Consultare il catasto: L’estratto del catasto
Il catasto non è accessibile a tutti. I potenziali acquirenti devono fornire una prova di legittimazione, ad esempio con un contratto preliminare. L’ufficio del catasto ha potere discrezionale e può rifiutarsi di rilasciare un estratto anche in caso di interesse legittimo, senza il consenso del proprietario.
Estratto catastale certificato o non certificato
Esistono due tipi di estratto catastale: certificato (ufficiale) e non certificato (semplice). In Baviera, ad esempio, nel 2025 l’estratto ufficiale costa 20 EUR, mentre quello semplice costa 10 EUR.
Estratto catastale certificato
Le banche e gli acquirenti richiederanno sempre l’estratto certificato per sicurezza, poiché costa solo leggermente di più. In questo modo possono assicurarsi di non essere vittime di una falsificazione.
Estratto catastale non certificato
Un estratto catastale non certificato può essere sufficiente in casi meno critici, ad esempio quando un inquilino vuole verificare se il locatore è davvero il proprietario.
Chi ha diritto ad accedere al catasto
L’accesso al catasto è regolamentato in modo piuttosto restrittivo in Germania, ma non solo in Germania, come dimostra questa panoramica sulle normative catastali negli altri paesi dell’UE.
Può ottenere l’accesso solo chi dimostra un interesse legittimo. Generalmente, ne hanno diritto le seguenti persone e istituzioni:
- Il proprietario stesso e altre persone registrate nel catasto
- Potenziali acquirenti che possono dimostrare il loro interesse con un contratto preliminare. La semplice dichiarazione di voler acquistare non è sufficiente
- Creditori in caso di pignoramento
- Beneficiari di una servitù gravante sull’immobile
- Eredi con un certificato di eredità
- Inquilini che vogliono verificare se il locatore è realmente il proprietario dell’immobile
- Banche, se l’immobile deve essere usato come garanzia
- Periti su incarico di un cliente
- Notai, che di solito hanno accesso digitale e possono ottenere rapidamente l’estratto
La prenotazione di vendita nel catasto
La prenotazione di vendita nel catasto indica che è in corso una compravendita immobiliare.
Ciò serve a impedire che il venditore ceda l’immobile a più acquirenti in rapida successione con modalità fraudolente.
Una volta completata la vendita e registrata nel catasto, la prenotazione di vendita viene cancellata.
Le tre sezioni di un foglio catastale
Un foglio catastale è composto da tre sezioni:
Parte 1: “Intestazione” o “Copertina”
Tribunale competente, distretto catastale e numero del foglio catastale.
Parte 2: “Registro delle proprietà”
In questa sezione sono riportati i dati dell’immobile secondo il catasto ufficiale: comune catastale, particella, numero di mappale, indirizzo (es. Via Roma 123), destinazione d’uso e superficie dell’immobile.
Qui può essere indicata anche un’eventuale “annotazione attiva”, che è piuttosto rara e può essere utilizzata, ad esempio, dalle banche per tutelare il loro status di creditori ipotecari, impedendo modifiche o cancellazioni dei loro diritti nelle sezioni II e III senza il loro consenso.
Parte 3: Le 3 “Sezioni”
La parte 3 del foglio catastale è suddivisa in tre sezioni, chiamate “sezioni catastali.”
La parte 3 del catasto con le Sezioni I, II e III
La parte 3 del foglio catastale è suddivisa in tre sezioni, numerate con numeri romani I, II e III:
Sezione I: Proprietà
Qui sono indicate le informazioni sulla proprietà. Chi è il proprietario, quali quote possiede e come è avvenuto il trasferimento della proprietà: acquisto, eredità o pignoramento?
Sezione II: Oneri e limitazioni
Oneri e limitazioni sulla proprietà. I diritti ipotecari non sono indicati qui, ma nella Sezione III.
- Servitù
- Usufrutto
- Oneri reali
- Diritto di superficie
- Diritti di prelazione
- Prenotazioni di vendita, es. prenotazione di vendita catastale. Essendo una registrazione provvisoria, viene cancellata una volta che la modifica giuridica prevista si è realizzata.
- Opposizioni alle iscrizioni nelle Sezioni I e II.
- Limitazioni di disposizione come procedure fallimentari, pignoramenti, esecuzioni testamentarie, diritti di successione condizionati o vincoli di riqualificazione urbana.
Sezione III:
Elenco dei diritti ipotecari: ipoteche, crediti fondiari, oneri di rendita, nonché opposizioni alle iscrizioni in questa sezione.
Ordine di priorità nelle Sezioni II e III della terza parte del catasto
Se nella Sezione II e III sono registrati più diritti, viene stabilita una gerarchia tra questi all’interno della stessa sezione, ma anche tra i diritti nelle due sezioni.
L’ordine di priorità delle iscrizioni nella Sezione I e II è particolarmente rilevante nelle procedure di pignoramento.