Opinione sui fornitori di servizi “tutto incluso” negli investimenti immobiliari

“Rendimenti rispetto agli ETF”

“Un investimento immobiliare di questo tipo, dato l’attuale tasso di interesse (4–5%), può ottenere un rendimento simile o addirittura migliore rispetto a un piano di risparmio ETF, ad esempio basato sull’MSCI World?”

Risposta

Rendimenti paragonabili a quelli dell’MSCI World – e superiori – sono raggiungibili con immobili a reddito, soprattutto quando si confrontano i rendimenti del capitale proprio a lungo termine dopo che l’immobile è stato completamente ripagato.

P.S.: Al 15/11/2024, i tassi ipotecari non erano del 4-5%, ma del 3,3% per 10 anni e del 3,4% per 15 anni.

“Quali rendimenti realistici si possono aspettare dopo aver detratto costi come amministrazione, manutenzione e eventuali periodi di sfitto?”

Risposta

Delegare l’amministrazione non costa molto. La manutenzione è già inclusa in ogni piano di finanziamento e non è il “mostro” che talvolta appare nei forum online. Gli sfitti sono raramente un problema con immobili ben scelti nelle aree metropolitane.

A differenza degli ETF, gli immobili sono investimenti altamente personalizzati con rendimenti unici. Questi possono superare quelli degli ETF – soprattutto a lungo termine. Calcoliamo questi rendimenti individualmente per ogni cliente e immobile, tenendo conto dell’effetto leva del debito e dei fattori fiscali.

“Si può prevedere un investimento che si autofinanzia tramite tali fornitori?”

Risposta

Sì. Abbiamo già realizzato oltre 200 immobili per i nostri clienti, con flussi di cassa inizialmente positivi, neutrali o negativi. Nel corso degli anni, i flussi di cassa diventano più positivi grazie all’aumento degli affitti, mentre le rate dei mutui rimangono nominalmente costanti, con una quota crescente di rimborso nella rata.

“Questi tipi di immobili sono molto richiesti e probabilmente non sono quelli che vengono offerti qui.”

Risposta

Interpretiamo questa affermazione come un’indicazione che, secondo l’opinione del richiedente, gli immobili richiesti non sono generalmente disponibili tramite fornitori professionali.

Resta da capire perché ciò dovrebbe essere vero e come tali immobili cambierebbero altrimenti proprietà.

In sostanza, il richiedente sembra non capire i benefici di un fornitore come Meine-Renditeimmobilie o sottovalutare lo sforzo necessario per cercare, acquisire, finanziare, ristrutturare, arredare, affittare e gestire un immobile.

Chi è sicuro delle proprie capacità e disposto a dedicare tempo ed energie può acquistare e gestire un immobile a reddito in modo indipendente. Questo può funzionare meravigliosamente se le condizioni sono favorevoli.

L’ipotesi sottintesa nella domanda potrebbe essere che un investimento autogestito sarebbe più redditizio, partendo dal presupposto che un fornitore generi costi superflui o assorba rendimenti che l’investitore potrebbe ottenere autonomamente.

In Meine-Renditeimmobilie coordiniamo tutti gli stakeholder, comunichiamo intensamente con le banche per ottenere il finanziamento, vi accompagniamo personalmente all’appuntamento con il notaio e ci occupiamo di artigiani, mobili e, se desiderato, anche degli inquilini.

Inoltre, Meine-Renditeimmobilie non vi impone un immobile specifico; potete scegliere dal nostro portafoglio o rinunciare, proprio come in un acquisto senza assistenza professionale.

“Modello di guadagno dei fornitori”

“Questi fornitori devono guadagnare in qualche modo. Dove si trovano di solito i costi per gli investitori?”

Risposta

Con Meine-Renditeimmobilie, non ci sono costi per voi: nessuna commissione d’intermediazione, provvigione o simili. Per capire come guadagniamo, leggete di seguito.

“Esistono costi nascosti o maggiorazioni (es. tramite provvigioni, margini elevati sui prezzi di acquisto o spese amministrative elevate)?”

Risposta

In Meine-Renditeimmobilie acquistiamo direttamente gli immobili e voi comprate l’immobile finito e completamente arredato (appartamento o casa) direttamente da noi. Il nostro guadagno deriva dalla differenza tra il nostro prezzo d’acquisto più i costi (es. ristrutturazione e arredamento) e il prezzo di vendita a voi.

La selezione, la verifica dello stato dell’immobile, la ristrutturazione e l’arredamento sono già stati completati da noi. Pensare di poter fare tutto questo meglio o a un costo inferiore è altamente improbabile.

Inoltre, la provvigione del mediatore non si applica con Meine-Renditeimmobilie. In regioni come la Baviera, ad esempio, i costi accessori di acquisto sono inferiori al 6%.

“Vantaggi fiscali”

“Si enfatizza spesso che gli investimenti immobiliari siano fiscalmente vantaggiosi. Quanto sono effettivamente rilevanti questi benefici?”

Risposta

Un immobile affittato in una buona posizione genera tre tipi di rendimenti:

• Entrate da affitto
• Aumento del valore
• Risparmio fiscale

Tra questi tre tipi di rendimento, il risparmio fiscale contribuisce con la quota più piccola al rendimento complessivo. Maggiore è il carico fiscale personale, maggiore è l’importanza del risparmio fiscale. Tuttavia, anche con un alto carico fiscale personale, l’effetto monetario del risparmio fiscale è generalmente inferiore rispetto alle entrate da affitto e all’aumento del valore.

“Se l’obiettivo è trovare un immobile che si autofinanzi completamente con le entrate da affitto, i vantaggi fiscali non sono molto ridotti?”

Risposta

Anche con entrate da affitto molto elevate rispetto ai costi, i vantaggi fiscali rimangono invariati. In caso contrario, dovreste pagare più tasse su quelle entrate da affitto senza la possibilità di dedurre i costi.

Il limite del risparmio fiscale non è l’entità delle entrate da affitto o di altri redditi, ma l’ammontare del carico fiscale. La detrazione per ammortamento (AfA) per la parte dell’immobile dedicata all’edificio e altri costi dell’immobile costituiscono il potenziale di risparmio fiscale, che può essere “sfruttato” compensandolo con le entrate da affitto.