 4 anni).
- Limite di tre proprietà: Chiunque venda tre o più proprietà nell’arco di 5 anni rischia di essere classificato come commerciante di proprietà commerciali. L’esenzione dall’imposta sul commercio è ora annullata e l’imposta sul commercio deve essere pagata in via posticipata.
- Nessuna tassa di speculazione dopo 10 anni: se l’investimento immobiliare viene rivenduto non prima di 10 anni, il profitto realizzato – calcolato approssimativamente come la differenza tra il prezzo di acquisto di allora e il prezzo di vendita attuale – non deve essere tassato.
- Donazione, eredità, ecc.: Ci sono altri aspetti fiscali che riguardano l’acquisto di un investimento immobiliare che devono essere discussi, soppesati e calcolati.
Finanziamento
Esistono diversi modelli per il finanziamento di un investimento immobiliare. Nei casi più rari, un immobile viene finanziato esclusivamente con capitale proprio, in quanto si rinuncia al principio della leva del debito. Se siete tra gli investitori che desiderano ridurre al minimo l’indebitamento, il trucco consiste nel trovare il giusto equilibrio tra debito e capitale proprio. Maggiore è il contributo del capitale proprio, minore è il tasso di interesse sul prestito che ci si può aspettare.
Finanziamento senza capitale proprio
Il finanziamento senza capitale proprio è oggi più comune di un tempo. Se vengono finanziati anche i costi accessori, si parla di finanziamento completo.
Finanziamento al 100%
Con un buon rating, ovvero con uno stipendio sufficientemente alto e sicuro, è possibile acquistare un investimento immobiliare con un capitale proprio minimo o addirittura nullo. Con un finanziamento al 100%, gli acquirenti si fanno carico di solito delle spese accessorie all’acquisto.
Finanziamento al 110%
Con il finanziamento al 110%, il vero e proprio finanziamento totale, gli acquirenti finanziano anche i costi accessori dell’acquisto. Affinché la banca sia d’accordo, il rating del credito deve essere ancora migliore rispetto al finanziamento al 100%.
Finanziamento al 130%
Con il finanziamento al 130%, che richiede un rating di credito ancora più elevato, l’acquirente dell’investimento immobiliare finanzia persino i lavori di ristrutturazione previsti o l’installazione di una cucina componibile.
Conclusione
Un investimento immobiliare è un investimento sicuro e redditizio a lungo termine. L’acquisto di un investimento immobiliare richiede alcune decine di migliaia di euro di capitale proprio, ma il finanziamento completo senza capitale proprio, ossia il finanziamento del 110% dell’investimento immobiliare, è possibile anche con un buon rating di credito.
L’ubicazione e le caratteristiche dell’immobile hanno un’influenza decisiva sulla redditività. Pertanto, la scelta di un immobile d’investimento adatto dovrebbe essere fatta con attenzione o, meglio ancora, con l’aiuto di consulenti professionisti. Un appartamento che sembra attraente per l’occupazione del proprietario non è necessariamente un immobile d’investimento conveniente.
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