Passaggio di Benefici e Oneri nell’Acquisto di Immobili – Tempistica, Imposte e Questioni Pratiche
Il passaggio di benefici e oneri nell’acquisto di immobili è un momento giuridico ed economico centrale che nella pratica viene spesso sottovalutato. Esso determina da quando l’acquirente o il venditore possono usufruire dei vantaggi di un immobile – e allo stesso tempo da quando devono sostenere i costi, i rischi e gli obblighi connessi.
Il passaggio di benefici e oneri avviene spesso prima dell’iscrizione nel registro fondiario
Il passaggio di benefici e oneri è particolarmente rilevante per questioni relative a imposta immobiliare, redditi da locazione, ristrutturazioni, assicurazioni, diritto tributario e responsabilità. Poiché di norma non coincide con l’iscrizione nel registro fondiario, sorgono frequentemente incomprensioni e controversie.
In molti casi non è il trasferimento della proprietà nel registro fondiario, bensì il passaggio di benefici e oneri a determinare chi sia economicamente “padrone dell’immobile”.
Cosa significa il passaggio di benefici e oneri?
Il passaggio di benefici e oneri descrive il momento in cui, nell’acquisto di un immobile:
- i benefici (ad es. uso proprio, redditi da locazione) passano all’acquirente
- gli oneri (costi correnti, tributi pubblici, obblighi) passano dal venditore all’acquirente
- il rischio economico (passaggio del rischio) passa all’acquirente
Dal punto di vista giuridico, questo concetto si richiama al passaggio del rischio e degli oneri ai sensi dell’§ 446 del Codice Civile tedesco (BGB). Nell’acquisto di terreni e immobili, tuttavia, tale momento viene regolarmente definito contrattualmente nel rogito notarile.
Quando avviene il passaggio di benefici e oneri?
Il momento esatto dipende dal contratto di compravendita. Nella pratica si sono affermate diverse varianti.
Passaggio con il pagamento del prezzo di acquisto
Nella maggior parte dei casi si concorda che benefici e oneri passino all’acquirente con il pagamento integrale del prezzo di acquisto. Fino a tale momento, il venditore continua a sostenere:
- costi correnti
- obblighi di sicurezza
- il rischio di danni accidentali
Passaggio prima del pagamento del prezzo di acquisto
In singoli casi, il passaggio di benefici e oneri avviene già prima del pagamento del prezzo di acquisto, ad esempio in caso di consegna anticipata. Ciò è giuridicamente consentito, ma comporta rischi maggiori – in particolare per il venditore.
Passaggio indipendente dall’iscrizione nel registro fondiario
Il passaggio di benefici e oneri non è identico al trasferimento della proprietà. Quest’ultimo avviene solo con l’iscrizione nel registro fondiario, spesso settimane o mesi dopo.
Rappresentazione grafica: andamento temporale
Passaggio di benefici e oneri e diritto tributario
Anche dal punto di vista fiscale, il passaggio di benefici e oneri riveste un ruolo decisivo. L’amministrazione finanziaria si basa spesso sul trasferimento economico – e non sull’iscrizione nel registro fondiario.
Imposta immobiliare
L’imposta immobiliare è imputata proporzionalmente al soggetto che utilizza economicamente l’immobile. A partire dal passaggio di benefici e oneri, questo è di norma l’acquirente, anche se l’avviso di accertamento è ancora formalmente intestato al venditore.
Ammortamento e redditi
Per gli immobili locati, la quota di ammortamento (AfA) inizia di norma, ai fini fiscali, con il passaggio di benefici e oneri. Lo stesso vale per l’attribuzione dei redditi da locazione e dei costi deducibili.
Ulteriori dettagli fiscali si trovano, ad esempio, nelle spiegazioni di Haufe.
Locazione, ristrutturazione e risanamento
Immobili locati
Nel caso di immobili locati, con il passaggio di benefici e oneri passano anche:
- i redditi da locazione
- gli obblighi derivanti dai contratti di locazione esistenti
- i costi correnti (ad es. spese condominiali)
L’acquirente subentra economicamente nella posizione di locatore, anche se il trasferimento formale della proprietà non è ancora avvenuto.
Ristrutturazione o risanamento prima del passaggio
Gli interventi di ristrutturazione o risanamento prima del passaggio di benefici e oneri dovrebbero essere regolati chiaramente dal punto di vista contrattuale. In assenza di un accordo esplicito, i costi e i rischi sono generalmente a carico del venditore.
Casi particolari: asta giudiziaria e donazione
Asta giudiziaria
Nell’asta giudiziaria, il passaggio di benefici e oneri avviene di regola con l’aggiudicazione. Da questo momento, l’aggiudicatario sopporta gli oneri economici.
Donazione di immobili
Anche nel caso di donazione di un immobile, il passaggio di benefici e oneri è rilevante, in particolare per:
- attribuzione fiscale dei redditi
- inizio dell’ammortamento
- ripartizione dei costi
Una regolamentazione contrattuale chiara è indispensabile anche in questo caso, come raccomandato, tra gli altri, dai notai.
Errori frequenti e consigli pratici
| Errore | Conseguenza |
|---|---|
| Momento del passaggio non chiaro | Controversie su costi e responsabilità |
| Ristrutturazione senza accordo | Conflitti su responsabilità e costi |
| Errate supposizioni fiscali | Problemi con l’amministrazione finanziaria |
Ulteriori indicazioni pratiche sono disponibili anche su ImmobilienScout24.
Conclusione
Il passaggio di benefici e oneri è un elemento centrale di ogni compravendita immobiliare. Esso determina da quando l’acquirente è economicamente responsabile – spesso molto prima dell’iscrizione nel registro fondiario. Una chiara regolamentazione contrattuale e una consulenza fiscale sono fondamentali per evitare rischi e garantire certezza giuridica.
