Steuern für Vermieter: Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten und Herstellungskosten

Das Wichtigste in Kürze

• Erhaltungsaufwendungen können Sie als Vermieter sofort und in voller Höhe als Werbungskosten absetzen – oder wahlweise gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen.
• Anschaffungskosten und Herstellungskosten wirken sich dagegen nur über die Abschreibung (AfA) aus – je nach Baujahr über rund 33 bis 50 Jahre.
• Kritisch ist die 15-Prozent-Grenze: Wer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (netto) in Instandsetzung und Modernisierung investiert, erzeugt anschaffungsnahe Herstellungskosten – der Sofortabzug ist dann komplett verloren.
• Wie die Finanzämter die Abgrenzung vornehmen, regelt das BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 mit zahlreichen Beispielen.

Warum die Abgrenzung über Ihre Steuerlast entscheidet

Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Alle Ausgaben rund um das Objekt mindern grundsätzlich diese Einkünfte – aber nicht alle zum gleichen Zeitpunkt. Das Steuerrecht kennt bei Baumaßnahmen an vermieteten Gebäuden drei Kategorien, und die Zuordnung entscheidet darüber, ob Sie eine Ausgabe sofort absetzen können oder über Jahrzehnte abschreiben müssen:

1. Erhaltungsaufwand (auch: Erhaltungsaufwendungen): sofort abziehbare Werbungskosten im Jahr der Zahlung.
2. Anschaffungskosten und Herstellungskosten: nur über die Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, kurz AfA) verteilt auf die Nutzungsdauer des Gebäudes absetzbar.
3. Anschaffungsnahe Herstellungskosten: eigentlich Erhaltungsaufwand, der aber per Gesetz in Herstellungskosten umqualifiziert wird, wenn Sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf zu viel investieren.

Der Unterschied ist keine Formalie. Ein Rechenbeispiel zeigt, was auf dem Spiel steht:

Beispielrechnung: Sofortabzug vs. Abschreibung

Sie lassen für 24.000 Euro das Dach Ihres vermieteten Hauses (Baujahr 1985) reparieren. Ihr persönlicher Grenzsteuersatz liegt bei 42 Prozent.

Zwischen der ersten und der letzten Zeile liegen im ersten Jahr fast 10.000 Euro Liquiditätsunterschied. Genau deshalb lohnt es sich, die Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten zu verstehen, bevor Sie Sanierungsmaßnahmen beauftragen – und nicht erst bei der Steuererklärung.

Was sind Anschaffungskosten?

Die Definition der Anschaffungskosten stammt aus dem Handelsrecht und gilt auch im Steuerrecht: Nach § 255 Abs. 1 HGB sind es alle Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen – einschließlich der Nebenkosten und nachträglichen Anschaffungskosten. Vereinfacht: Wer kauft, hat Anschaffungskosten. Wer neu baut, hat Herstellungskosten.

Anschaffungskosten einer Immobilie berechnen

Zu den Anschaffungskosten eines Gebäudes gehören neben dem Kaufpreis vor allem die Erwerbsnebenkosten. Die Formel zur Berechnung der Anschaffungskosten lautet vereinfacht:

Kaufpreis + Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten für den Erwerb, Maklerprovision) + nachträgliche Anschaffungskosten − Kaufpreisminderungen = Anschaffungskosten

Was dazugehört und was nicht, zeigt die folgende Übersicht:

Ein häufiger Fehler: Die Kosten für die Eintragung der Grundschuld werden mit den Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung in einen Topf geworfen. Steuerlich ist die Trennung bares Geld wert, denn die Grundschuldbestellung zählt zu den Finanzierungskosten und ist bei Vermietung sofort abziehbar.

Anschaffungskosten netto oder brutto?

Als privater Vermieter von Wohnraum sind Sie in der Regel nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt. Für Sie zählen die Anschaffungskosten deshalb brutto, also inklusive Umsatzsteuer. Nur bei der 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten rechnet das Gesetz ausdrücklich mit Nettobeträgen – dazu unten mehr. Unternehmer mit Vorsteuerabzug (etwa bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung von Gewerbeflächen) setzen Nettowerte an; ändern sich dort später die Nutzungsverhältnisse, kann eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG nötig werden – das gilt auch für größere Erhaltungsaufwendungen an Gewerbeobjekten.

Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar: die Kaufpreisaufteilung

Abschreiben können Sie nur das Gebäude, nicht den Grund und Boden – ein Grundstück nutzt sich steuerlich nicht ab. Der Gesamtkaufpreis inklusive Nebenkosten muss deshalb auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt werden. Idealerweise steht eine plausible Aufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag. Fehlt sie, hilft die amtliche Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung des Bundesfinanzministeriums. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher Ihre jährliche AfA – und desto höher übrigens auch die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Nachträgliche Anschaffungskosten

Nachträgliche Anschaffungskosten für ein Gebäude entstehen, wenn nach dem Erwerb Aufwendungen anfallen, die dem Erwerbsvorgang selbst zuzurechnen sind – etwa eine nachträglich erhobene Grunderwerbsteuer, Erschließungsbeiträge, die erstmals die Baureife herstellen, oder Zahlungen zur Ablösung von Rechten Dritter am Grundstück. Sie erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage ab dem Jahr, in dem sie entstehen. Ein Beispiel für nachträgliche Anschaffungskosten: Die Gemeinde erhebt zwei Jahre nach dem Kauf einen Straßenbaubeitrag für die erstmalige Erschließung – dieser Betrag wird dem Grundstücks- bzw. Gebäudewert zugeschlagen, statt sofort abgezogen zu werden.

Was sind Herstellungskosten?

Herstellungskosten definiert § 255 Abs. 2 HGB: Es sind die Aufwendungen für die Herstellung eines Gebäudes, seine Erweiterung oder für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung. Diese handelsrechtliche Definition gilt auch für das Steuerrecht bei Vermietung und Verpachtung – das stellt das BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 ausdrücklich klar.

Kleine Randnotiz zur Begriffsverwirrung: Der Unterschied zwischen Herstellkosten und Herstellungskosten liegt darin, dass „Herstellkosten“ ein Begriff der internen Kostenrechnung ist (Material- plus Fertigungskosten), während „Herstellungskosten“ der handels- und steuerrechtliche Bewertungsmaßstab nach § 255 HGB ist. Für Ihre Steuererklärung als Vermieter sind ausschließlich die Herstellungskosten im Sinne des HGB und EStG relevant.

Herstellungskosten beim Neubau

Wer ein Gebäude neu errichtet, hat originäre Herstellungskosten: Baukosten, Architekten- und Statikerhonorare, Baugenehmigungsgebühren, Erschließung des Gebäudes, Außenanlagen, soweit sie zum Gebäude gehören. Auch Abbruchkosten können zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes zählen: Kaufen Sie ein technisch oder wirtschaftlich verbrauchtes Gebäude in Abbruchabsicht, gehören der Restbuchwert und die Abbruchkosten zu den Herstellungskosten des Neubaus. Reißen Sie dagegen ein bisher vermietetes, noch nutzbares Gebäude ohne ursprüngliche Abbruchabsicht ab, sind Abbruchkosten und Restwert regelmäßig sofort als Werbungskosten abziehbar.

Nachträgliche Herstellungskosten: Erweiterung und Substanzmehrung

Nachträgliche Herstellungskosten am Gebäude entstehen vor allem in zwei Konstellationen:

• Erweiterung der Nutzfläche: Anbau, Aufstockung, Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnraum, Anbau eines Balkons oder Wintergartens. Es entsteht etwas, das vorher nicht da war.
• Substanzmehrung ohne Flächenzuwachs: Das Gebäude wird um etwas Neues ergänzt, ohne dass die Fläche wächst. Das BMF-Schreiben nennt hierfür konkrete Beispiele, darunter den erstmaligen Einbau einer Alarmanlage, einer Sonnenmarkise, eines Kachelofens oder Kamins, einer Sauna sowie die Errichtung einer Außentreppe oder einer Treppe zum Spitzboden.

Die Folge ist in beiden Fällen dieselbe: Die Aufwendungen erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes und werden über die Restnutzungsdauer abgeschrieben – ein Sofortabzug scheidet aus. Wie sich nachträgliche Herstellungskosten auf die Gebäude-AfA auswirken, zeigt ein Beispiel weiter unten im AfA-Abschnitt.

Wesentliche Verbesserung: die Standardhebung

Der dritte Weg in die Herstellungskosten ist die wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus. Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und die Finanzverwaltung stellen dabei auf vier zentrale Ausstattungsbereiche einer Wohnung ab:

1. Heizungsinstallation
2. Sanitärinstallation
3. Elektroinstallation
4. Fenster

Werden mindestens drei dieser vier Kernbereiche in ihrer Funktion deutlich erweitert und ergänzt – und hebt sich dadurch der Standard der Wohnung z. B. von „sehr einfach“ auf „mittel“ oder von „mittel“ auf „sehr anspruchsvoll“ –, liegen insgesamt Herstellungskosten vor. Wichtig ist die Gesamtbetrachtung: Auch mehrere Einzelmaßnahmen über einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren kann das Finanzamt als eine einheitliche, standardhebende Sanierung in Raten werten.

Wird dagegen nur repariert oder zeitgemäß erneuert, ohne dass der Standard steigt, bleibt es beim Erhaltungsaufwand – selbst wenn moderne Technik die alte ersetzt. Der Austausch einer Ölheizung gegen eine Gasbrennwerttherme oder eine Wärmepumpe ist deshalb im Regelfall Erhaltungsaufwand und keine Herstellung, solange nicht gleichzeitig weitere Kernbereiche aufgewertet werden.

Abschreibung: So wirken sich Anschaffungs- und Herstellungskosten aus

Anschaffungs- wie Herstellungskosten des Gebäudes setzen Sie über die lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG ab. Der Prozentsatz hängt vom Fertigstellungsjahr ab:

Im Jahr der Anschaffung gibt es die AfA nur zeitanteilig nach Monaten. Beispiel: Sie kaufen im Oktober eine vermietete Eigentumswohnung, der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten beträgt 240.000 Euro, AfA-Satz 2 Prozent. Die Jahres-AfA beträgt 4.800 Euro; im Kaufjahr stehen Ihnen davon nur 3/12, also 1.200 Euro zu, ab dem Folgejahr jeweils die vollen 4.800 Euro.

Nachträgliche Herstellungskosten und AfA – ein Beispiel

Kommen später nachträgliche Herstellungskosten hinzu, erhöhen sie die Bemessungsgrundlage. Beispiel: Gebäudewert 240.000 Euro, AfA 2 Prozent (4.800 Euro pro Jahr). Im Jahr 6 bauen Sie für 60.000 Euro das Dachgeschoss zu einer zusätzlichen Wohnung aus. Vereinfacht erhöht sich die Bemessungsgrundlage auf 300.000 Euro, die jährliche AfA steigt auf 6.000 Euro. Die 60.000 Euro wirken sich also mit 1.200 Euro pro Jahr aus – statt sofort in voller Höhe wie ein Erhaltungsaufwand.

Sonderabschreibungen für Denkmäler und Sanierungsgebiete

Für Baumaßnahmen an Baudenkmälern (§ 7i EStG) und an Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 7h EStG) gibt es deutlich attraktivere Sätze: jeweils bis zu 9 Prozent in den ersten acht Jahren und bis zu 7 Prozent in den folgenden vier Jahren der begünstigten Herstellungskosten. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmal- bzw. Gemeindebehörde. Hier kann es sogar vorteilhaft sein, dass Kosten als Herstellungskosten eingestuft werden.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Die 15-Prozent-Grenze

Die für Käufer gefährlichste Regel steht in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, gehören zu den Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Man spricht von anschaffungsnahen Herstellungskosten oder anschaffungsnahem Erhaltungsaufwand.

Das Tückische: Es zählt nicht die einzelne Maßnahme, sondern die Summe aller Maßnahmen im Drei-Jahres-Zeitraum. Wird die Grenze auch nur knapp gerissen, kippt rückwirkend der gesamte Aufwand in die Abschreibung – auch bereits ergangene Steuerbescheide können dann geändert werden.

Beispielrechnung zur 15-Prozent-Grenze

Sie kaufen zum 1. März ein vermietetes Mehrfamilienhaus für 500.000 Euro zuzüglich Nebenkosten. Auf das Gebäude entfallen Anschaffungskosten von 400.000 Euro. Die 15-Prozent-Grenze beträgt damit 60.000 Euro (netto).

Ergebnis: 65.000 Euro übersteigen die Grenze von 60.000 Euro. Sämtliche 65.000 Euro – nicht nur der übersteigende Betrag – werden zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und wandern in die 2-Prozent-AfA: 1.300 Euro Abzug pro Jahr statt Sofortabzug. Hätten Sie die Badsanierung um wenige Monate hinter das Ende der Drei-Jahres-Frist (hier: drei Jahre ab Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten) geschoben, wären alle 65.000 Euro sofort bzw. verteilt abziehbar gewesen.

Wann beginnt und endet die 3-Jahres-Frist?

Die Frist beginnt mit der Anschaffung, also dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums – in der Praxis der im Kaufvertrag vereinbarte Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht das Datum der Beurkundung oder der Grundbucheintragung. Sie endet taggenau drei Jahre später. Entscheidend ist, dass die Maßnahmen innerhalb dieses Zeitraums durchgeführt werden; für die Grenzprüfung kommt es auf die im Zeitraum durchgeführten Arbeiten an, nicht auf das Datum der Rechnung.

Was zählt mit, was nicht?

• Mitgezählt werden grundsätzlich alle Instandsetzungs- und Modernisierungskosten – nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs auch reine Schönheitsreparaturen wie Tapezieren und Streichen (u. a. Urteil vom 14.6.2016, Az. IX R 25/14).
• Nicht mitgezählt werden Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 HGB (die sind ohnehin Herstellungskosten) und Aufwendungen, die üblicherweise jährlich anfallen – etwa laufende Wartung der Heizung oder kleine Reparaturen.
• Ausnahme Mieterschäden: Beseitigen Sie Schäden, die ein Mieter erst nach Ihrem Kauf schuldhaft verursacht hat (z. B. verschwiegener Wasserschaden, eingeschlagene Scheiben), zählen diese Kosten nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten und bleiben sofort abziehbar (BFH, Urteil vom 9.5.2017, Az. IX R 6/16). Dokumentieren Sie in solchen Fällen sauber, dass der Schaden nach dem Erwerb entstanden ist.
• Unentgeltlicher Erwerb: Bei Erbschaft oder Schenkung (etwa im Wege vorweggenommener Erbfolge) gibt es keine Anschaffung – die 15-Prozent-Grenze gilt dann nicht.

Praxis-Tipps zur 15-Prozent-Grenze

• Kalkulieren Sie vor dem Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie Ihr „Sanierungsbudget“ für die ersten drei Jahre: 15 Prozent des Gebäudeanteils, netto, mit Sicherheitspuffer für Unvorhergesehenes.
• Verschieben Sie aufschiebbare Maßnahmen über das Fristende hinaus, wenn Sie der Grenze nahekommen.
• Denken Sie daran, dass auch spätere Nachträge und Zusatzarbeiten der Handwerker in die Summe einfließen.
• Achtung: Auch nach Ablauf der drei Jahre können Maßnahmen Herstellungskosten sein – nämlich dann, wenn sie eine Erweiterung oder Standardhebung darstellen. Die 3-Jahres-Frist schützt nur vor der Umqualifizierung von an sich sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand.

Was ist Erhaltungsaufwand? Definition und Beispiele

Die Definition des Erhaltungsaufwands ergibt sich aus den Einkommensteuer-Richtlinien (R 21.1 EStR, abrufbar über das amtliche Einkommensteuer-Handbuch) und der Rechtsprechung. Sinngemäß gilt:

Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn bereits vorhandene Teile, Einrichtungen oder Anlagen eines Gebäudes erneuert, instand gesetzt oder zeitgemäß modernisiert werden – ohne dass das Gebäude erweitert, in seiner Substanz vermehrt oder über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird.

Der Maßstab ist also: Ersetzen statt Erschaffen. Dass moderne Technik die alte ablöst, schadet nicht – ein Gebäude darf mit der Zeit gehen. Erhaltungsaufwendungen sind bei Vermietung sofort in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar (§ 9 EStG in Verbindung mit § 21 EStG).

Typische Beispiele für Erhaltungsaufwand bei Vermietung

• Dachsanierung und Neueindeckung des Dachs, Reparatur von Dachrinnen – die Dachsanierung ist Erhaltungsaufwand und keine Herstellung, solange kein neuer Wohnraum entsteht; selbst der Ersatz eines Flachdachs durch ein Satteldach kann noch Erhaltungsaufwand sein, wenn dadurch keine nutzbare Fläche geschaffen wird
• Austausch der Heizung, Umstellung von Einzelöfen auf Zentralheizung, Einbau einer Wärmepumpe anstelle des alten Kessels
• Austausch von Fenstern und Türen, auch gegen höherwertige (z. B. Dreifachverglasung), sowie das Vergrößern vorhandener Fenster
• Erneuerung der Elektroinstallation oder der Sanitärinstallation, Badsanierung ohne Standardsprung
• Neuer Fassadenanstrich, nachträgliche Fassadenverkleidung zu Wärme- oder Schallschutzzwecken, Dämmung vorhandener Bauteile
• Austausch von Türschlössern gegen Sicherheitsschlösser, Einbau einer Türsprechanlage
• Austausch eines Herds oder einer Spüle – Achtung, Sonderfall Einbauküche, siehe unten
• Erneuerung der Außenanlagen: Reparatur von Wegen, Zäunen und Stellplätzen, soweit Vorhandenes ersetzt wird
• Versetzen von Innenwänden, Verlegen neuer Bodenbeläge
• Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung, Anschluss an das Breitbandnetz einschließlich einmaliger Anschlussgebühren
• Schönheitsreparaturen: Tapezieren, Streichen von Wänden, Decken, Türen und Heizkörpern (innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf aber in die 15-Prozent-Prüfung einzubeziehen)

Zur Abgrenzung dieselben Gewerke aus der anderen Perspektive: Wird die Heizung nicht ersetzt, sondern erstmals eine Klimaanlage, ein Kamin oder eine Sauna eingebaut, ist das Substanzmehrung und damit Herstellungskosten. Wird das Dach nicht nur neu gedeckt, sondern das Dachgeschoss zu Wohnraum ausgebaut, entstehen ebenfalls Herstellungskosten.

Maßnahmen im Vergleich: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

Sonderfall Einbauküche

Eine neue Einbauküche ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (Urteil vom 3.8.2016, Az. IX R 14/15) ein einheitliches, eigenständiges Wirtschaftsgut aus Spüle, Herd, Möbeln und Elektrogeräten. Sie ist weder Erhaltungsaufwand noch Gebäude-Herstellungskosten, sondern wird über eine Nutzungsdauer von zehn Jahren abgeschrieben. Nur der isolierte Austausch einzelner defekter Geräte einer bereits vorhandenen Küche kann als Erhaltungsaufwand durchgehen.

Die 4.000-Euro-Vereinfachungsregel

Für kleinere Baumaßnahmen gibt es eine praktische Vereinfachung in den Einkommensteuer-Richtlinien (R 21.1 Abs. 1 EStR): Betragen die Aufwendungen für eine einzelne Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 Euro netto (also ohne Umsatzsteuer, brutto rund 4.760 Euro), behandelt das Finanzamt sie auf Antrag stets als Erhaltungsaufwand – ohne zu prüfen, ob eigentlich Herstellungskosten vorliegen. Den Antrag stellen Sie formlos, indem Sie die Kosten schlicht als Erhaltungsaufwand in der Steuererklärung ansetzen.

Da die Grenze je Einzelmaßnahme gilt, kann es sinnvoll sein, unabhängige Arbeiten zeitlich und nach Gewerken zu trennen: im Frühjahr die Elektrik einer Wohnung für 3.800 Euro, im Herbst die Malerarbeiten für 3.500 Euro. Zwei Einschränkungen sollten Sie kennen:

• Die Vereinfachung gilt nicht für Aufwendungen, die zur endgültigen Fertigstellung eines neu errichteten Gebäudes gehören.
• Hebt eine Sanierung in Raten über mehrere Jahre (in der Regel wird ein Fünf-Jahres-Zeitraum betrachtet) insgesamt den Standard des Gebäudes, werden die Einzelmaßnahmen zusammengerechnet und als Herstellungskosten behandelt – das Stückeln schützt dann nicht.

Und natürlich: Innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf zählen auch solche Kleinmaßnahmen in die 15-Prozent-Grenze hinein.

Erhaltungsaufwendungen auf 2 bis 5 Jahre verteilen (§ 82b EStDV)

Sofort absetzen ist nicht immer optimal. Größere Erhaltungsaufwendungen dürfen Sie nach § 82b EStDV wahlweise gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Die Voraussetzungen für die Verteilung des Erhaltungsaufwands:

• Das Gebäude gehört nicht zu einem Betriebsvermögen (Privatvermögen).
• Es dient überwiegend Wohnzwecken: Mehr als die Hälfte der Nutzfläche entfällt auf Wohnraum.
• Es handelt sich um größere Erhaltungsaufwendungen. Eine feste Betragsgrenze, ab welcher Höhe verteilt werden darf, nennt die Vorschrift nicht – üblich ist die Verteilung bei Beträgen, die deutlich über den laufenden jährlichen Instandhaltungskosten liegen. Einen Höchstbetrag nach oben gibt es ebenfalls nicht.

Die Verteilung muss gleichmäßig erfolgen (z. B. fünfmal ein Fünftel); den Zeitraum wählen Sie im Jahr der Zahlung. Veräußern Sie das Objekt vorher oder nutzen es plötzlich selbst, ist der noch nicht berücksichtigte Rest im Jahr des Übergangs auf einen Schlag abziehbar. Beim Tod des Eigentümers können die Erben den Restbetrag nach aktueller Verwaltungsauffassung nicht einfach fortführen – auch das spricht dafür, den Verteilungszeitraum nicht länger als nötig zu wählen.

Wann lohnt sich die Verteilung? Beispiel über 5 Jahre

Die Verteilung lohnt sich vor allem, wenn Ihr Einkommen im Jahr der Zahlung ungewöhnlich niedrig ist (Elternzeit, Ruhestand steht bevor, Verlustjahr) oder ein hoher Sofortabzug Ihr zu versteuerndes Einkommen so weit drücken würde, dass ein Teil des Abzugs in niedrigen Steuersätzen oder im Grundfreibetrag verpufft.

Beispiel: Sie zahlen im Dezember 30.000 Euro für eine Dachsanierung. Ihr zu versteuerndes Einkommen beträgt in diesem Jahr ausnahmsweise nur 35.000 Euro, in den Folgejahren wieder rund 80.000 Euro (Grenzsteuersatz 42 Prozent).

In diesem Beispiel bringt die Verteilung der Erhaltungsaufwendungen auf 5 Jahre rund 4.000 Euro mehr Steuerersparnis – allein durch die bessere Ausnutzung der Steuerprogression. Ist Ihr Einkommen dagegen konstant hoch, ist der Sofortabzug wegen des Zins- und Liquiditätsvorteils meist die bessere Wahl.

Ein Hinweis am Rande: Bei bestimmten selbstgenutzten Objekten – Baudenkmälern und Gebäuden in Sanierungsgebieten – erlaubt § 82b in Verbindung mit §§ 11a, 11b EStG ebenfalls eine Verteilung entsprechender Erhaltungsaufwendungen. Für die normale selbstgenutzte Immobilie gilt das nicht (dazu unten mehr).

Anlage V: Erhaltungsaufwendungen in der Steuererklärung eintragen

Erhaltungsaufwendungen tragen Sie in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung ein, die Sie am einfachsten elektronisch über ELSTER ausfüllen. Das Formular unterscheidet – die genauen Zeilennummern ändern sich von Jahr zu Jahr leicht – im Werbungskostenteil mehrere Felder:

• Voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen, die direkt zugeordnet werden können: Hier kommen die im Jahr gezahlten Erhaltungsaufwendungen hinein, die Sie komplett sofort absetzen wollen. „Direkt zugeordnet“ heißt: Die Kosten betreffen genau dieses Objekt (bei mehreren Objekten füllen Sie je Objekt eine eigene Anlage V aus).
• Zu verteilende Erhaltungsaufwendungen nach § 82b EStDV: Wollen Sie größere Erhaltungsaufwendungen auf bis zu fünf Jahre verteilen, geben Sie den Gesamtbetrag, das Jahr der Zahlung, den gewählten Verteilungszeitraum und den auf das aktuelle Jahr entfallenden Anteil an. In den Folgejahren tragen Sie jeweils den Jahresanteil erneut ein.
• Zusätzlich fragt das Formular danach, welche Erhaltungsaufwendungen in bestimmten Sammelzeilen enthalten sind (in einigen Formularjahrgängen etwa als „in Zeile 41 enthaltene Erhaltungsaufwendungen“ bezeichnet) – orientieren Sie sich hier an der jeweils aktuellen Ausfüllhilfe von ELSTER, statt Zeilennummern aus Vorjahren zu übernehmen.

Das Finanzamt erwartet auf Nachfrage eine Einzelaufstellung: Rechnungsdatum, Gegenstand der Leistung, ausführendes Unternehmen und gezahlter Betrag. Bewahren Sie Rechnungen und Überweisungsbelege auf – Barzahlungen sollten Sie ohnehin vermeiden. Für den Zeitpunkt des Abzugs gilt das Abflussprinzip: Maßgeblich ist das Jahr der Zahlung, nicht das der Rechnung oder der Bauausführung.

Sonderfälle: Eigennutzung, Photovoltaik, Ferienwohnung

Erhaltungsaufwand bei selbstgenutzter Immobilie

Bewohnen Sie die Immobilie selbst, gibt es keine Einkünfte aus Vermietung – und damit grundsätzlich keinen Werbungskostenabzug für Erhaltungsaufwand bei Eigennutzung. Drei Ersatzwege bleiben:

• Die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a EStG: 20 Prozent der Arbeitskosten (nicht des Materials), höchstens 1.200 Euro Steuerabzug pro Jahr, Zahlung per Überweisung vorausgesetzt.
• Die Förderung energetischer Sanierungen am selbstgenutzten Eigenheim nach § 35c EStG: 20 Prozent der Aufwendungen, verteilt auf drei Jahre, bis zu 40.000 Euro je Objekt – etwa für Dämmung, Fenstertausch oder eine neue Heizung, sofern kein anderes Förderprogramm für dieselbe Maßnahme genutzt wird.
• Bei selbstgenutzten Baudenkmälern und Objekten in Sanierungsgebieten: Sonderausgabenabzug nach § 10f EStG bzw. Verteilung von Erhaltungsaufwand nach §§ 11a, 11b EStG.

Photovoltaik und Wärmepumpe

Die Anschaffungskosten einer Photovoltaikanlage sind ein Sonderthema: Für die meisten kleineren PV-Anlagen (bis 30 kWp auf Einfamilienhäusern, gestaffelte Grenzen bei Mehrfamilienhäusern) sind die Einnahmen seit 2022 nach § 3 Nr. 72 EStG einkommensteuerfrei – im Gegenzug lassen sich die Anschaffungskosten der PV-Anlage nicht mehr als Werbungskosten oder über AfA absetzen; in der Steuererklärung müssen Sie sie dann gar nicht eintragen. Bei der Umsatzsteuer gilt für Lieferung und Installation typischer Anlagen der Nullsteuersatz. Anders die Wärmepumpe: Ersetzt sie im vermieteten Gebäude die alte Heizung, sind ihre Anschaffungskosten regulärer Erhaltungsaufwand und sofort oder verteilt abziehbar – eine der steuerlich attraktivsten Modernisierungen überhaupt. Wird eine Wärmepumpe dagegen erstmals zusätzlich zu einer weiterlaufenden Heizung eingebaut oder im Rahmen einer Standardhebung, droht die Einordnung als Herstellungskosten.

Ferienwohnung

Auch bei einer vermieteten Ferienwohnung können Sie Anschaffungskosten (über AfA) und Erhaltungsaufwand absetzen – Voraussetzung ist, dass die Vermietung mit Einkünfteerzielungsabsicht betrieben wird. Bei zeitweiser Selbstnutzung sind die Kosten aufzuteilen; nur der auf die Vermietung entfallende Anteil ist abziehbar.

Alle drei Kategorien im direkten Vergleich

Häufige Fragen (FAQ)

Was sind Erhaltungsaufwendungen – kurz erklärt?

Erhaltungsaufwendungen sind Kosten, mit denen Sie vorhandene Teile eines Gebäudes reparieren, erneuern oder zeitgemäß modernisieren, ohne es zu erweitern oder wesentlich zu verbessern. Bei Vermietung sind sie sofort als Werbungskosten abziehbar. Was zu den Erhaltungsaufwendungen zählt, listet der Beispielkatalog weiter oben.

Ab welcher Höhe kann ich Erhaltungsaufwendungen verteilen?

§ 82b EStDV verlangt „größere“ Aufwendungen, nennt aber keine feste Grenze – weder eine Mindesthöhe noch einen Höchstbetrag. Entscheidend ist, dass die Verteilung auf zwei bis fünf Jahre bei Ihrem Einkommensverlauf einen Progressionsvorteil bringt; bei ein paar hundert Euro lohnt der Aufwand schlicht nicht.

Dachsanierung: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

Die reine Dachsanierung – neue Eindeckung, neue Lattung, Dämmung des vorhandenen Dachs – ist Erhaltungsaufwand. Herstellungskosten entstehen, wenn im Zuge der Arbeiten neuer Wohnraum geschaffen wird, etwa durch Dachausbau oder Gauben, oder wenn die Sanierung Teil einer standardhebenden Gesamtmaßnahme ist. Innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf zählt sie zudem in die 15-Prozent-Grenze.

Ist der Austausch der Heizung Erhaltungsaufwand?

Ja, der Austausch einer funktionsgleichen oder moderneren Heizungsanlage (auch Wärmepumpe statt Öl- oder Gaskessel, Umstellung von Einzelöfen auf Zentralheizung) ist im Regelfall Erhaltungsaufwand. Ausnahmen: erstmaliger Einbau einer Heizung, Standardhebung zusammen mit mindestens zwei weiteren Kernbereichen oder Überschreiten der 15-Prozent-Grenze nach dem Kauf.

Gilt die 15-Prozent-Grenze brutto oder netto?

Netto. Verglichen werden die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten ohne Umsatzsteuer mit 15 Prozent der Anschaffungskosten, die auf das Gebäude entfallen. Bei 300.000 Euro Gebäudeanteil liegt die Grenze also bei 45.000 Euro netto – das entspricht immerhin rund 53.500 Euro Bruttorechnungssumme.

Wo finde ich die verbindliche Abgrenzung des BMF?

Im BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten. Es bindet die Finanzämter und enthält zahlreiche Beispiele zu Substanzmehrung, Standardhebung und zur 15-Prozent-Grenze. Wer eine größere Sanierung plant, sollte einen Blick hineinwerfen – oder es dem Steuerberater als Argumentationsgrundlage mitgeben.

Kann ich die Anschaffungskosten der Immobilie komplett absetzen?

Nicht auf einen Schlag und nicht vollständig: Absetzbar ist nur der Gebäudeanteil (nicht der Grund und Boden), und zwar verteilt über die AfA mit 2, 2,5 oder 3 Prozent pro Jahr. Der Grundstücksanteil wirkt sich einkommensteuerlich gar nicht aus.