Imposta sulla Speculazione e Periodo di Speculazione sugli Immobili
“La tassa sulla speculazione” è un termine colloquiale per indicare l’imposta sul reddito ordinaria sui profitti derivanti da operazioni di cessione privata. Questa imposta non si applica se il bene è stato detenuto per un certo periodo di tempo prima della vendita. Questo periodo di attesa fino all’esenzione fiscale è chiamato periodo di speculazione.
Un’operazione di cessione si verifica solo se viene venduto un bene. Se invece si vende un oggetto di uso quotidiano, non si tratta di un’operazione di cessione e quindi non è dovuta alcuna tassa sulla speculazione.
Bene o oggetto di uso quotidiano?
Sono considerati beni gli oggetti di valore che non rientrano nell’uso quotidiano: antiquariato, oro, arte, pietre preziose, collezioni.
In occasione di una sentenza sulla vendita di biglietti di calcio, la Corte Federale delle Finanze ha stabilito:
Gli oggetti di uso quotidiano sono beni che vengono generalmente acquistati per essere utilizzati. Il bene non deve essere idoneo a generare reddito. Se un bene ha sia una componente di utilizzo sia una componente di rivalutazione, occorre valutare se esiste un’idoneità alla rivalutazione, cioè se tali oggetti vengono acquistati anche come investimento. Un biglietto non è un oggetto di uso quotidiano, ma è destinato a un utilizzo unico in un giorno specifico. Poiché la domanda per i biglietti della finale di Champions League supera di gran lunga l’offerta, si tratta di beni che molti acquistano come oggetto speculativo con profitto garantito. Il mercato nero è enorme in questo senso. Pertanto, esiste una componente di rivalutazione.
Per quanto riguarda “uso quotidiano”, la Corte Federale delle Finanze ha anche affermato in un’altra sentenza che non è necessario utilizzare qualcosa ogni giorno perché sia considerato un oggetto di uso quotidiano.
Se vendete mobili usati, vestiti o la vostra auto usata, difficilmente realizzerete un guadagno, cioè un prezzo di vendita superiore al prezzo di acquisto originario.
Se anche questi oggetti di uso quotidiano fossero soggetti all’imposta sul reddito (“tassa sulla speculazione”) al momento della vendita, si genererebbe solitamente una perdita, che dovrebbe quindi essere deducibile dalle tasse.
Non sorprende quindi che la legislazione fiscale escluda del tutto gli oggetti di uso quotidiano, per evitare una perdita per lo Stato.
| Tipo di oggetto | Bene | Oggetto di uso quotidiano |
|---|---|---|
| In caso di vendita: | Operazione di cessione | Nessuna operazione di cessione |
| Tassa sulla speculazione | Sì | No |
| Esempi | Arte, antiquariato, metalli e pietre preziose, francobolli e monete, collezioni | Abbigliamento, mobili, auto, bicicletta, motocicletta, utensili, articoli per la casa |
Periodi di speculazione differenti per immobili e altri beni
Per gli immobili, il periodo di speculazione è di 10 anni.
Per altri beni, è di 1 anno.
La vendita di azioni e altri titoli non è considerata un’operazione di cessione, ma reddito da capitale, per il quale è invece dovuta l’imposta sui redditi di capitale (senza periodo di speculazione).
| Periodo di speculazione: 10 anni | Periodo di speculazione: 1 anno | Nessun periodo di speculazione (invece imposta sui redditi di capitale / imposta sostitutiva *) |
|---|---|---|
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Eredità e donazioni: il periodo di speculazione prosegue
Per gli eredi o i beneficiari di un immobile donato, il periodo di speculazione avviato dal de cuius o dal donante al momento dell’acquisto continua a decorrere.
Esempio: Il de cuius ha acquistato l’immobile 7 anni fa e ora lo lascia in eredità. Gli eredi possono vendere l’immobile esentasse dopo 3 anni, poiché il periodo di speculazione di 10 anni sarà scaduto (7 anni + 3 anni).
Calcolo della plusvalenza
La plusvalenza non è semplicemente la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto. È possibile ridurre tale importo con ulteriori spese per ottenere la plusvalenza fiscalmente rilevante.
Le spese notarili, di intermediazione e altre spese legate alla vendita possono essere detratte dalla plusvalenza.
Eccezioni al periodo di speculazione immobiliare
Oltre alla caratteristica negativa – dal punto di vista del venditore – degli immobili, cioè che il periodo di speculazione è di 10 anni invece di solo 1 anno, esistono anche regole positive.
Per gli immobili, la tassa sulla speculazione non si applica nemmeno entro il periodo di speculazione, cioè in caso di vendita prima dei 10 anni, a determinate condizioni:
Eccezione 1: Locato temporaneamente, ma con almeno “3 anni” di uso proprio
- Il venditore ha affittato temporaneamente l’immobile, ma lo ha abitato nell’anno della vendita e nei due anni precedenti. È sufficiente abitarlo un giorno nell’anno della vendita, continuativamente l’anno precedente e un giorno nel secondo anno prima della vendita. Lo ha stabilito la Corte Federale delle Finanze nel 2019:
… non è pregiudizievole se il contribuente ha utilizzato l’immobile per scopi abitativi propri nell’anno della vendita per almeno un giorno, continuativamente nell’anno precedente e per almeno un giorno nel secondo anno prima della vendita.
Sarebbe quindi possibile abitare l’immobile il 31.12.2024, poi per tutto il 2025 e infine di nuovo il 01.01.2026. Dal 02.01.2026 si potrebbe affittare l’immobile per circa 11 mesi fino a fine anno e venderlo poco prima di Capodanno 2026. L’esenzione fiscale sarebbe garantita.
Eccezione 2: Mai locato, rivendita in meno di 3 anni, anche dopo un giorno
Nel §23 EStG è scritto, nel punto in cui si menziona anche la regola dei 3 anni:
Sono esclusi i beni che, nel periodo tra l’acquisto o il completamento e la cessione, sono stati utilizzati esclusivamente per scopi abitativi propri […]
Questo significa che se l’immobile è stato utilizzato solo dal proprietario e mai affittato, non si applica nemmeno la regola dei 3 anni, e l’esenzione dalla tassa sulla speculazione vale già, ad esempio, dopo un giorno.
Tuttavia, in tali casi (100% uso proprio ma meno di “1 giorno + 1 anno + 1 giorno”, nessuna locazione) è consigliabile fornire un motivo valido per la rapida rivendita, per evitare che venga classificata come abuso di norme fiscali.
In questo caso online, un motivo importante (grave malattia di un figlio) giustificherebbe probabilmente la rapida rivendita, senza applicare la regola dei “3 anni”.
Video sui 10 anni e “1 anno più 2 giorni”
Ecco un video dello studio fiscale TaxPro GmbH sui primi due casi, “10 anni” e “1 anno più 2 giorni”, con particolare attenzione ai dettagli del caso standard “10 anni”.
Secondo TaxPro, un figlio che abita nell’immobile senza il genitore proprietario soddisfa il requisito legale di “uso abitativo proprio” solo se per il figlio si percepisce ancora l’assegno familiare. Ciò vale di norma fino a un massimo di 25 anni di età, a condizione che il figlio sia ancora in formazione.
Ammontare della tassa sulla speculazione
La plusvalenza viene sommata al reddito da lavoro dell’anno di riferimento. L’imposta è determinata in base all’aliquota fiscale personale.
| Reddito | 60.000 EUR |
| Plusvalenza da vendita immobiliare | 117.000 EUR |
| Reddito totale | 177.000 EUR |
Nell’esempio sopra, nell’anno della vendita dell’immobile, si pagheranno le stesse imposte sul reddito, contributo di solidarietà e, se applicabile, imposta ecclesiastica di chi guadagna 177.000 EUR lordi. L’ammontare della tassa sulla speculazione varia quindi individualmente e dipende dall’aliquota fiscale personale.
L’aliquota personale dipende a sua volta dal reddito imponibile totale, dalla classe fiscale, dallo stato civile e dal numero di figli.
Un calcolo esemplificativo, inclusi gli effetti sui contributi sociali, si trova più sotto.
Calcolo della tassa sulla speculazione inclusa l’assicurazione sanitaria
Per gli assicurati obbligatori nel sistema sanitario pubblico – la maggioranza – la plusvalenza non aumenta la base di calcolo dei contributi sanitari. Per i volontari, invece, sì:
Il massimale di contribuzione nella previdenza sanitaria e pensionistica pubblica è di 62.100 EUR (stato 2024).
Ciò significa che i costi aggiuntivi per i volontari sorgono solo se, senza il guadagno, si trovavano ancora sotto il massimale di contribuzione.
Se già si guadagnano oltre 62.100 EUR all’anno senza la plusvalenza, quest’ultima non aumenta i contributi sanitari.
Pertanto, nell’esempio seguente, utilizziamo un reddito inferiore a 62.100 EUR.
Esempio: 30 anni, senza figli, classe fiscale 1, nessuna imposta ecclesiastica. Valori arrotondati:
| Dipendente, assicurato obbligatorio | Autonomo, assicurato volontario | |
|---|---|---|
| Reddito lordo (da lavoro o autonomo) | 50.000 EUR | 50.000 EUR |
| Imposte (senza plusvalenza) | 7.177 EUR | 7.177 EUR |
| Assicurazione sanitaria e assistenza (senza plusvalenza) | 5.225 EUR | ca. 10.450 EUR (gli autonomi devono pagare anche la quota del datore di lavoro) |
| Plusvalenza * | 100.000 EUR | 100.000 EUR |
| Imposte (incl. plusvalenza) | 48.191 EUR | 48.191 EUR |
| Assicurazione sanitaria e assistenza (incl. plusvalenza) | 5.225 EUR (anziché 6.490 EUR – per gli assicurati obbligatori la plusvalenza non aumenta la base di calcolo) | 12.979 EUR (aliquota massima, poiché i redditi complessivi di ca. 150.000 EUR superano di molto il massimale di 62.100 EUR) |
| Tassa sulla speculazione | 48.191 EUR – 7.177 EUR = 41.014 EUR | 48.191 EUR – 7.177 EUR = 41.014 EUR |
Come si può vedere dal calcolo sopra, per gli assicurati volontari i contributi aumentano da 10.450 a 12.979 EUR, quindi di circa 2.500 EUR.
La tassa sulla speculazione di 41.014 EUR per una plusvalenza di 100.000 EUR è uguale sia per i dipendenti sia per gli autonomi.
Attenzione: la tassa sulla speculazione non è sempre intorno al 41%, come nell’esempio sopra. Se il venditore guadagna già ca. 280.000 EUR all’anno senza plusvalenze, ogni ulteriore reddito – incluse le plusvalenze – è soggetto dall’inizio all’aliquota cosiddetta “per i redditi elevati” del 45%.