Il verbale di consegna dell’appartamento

Il verbale di consegna alla riconsegna dell’appartamento: perché questo documento è così importante

Che si tratti di ingresso o di uscita, di affitto o di acquisto: la consegna dell’appartamento è il momento in cui lo stato di un immobile passa di mano – e con esso la responsabilità. Un verbale di consegna (detto anche verbale di consegna dell’appartamento, verbale di riconsegna o verbale di presa in consegna) fissa per iscritto questo stato. Documenta difetti, letture dei contatori e numero delle chiavi consegnate, proteggendo così entrambe le parti da controversie future.

Questo articolo spiega che cos’è un verbale di consegna, quale valore probatorio ha, che cosa deve contenere e a che cosa prestare attenzione alla consegna dell’appartamento – sia all’ingresso sia all’uscita. Scoprirete inoltre che cosa succede se non è stato redatto alcun verbale di consegna, quando un verbale di consegna può essere invalido e quali particolarità valgono per la vendita di una casa, l’acquisto di un appartamento, gli appartamenti ammobiliati, le stanze in appartamenti condivisi o i locali commerciali.

Che cos’è un verbale di consegna?

Un verbale di consegna è un documento scritto che registra lo stato di un appartamento, di una casa o di un altro bene al momento della consegna. Viene redatto, esaminato e firmato congiuntamente da entrambe le parti – nel caso di un appartamento in affitto, quindi, da inquilino e locatore. I contenuti tipici sono:

• stato di tutte le stanze, compresi pavimenti, pareti, soffitti, finestre e porte
• difetti e danni esistenti (elenco dei difetti)
• letture dei contatori di elettricità, gas, acqua ed eventualmente riscaldamento
• numero e tipo delle chiavi consegnate
• stato di installazioni fisse, cucina componibile o mobilio (negli appartamenti ammobiliati)
• accordi, ad esempio sull’eliminazione dei difetti riscontrati entro un termine stabilito

Importante sapere: il verbale di consegna non è previsto obbligatoriamente dalla legge. Né il codice civile tedesco (BGB) né il diritto delle locazioni obbligano inquilini o locatori a redigere un verbale alla consegna dell’appartamento. Nella pratica è comunque vivamente raccomandato – perché senza verbale, in caso di controversia successiva, spesso è parola contro parola.

Distinzione: verbale di consegna, verbale di riconsegna, verbale di presa in consegna

I termini sono usati in gran parte come sinonimi. Il “verbale di riconsegna” (Abnahmeprotokoll) sottolinea la prospettiva del locatore che ritira l’appartamento all’uscita, il “verbale di presa in consegna” (Übernahmeprotokoll) quella dell’inquilino che lo riceve all’ingresso. Dal punto di vista giuridico la denominazione non fa alcuna differenza. Il documento non va confuso con il verbale di collaudo edilizio (Bauabnahmeprotokoll), che viene redatto nei confronti dell’impresa di costruzioni al collaudo di un edificio nuovo.

Basi giuridiche e valore probatorio

Anche se il verbale di consegna in sé non è regolato dalla legge, gli obblighi relativi alla consegna dell’appartamento derivano dal diritto delle locazioni del codice civile tedesco (BGB):

• Secondo il § 535 BGB, il locatore deve consegnare e mantenere l’appartamento in uno stato idoneo all’uso conforme al contratto.
• Secondo il § 538 BGB, l’inquilino non risponde dell’usura derivante dall’uso conforme al contratto – le normali tracce dell’abitare non vanno quindi a suo carico.
• Secondo il § 546 BGB, l’inquilino è obbligato a restituire l’immobile locato al termine del rapporto di locazione.
• Secondo il § 548 BGB, i diritti al risarcimento del locatore per modifiche o deterioramenti dell’immobile locato si prescrivono già sei mesi dopo la restituzione dell’appartamento.

Il breve termine di prescrizione del § 548 BGB rende evidente perché una documentazione accurata alla consegna sia così importante: il locatore deve far valere i danni tempestivamente, e il verbale fornisce le prove decisive – a favore o contro.

Quale valore probatorio ha il verbale di consegna?

Un verbale di consegna firmato da entrambe le parti è considerato in tribunale un mezzo di prova forte. Documenta lo stato dell’appartamento al momento della consegna e produce di regola un cosiddetto effetto probatorio negativo: i difetti non elencati nel verbale si considerano, in linea di principio, inesistenti al momento della consegna. Viceversa, all’uscita l’inquilino può far valere i difetti che erano già annotati nel verbale d’ingresso – di questi danni non risponde.

Regola pratica: ciò che non è nel verbale, in caso di controversia praticamente non esiste. Prendetevi quindi tempo sufficiente alla consegna dell’appartamento – 30-60 minuti sono realistici per un appartamento normale – e ispezionate ogni stanza alla luce del giorno.

Quando un verbale di consegna è invalido?

Ricorre spesso la domanda su quando un verbale di consegna sia invalido. I casi più importanti:

• Firma mancante: Un verbale redatto unilateralmente e firmato solo dal locatore non vincola l’inquilino. Ha al massimo il valore di un’affermazione di parte.
• Inganno o coercizione: Se una parte è stata forzata a firmare o ingannata sul contenuto, può impugnare la propria dichiarazione.
• Modifiche successive: Le annotazioni aggiunte dopo la firma senza il consenso dell’altra parte sono irrilevanti. Per questo entrambe le parti dovrebbero ricevere una copia identica.
• Difetti nascosti: Il verbale copre solo i difetti visibili. I danni occulti – ad esempio un danno da acqua dietro un rivestimento – possono essere fatti valere dal locatore anche in seguito, a condizione che dimostri che li ha causati l’inquilino.
• Formulazioni vaghe: Indicazioni generiche come “appartamento in stato regolare” senza una verifica stanza per stanza hanno scarso valore probatorio e possono essere svalutate nel caso concreto.

Inoltre, un verbale firmato vale come riconoscimento di responsabilità solo se ciò era riconoscibilmente voluto. Chi, da inquilino, conferma un difetto nel verbale di uscita non ammette automaticamente di averlo causato. Nel dubbio aiuta una nota manoscritta come “difetto constatato, causa contestata”.

Verbale di consegna all’ingresso e all’uscita: due situazioni, un documento

Un verbale di consegna dell’appartamento viene redatto idealmente due volte nella vita di un rapporto di locazione: all’ingresso e all’uscita. I due verbali si incastrano l’uno nell’altro – il verbale d’ingresso è il riferimento su cui si misura tutto all’uscita.

Verbale di consegna all’ingresso

All’ingresso l’interesse è soprattutto dell’inquilino: documenta i difetti esistenti affinché non gli vengano addebitati all’uscita. Graffi nel parquet, una crepa in una piastrella, una porta del balcone che scorre male – tutto ciò che è già presente va inserito nel verbale di consegna all’ingresso. Il verbale fissa inoltre le letture dei contatori all’inizio della locazione, così che il primo conguaglio delle spese accessorie e il contratto dell’elettricità partano correttamente.

Verbale di consegna all’uscita

All’uscita l’interesse si inverte: ora è soprattutto il locatore a documentare in quale stato riceve indietro l’appartamento. Per l’inquilino il verbale di consegna all’uscita è altrettanto importante – attesta che l’appartamento è stato restituito regolarmente ed è una base centrale per la restituzione della cauzione. Dopo la restituzione inizia inoltre a decorrere il termine di prescrizione di sei mesi del § 548 BGB per i diritti al risarcimento del locatore.

Consiglio: conservate il verbale d’ingresso per l’intera durata della locazione – volentieri anche come scansione o foto nel cloud. In un rapporto di locazione di dieci o più anni, in caso di controversia sulla cauzione questo documento vale spesso oro.

Che cosa deve contenere un verbale di consegna dell’appartamento? La checklist completa

Un buon verbale di consegna per l’appartamento segue una struttura fissa. Che usiate un modello in PDF o un fac-simile in Word – i seguenti punti dovrebbero essere inclusi.

1. Dati dell’immobile e delle parti

• indirizzo completo dell’appartamento, compresa la posizione nell’edificio (ad es. 2° piano a sinistra)
• nomi e indirizzi di inquilino e locatore ovvero di acquirente e venditore
• data e ora della consegna
• persone presenti, in particolare i testimoni
• tipo di consegna: ingresso, uscita, cambio di inquilino o cambio di proprietario

2. Stato delle stanze – stanza per stanza

Esaminate ogni stanza singolarmente e annotate lo stato di:

• pavimenti (parquet, laminato, piastrelle, moquette): graffi, macchie, danni da acqua
• pareti e soffitti: stato della pittura, fori di tasselli, crepe, tracce di muffa, depositi di nicotina
• finestre e porte: funzionamento, guarnizioni, vetri rotti, tapparelle
• impianto elettrico: interruttori, prese, illuminazione funzionante, campanello, citofono
• impianti sanitari: rubinetteria, guarnizioni, scarichi, giunti di silicone, sciacquone del WC, scaldabagno istantaneo
• radiatori e termostati: funzionamento e stato di sfiato
• cucina componibile (se locata con l’appartamento): testare i singoli elettrodomestici – piano cottura, forno, frigorifero, lavastoviglie, cappa
• balcone, terrazza, cantina, soffitta, garage e posto auto, se pertinenti all’appartamento

3. Elenco dei difetti con termini

Ogni difetto viene descritto in modo concreto: luogo, tipo, entità. Invece di “bagno danneggiato”, quindi, “lavabo del bagno: crepa capillare di ca. 5 cm sul bordo destro”. Foto datate completano il verbale in modo ideale – annotate nel testo che sono state scattate foto e numeratele. Concordate un termine concreto per i difetti da eliminare e stabilite chi si occuperà dell’eliminazione.

4. Letture dei contatori

Annotare tutte le letture dei contatori con il numero del contatore – maggiori dettagli più avanti nella sezione dedicata.

5. Consegna delle chiavi

Documentare numero e tipo di tutte le chiavi – anche a questo è dedicata una sezione a parte.

6. Altri accordi e firme

• accordi su riparazioni estetiche o installazioni che restano (ad es. rilevamento della cucina componibile dietro compenso)
• nuovo indirizzo dell’inquilino uscente per il conteggio della cauzione e il conguaglio delle spese accessorie
• luogo, data e firme di entrambe le parti nonché, se presenti, dei testimoni
• annotazione che entrambe le parti hanno ricevuto una copia identica

Le letture dei contatori nel verbale di consegna: elettricità, gas, acqua e riscaldamento

La documentazione delle letture dei contatori è una delle parti più importanti del verbale di consegna – e uno dei punti di controversia più frequenti quando manca. Un modulo di verbale di consegna con le letture dei contatori dovrebbe prevedere per ogni contatore le seguenti indicazioni:

Come si presenta un verbale di consegna per l’elettricità?

Per la comunicazione dell’elettricità basta in sostanza una semplice tabella: numero del contatore, lettura, data della lettura, vecchia e nuova parte contrattuale. Molti fornitori di energia (ad esempio E.ON, aziende municipalizzate o il fornitore di base locale) mettono a disposizione moduli propri o portali online in cui trasferire i valori del verbale di consegna. Un “verbale di consegna per l’elettricità” separato di solito non è quindi necessario – decisivo è che i valori siano registrati con precisione nel verbale di consegna dell’appartamento e confermati da entrambe le parti. Comunicate tempestivamente la lettura al fornitore al cambio di inquilino, altrimenti questi stimerà il consumo – spesso a vostro svantaggio.

Letture dei contatori al cambio di proprietario

Alla vendita di una casa o di un appartamento vale lo stesso principio: le letture dei contatori al giorno della consegna separano i periodi di consumo di venditore e acquirente. Andrebbero inoltre registrati il livello del gasolio (in caso di riscaldamento a gasolio, compresa la quantità residua in litri e il prezzo concordato per il rilevamento) e i livelli di riempimento di serbatoi GPL o depositi di pellet.

Esempio di calcolo: perché la lettura del contatore vale denaro contante

Supponiamo che usciate il 31 marzo ma dimentichiate di documentare la lettura del contatore dell’elettricità. Il nuovo inquilino entra solo il 1° giugno e il fornitore stima il vostro consumo fino alla lettura successiva:

• Lettura effettiva al 31 marzo: 34.180 kWh (non documentata)
• Stima del fornitore sulla base del consumo dell’anno precedente fino al 1° giugno: 34.630 kWh
• Differenza: 450 kWh × 0,35 €/kWh = 157,50 € addebitati in eccesso

Con un verbale di consegna firmato da entrambe le parti, completo di lettura e foto, la delimitazione sarebbe stata inequivocabile. I due minuti impiegati per la lettura si ripagano quindi immediatamente.

Verbale di consegna per le chiavi: ogni serratura conta

La consegna delle chiavi è il cuore simbolico e giuridico della consegna dell’appartamento: con la restituzione di tutte le chiavi, l’inquilino restituisce il possesso dell’appartamento. Un verbale di consegna per le chiavi deve quindi essere completo. Registrate tipo e numero per ogni serratura:

Anche le chiavi duplicate dall’inquilino devono essere restituite all’uscita o distrutte in modo dimostrabile. Se l’inquilino trattiene delle chiavi, l’appartamento può considerarsi non restituito – con la conseguenza che il locatore può pretendere un’indennità d’uso.

Esempio di calcolo: chiave smarrita di un impianto di chiusura centralizzato

Se si smarrisce una chiave appartenente a un impianto di chiusura centralizzato, la sostituzione può risultare costosa – ma solo se esiste un rischio di abuso e l’impianto viene effettivamente sostituito:

• Sostituzione del cilindro della porta dell’appartamento: 120 €
• Sostituzione proporzionale della chiusura centralizzata dell’edificio (8 unità): 1.600 €, di cui una quota addebitabile all’inquilino a seconda della colpa
• Nuove chiavi (3 pezzi a 25 € ciascuno): 75 €

Senza verbale di consegna, in seguito è quasi impossibile chiarire quante chiavi fossero state consegnate in origine. Un registro delle chiavi tenuto con cura nel verbale protegge qui entrambe le parti.

Nessun verbale di consegna – chi sopporta l’onere della prova?

Che cosa succede se all’ingresso o all’uscita non è stato redatto alcun verbale di consegna? Questa situazione è più frequente di quanto si pensi – e sposta il rischio in modo considerevole.

Nessun verbale di consegna all’uscita: l’onere della prova grava sul locatore

Se dopo l’uscita il locatore chiede un risarcimento, deve dimostrare che il danno è sorto durante la locazione ed è imputabile all’inquilino. Senza verbale di consegna all’uscita gli manca spesso il mezzo di prova decisivo. Testimoni (ad esempio il nuovo inquilino o un artigiano) e foto datate possono in parte sostituire il verbale, ma sono più deboli. Per gli inquilini ciò non è però un lasciapassare: anche l’inquilino si trova in posizione peggiore senza verbale, se il locatore afferma difetti che alla restituzione non esistevano affatto – o quando si tratta della rapida restituzione della cauzione.

Nessun verbale di consegna all’ingresso

Se il verbale manca all’ingresso, l’inquilino difficilmente potrà dimostrare in seguito che un difetto esisteva già all’inizio della locazione. La giurisprudenza presume in linea di principio che il locatore abbia consegnato l’appartamento in stato conforme al contratto e che i danni sorti durante la locazione debbano essere spiegati dall’inquilino – ma nei dettagli, senza documentazione, le cose si complicano rapidamente. Chi è entrato senza verbale dovrebbe documentare lo stato unilateralmente a posteriori: scattare foto con marca temporale, segnalare senza indugio i difetti per iscritto al locatore (segnalazione dei difetti per e-mail o lettera) e conservare la segnalazione.

Il locatore rifiuta il verbale di consegna

Non esiste un diritto a un verbale di consegna congiunto – se il locatore rifiuta di collaborare, non potete costringerlo. Ecco come proteggervi comunque:

1. Portate alla consegna un testimone neutrale (non il coniuge; meglio vicini, amici o colleghi).
2. Redigete un vostro verbale, fatelo firmare al testimone e offrite al locatore, in modo documentabile, la possibilità di controfirmarlo.
3. Fotografate o filmate sistematicamente ogni stanza, comprese le letture dei contatori e il mazzo di chiavi.
4. Consegnate le chiavi solo dietro ricevuta – se necessario tramite deposito con testimone e preavviso scritto.

Lo stesso vale, in modo speculare, per i locatori se l’inquilino non si presenta alla consegna: documentare lo stato con testimoni e informare per iscritto l’inquilino del risultato.

Verbale di consegna e cauzione: quando riavrete i vostri soldi

La cauzione locativa (regolata dal § 551 BGB, al massimo tre canoni mensili netti) è strettamente legata al verbale di consegna: un verbale senza difetti annotati è l’argomento più forte dell’inquilino per la restituzione integrale.

Il locatore trattiene la cauzione nonostante il verbale di consegna?

Se il verbale di uscita non riporta difetti, il locatore può trattenere la cauzione solo entro limiti ristretti – soprattutto per conguagli ancora aperti o attesi dal conteggio delle spese di gestione. Per presunti danni che non compaiono nel verbale congiunto, la strada è invece in gran parte preclusa: il verbale produce l’effetto probatorio negativo descritto sopra. È consueto un periodo di verifica e conteggio di circa tre-sei mesi dopo l’uscita; per l’ultimo conguaglio delle spese accessorie può essere trattenuto più a lungo un importo parziale adeguato.

Esempio di calcolo: conteggio della cauzione dopo l’uscita

• Cauzione versata: 3 × 800 € di canone netto = 2.400 € più 38 € di interessi = 2.438 €
• Danno documentato nel verbale di consegna (lavabo crepato, riconosciuto dall’inquilino): − 180 €
• Trattenuta per il conteggio delle spese di gestione ancora in sospeso (stimata in modo adeguato): − 300 €
• Pagamento dopo la consegna: 1.958 €, saldo dopo la presentazione del conteggio

Usura o danno? La differenza in euro

L’usura normale è a carico del locatore (§ 538 BGB), i danni veri e propri a carico di chi li ha causati. Nella valutazione all’interno del verbale di consegna aiuta la distinzione con detrazione del valore attuale: deve essere risarcito solo il valore attuale, non il valore a nuovo. Esempio: moquette con una durata di vita usuale di dieci anni:

• Prezzo a nuovo incl. posa: 1.500 €
• Età all’uscita: 7 anni → durata residua 3 anni
• Valore attuale: 1.500 € × 3/10 = 450 € – di più il locatore non può pretendere per la bruciatura irreparabile causata dall’inquilino.

Casi particolari nella locazione: appartamento ammobiliato, stanza in appartamento condiviso, sublocazione, garage e locali commerciali

Verbale di consegna per l’appartamento ammobiliato

In un appartamento ammobiliato il verbale di consegna viene ampliato con un inventario: ogni mobile e ogni apparecchio viene elencato con il suo stato (ad es. “divano, tre posti, grigio, piccola macchia sul bracciolo sinistro”). Fotografate singolarmente gli oggetti di valore. Senza inventario, all’uscita è quasi impossibile chiarire se il microonde fosse già difettoso o se il sesto bicchiere da vino sia mai esistito.

Stanza in appartamento condiviso e sublocazione

Un verbale di consegna conviene anche per una stanza in un appartamento condiviso – soprattutto se gli abitanti hanno contratti di locazione individuali o se un conduttore principale subloca. Nella sublocazione, il conduttore principale dovrebbe redigere un proprio verbale con il subconduttore, perché nei confronti del locatore risponde lui stesso dei danni nell’appartamento. Oltre alla stanza, registrate anche lo stato degli spazi comuni utilizzati, ove rilevante.

Garage, posto auto e orto con casetta

Per un garage affittato separatamente basta un verbale di consegna breve: stato di porta, pavimento e pareti, funzionamento della motorizzazione della porta, numero di chiavi o telecomandi, eventuale contatore dell’elettricità. Altrettanto snello è un verbale per un orto con casetta, integrato da casetta, piantumazione e contatore dell’acqua.

Verbale di consegna per locali commerciali

Per i locali commerciali (ufficio, negozio, studio, capannone) il verbale di consegna è di solito più ampio: registra in aggiunta gli impianti tecnici (ventilazione, climatizzazione, protezione antincendio, cablaggio IT), le installazioni e modifiche del conduttore con i relativi obblighi di ripristino, nonché le prescrizioni delle autorità. Poiché nel diritto delle locazioni commerciali molto è liberamente pattuibile, il verbale e il contratto di locazione hanno qui un peso ancora maggiore rispetto alla locazione abitativa. Lo stesso vale per una casa intera in affitto: qui vanno inseriti nel verbale anche giardino, aree esterne, impianto di riscaldamento (compreso lo stato di manutenzione) e tetto/cantina.

Verbale di consegna nella vendita di case e nell’acquisto di appartamenti

Non solo inquilini e locatori traggono vantaggio dal verbale: anche nella vendita di una casa, nell’acquisto di una casa o di un appartamento un verbale di consegna è consueto e opportuno – soprattutto nella vendita privata di una casa senza agente immobiliare. Documenta lo stato dell’immobile al giorno della consegna, ossia nel momento in cui possesso, benefici e oneri passano all’acquirente.

Che cosa deve contenere un semplice verbale di consegna alla vendita di una casa?

• immobile, parti, data e riferimento al contratto di compravendita notarile
• stato dell’edificio alla consegna, in particolare modifiche o danni intervenuti dopo la visita
• tutte le letture dei contatori (elettricità, gas, acqua, calore) con i numeri dei contatori per il cambio di proprietario
• gasolio residuo o livello del serbatoio con il prezzo di rilevamento concordato
• consegna completa delle chiavi – all’acquisto di una casa spesso un mazzo consistente, compresi ingressi secondari, garage, cassetta delle lettere
• documenti consegnati: attestato di prestazione energetica, planimetrie, verbali di manutenzione del riscaldamento, attestati dello spazzacamino, documenti assicurativi
• oggetti che restano nell’immobile come concordato (cucina componibile, tenda da sole, attrezzi da giardino)

“Comprato visto e piaciuto” – che cosa può fare il verbale e che cosa no

Gli immobili vengono per lo più venduti con esclusione della garanzia per vizi materiali (“comprato visto e piaciuto”). Questa esclusione non vale però per i vizi taciuti con dolo (§ 444 BGB). Il verbale di consegna di una casa rilevata “vista e piaciuta” ha quindi soprattutto due funzioni: attesta che lo stato non si è deteriorato tra la conclusione del contratto e la consegna, e documenta l’adempimento completo degli obblighi di consegna (chiavi, documenti, sgombero). Le pretese per vizi taciuti si basano invece sul contratto di compravendita e sul § 434 BGB, non sul verbale.

Particolarità: appartamento in condominio

Alla vendita di un appartamento in condominio rientrano inoltre nel verbale di consegna: la consegna della dichiarazione di divisione, degli ultimi verbali dell’assemblea dei proprietari, dei rendiconti annuali e del piano economico, lo stato del fondo di riserva per la manutenzione, nonché l’informazione all’amministratore sul cambio di proprietario. Se l’appartamento viene consegnato locato, si aggiungono contratto di locazione, verbali di consegna con l’inquilino e conteggio della cauzione. La Verbraucherzentrale (centrale tedesca dei consumatori) offre informazioni e consulenza indipendenti sull’acquisto di case e appartamenti in condominio.

Modelli e fac-simili: usare gratuitamente un verbale di consegna in PDF o Word

Non dovete progettare da soli un verbale di consegna. Modelli e fac-simili gratuiti sono numerosi – in PDF da stampare e compilare a mano o come file Word da adattare al computer:

• Le associazioni degli inquilini e il Deutscher Mieterbund (associazione tedesca degli inquilini) mettono a disposizione fac-simili che riflettono piuttosto la prospettiva dell’inquilino.
• Le associazioni dei proprietari come Haus und Grund offrono modelli pensati per i locatori; alcuni documenti sono riservati ai soci.
• Le centrali dei consumatori e gli uffici comunali per l’edilizia abitativa pubblicano checklist neutrali per la consegna dell’appartamento.
• I portali immobiliari (ad es. Immowelt o ImmoScout24) offrono anch’essi verbali di consegna gratuiti in PDF e Word.

Come riconoscere un buon modello

Se scegliere un modello PDF o Word è questione di gusti: il PDF è più a prova di manomissione e pratico per la compilazione a mano sul posto, il modello Word può essere adattato in anticipo all’appartamento concreto (elenco delle stanze, dotazioni esistenti). In entrambi i casi conta questo: compilare sul posto, esaminare insieme, produrre due copie, firmare da entrambe le parti.

Verbali di consegna oltre l’immobile: auto, auto aziendale, strumenti di lavoro

Il termine verbale di consegna non è limitato agli appartamenti. Il principio di base – documentare lo stato, registrare letture dei contatori o chilometraggio, quietanzare la consegna – funziona ovunque i beni cambino di mano:

Per un verbale di consegna del veicolo nella vendita di un’auto tra privati offrono fac-simili gratuiti, tra gli altri, gli automobile club come l’ADAC. La struttura segue la stessa logica del verbale di consegna dell’appartamento – solo che al posto delle letture dei contatori c’è il chilometraggio.

Lo svolgimento della consegna dell’appartamento: passo dopo passo

1. Fissare l’appuntamento: Consegna possibilmente di giorno con luce naturale, con l’appartamento vuoto e pulito. Prevedete 30-60 minuti.
2. Preparare i documenti: Modello del verbale di consegna (in duplice copia), contratto di locazione, verbale d’ingresso, penna, torcia, fotocamera o smartphone, metro pieghevole.
3. Portare testimoni: Un accompagnatore neutrale aumenta notevolmente il valore probatorio.
4. Controllare stanza per stanza: Procedere sistematicamente dalla porta d’ingresso attraverso ogni stanza, annotando e fotografando subito i difetti.
5. Leggere i contatori: Documentare tutte le letture con il numero del contatore e una foto.
6. Contare le chiavi: Quietanzare nel verbale la consegna completa delle chiavi.
7. Completare il verbale: Rileggerlo insieme, chiarire i punti aperti, concordare i termini per l’eliminazione dei difetti, inserire il nuovo indirizzo dell’inquilino.
8. Firmare e distribuire: Firmano entrambe le parti e i testimoni; ciascuna parte riceve una copia identica.

Domande frequenti sul verbale di consegna

Il verbale di consegna è obbligatorio?

No. Né inquilini né locatori sono obbligati per legge a redigere un verbale di consegna. È però di gran lunga il mezzo di prova più importante in caso di controversia sullo stato dell’appartamento ed è quindi vivamente raccomandato a entrambe le parti.

Devo firmare il verbale di consegna?

No. Se non siete d’accordo con singole constatazioni, non firmate oppure aggiungete una nota di chiarimento (ad es. “graffi nel parquet già presenti all’ingresso, vedi verbale d’ingresso”). Una firma forzata o data senza verifica può esservi in seguito rinfacciata.

Il verbale di consegna vale anche senza una clausola nel contratto di locazione?

Sì. Il verbale è un accordo autonomo sullo stato constatato. Ha effetto indipendentemente dal fatto che il contratto di locazione menzioni un verbale di consegna. Viceversa, il contratto di locazione può regolare più in dettaglio la consegna, ad esempio lo stato alla restituzione (“pulito a fondo con la scopa”).

Il locatore può segnalare altri difetti dopo la consegna?

Per i difetti visibili, dopo un verbale firmato da entrambe le parti ciò è ormai quasi impossibile. I difetti nascosti, invece, possono essere fatti valere anche in seguito – ma solo entro il termine di prescrizione di sei mesi previsto dal § 548 BGB e solo se il locatore può dimostrare che li ha causati l’inquilino.

Esiste un verbale di consegna in inglese?

Per gli inquilini internazionali può essere utile un verbale bilingue (tedesco/inglese, in inglese “handover protocol” o “move-in/move-out inspection report”). Dal punto di vista giuridico dovrebbe fare fede la versione tedesca – ciò può essere espressamente stabilito nel documento.

Per quanto tempo devo conservare il verbale di consegna?

Almeno fino al conteggio definitivo della cauzione dopo l’uscita, meglio ancora fino alla scadenza dei termini di prescrizione – come regola pratica, tre anni dopo la fine del rapporto di locazione. Il verbale d’ingresso va conservato per l’intera durata della locazione.