Imposte per i locatori: Spese di manutenzione ordinaria/straordinaria, costi di acquisto e costi di costruzione

In sintesi

• Le spese di manutenzione possono essere dedotte interamente e immediatamente come spese professionali/correlate dal locatore – o in alternativa essere distribuite equamente su un periodo da due a cinque anni.
• I costi di acquisizione e i costi di produzione, invece, hanno effetto solo attraverso l’ammortamento (AfA) – nell’arco di circa 33-50 anni a seconda dell’anno di costruzione.
• Il limite del 15% è critico: chi investe in riparazioni e ammodernamenti più del 15% dei costi di acquisizione dell’edificio (al netto) entro tre anni dall’acquisto genera costi di produzione successivi (anschaffungsnahe Herstellungskosten) – perdendo così completamente la deduzione immediata.
• I criteri con cui gli uffici imposte effettuano la distinzione sono regolati dalla circolare del BMF del 26 gennaio 2026 con numerosi esempi.

Perché la distinzione determina il vostro carico fiscale

Chi loca un immobile genera redditi da locazione e affitto. In linea di principio, tutte le spese relative all’immobile riducono tali redditi – ma non tutte nello stesso momento. Il diritto tributario prevede tre categorie per gli interventi edilizi su edifici locati, e la classificazione determina se una spesa può essere dedotta immediatamente o se deve essere ammortizzata nell’arco di decenni:

1. Spese di manutenzione (Erhaltungsaufwand): spese correlate immediatamente deducibili nell’anno del pagamento.
2. Costi di acquisizione e costi di produzione: deducibili solo tramite ammortamento (Absetzung für Abnutzung, in breve AfA) ripartito sulla vita utile dell’edificio.
3. Costi di produzione successivi all’acquisizione (Anschaffungsnahe Herstellungskosten): si tratta in realtà di spese di manutenzione che però la legge riqualifica come costi di produzione se si investe troppo nei primi tre anni dall’acquisto.

La differenza non è una formalità. Un esempio di calcolo mostra cosa c’è in gioco:

Esempio di calcolo: deduzione immediata vs. ammortamento

Fate riparare il tetto della vostra casa locata (anno di costruzione 1985) per 24.000 euro. Aliquota fiscale marginale personale: 42 percento.

Tra la prima e l’ultima riga ci sono quasi 10.000 euro di differenza di liquidità nel primo anno. Proprio per questo motivo vale la pena comprendere la distinzione tra spese di manutenzione e costi di produzione prima di appaltare i lavori di ristrutturazione – e non solo al momento della dichiarazione dei redditi.

Cosa sono i costi di acquisizione?

La definizione dei costi di acquisizione deriva dal diritto commerciale ed è valida anche nel diritto tributario: ai sensi del § 255 comma 1 HGB, si tratta di tutte le spese sostenute per acquistare un bene e portarlo in uno stato di operatività – compresi i costi accessori e i costi di acquisizione successivi. In parole povere: chi compra sostiene costi di acquisizione. Chi costruisce ex novo sostiene costi di produzione.

Calcolare i costi di acquisizione di un immobile

Oltre al prezzo d’acquisto, i costi di acquisizione di un edificio comprendono principalmente i costi accessori legati all’acquisto. La formula per il calcolo dei costi di acquisizione è semplificata come segue:

Prezzo d’acquisto + costi accessori d’acquisto (imposta sul passaggio di proprietà, costi notarili e catastali per l’acquisizione, provvigione dell’agenzia immobiliare) + costi di acquisizione successivi − riduzioni del prezzo d’acquisto = costi di acquisizione

La seguente panoramica mostra cosa è incluso e cosa no:

Un errore comune: i costi per l’iscrizione dell’ipoteca vengono confusi con le spese catastali per il trasferimento di proprietà. Dal punto di vista fiscale, la separazione vale denaro contante, poiché l’iscrizione dell’ipoteca rientra nei costi di finanziamento ed è immediatamente deducibile in caso di locazione.

Costi di acquisizione netti o lordi?

In qualità di locatore privato di immobili residenziali, di norma non avete diritto alla detrazione dell’IVA a monte. Per voi, i costi di acquisizione si intendono quindi lordi, ossia comprensivi di IVA. Solo per il limite del 15% relativo ai costi di produzione successivi all’acquisizione la legge calcola esplicitamente gli importi al netto – vedi sotto per maggiori dettagli. Gli imprenditori con diritto alla detrazione dell’IVA (ad esempio nel caso di locazione commerciale soggetta a IVA) applicano i valori netti; se le condizioni di utilizzo cambiano in un secondo momento, può essere necessaria una rettifica dell’IVA ai sensi del § 15a UStG – questo vale anche per le spese di manutenzione più consistenti su immobili commerciali.

Solo la quota dell’edificio è ammortizzabile: la ripartizione del prezzo d’acquisto

È possibile ammortizzare solo l’edificio, non il terreno – fiscalmente il terreno non si usura. Il prezzo d’acquisto totale, inclusi i costi accessori, deve quindi essere suddiviso tra edificio e terreno. Idealmente, una ripartizione plausibile è già indicata nel contratto di compravendita notarile. Se manca, può essere d’aiuto la guida ufficiale del Ministero Federale delle Finanze per la ripartizione del prezzo d’acquisto. Maggiore è la quota dell’edificio, più alto sarà l’ammortamento annuo – e più alto sarà, tra l’altro, il limite del 15% per i costi di produzione successivi all’acquisizione.

Costi di acquisizione successivi

I costi di acquisizione successivi per un edificio si verificano quando, dopo l’acquisto, si sostengono spese imputabili al processo di acquisto stesso – come un’imposta sul passaggio di proprietà applicata in un secondo momento, contributi di urbanizzazione che rendono il terreno edificabile per la prima volta, o pagamenti per estinguere diritti di terzi sul terreno. Essi aumentano la base imponibile dell’ammortamento a partire dall’anno in cui sorgono. Un esempio di costi di acquisizione successivi: due anni dopo l’acquisto, il comune richiede un contributo per la costruzione della strada per l’urbanizzazione primaria – questo importo viene aggiunto al valore del terreno o dell’edificio, invece di essere dedotto immediatamente.

Cosa sono i costi di produzione?

I costi di produzione sono definiti dal § 255 comma 2 HGB: si tratta delle spese sostenute per la costruzione di un edificio, il suo ampliamento o per un miglioramento sostanziale che va oltre lo stato originale. Questa definizione del diritto commerciale si applica anche al diritto tributario in caso di locazione e affitto – come chiarito esplicitamente dalla circolare del BMF del 26 gennaio 2026.

Una piccola nota a margine sulla terminologia: la differenza tra “costi di fabbricazione” (Herstellkosten) e “costi di produzione” (Herstellungskosten) risiede nel fatto che i primi sono un concetto della contabilità industriale interna (costi dei materiali più costi di lavorazione), mentre i “costi di produzione” rappresentano il criterio di valutazione commerciale e fiscale ai sensi del § 255 HGB. Ai fini della dichiarazione dei redditi come locatore, sono rilevanti esclusivamente i costi di produzione ai sensi del HGB e della EStG.

Costi di produzione nelle nuove costruzioni

Chi edifica un immobile ex novo sostiene costi di produzione originari: costi di costruzione, onorari di architetti e ingegneri strutturisti, tasse per i permessi di costruire, allacciamento dell’edificio, aree esterne se appartenenti all’edificio. Anche i costi di demolizione possono rientrare nei costi di produzione del nuovo edificio: se acquistate un edificio tecnicamente o economicamente obsoleto con l’intenzione di demolirlo, il valore contabile residuo e i costi di demolizione fanno parte dei costi di produzione della nuova costruzione. Se invece demolite un edificio precedentemente locato e ancora utilizzabile, senza l’intenzione originaria di demolirlo, i costi di demolizione e il valore residuo sono generalmente deducibili immediatamente come spese correlate.

Costi di produzione successivi: ampliamento e incremento della sostanza

I costi di produzione successivi sull’edificio sorgono principalmente in due situazioni:

• Ampliamento della superficie utile: ampliamento, sopraelevazione, conversione della soffitta in spazio abitativo, aggiunta di un balcone o di una veranda. Viene creato qualcosa che prima non c’era.
• Incremento della sostanza senza aumento di superficie: l’edificio viene integrato con qualcosa di nuovo senza che la superficie aumenti. La circolare del BMF cita esempi concreti, tra cui la prima installazione di un sistema di allarme, di una tenda da sole, di una stufa in maiolica o camino, di una sauna, nonché la costruzione di una scala esterna o di una scala per la soffitta.

La conseguenza è la medesima in entrambi i casi: le spese aumentano la base imponibile dell’ammortamento dell’edificio e vengono ammortizzate lungo la vita utile residua – è esclusa la deduzione immediata. Un esempio di come i costi di produzione successivi influiscono sull’ammortamento dell’edificio è riportato più avanti nella sezione dedicata all’ammortamento (AfA).

Miglioramento sostanziale: l’innalzamento dello standard

La terza via che porta ai costi di produzione è il miglioramento sostanziale rispetto allo stato originario. La giurisprudenza della Corte Tributaria Federale e l’amministrazione finanziaria si concentrano su quattro aree abitative chiave di un appartamento:

1. Impianto di riscaldamento
2. Impianto igienico-sanitario
3. Impianto elettrico
4. Finestre

Se la funzione di almeno tre di queste quattro aree chiave viene notevolmente ampliata e integrata – elevando così lo standard dell’appartamento, ad esempio, da “molto semplice” a “medio” o da “medio” a “di lusso” –, si configurano complessivamente costi di produzione. È importante la valutazione complessiva: l’ufficio imposte può considerare diverse misure individuali in un arco di tempo fino a cinque anni come un’unica ristrutturazione a rate che innalza lo standard.

Se invece si effettuano solo riparazioni o rinnovamenti moderni senza che lo standard aumenti, si tratta di spese di manutenzione – anche se la tecnologia moderna sostituisce quella vecchia. La sostituzione di un riscaldamento a gasolio con una caldaia a condensazione a gas o una pompa di calore rientra quindi, di regola, nelle spese di manutenzione e non di produzione, purché non vengano valorizzate contemporaneamente altre aree chiave.

Ammortamento: come influiscono i costi di acquisizione e produzione

I costi di acquisizione e di produzione dell’edificio si deducono tramite l’ammortamento lineare dell’edificio ai sensi del § 7 comma 4 EStG. La percentuale dipende dall’anno di completamento:

Nell’anno di acquisizione, l’ammortamento è disponibile solo pro quota in base ai mesi. Esempio: acquistate a ottobre un appartamento locato, la quota dell’edificio dei costi di acquisizione è di 240.000 euro, tasso di ammortamento del 2 percento. L’ammortamento annuo è di 4.800 euro; nell’anno di acquisto vi spetta solo la quota di 3/12, ovvero 1.200 euro, mentre dall’anno successivo spettano i 4.800 euro pieni.

Costi di produzione successivi e ammortamento – Un esempio

Se in un secondo momento si aggiungono costi di produzione successivi, questi aumentano la base imponibile. Esempio: valore dell’edificio 240.000 euro, ammortamento al 2 percento (4.800 euro all’anno). All’anno 6, convertite la soffitta in un appartamento aggiuntivo per 60.000 euro. In modo semplificato, la base imponibile sale a 300.000 euro, l’ammortamento annuo sale a 6.000 euro. I 60.000 euro hanno quindi un impatto di 1.200 euro all’anno – invece di essere dedotti immediatamente per l’intero importo come spesa di manutenzione.

Ammortamenti speciali per monumenti storici e aree di ristrutturazione urbana

Per gli interventi edilizi su monumenti storici (§ 7i EStG) e su edifici in aree di ristrutturazione urbana ufficialmente delimitate (§ 7h EStG), sono previste aliquote decisamente più interessanti: fino al 9 percento nei primi otto anni e fino al 7 percento nei quattro anni successivi per i costi di produzione agevolati. Il requisito è una certificazione da parte dell’autorità competente per i monumenti o del comune. In questi casi speciali può essere persino vantaggioso che i costi siano classificati come costi di produzione.

Costi di produzione successivi all’acquisizione: il limite del 15%

La regola più pericolosa per gli acquirenti è contenuta nel § 6 comma 1 n. 1a EStG: le spese per interventi di riparazione e ammodernamento effettuati entro tre anni dall’acquisizione dell’edificio rientrano nei costi di produzione se superano il 15 percento dei costi di acquisizione dell’edificio al netto dell’IVA. Si parla di costi di produzione successivi all’acquisizione o spese di manutenzione assimilate all’acquisto.

L’aspetto insidioso: non conta la singola misura, ma la somma di tutti gli interventi nel triennio. Se il limite viene superato anche di pochissimo, l’intera spesa si trasforma retroattivamente in ammortamento – e anche gli avvisi di accertamento già emessi possono essere modificati.

Esempio di calcolo per il limite del 15%

Acquistate il 1° marzo un edificio residenziale locato per 500.000 euro più costi accessori. All’edificio spettano costi di acquisizione pari a 400.000 euro. Il limite del 15% è quindi di 60.000 euro (al netto).

Risultato: 65.000 euro superano il limite di 60.000 euro. Tutti i 65.000 euro – non solo l’importo eccedente – diventano costi di produzione successivi all’acquisizione e passano all’ammortamento ordinario al 2% (AfA): 1.300 euro di deduzione all’anno invece della deduzione immediata. Se aveste posticipato la ristrutturazione del bagno di pochi mesi oltre la fine del triennio (in questo caso: tre anni dal passaggio del possesso, dei benefici e degli oneri), tutti i 65.000 euro sarebbero stati deducibili immediatamente o in modo ripartito.

Quando inizia e finisce il termine dei 3 anni?

Il termine inizia con l’acquisizione, ovvero il passaggio della proprietà economica – nella pratica, il passaggio di possesso, benefici e oneri concordato nel contratto di compravendita, non la data dell’atto notarile o dell’iscrizione catastale. Termina esattamente tre anni dopo. È decisivo che gli interventi siano eseguiti entro questo periodo; per la verifica del limite rilevano i lavori eseguiti nel periodo, non la data della fattura.

Cosa si calcola e cosa no?

• Vengono conteggiati in linea di principio tutti i costi di riparazione e ammodernamento – secondo la giurisprudenza della Corte Tributaria Federale, anche i lavori di rinnovamento puramente estetico come tinteggiatura e tappezzeria (tra le altre, sentenza del 14.6.2016, Rif. IX R 25/14).
• Non vengono conteggiati gli ampliamenti ai sensi del § 255 comma 2 HGB (che sono comunque costi di produzione) e le spese che solitamente ricorrono ogni anno – come la manutenzione ordinaria del riscaldamento o piccole riparazioni.
• Eccezione per danni causati dall’inquilino: se riparate danni causati per colpa da un inquilino solo dopo il vostro acquisto (es. infiltrazione d’acqua taciuta, vetri rotti), questi costi non rientrano nei costi di produzione successivi all’acquisizione e rimangono immediatamente deducibili (BFH, sentenza del 9.5.2017, Rif. IX R 6/16). In questi casi, documentate chiaramente che il danno è sorto dopo l’acquisizione.
• Acquisizione a titolo gratuito: in caso di eredità o donazione (ad esempio tramite successione anticipata), non c’è acquisizione – il limite del 15% non si applica.

Consigli pratici per il limite del 15%

• Prima di acquistare un immobile da ristrutturare, calcolate il vostro “budget di ristrutturazione” per i primi tre anni: il 15 percento della quota dell’edificio, al netto, con un margine di sicurezza per gli imprevisti.
• Rimandate gli interventi differibili oltre la fine del termine se vi avvicinate al limite.
• Ricordate che anche le varianti successive e i lavori aggiuntivi degli artigiani confluiscono nella somma totale.
• Attenzione: anche dopo la scadenza dei tre anni, gli interventi possono configurarsi come costi di produzione – ossia quando rappresentano un ampliamento o un innalzamento dello standard. Il termine di 3 anni protegge solo dalla riqualificazione di spese di manutenzione che di per sé sarebbero immediatamente deducibili.

Cosa sono le spese di manutenzione? Definizione ed esempi

La definizione delle spese di manutenzione deriva dalle Direttive sull’Imposta sui Redditi (R 21.1 EStR, consultabili tramite il manuale ufficiale dell’imposta sui redditi) e dalla giurisprudenza. In sostanza vale quanto segue:

Si tratta di spese di manutenzione quando parti, impianti o dotazioni già esistenti di un edificio vengono rinnovati, riparati o ammodernati in modo attuale – senza che l’edificio venga ampliato, incrementato nella sua sostanza o migliorato in modo sostanziale oltre lo stato originale.

Il criterio è quindi: Sostituire invece di creare. Il fatto che la tecnologia moderna sostituisca quella vecchia non è un problema – un edificio può stare al passo con i tempi. Le spese di manutenzione sono interamente e immediatamente deducibili come spese correlate in caso di locazione (§ 9 EStG in combinato disposto con il § 21 EStG).

Esempi tipici di spese di manutenzione in caso di locazione

• Ristrutturazione del tetto e rifacimento della copertura, riparazione delle grondaie – la ristrutturazione del tetto è una spesa di manutenzione e non di produzione, purché non venga creato nuovo spazio abitativo; anche la sostituzione di un tetto piatto con un tetto a falde può essere considerata manutenzione, se non si crea superficie utile
• Sostituzione dell’impianto di riscaldamento, passaggio da stufe singole al riscaldamento centralizzato, installazione di una pompa di calore al posto della vecchia caldaia
• Sostituzione di finestre e porte, anche con elementi di qualità superiore (es. triplo vetro), nonché l’ampliamento di finestre esistenti
• Rinnovamento dell’impianto elettrico o igienico-sanitario, ristrutturazione del bagno senza salto di standard qualitativo
• Nuova tinteggiatura della facciata, isolamento termico esterno della facciata (cappotto), isolamento di componenti edilizi esistenti
• Sostituzione di serrature con serrature di sicurezza, installazione di un citofono
• Sostituzione di un piano cottura o di un lavello – attenzione, caso speciale per la cucina componibile, vedi sotto
• Rinnovamento delle aree esterne: riparazione di vialetti, recinzioni e posti auto, a condizione che venga sostituito l’esistente
• Spostamento di pareti interne, posa di nuovi pavimenti
• Installazione di sistemi di misurazione per la contabilizzazione dei consumi, allacciamento alla rete a banda larga incluse le spese di allacciamento una tantum
• Lavori di rifinitura estetica: tappezzeria, tinteggiatura di pareti, soffitti, porte e radiatori (da includere tuttavia nella verifica del 15% nei primi tre anni dall’acquisto)

Per fare un confronto, gli stessi lavori visti dall’altra prospettiva: se il riscaldamento non viene sostituito, ma viene installato per la prima volta un impianto di condizionamento, un camino o una sauna, si tratta di un incremento della sostanza e quindi di costi di produzione. Se il tetto non viene solo rifatto, ma la soffitta viene convertita in spazio abitativo, sorgono ugualmente costi di produzione.

Interventi a confronto: spese di manutenzione o costi di produzione?

Caso speciale: Cucina componibile

Secondo la giurisprudenza della Corte Tributaria Federale (sentenza del 3.8.2016, Rif. IX R 14/15), una nuova cucina componibile costituisce un bene patrimoniale autonomo e unitario composto da lavello, piano cottura, mobili ed elettrodomestici. Non rientra né nelle spese di manutenzione né nei costi di produzione dell’edificio, ma viene ammortizzata su una vita utile di dieci anni. Solo la sostituzione isolata di singoli apparecchi difettosi di una cucina già esistente può essere considerata spesa di manutenzione.

La regola di semplificazione dei 4.000 euro

Per gli interventi edilizi minori esiste una pratica semplificazione nelle Direttive sull’Imposta sui Redditi (R 21.1 comma 1 EStR): se le spese per un singolo intervento edilizio non superano i 4.000 euro al netto dell’IVA (lordo circa 4.760 euro), l’ufficio imposte le considera su richiesta sempre come spese di manutenzione – senza verificare se si tratti in realtà di costi di produzione. La richiesta viene presentata in modo informale, semplicemente inserendo i costi come spese di manutenzione nella dichiarazione dei redditi.

Poiché il limite si applica per singolo intervento, può essere sensato separare i lavori indipendenti nel tempo e per categoria: in primavera l’impianto elettrico di un appartamento per 3.800 euro, in autunno i lavori di tinteggiatura per 3.500 euro. Vi sono però due limitazioni da conoscere:

• La semplificazione non si applica alle spese che riguardano il completamento definitivo di un edificio di nuova costruzione.
• Se una ristrutturazione a rate nell’arco di più anni (di norma si considera un periodo di cinque anni) eleva complessivamente lo standard dell’edificio, i singoli interventi vengono sommati e trattati come costi di produzione – in questo caso il frazionamento non protegge.

E naturalmente: nei primi tre anni dall’acquisto, anche questi piccoli interventi rientrano nel calcolo del limite del 15%.

Ripartire le spese di manutenzione su un periodo da 2 a 5 anni (§ 82b EStDV)

La deduzione immediata non è sempre la scelta ottimale. Le spese di manutenzione più consistenti possono, ai sensi del § 82b EStDV, essere facoltativamente ripartite in quote uguali su un periodo da due a… cinque anni. I requisiti per la ripartizione delle spese di manutenzione:

• L’edificio non fa parte di un patrimonio aziendale (patrimonio privato).
• È destinato prevalentemente a uso abitativo: più della metà della superficie utile è adibita a spazio residenziale.
• Si tratta di spese di manutenzione consistenti. La norma non indica un limite fisso a partire dal quale è consentita la ripartizione – la ripartizione è comune per importi che superano significativamente i costi medi annuali di manutenzione ordinaria. Non esiste nemmeno un limite massimo superiore.

La ripartizione deve essere costante (es. cinque volte un quinto); il periodo viene scelto nell’anno del pagamento. Se vendete l’immobile prima del termine o se improvvisamente lo utilizzate per uso proprio, la quota residua non ancora considerata è deducibile in un’unica soluzione nell’anno del passaggio. In caso di decesso del proprietario, gli eredi non possono semplicemente proseguire la ripartizione secondo l’attuale prassi amministrativa – anche questo suggerisce di non scegliere un periodo di ripartizione più lungo del necessario.

Quando conviene la ripartizione? Esempio su 5 anni

La ripartizione conviene soprattutto se il vostro reddito nell’anno del pagamento è insolitamente basso (congedo parentale, pensionamento imminente, anno in perdita) o se un’elevata deduzione immediata ridurrebbe il reddito imponibile a tal punto che una parte della deduzione andrebbe sprecata in aliquote fiscali basse o nella no-tax area (Grundfreibetrag).

Esempio: pagate a dicembre 30.000 euro per la ristrutturazione del tetto. In via eccezionale, il vostro reddito imponibile in questo anno è di soli 35.000 euro, mentre negli anni successivi tornerà a circa 80.000 euro (aliquota marginale del 42%).

In questo esempio, la ripartizione delle spese di manutenzione su 5 anni porta circa 4.000 euro in più di risparmio fiscale – unicamente grazie al migliore sfruttamento della progressività dell’imposta. Se invece il vostro reddito è costantemente elevato, la deduzione immediata è solitamente la scelta migliore per via del vantaggio finanziario e di liquidità.

Una nota a margine: per determinati immobili adibiti ad abitazione principale – monumenti storici e uffici in aree di ristrutturazione urbana – il § 82b in combinato disposto con i §§ 11a, 11b EStG consente ugualmente la ripartizione di tali spese di manutenzione. Ciò non vale per i normali immobili adibiti ad uso proprio (vedi sotto).

Anlage V: inserire le spese di manutenzione nella dichiarazione dei redditi

Le spese di manutenzione vanno inserite nell’Anlage V (Allegato V) della dichiarazione dei redditi, che si compila più facilmente per via telematica tramite ELSTER. Il modulo distingue – i numeri di riga esatti cambiano leggermente di anno in anno – diversi campi nella sezione delle spese correlate (Werbungskosten):

• Spese di manutenzione interamente deducibili, che possono essere allocate direttamente: qui vanno inserite le spese di manutenzione pagate nell’anno che si desidera dedurre interamente subito. “Allocate direttamente” significa: i costi riguardano esattamente questo immobile (in caso di più immobili, si compila un Anlage V per ciascuno di essi).
• Spese di manutenzione da ripartire ai sensi del § 82b EStDV: se desiderate ripartire spese di manutenzione consistenti fino a cinque anni, indicate l’importo totale, l’anno del pagamento, il periodo di ripartizione scelto e la quota spettante per l’anno corrente. Negli anni successivi inserirete nuovamente la rispettiva quota annuale.
• Inoltre, il modulo richiede quali spese di manutenzione sono incluse in determinate righe collettive (definite in alcuni anni di modulistica come “spese di manutenzione contenute nella riga 41”) – orientatevi in questo caso alla guida alla compilazione aggiornata di ELSTER, invece di copiare i numeri di riga degli anni precedenti.

L’ufficio imposte si attende, su richiesta, un prospetto dettagliato: data della fattura, oggetto della prestazione, ditta esecutrice e importo pagato. Conservate le fatture e le ricevute dei bonifici – i pagamenti in contanti dovrebbero comunque essere evitati. Per il momento della deduzione si applica il principio di cassa (Abflussprinzip): rileva l’anno del pagamento, non quello della fattura o dell’esecuzione dei lavori.

Casi speciali: Uso proprio, Fotovoltaico, Casa vacanze

Spese di manutenzione per immobili adibiti ad uso proprio

Se abitate voi stessi nell’immobile, non vi sono redditi da locazione – e quindi, in linea di principio, non c’è deduzione delle spese correlate per la manutenzione in caso di uso proprio. Rimangono tre vie alternative:

• La detrazione fiscale per le prestazioni artigianali ai sensi del § 35a EStG: 20 percento dei costi della manodopera (non dei materiali), massimo 1.200 euro di detrazione fiscale all’anno, a condizione che il pagamento avvenga tramite bonifico.
• L’agevolazione per ristrutturazioni energetiche sull’abitazione principale occupata dal proprietario ai sensi del § 35c EStG: 20 percento delle spese, ripartite su tre anni, fino a 40.000 euro per immobile – ad esempio per isolamento termico, sostituzione infissi o un nuovo riscaldamento, purché non si utilizzi un altro programma di incentivi per lo stesso intervento.
• Per i monumenti storici adibiti ad uso proprio e immobili in aree di ristrutturazione urbana: deduzione come oneri speciali ai sensi del § 10f EStG o ripartizione delle spese di manutenzione ai sensi dei §§ 11a, 11b EStG.

Fotovoltaico e pompa di calore

I costi di acquisizione di un impianto fotovoltaico sono un tema a sé stante: per la maggior parte degli impianti fotovoltaici più piccoli (fino a 30 kWp su case unifamiliari, limiti scaglionati per i condomini) i proventi sono esenti da imposte sui redditi dal 2022 ai sensi del § 3 n. 72 EStG – di contro, i costi di acquisizione dell’impianto FV non si possono più dedurre come spese correlate o tramite ammortamento; nella dichiarazione dei redditi non dovrete inserirli affatto. Ai fini IVA, si applica l’aliquota zero per la fornitura e l’installazione dei tipici impianti. Diversa è la pompa di calore: se sostituisce il vecchio riscaldamento in un edificio locato, i suoi costi di acquisizione sono normali spese di manutenzione e deducibili immediatamente o in modo ripartito – una delle modernizzazioni fiscalmente più interessanti in assoluto. Se invece una pompa di calore viene installata per la prima volta in aggiunta a un riscaldamento esistente che rimane in funzione, o nell’ambito di un innalzamento dello standard, si rischia la classificazione come costi di produzione.

Casa vacanze

Anche per una casa vacanze locata è possibile dedurre i costi di acquisizione (tramite ammortamento) e le spese di manutenzione – il requisito è che la locazione sia gestita con l’intenzione di generare reddito. In caso di uso proprio temporaneo, i costi vanno ripartiti; è deducibile solo la quota imputabile alla locazione.

Tutte e tre le categorie a confronto diretto

Domande frequenti (FAQ)

Cosa sono le spese di manutenzione – spiegato in breve?

Le spese di manutenzione sono i costi sostenuti per riparare, rinnovare o ammodernare parti esistenti di un edificio, senza ampliarlo o migliorarlo sostanzialmente. In caso di locazione, sono immediatamente deducibili come spese correlate. Cosa rientra tra le spese di manutenzione è elencato nel catalogo degli esempi più sopra.

A partire da quale importo posso ripartire le spese di manutenzione?

Il § 82b EStDV richiede spese “consistenti”, ma non indica un limite fisso – né un importo minimo né uno massimo. Il fattore decisivo è che la ripartizione da due a cinque anni porti un vantaggio di progressività in base all’andamento del vostro reddito; per poche centinaia di euro, lo sforzo semplicemente non vale la pena.

Ristrutturazione del tetto: spesa di manutenzione o costi di produzione?

La pura ristrutturazione del tetto – nuova copertura, nuova orditura, isolamento del tetto esistente – è una spesa di manutenzione. I costi di produzione sorgono se nel corso dei lavori viene creato nuovo spazio abitativo, ad esempio tramite la conversione della soffitta o lucernari, o se la ristrutturazione fa parte di un intervento complessivo che eleva lo standard. Entro i primi tre anni dall’acquisto, rientra inoltre nel calcolo del limite del 15%.

La sostituzione del riscaldamento è una spesa di manutenzione?

Sì, la sostituzione di un impianto di riscaldamento con uno analogo o più moderno (anche pompa di calore al posto di una caldaia a gasolio o a gas, passaggio da stufe singole a riscaldamento centralizzato) è di regola una spesa di manutenzione. Eccezioni: prima installazione di un riscaldamento, innalzamento dello standard insieme ad almeno altre due aree chiave o superamento del limite del 15% dopo l’acquisto.

Il limite del 15% si applica al lordo o al netto?

Al netto. I costi di riparazione e ammodernamento al netto dell’IVA vengono confrontati con il 15 percento dei costi di acquisizione imputabili all’edificio. Con una quota dell’edificio di 300.000 euro, il limite è quindi di 45.000 euro netti – il che corrisponde comunque a un totale della fattura lorda di circa 53.500 euro.

Dove posso trovare la distinzione vincolante del BMF?

Nella circolare del BMF del 26 gennaio 2026 sulla delimitazione tra spese di manutenzione, costi di acquisizione, costi di produzione e costi di produzione successivi all’acquisizione. Essa è vincolante per gli uffici imposte e contiene numerosi esempi sull’incremento della sostanza, l’innalzamento dello standard e il limite del 15%. Chi pianifica una ristrutturazione importante dovrebbe darvi un’occhiata – o fornirla al proprio consulente fiscale come base argomentativa.

Posso dedurre completamente i costi di acquisizione dell’immobile?

Non in un’unica soluzione e non interamente: è deducibile solo la quota dell’edificio (non il terreno), ripartita tramite l’ammortamento (AfA) al 2, 2,5 o 3 percento all’anno. La quota del terreno non ha alcun effetto ai fini dell’imposta sui redditi.