Diritto di prelazione sugli immobili

Sempre ingresso in un contratto di acquisto esistente

Deve sempre essere stato stipulato prima un contratto di acquisto con un terzo. Il titolare del diritto di prelazione può poi subentrare in tale contratto alle stesse condizioni. L’acquirente originale ne subisce le conseguenze.

Ciò garantisce che un venditore, ad esempio, non fissi un prezzo gonfiato e non serio per scoraggiare i titolari di un diritto di prelazione.

Decadenza del diritto di prelazione

Un diritto di prelazione può decadere se la persona avente diritto muore, rinuncia o non rispetta il termine per l’esercizio del diritto.

Nel caso di un diritto di prelazione comunale esistente, il notaio trasmette i dettagli del contratto di acquisto al comune, che ha poi tre mesi di tempo per esercitare il diritto di prelazione. Tuttavia, di norma il comune rinuncia a tale diritto, confermandolo con una dichiarazione di rinuncia al diritto di prelazione o un “certificato negativo”.

Il diritto di prelazione del comune è il più comune

Un diritto di prelazione può basarsi su un contratto civile tra due parti o essere stabilito per legge.

Il diritto di prelazione comunale è quello con cui venditori e acquirenti di immobili entrano più frequentemente in contatto. Tuttavia, il comune di solito non esercita questo diritto.

Tipi di diritti di prelazione

I tipi di diritti di prelazione possono essere suddivisi in diritti di prelazione civili e legali.

• Contrattuale, con notaio, ma senza iscrizione nel registro fondiario (Diritto di prelazione obbligatorio): Un contratto notarile tra il proprietario e la persona avente diritto di prelazione.
• Contrattuale, con iscrizione nel registro fondiario (Diritto di prelazione reale): Registrato nella sezione 2 del registro fondiario, il che significa che non si applica solo tra due persone, ma grava direttamente sulla proprietà.
• Legale, generale (Diritto di prelazione legale):
  • Il diritto di prelazione dell’inquilino ai sensi del §585 BGB si applica quando il rapporto di locazione era già in essere e l’appartamento viene venduto per la prima volta come unità abitativa singola (anziché l’intero edificio), e gli acquirenti non sono familiari o conviventi.
  • Il diritto di prelazione degli eredi si applica nei confronti di non eredi e mira a impedire che estranei entrino nella comunione ereditaria contro la volontà degli eredi.
• Legale, individuale (Diritto di prelazione di diritto pubblico): Questo diritto spetta spesso ai comuni, viene raramente esercitato e si basa su una varietà di normative giuridiche, dalla tutela dei monumenti alla protezione della natura e del paesaggio, alla prevenzione delle inondazioni, ai piani urbanistici o alle normative comunali specifiche. Il comune deve motivare l’esercizio del diritto di prelazione e deve servire il bene pubblico. Una vendita tra familiari esclude il diritto di prelazione del comune. Una particolarità rispetto ad altri diritti di prelazione è che il comune non deve pagare il prezzo concordato nel contratto di acquisto, ma solo il valore di mercato. In questo caso, tuttavia, il venditore può recedere dal contratto di acquisto.

Ignorare un diritto di prelazione obbligatorio è tecnicamente possibile

Se il venditore nasconde il contratto di acquisto concluso al titolare del diritto di prelazione garantito solo da un notaio ma senza iscrizione nel registro fondiario, e la persona avente diritto non ne viene a conoscenza, lasciando scadere il termine, il contratto di acquisto con il terzo (non avente diritto) rimane valido.

L’avente diritto di prelazione così ignorato avrebbe solo la possibilità di richiedere un risarcimento danni per via legale.

Per questo motivo, i diritti di prelazione obbligatori che non richiedono l’iscrizione nel registro fondiario vengono spesso ulteriormente garantiti con un diritto di prelazione reale attraverso un’iscrizione nel registro fondiario.