Imposta sulla Speculazione e Periodo di Speculazione sugli Immobili

Bene o Oggetto d’Uso Quotidiano?

Sono considerati beni gli oggetti di valore che non sono destinati all’uso quotidiano: antiquariato, oro, arte, pietre preziose, oggetti da collezione.

Relativamente a una sentenza sulla rivendita di biglietti per partite di calcio, la Corte Federale Fiscale tedesca ha dichiarato:

Gli oggetti d’uso quotidiano sono beni solitamente acquistati per essere utilizzati. Il bene non deve avere la capacità di generare reddito. Se un bene ha una componente d’uso e una di apprezzamento, bisogna valutare se è presente una capacità di apprezzamento, cioè se tali oggetti sono acquistati anche come investimento. Un biglietto non è un oggetto d’uso quotidiano, ma è adatto solo per un uso singolo in una data specifica. Poiché la domanda per i biglietti finali della Champions League supera di gran lunga l’offerta, vengono acquistati da molti come oggetti di speculazione con guadagno garantito. Il mercato nero è enorme in questo settore. Quindi è presente una componente di apprezzamento.”

Sul tema “uso quotidiano,” la Corte Federale Fiscale ha dichiarato in un’altra sentenza che non è necessario che un oggetto sia utilizzato ogni giorno per essere considerato un oggetto d’uso quotidiano.

Se vendete mobili usati, vestiti o la vostra auto usata, difficilmente otterrete un guadagno, cioè un prezzo di vendita più alto del prezzo d’acquisto originale.

Se anche questi oggetti d’uso quotidiano fossero soggetti a imposta sul reddito (o “imposta sulla speculazione”) alla vendita, si avrebbe perlopiù una perdita, che potrebbe poi essere coerentemente dedotta dalle tasse.

Pertanto, non sorprende che la legislazione fiscale escluda completamente gli oggetti d’uso quotidiano per evitare una perdita per lo Stato.

Diversi Periodi di Speculazione per Immobili e Altri Beni

Il periodo di speculazione per gli immobili è di 10 anni.

Per altri beni, è di 1 anno.

La vendita di azioni e altri titoli non è considerata una transazione di vendita, ma come reddito da capitale, per il quale si applica l’imposta sulle plusvalenze senza alcun periodo di speculazione.

Il Periodo di Speculazione Continua in Caso di Eredità o Donazione

Per gli immobili ereditati o ricevuti in dono, il periodo di speculazione iniziato dall’ereditante o dal donatore al momento dell’acquisto continua.

Esempio: L’ereditante ha acquistato il bene 7 anni fa e lo lascia in eredità. Gli eredi possono vendere l’immobile esentasse dopo altri 3 anni, poiché il periodo di speculazione di dieci anni sarà completo (7 anni + 3 anni).

Calcolare il Guadagno in Capitale

Il guadagno in capitale non è semplicemente la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto. È possibile ridurre tale importo con ulteriori spese per determinare il guadagno in capitale imponibile.

Spese per l’intermediazione, il notaio e altri costi associati alla vendita possono essere detratti dal guadagno in capitale.

Eccezioni al Periodo di Speculazione sugli Immobili

Oltre alla regola sfavorevole per i venditori di immobili, in cui il periodo di speculazione è di 10 anni anziché solo 1, esistono anche regole favorevoli.

Per gli immobili, l’imposta sulla speculazione è annullata anche entro il periodo di speculazione, ovvero per una vendita inferiore ai 10 anni dopo l’acquisto, se:

• Il venditore ha abitato l’immobile nell’anno della vendita e nei due anni precedenti. È sufficiente aver occupato l’immobile per un giorno nell’anno della vendita, per tutto l’anno precedente e per un giorno nel secondo anno prima della vendita. La Corte Federale Fiscale ha stabilito questo nel 2019:

…non è dannoso se il contribuente ha utilizzato l’immobile a scopo abitativo, nel solo anno della vendita per almeno un giorno, per tutto l’anno precedente e almeno un giorno nel secondo anno prima della vendita.

Potreste quindi vivere nell’immobile il 31.12.2024, rimanervi per tutto il 2025 e di nuovo il 1.1.2026. Dal 2 gennaio 2026, potreste affittarlo fino alla fine del 2026 e venderlo poco prima di Capodanno 2026. L’esenzione fiscale sarebbe garantita.

Aliquota dell’Imposta sulla Speculazione

Il guadagno in capitale si aggiunge al reddito da lavoro dell’anno di riferimento. L’aliquota fiscale dipende dalla vostra aliquota fiscale personale.

Nell’esempio sopra, dovreste pagare l’imposta sul reddito, il contributo di solidarietà e, se applicabile, l’imposta ecclesiastica per l’anno di vendita dell’immobile, come se aveste guadagnato 177.000 EUR lordi. Pertanto, l’aliquota dell’imposta sulla speculazione è variabile e dipende dall’aliquota fiscale personale.

L’aliquota fiscale personale dipende dal reddito imponibile complessivo, dalla classe fiscale, dallo stato civile e dal numero di figli.

Un calcolo di esempio che include l’impatto sui contributi sociali è disponibile più avanti.

Impatto del Guadagno in Capitale sui Contributi Sociali

Se il guadagno in capitale è imponibile, gli assicurati volontari nella previdenza sanitaria devono pagare contributi per tutti i 12 mesi dell’anno di vendita fino al massimale di contribuzione (Corte Sociale Regionale del Baden-Wuerttemberg).

Questo non si applica agli assicurati obbligatori. La base di calcolo varia significativamente tra assicurati obbligatori e volontari. Per gli assicurati volontari, viene considerata una vasta gamma di fonti di reddito.

I venditori immobiliari privati possono voler evitare l’assicurazione sanitaria obbligatoria nell’anno di vendita se desiderano evitare questi costi.

Nell’assicurazione pensionistica volontaria, questo non è rilevante, poiché l’importo del contributo è scelto dall’assicurato, che riceve punti pensionistici proporzionalmente ai contributi versati.

Nell’assicurazione sanitaria obbligatoria, contributi più alti non comportano un aumento delle prestazioni.

Per l’assicurazione contro la disoccupazione volontaria, l’imposta sulla speculazione non è rilevante, poiché i contributi sono fissi e indipendenti da reddito e altri guadagni.

Calcolo dell’Imposta sulla Speculazione Inclusa l’Assicurazione Sanitaria

Per gli assicurati obbligatori nell’assicurazione sanitaria, che rappresentano la maggioranza, il guadagno in capitale non aumenta la base di calcolo per l’assicurazione sanitaria. Per gli assicurati volontari, invece, sì:

Il massimale di contribuzione nella previdenza sanitaria e pensionistica obbligatoria è di 62.100 EUR (a partire dal 2024).

Ciò significa che l’assicurazione sanitaria volontaria per i venditori immobiliari comporta costi aggiuntivi solo se, senza il guadagno in capitale, sarebbero ancora al di sotto del massimale.

Se già guadagnate più di 62.100 EUR all’anno senza il guadagno in capitale, il guadagno non comporterà un aumento dei contributi sanitari.

Per questo esempio, utilizziamo un reddito inferiore a 62.100 EUR.

Esempio: 30 anni, senza figli, classe fiscale 1, senza imposta ecclesiastica. Valori arrotondati:

Come mostrato nel calcolo sopra, i contributi per l’assicurato volontario aumentano da 10.450 a 12.979 EUR, con un incremento di circa 2.500 EUR.

L’imposta sulla speculazione di 41.014 EUR per un guadagno in capitale di 100.000 EUR è la stessa per dipendenti e autonomi.

Attenzione, l’imposta sulla speculazione non è sempre circa il 41%, come nell’esempio sopra. Se il venditore, per esempio, guadagna già circa 280.000 EUR o più all’anno senza il guadagno in capitale, il reddito aggiuntivo, incluso il guadagno in capitale, è soggetto all’aliquota fiscale massima del 45%.