L’attestato di prestazione energetica: redazione e costi dell’attestato basato sui consumi e dell’attestato basato sul fabbisogno

Che cos’è l’attestato di prestazione energetica?

La base giuridica è la Legge tedesca sull’energia negli edifici (Gebäudeenergiegesetz, GEG), in vigore dal 1° novembre 2020. Essa ha riunito la precedente Ordinanza sul risparmio energetico (EnEV), la Legge sul risparmio energetico e la Legge sul calore da energie rinnovabili. Le disposizioni sull’attestato di prestazione energetica si trovano nei §§ 79–88 GEG. Chi intende vendere, dare in locazione per la prima volta o affittare un immobile residenziale o commerciale deve obbligatoriamente disporre del documento – e presentarlo spontaneamente agli interessati già in occasione della prima visita.

Importante da capire: l’attestato di prestazione energetica valuta sempre l’intero edificio, non il singolo appartamento. Anche chi vende o affitta soltanto un appartamento di proprietà in un condominio ha quindi bisogno dell’attestato relativo all’intero fabbricato. Il rilascio per singole unità abitative non è previsto.

Le due tipologie: attestato basato sul fabbisogno e attestato basato sui consumi

Il GEG prevede due tipologie di attestato di prestazione energetica, che si distinguono nettamente per metodologia, valore informativo e costi: l’attestato del fabbisogno energetico (Bedarfsausweis) e l’attestato del consumo energetico (Verbrauchsausweis). Entrambi hanno una validità di dieci anni e sono giuridicamente equivalenti, laddove sussista la libertà di scelta.

L’attestato basato sul fabbisogno: l’analisi di calcolo

L’attestato di prestazione energetica basato sul fabbisogno si fonda su un’analisi tecnica della struttura edilizia e dell’impiantistica. Un esperto valuta l’isolamento termico di pareti esterne, tetto, soffitto della cantina e finestre, il tipo di impianto di riscaldamento con il relativo anno di installazione nonché la produzione di acqua calda.

Da qui viene calcolato il fabbisogno energetico teorico – ossia la quantità di energia di cui l’edificio necessita ogni anno in condizioni di utilizzo standardizzate e di clima medio. Il risultato è indipendente dal comportamento degli attuali occupanti e quindi più oggettivamente comparabile. Vengono indicati il fabbisogno di energia finale e il fabbisogno di energia primaria, entrambi in kWh/(m²·a), ossia chilowattora per metro quadrato di superficie utile dell’edificio e per anno.

L’attestato basato sui consumi: la valutazione dei dati di consumo

L’attestato di prestazione energetica basato sui consumi valuta invece il consumo effettivo e misurato di energia finale degli ultimi 36 mesi – tipicamente sulla base dei conteggi delle spese di riscaldamento o delle fatture del fornitore di energia per gas, gasolio, teleriscaldamento o elettricità. I valori vengono corretti climaticamente con i fattori climatici del Servizio meteorologico tedesco, affinché un inverno particolarmente mite o rigido non distorca il risultato.

L’attestato basato sui consumi è decisamente più economico, ma riflette sempre anche le abitudini di riscaldamento degli occupanti: un single parsimonioso in un vecchio edificio mal isolato può generare valori migliori di una famiglia numerosa in una casa ristrutturata.

Differenza tra attestato basato sul fabbisogno e attestato basato sui consumi in sintesi

In sintesi: l’attestato basato sul fabbisogno risponde alla domanda «Quanto è buono l’edificio?», l’attestato basato sui consumi alla domanda «Quanto si è consumato qui di recente?». Per i potenziali acquirenti l’attestato basato sul fabbisogno è di solito la perizia più preziosa, perché rende visibili i punti deboli dell’involucro edilizio e offre una base migliore per le decisioni di riqualificazione.

Quando vi serve quale attestato di prestazione energetica?

Se potete scegliere tra attestato basato sul fabbisogno e attestato basato sui consumi lo stabilisce il § 80 GEG. La libertà di scelta è la regola, l’obbligo dell’attestato basato sul fabbisogno l’eccezione – ma un’eccezione importante nella pratica.

L’attestato basato sul fabbisogno è obbligatorio se ricorrono tutti e tre i punti

1. Si tratta di un edificio residenziale con al massimo quattro appartamenti,
2. la domanda di concessione edilizia è stata presentata prima del 1° novembre 1977, e
3. l’edificio non raggiunge almeno il livello energetico dell’Ordinanza sull’isolamento termico del 1977 (Wärmeschutzverordnung 1977, WSchVO 1977) – ad esempio grazie a una riqualificazione successiva.

Caso tipico: una casa unifamiliare non ristrutturata costruita tra il 1900 e la metà degli anni Settanta. Per una casa così datata entra in considerazione solo l’attestato basato sul fabbisogno. Se invece il vecchio edificio è stato successivamente modernizzato al punto da raggiungere il livello di requisiti della WSchVO 1977 (ad es. mediante isolamento e nuove finestre), la libertà di scelta torna a valere.

La libera scelta tra le due tipologie di attestato sussiste per

• edifici residenziali con cinque o più appartamenti – ossia il classico condominio – indipendentemente dall’anno di costruzione,
• edifici residenziali di qualsiasi dimensione la cui domanda di concessione edilizia è stata presentata a partire dal 1° novembre 1977,
• edifici non residenziali, purché siano disponibili i necessari dati di consumo relativi a 36 mesi.

Attestato basato sul fabbisogno obbligatorio per le nuove costruzioni

Per le nuove costruzioni il committente deve sempre far redigere un attestato del fabbisogno energetico – i dati di consumo, semplicemente, non esistono ancora. L’attestato deve essere rilasciato senza indugio dopo il completamento dei lavori e consegnato al proprietario. Lo stesso vale per interventi rilevanti su edifici esistenti, quando nell’ambito dei lavori vengono eseguiti calcoli energetici complessivi secondo il GEG, ad esempio nel quadro di una riqualificazione di ampia portata.

Consiglio pratico per la vendita di una casa: anche quando per la vendita sussiste la libertà di scelta, i potenziali acquirenti e le banche finanziatrici chiedono sempre più spesso in modo mirato un attestato basato sul fabbisogno. Chi comunque pianifica una riqualificazione o una vendita a buon prezzo esce spesso vincente con la variante più approfondita.

Obbligo dell’attestato di prestazione energetica: quando il documento deve essere disponibile

L’attestato di prestazione energetica è obbligatorio? Nella maggior parte delle situazioni di compravendita e locazione sì. Il GEG prescrive l’attestato in caso di:

• vendita di un edificio, di un appartamento di proprietà o di una proprietà parziale – l’attestato di prestazione energetica nella vendita di una casa non è un optional, ma un obbligo di legge,
• nuova locazione, affitto o leasing – anche nel caso della locazione di un singolo appartamento,
• nuova costruzione e determinate riqualificazioni di ampia portata,
• annunci immobiliari: se l’immobile viene pubblicizzato su media commerciali, devono essere riportati i dati obbligatori dell’attestato – tra cui la tipologia di attestato, il valore di energia finale, il vettore energetico principale del riscaldamento, l’anno di costruzione (per gli edifici residenziali) e la classe di efficienza.

Procedura: presentazione alla visita, consegna dopo la conclusione del contratto

L’attestato di prestazione energetica, o una sua copia, deve essere presentato spontaneamente agli interessati al più tardi in occasione della visita – esposto in modo ben visibile oppure consegnato. Se non ha luogo alcuna visita, il documento deve essere consegnato senza indugio su richiesta.

Dopo la conclusione del contratto di compravendita o di locazione, l’acquirente o il nuovo inquilino riceve l’attestato o una copia senza doverlo richiedere. Questi obblighi valgono espressamente anche per gli agenti immobiliari coinvolti nel processo di vendita o di locazione.

Obbligo di affissione negli edifici pubblici e ad alta frequentazione

Per determinati edifici non residenziali vale inoltre un obbligo di affissione: negli edifici a uso amministrativo pubblico con forte afflusso di pubblico e una superficie utile a partire da 250 m², l’attestato di prestazione energetica deve essere affisso in modo ben visibile. Gli edifici privati con forte afflusso di pubblico (ad es. grandi magazzini, banche, hotel) a partire da 500 m² devono parimenti affiggere un attestato già esistente.

Esenzioni: chi non ha bisogno di un attestato di prestazione energetica

• Proprietari che occupano l’immobile: chi abita la propria casa o il proprio appartamento e non intende né vendere né dare in nuova locazione non necessita di alcun attestato. Anche per i rapporti di locazione esistenti e invariati non sussiste alcun obbligo di adeguamento.
• Edifici di piccole dimensioni: gli edifici con una superficie utile massima di 50 m² sono esentati.
• Edifici sotto tutela: per i monumenti storici l’obbligo dell’attestato non si applica – per gli edifici tutelati l’attestato di prestazione energetica è facoltativo. Se viene comunque redatto, può essere utilizzato a fini promozionali in caso di vendita.
• Edifici particolari: ad esempio edifici non riscaldati regolarmente, stalle, costruzioni sotterranee o edifici provvisori con breve durata di utilizzo.

Vendere o affittare una casa senza attestato di prestazione energetica: le conseguenze

Vendere una casa senza attestato di prestazione energetica, o affittarla senza, costituisce un illecito amministrativo. Chi non presenta l’attestato, lo presenta in ritardo o in modo incompleto, oppure omette i dati obbligatori nell’annuncio, rischia ai sensi del § 108 GEG una sanzione pecuniaria fino a 10.000 euro. A ciò si aggiungono rischi di natura civilistica: se i valori energetici garantiti si discostano notevolmente dalla realtà, acquirenti o inquilini possono, in determinate circostanze, far valere diritti di garanzia.

Classi di efficienza energetica: valori, tabella e interpretazione

La classe di efficienza energetica risulta dall’indicatore di energia finale dell’edificio in kWh/(m²·a). Per gli edifici residenziali la scala dell’attestato di prestazione energetica va attualmente da A+ a H ed è definita nell’allegato 10 del GEG. Per orientarsi: un valore di 100 kWh/(m²·a) corrisponde grosso modo a un consumo di 10 litri di gasolio da riscaldamento o di circa 10 m³ di gas naturale per metro quadrato e per anno.

Che cosa significano concretamente le classi D, E, F o G nell’attestato di prestazione energetica? La tabella dei valori lo mostra: tra i vari livelli vi sono notevoli differenze di costo. Un edificio di classe B necessita al massimo di 75 kWh/(m²·a), uno di classe G fino a 250 kWh/(m²·a) – più del triplo.

Esempio di calcolo: costi di riscaldamento per classe di efficienza

Ipotizziamo un appartamento di 120 m² e un prezzo del gas naturale di 0,12 euro per kWh:

In questo esempio, tra la classe B e la classe H corrono quasi 2.900 euro di costi di riscaldamento all’anno. L’attestato di prestazione energetica è quindi per inquilini e acquirenti un concreto strumento di calcolo – e per i proprietari un argomento che influisce direttamente sul valore di mercato dell’immobile.

Energia finale ed energia primaria: due indicatori, due significati

L’attestato di prestazione energetica riporta sempre due valori. Il fabbisogno o consumo di energia finale descrive la quantità di energia che arriva all’edificio – ossia ciò che pagate al fornitore. Il fabbisogno di energia primaria tiene inoltre conto della filiera a monte di estrazione, trasformazione e trasporto del vettore energetico.

A tal fine il valore di energia finale viene moltiplicato per un fattore di energia primaria: l’elettricità dalla rete ha il fattore 1,8, gas naturale e gasolio 1,1, il legno soltanto 0,2. Una casa riscaldata a pellet può quindi raggiungere un ottimo valore di energia primaria pur avendo un consumo di energia finale elevato. Per la classificazione nella classe di efficienza, negli edifici residenziali è determinante il valore di energia finale; il fabbisogno di energia primaria riflette la valutazione del vettore energetico dal punto di vista della politica climatica.

Chi redige un attestato di prestazione energetica?

Gli attestati di prestazione energetica possono essere rilasciati soltanto da persone abilitate ai sensi del § 88 GEG. Ne fanno parte in particolare:

• architetti, architetti d’interni e ingegneri civili,
• ingegneri e laureati in discipline pertinenti (ad es. impiantistica, fisica delle costruzioni, elettrotecnica) con la corrispondente qualifica aggiuntiva,
• maestri artigiani dei mestieri pertinenti nonché tecnici diplomati,
• spazzacamini con la qualifica adeguata – la domanda «Quanto costa un attestato di prestazione energetica dallo spazzacamino?» è quindi legittima; molti spazzacamini distrettuali offrono il rilascio come servizio aggiuntivo,
• consulenti energetici certificati, ad esempio iscritti alla lista degli esperti di efficienza energetica dell’Agenzia tedesca per l’energia (dena).

Per gli edifici non residenziali valgono requisiti di qualificazione più severi rispetto agli edifici residenziali. Chi rilascia l’attestato risponde della correttezza dei dati – anche quando si basa su informazioni fornite dal proprietario, deve verificarne la plausibilità.

Creare l’attestato di prestazione energetica online: serio oppure no?

L’attestato basato sui consumi si può far redigere online senza problemi: trasmettete i dati dell’edificio e i conteggi dei consumi degli ultimi tre anni tramite un modulo, un professionista abilitato verifica le informazioni e rilascia l’attestato – di norma entro pochi giorni lavorativi, spesso come servizio express entro 24 ore. Ciò è legalmente ammesso e, con dati completi e corretti, non pone problemi.

Anche l’attestato basato sul fabbisogno viene offerto online. In questo caso vale quanto segue: un sopralluogo in loco non è tassativamente prescritto dalla legge; in alternativa chi rilascia l’attestato può basarsi su documenti e foto idonei forniti dal proprietario. In presenza di edifici complessi, di dati poco chiari o di una riqualificazione in programma, la visita in loco da parte di un consulente energetico è però chiaramente la scelta migliore.

Con i fornitori online, accertatevi che un esperto abilitato e indicato per nome si assuma la responsabilità dell’attestato e che venga assegnato un numero di registrazione ufficiale. Un generico sigillo di «vincitore del test» non sostituisce questa verifica.

Importante: in quanto proprietari non potete redigere da soli un attestato di prestazione energetica completo, a meno che non siate voi stessi abilitati al rilascio. I calcolatori online gratuiti con cui potete determinare autonomamente l’indicatore di consumo energetico (ad esempio con un modello Excel) forniscono un’utile prima valutazione – ma non costituiscono un documento legalmente valido per la vendita o la locazione. Neppure un «attestato di prestazione energetica gratuito da stampare» trovato su internet soddisfa i requisiti del GEG.

Numero di registrazione e controlli

Ogni attestato di prestazione energetica riceve un numero di registrazione univoco a livello nazionale. L’organismo di registrazione ai sensi del GEG è il Deutsches Institut für Bautechnik (DIBt). Tramite il numero di registrazione vengono effettuati controlli a campione sugli attestati rilasciati. Un attestato privo di numero di registrazione è un campanello d’allarme – in caso di dubbio potete richiedere il numero a chi ha rilasciato l’attestato e farlo verificare.

Quanto costa un attestato di prestazione energetica?

I costi non sono stabiliti per legge e dipendono dalla tipologia di attestato, dalle dimensioni dell’edificio e dall’impegno richiesto. Come orientamento:

Chi sostiene i costi? In linea di principio il proprietario, ovvero il venditore o il locatore. Non è ammesso ripartire i costi sugli inquilini tramite le spese accessorie. Per gli immobili locati, tuttavia, le spese possono essere fiscalmente deducibili come costi di produzione del reddito; per chi occupa l’immobile in proprio ciò è di regola escluso. In caso di dubbio, rivolgetevi al vostro consulente fiscale.

Attenzione alle offerte di un attestato di prestazione energetica completamente gratuito: un documento legalmente valido comporta un impegno di verifica e di rilascio. Le offerte «gratis» sono spesso vincolate ad altre prestazioni (ad esempio un mandato di agenzia immobiliare) oppure forniscono soltanto una valutazione non vincolante priva di numero di registrazione.

Richiedere l’attestato di prestazione energetica: come procedere

A rigore, l’attestato di prestazione energetica non si richiede presso un’autorità, bensì si commissiona a un professionista abilitato. La procedura in quattro passaggi:

1. Chiarire la tipologia di attestato: verificate, sulla base di anno di costruzione, numero di appartamenti e stato di riqualificazione, se sussiste la libertà di scelta o se l’attestato basato sul fabbisogno è obbligatorio (si veda la tabella riepilogativa sopra).
2. Scegliere chi rilascia l’attestato: consulente energetico, architetto, studio di ingegneria, spazzacamino qualificato oppure un fornitore online serio. Confrontate l’ampiezza delle prestazioni, non soltanto il prezzo.
3. Raccogliere la documentazione: a seconda della tipologia di attestato (si veda sotto).
4. Rilascio e registrazione: il professionista calcola gli indicatori, assegna la classe di efficienza e le raccomandazioni di modernizzazione e registra l’attestato con il numero di registrazione.

Documentazione necessaria per l’attestato basato sui consumi

• conteggi delle spese di riscaldamento o dell’energia degli ultimi 36 mesi (gas, gasolio, teleriscaldamento, elettricità in caso di pompa di calore),
• indicazioni su eventuali periodi di sfitto nel periodo di conteggio,
• anno di costruzione dell’edificio e dell’impianto di riscaldamento, tipo di riscaldamento (ad es. riscaldamento centralizzato a gas, caldaia a gasolio, pompa di calore),
• superficie abitabile o superficie utile dell’edificio, numero delle unità abitative,
• indicazione se la produzione di acqua calda avviene tramite il riscaldamento centralizzato o in modo decentralizzato (ad es. scaldacqua istantaneo).

Documentazione necessaria per l’attestato basato sul fabbisogno

• progetti edilizi, planimetrie, sezioni, calcolo della superficie abitabile/utile,
• informazioni sull’involucro edilizio: struttura e isolamento di pareti esterne, tetto, soffitto dell’ultimo piano, soffitto della cantina, tipi di finestre e vetrature,
• dati dell’impiantistica: tipo di riscaldamento, anno di installazione del generatore di calore, vettore energetico (gas naturale, gasolio, elettricità, legno, teleriscaldamento), produzione di acqua calda, impianto di ventilazione,
• documentazione delle riqualificazioni eseguite (fatture, dichiarazioni delle imprese esecutrici).

Approfondimento: la superficie utile dell’edificio nell’attestato di prestazione energetica

Nell’attestato di prestazione energetica per gli edifici residenziali non figura la superficie abitabile, bensì la superficie utile dell’edificio (Gebäudenutzfläche) – una grandezza di calcolo energetica derivata dal volume riscaldato dell’edificio, che risulta pertanto maggiore della superficie abitabile.

Come regola empirica vale: superficie utile dell’edificio ≈ superficie abitabile × 1,2 (× 1,35 in presenza di cantine riscaldate). Non stupitevi quindi se la vostra casa di 150 m² compare nell’attestato con circa 180 m². Poiché gli indicatori sono espressi per metro quadrato di superficie utile dell’edificio, risultano aritmeticamente un po’ più favorevoli rispetto a un riferimento alla superficie abitabile.

Esempio di calcolo: come si determina il consumo di energia finale

Come calcola un attestato basato sui consumi lo si può mostrare con un esempio semplificato. Situazione di partenza: casa unifamiliare, anno di costruzione 1994, 150 m² di superficie abitabile, riscaldamento centralizzato a gas inclusa la produzione di acqua calda.

• Superficie utile dell’edificio: 150 m² × 1,2 = 180 m²
• Consumo di gas naturale secondo i conteggi: 24.000 kWh (anno 1), 26.500 kWh (anno 2), 24.500 kWh (anno 3) → media 25.000 kWh/anno
• Correzione climatica con fattore climatico (esempio 1,05, dipendente dalla località in base ai dati del Servizio meteorologico tedesco): 25.000 kWh × 1,05 = 26.250 kWh/anno
• Consumo di energia finale: 26.250 kWh ÷ 180 m² = ca. 146 kWh/(m²·a)

Risultato: con circa 146 kWh/(m²·a) la casa si colloca nella classe di efficienza energetica E. Nella pratica la quota di acqua calda viene inoltre normalizzata e, se necessario, viene applicata una maggiorazione forfettaria qualora l’acqua calda non sia inclusa nei dati di consumo; il principio resta comunque lo stesso. Il calcolo effettivo nell’attestato segue le prescrizioni del GEG e delle relative comunicazioni ufficiali – il valore da voi calcolato è un’approssimazione, non un indicatore ufficiale.

Per confronto: se la stessa casa venisse riqualificata dal punto di vista energetico (isolamento di tetto e facciata, nuove finestre, pompa di calore), sarebbe realistico un consumo di energia finale di 50–70 kWh/(m²·a) – classe da A a B e un risparmio di circa due terzi dell’energia per il riscaldamento.

Validità: quanto dura un attestato di prestazione energetica?

Un attestato di prestazione energetica è valido per dieci anni dalla data di rilascio – ciò vale in egual misura per l’attestato basato sul fabbisogno e per quello basato sui consumi. Trascorso questo periodo, non potete più utilizzarlo per una vendita o una nuova locazione e dovete farne rilasciare uno nuovo.

Anche gli attestati ancora validi redatti secondo la vecchia Ordinanza sul risparmio energetico (EnEV) conservano la loro validità fino allo scadere dei dieci anni; i documenti molto datati del periodo iniziale, a partire dal 2007/2008, sono ormai tutti scaduti.

L’attestato perde validità anticipatamente se l’edificio viene modificato in modo sostanziale e nell’ambito dei lavori si rendono necessari nuovi calcoli energetici – ad esempio dopo una ristrutturazione integrale. I singoli interventi minori, come la sostituzione delle finestre, non rendono invece automaticamente invalido l’attestato.

Dopo una riqualificazione, un nuovo attestato conviene però quasi sempre, perché la migliore classe di efficienza sostiene il valore di mercato. Da ricordare: per l’uso proprio dell’immobile non serve un attestato «fresco» – il termine di dieci anni diventa rilevante soltanto quando si presenta un’occasione di vendita o di locazione.

Leggere correttamente l’attestato di prestazione energetica

Che aspetto ha un attestato di prestazione energetica? Il documento, composto da più pagine, segue un modello ufficiale:

• Pagina 1 – dati dell’edificio: indirizzo, tipo di edificio (residenziale/non residenziale), anno di costruzione dell’edificio e del generatore di calore, vettore energetico, numero delle unità abitative, superficie utile dell’edificio, quota di energie rinnovabili, numero di registrazione, data di rilascio e di scadenza nonché motivo del rilascio (nuova costruzione, vendita, locazione, affissione, altro).
• Pagina 2 – valori di fabbisogno: per l’attestato basato sul fabbisogno, la scala con il fabbisogno di energia finale e primaria, la classe di efficienza, le emissioni di gas serra in kg CO₂/(m²·a) e i valori di confronto.
• Pagina 3 – valori di consumo: per l’attestato basato sui consumi, la scala con il consumo di energia finale corretto climaticamente, suddiviso tra riscaldamento e acqua calda.
• Pagina 4 – raccomandazioni di modernizzazione: proposte economicamente vantaggiose per migliorare l’efficienza energetica, ad es. isolamento del soffitto dell’ultimo piano o sostituzione dell’impianto di riscaldamento.
• Pagina 5 – spiegazioni: note sulla metodologia e sui termini utilizzati.

Viene compilata soltanto la pagina dei valori corrispondente alla tipologia di attestato. Una spiegazione dettagliata e indipendente dei singoli campi è offerta dalla centrale tedesca dei consumatori (Verbraucherzentrale).

Che cosa dice l’attestato di prestazione energetica – e che cosa no? È uno strumento di confronto della qualità energetica, non una garanzia di consumo. Il consumo effettivo dipende dal comportamento degli utenti, dal numero di persone e dal clima. L’attestato non sostituisce nemmeno una consulenza energetica individuale: chi intende riqualificare concretamente dovrebbe inoltre prendere in considerazione una consulenza energetica per edifici, sovvenzionata, con un piano di riqualificazione individuale.

Edifici non residenziali, immobili commerciali ed edifici a uso misto

Per gli edifici non residenziali – ossia edifici per uffici, superfici commerciali, capannoni e altri edifici a destinazione produttiva o terziaria – valgono regole proprie. L’attestato di prestazione energetica per gli immobili commerciali comprende, oltre a riscaldamento e acqua calda, anche l’illuminazione integrata, la ventilazione e la climatizzazione.

La grandezza di riferimento è la superficie lorda netta e la scala di efficienza si differenzia da quella degli edifici residenziali, poiché gli edifici non residenziali presentano valori di confronto molto diversi a seconda dell’uso. Nell’attestato basato sui consumi per gli edifici non residenziali, inoltre, il consumo di elettricità viene indicato separatamente.

Per gli edifici a uso misto – ad esempio un edificio residenziale con un negozio al piano terra – conta la quota di uso diverso da quello abitativo: se la parte commerciale è rilevante (regola empirica: più di circa un decimo della superficie complessiva) e l’uso si differenzia in modo sostanziale, la parte residenziale e quella non residenziale vanno trattate separatamente e vengono redatti due attestati. Le quote commerciali minori vengono attribuite alla tipologia d’uso prevalente.

Casi particolari frequenti nella pratica

Attestato di prestazione energetica per una casa datata

Per un edificio datato non ristrutturato con fino a quattro appartamenti e domanda di concessione edilizia presentata prima del 1° novembre 1977, non c’è alternativa all’attestato basato sul fabbisogno. Se mancano i progetti edilizi, chi rilascia l’attestato può rilevare i dati dell’edificio nel corso di un sopralluogo; ciò aumenta un po’ i costi dell’attestato per la casa datata, ma fornisce risultati affidabili.

Per una casa costruita intorno al 1900 senza isolamento, valori oltre i 250 kWh/(m²·a) – classe H – non sono una rarità. È spiacevole ai fini della commercializzazione, ma onesto: i potenziali acquirenti mettono comunque in conto la riqualificazione.

Attestato di prestazione energetica per appartamenti di proprietà e condomini

Poiché l’attestato riguarda l’intero edificio, in un condominio l’interlocutore giusto è di norma l’amministrazione dell’immobile ovvero la comunità dei proprietari. I singoli proprietari di appartamenti hanno nei confronti della comunità un diritto alla predisposizione dell’attestato se intendono vendere o affittare il proprio appartamento; i costi vengono di regola ripartiti secondo le quote millesimali.

A partire da cinque unità abitative vige la libertà di scelta, cosicché spesso viene redatto il più economico attestato basato sui consumi, sulla base del conteggio centralizzato delle spese di riscaldamento.

Nuova costruzione e KfW-Effizienzhaus

Nella nuova costruzione il consulente energetico o il progettista redige l’attestato basato sul fabbisogno praticamente in parallelo alle attestazioni di conformità al GEG. Chi costruisce una KfW-Effizienzhaus (ad es. Effizienzhaus 55 o 40) o riqualifica un immobile esistente secondo tale standard necessita comunque del calcolo basato sul fabbisogno per gli incentivi – il livello Effizienzhaus descrive infatti il fabbisogno di energia primaria in rapporto a un edificio di riferimento (Effizienzhaus 55 = 55% del valore di riferimento).

Un attestato di prestazione energetica provvisorio?

Il GEG non conosce un «attestato di prestazione energetica provvisorio» ufficiale. Negli annunci compaiono formulazioni come «attestato di prestazione energetica disponibile alla visita» o «in fase di redazione» – ma al più tardi al momento della visita il documento valido deve effettivamente esistere. In qualità di venditori o locatori non fate affidamento sulla tolleranza: i dati obbligatori dell’annuncio valgono già dalla pubblicazione dell’inserzione.

Prospettive: il nuovo attestato di prestazione energetica 2026

Con la direttiva UE riveduta sull’efficienza energetica degli edifici (direttiva (UE) 2024/1275, EPBD), l’attestato di prestazione energetica si trova di fronte alla riforma più importante dalla sua introduzione nel 2007.

Gli Stati membri dovevano recepire le disposizioni nel diritto nazionale entro il 29 maggio 2026; in Germania il recepimento avviene tramite una revisione della Legge sull’energia negli edifici, in preparazione con il nome di Gebäudemodernisierungsgesetz (Legge sulla modernizzazione degli edifici), il cui iter parlamentare non è ancora concluso. Le principali modifiche previste:

• Nuova scala UE: le classi di efficienza dovranno essere armonizzate a livello europeo – da A a G invece delle attuali da A+ a H. La classe A è riservata agli edifici a emissioni zero, la classe G dovrà rappresentare all’incirca il 15 per cento del patrimonio edilizio nazionale con le peggiori prestazioni energetiche. I valori soglia concreti in kWh vengono stabiliti da ciascuno Stato membro.
• Obblighi di presentazione ampliati: in futuro l’attestato dovrà essere richiesto anche in caso di proroga dei contratti di locazione e dopo «ristrutturazioni importanti» (oltre il 25% dell’involucro edilizio o del valore dell’edificio).
• Contenuti più ampi: sono previste ulteriori indicazioni obbligatorie, ad esempio sulle emissioni di CO₂ e su raccomandazioni di riqualificazione più concrete e ordinate per priorità, nonché una maggiore digitalizzazione tramite registri centrali degli edifici.

Importante per i proprietari: gli attestati di prestazione energetica esistenti restano utilizzabili fino al termine della loro regolare validità decennale. Non sussiste alcun obbligo di sostituire anticipatamente gli attestati validi. Chi attualmente pianifica una vendita o una nuova locazione può, secondo la normativa vigente, farsi rilasciare un attestato con la consueta scala da A+ a H.

Poiché le regole nazionali di dettaglio non sono ancora definitive, conviene seguire l’iter legislativo – informazioni affidabili sono disponibili sulle pagine del Ministero federale tedesco per l’edilizia abitativa, lo sviluppo urbano e le costruzioni.

Domande frequenti sull’attestato di prestazione energetica

A partire da quale anno di costruzione serve un attestato di prestazione energetica?

L’obbligo dell’attestato non dipende dall’anno di costruzione, bensì dall’occasione: vendita, nuova locazione, affitto o nuova costruzione fanno scattare l’obbligo – per gli edifici datati come per quelli nuovi. L’anno di costruzione determina soltanto quale tipologia di attestato è ammessa (data di riferimento: domanda di concessione edilizia prima del 1° novembre 1977).

Dove posso procurarmi un attestato di prestazione energetica?

Presso professionisti abilitati: consulenti energetici, architetti, ingegneri, maestri artigiani qualificati e spazzacamini – in loco nella vostra zona oppure tramite fornitori online seri. Le autorità pubbliche non rilasciano attestati di prestazione energetica.

Il locatore deve presentare l’attestato di prestazione energetica?

Sì. A ogni nuova locazione il locatore deve presentare l’attestato spontaneamente, al più tardi in occasione della visita, e consegnarne una copia al nuovo inquilino dopo la conclusione del contratto. Nel corso di un rapporto di locazione in essere e invariato non sussiste invece alcun diritto a un (nuovo) attestato. L’attestato di prestazione energetica non diventa di per sé parte del contratto di locazione, ma i suoi valori confluiscono spesso nella descrizione dell’immobile.

Fabbisogno o consumo: quale attestato di prestazione energetica è migliore?

L’attestato basato sul fabbisogno è più significativo e rappresenta la base migliore per la pianificazione della riqualificazione e per gli acquirenti più esigenti; l’attestato basato sui consumi è più economico e rapido. Dove non vige l’obbligo dell’attestato basato sul fabbisogno, la scelta è un compromesso tra costi e valore informativo.

Quanto può essere vecchio un attestato di prestazione energetica?

Al massimo dieci anni dalla data di rilascio. Trascorso questo periodo, per una vendita o una nuova locazione è necessario un nuovo attestato.

L’attestato di prestazione energetica tedesco vale anche in Austria?

No. Con la propria legge sulla presentazione dell’attestato energetico (Energieausweis-Vorlage-Gesetz), l’Austria ha regole proprie e indicatori propri (tra cui il fabbisogno di calore per il riscaldamento HWB). Per gli immobili in Austria è necessario un attestato redatto secondo il diritto austriaco.

Conclusione

L’attestato di prestazione energetica è al tempo stesso documento obbligatorio e fonte di informazioni: crea trasparenza sul consumo o sul fabbisogno di energia finale, colloca gli edifici nelle classi di efficienza energetica e fornisce prime raccomandazioni di modernizzazione. Venditori e locatori dovrebbero commissionare il documento per tempo – l’attestato basato sui consumi è spesso disponibile in pochi giorni, mentre quello basato sul fabbisogno con sopralluogo richiede un certo anticipo.

Verificate innanzitutto quale tipologia di attestato è ammessa per il vostro edificio, raccogliete la documentazione completa e assicuratevi di rivolgervi a un professionista abilitato con relativo numero di registrazione. Chi intende anche riqualificare farà bene ad abbinare l’attestato a una consulenza energetica sovvenzionata – trasformando così l’obbligo di legge in una tabella di marcia concreta verso costi energetici più bassi e un valore immobiliare più elevato.