Costi aggiuntivi per l’acquisto di immobili
Le spese aggiuntive di acquisto o le spese aggiuntive di acquisizione in caso di acquisto di un immobile sono costituite dall’imposta sul trasferimento immobiliare, dalle spese notarili e catastali e, se applicabile, dalla commissione dell’intermediario. A seconda dello Stato federale e dell’intervento dell’intermediario, questi costi ammontano tra il 5 e un massimo del 16% del prezzo di acquisto dell’immobile.
Panoramica dei costi di acquisto aggiuntivi
- Imposta sul trasferimento immobiliare: Baviera 3,5%, tutti gli altri stati federali dal 5% al 6,5% (nessuna imposta sulle vendite)
- Costi notarili: circa 1,5% (più 19% IVA = 1,8%)
- Spese catastali: circa 0,5% (più IVA 19% = 0,6%)
- Spese notarili: se applicabile, circa 0,1% (più IVA 19% = 0,12%)
- Commissione dell’intermediario: eventualmente dal 3% al 6% circa (più IVA del 19% = dal 3,57% al 7,14%
- SOMMA: da circa il 5% a un massimo del 16% (del prezzo di acquisto dell’immobile)
Diverse tasse sul trasferimento di proprietà negli stati federali
Se hai altri valori: ad eccezione della Baviera, quasi tutti gli stati federali sono aumentati ancora e ancora. Dal 1° gennaio 2024 la Turingia ha ridotto l’imposta sul trasferimento immobiliare dal 6,5% al 5,0% precedentemente applicabile.
| Baden-Württemberg | 5,0% |
| Baviera | 3,5% |
| Berlino | 6,0% |
| Brandeburgo | 6,5% |
| Brema | 5,0% |
| Amburgo | 5,5% |
| Assia | 6,0% |
| Meclemburgo-Pomerania Occidentale | 6,0% |
| Bassa Sassonia | 5,0% |
| Nord Reno-Westfalia | 6,5% |
| Renania-Palatinato | 5,0% |
| Saarland | 6,5% |
| Sassonia | 5,5% |
| Sassonia-Anhalt | 5,0% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% |
| Turingia | 5,0% |
I costi di acquisto aggiuntivi solitamente non sono cofinanziati
I costi di acquisizione totali sono costituiti dal prezzo di acquisto e dai costi di acquisto aggiuntivi.
Le banche finanziano fino al 100% del prezzo di acquisto. Di norma l’acquirente dell’immobile deve sostenere personalmente i costi aggiuntivi di acquisto e gli altri costi, ovvero portarli con sé come capitale proprio.
Anche nel cosiddetto “finanziamento al 100%” il “100%” si riferisce quasi sempre esclusivamente al prezzo di acquisto dell’immobile e non all’intero costo di acquisto dell’immobile.
Se devono essere finanziati anche i costi di acquisto aggiuntivi, si tratta di un finanziamento al 110% o di un “finanziamento completo”. Per approvare tale finanziamento, le banche si aspettano che il mutuatario abbia un ottimo rating creditizio.
Se devono essere finanziati anche i lavori di ristrutturazione e arredamento, si parla di finanziamento al 130%. Questo è piuttosto insolito e viene approvato dalle banche solo se si dispone di un’ottima solvibilità.
| Etichetta | Importo del finanziamento | necessaria equità |
|---|---|---|
| Finanziamento al 100% | 100% del prezzo di acquisto | 100% dei costi di acquisto aggiuntivi (= 5-16% del prezzo di acquisto) |
| Finanziamento al 110% (finanziamento completo) | 100% del prezzo di acquisto e 100% dei costi di acquisto aggiuntivi | 0 |
| Finanziamento al 130% | 100% del prezzo di acquisto e costi aggiuntivi di acquisto più ristrutturazione, arredamento, ecc. | 0 |
I costi di acquisto aggiuntivi sono soggetti a deducibilità fiscale
Di seguito utilizzeremo il termine “deducibili” per i costi che possono essere interamente dichiarati come spese ai fini fiscali nello stesso anno. Usiamo il termine “ammortamento” per “ammortamento per usura” (ammortamento) su diversi anni.
| Scrivi | Detrazione per usura (ammortamento) su diversi anni |
|---|---|
| Metti giù | I costi sono completamente deducibili dalle tasse nello stesso anno |
Se e quali ulteriori costi di acquisizione possano essere ammortizzati a fini fiscali dipende dall’utilizzo dell’immobile.
Ammortamento per immobili ad uso del proprietario
Se utilizzi l’immobile da solo, non è possibile ammortizzare né il prezzo di acquisto né i costi di acquisto aggiuntivi.
Esistono le seguenti eccezioni, nelle quali non è possibile ammortizzare il prezzo d’acquisto in sé, ma solo le misure di ammodernamento e manutenzione:
- Ammortamento del monumento: richiede la conferma ufficiale che l’edificio è un edificio storico.
- Ristrutturazione Afa: richiede un certificato ufficiale del comune che attesti che l’immobile si trova in una zona di ristrutturazione ufficiale.
Ammortamento e detrazione per immobili in affitto (investimenti immobiliari)
Se l’immobile viene dato in locazione, le spese accessorie di acquisto sono considerate parte dei costi di acquisizione e possono essere ammortizzate, insieme al prezzo di acquisto stesso, in 40 (anno di costruzione prima del 1925) o 50 anni (“nuova costruzione”, anno di costruzione dal 1925).
| Età della proprietà | Periodo di ammortamento | AfA (“detrazione per usura”) all’anno |
|---|---|---|
| Anno di costruzione fino al 1924 | 40 anni lineari | 2,5% |
| Anno di costruzione dal 1925 | 50 anni lineari | 2% |
| L’acquisto o la costruzione iniziano tra il 1 ottobre 2023 e il 30 settembre 2029 | degressivo (5% nel primo anno, poi decrescente ogni anno) | Anno 1: 5%, anno 2: 5% del resto (95%) = 4,75% d. Costi di acquisizione, anno 3: 5% del resto (90%) = 4,5% d. Costi di acquisizione ecc. |
Poiché il terreno non può essere ammortizzato (il terreno non si consuma), dobbiamo anche ridurre i costi di acquisto aggiuntivi in proporzione al valore del terreno rispetto al prezzo di acquisto.
Per un appartamento di proprietà in un condominio presupponiamo che il valore del terreno sia pari al 15% del prezzo di acquisto e che l’appartamento stesso rappresenti quindi l’85% del prezzo di acquisto.
Di conseguenza, utilizziamo solo l’85% dei costi di acquisto aggiuntivi per l’ammortamento. In questo esempio è possibile ammortizzare l’85% del prezzo d’acquisto più l’85% dei costi d’acquisto aggiuntivi.
Per una casa unifamiliare il valore del terreno nel prezzo d’acquisto sarebbe probabilmente superiore al 15%, poiché di solito per ogni metro quadrato di superficie abitabile c’è più superficie fondiaria.
| Prezzo di acquisto: | 400.000 euro |
| Costi di acquisto aggiuntivi: | 32.000 EUR (presunto: 8% del prezzo di acquisto, esclusa l’imposta sulle vendite) |
| Costi di acquisizione totali | 432.000 euro |
| Valore dell’edificio: | 340.000 EUR (85% del prezzo di acquisto ipotizzato per appartamenti in un condominio) |
| Valore del terreno: | 60.000 EUR (15% del prezzo di acquisto ipotizzato per appartamenti in un condominio) |
| Ammortabile: quota costruttiva dei costi di acquisizione totali (= prezzo di acquisto + costi di acquisto aggiuntivi): | 85% di 432.000 EUR = 367.200 EUR |
| Ammortamento lineare per “nuovo edificio” (costruito dal 1925: 50 anni) | 2% di 367.200 EUR = 7.344 EUR / anno |
| Ammortamento lineare per vecchio edificio (costruito prima del 1925: 40 anni) | 2,5% di 367.200 EUR = 9.180 EUR / anno |
| Ammortamento decrescente per nuovi edifici (acquisto o inizio costruzione tra il 1 ottobre 2023 e il 30 settembre 2029) | 5% di 367.200 EUR = 18.360 EUR / 1° anno (5% dell’importo residuo = 4,75% nel 2° anno ecc.) |
Costi di acquisto aggiuntivi: ostacolo all’ingresso per gli immobili di investimento
Senza capitale proprio per coprire i costi di acquisto aggiuntivi, sarà difficile finanziare un immobile come investimento.
A questo proposito, i costi di acquisto aggiuntivi rappresentano una barriera all’ingresso quando si acquista un immobile a scopo di investimento.
Un investimento diretto nel settore immobiliare, ovvero il classico acquisto di un intero immobile, come offre Meine-Renditeimmobilie, è altamente redditizio, sicuro e trasparente.
Altre forme di investimento immobiliare, come i fondi chiusi e aperti e i REIT, sono meno trasparenti. D’altro canto è possibile iniziare con importi molto più piccoli.
| Modulo di investimento | Trasparenza | Investimento minimo |
|---|---|---|
| Immobili come titoli | Non molto trasparente per gli investitori. I fornitori hanno la sovranità della progettazione | 50 euro e meno |
| Investimento diretto in un unico, intero immobile | Nulla rimane nascosto all’investitore. Possibilità di progettazione personalizzata. | 30.000 euro e più |
L’investimento diretto molto interessante, invece, è solitamente disponibile solo per gli investitori che possono permettersi costi di acquisto aggiuntivi di diverse decine di migliaia di euro o che in alternativa possono fornire investimenti come garanzia.
Se disponi del capitale proprio necessario, ti consigliamo vivamente di prendere in considerazione l’acquisto di un investimento immobiliare.
Organizza una conversazione non vincolante e permettici di mostrarti le tue opzioni.