Servitù: Restrizioni per i proprietari di immobili

Diritto di passaggio e altre servitù comuni

Una servitù si riferisce generalmente a uno dei seguenti diritti di terzi o obblighi del proprietario:

• Diritto di passaggio: L’obbligo di consentire al vicino l’accesso o il transito sulla propria proprietà per raggiungere la sua proprietà.
• Diritto di passaggio d’emergenza: Simile al diritto di passaggio, ma in questo caso il proprietario del fondo servente ha diritto a un risarcimento, mentre nel diritto di passaggio ordinario ciò non è necessariamente previsto. Il diritto di passaggio d’emergenza garantisce l’accesso a una proprietà che altrimenti non sarebbe raggiungibile.
• Servitù di conduttura: L’obbligo di consentire l’installazione e la manutenzione di linee di servizio, come acqua, gas, elettricità o internet, per terzi sulla propria proprietà.
• Servitù di approvvigionamento: L’obbligo di tollerare l’installazione e la manutenzione di impianti di distribuzione, come cabine elettriche, sulla propria proprietà.
• Limitazioni edilizie: Restrizioni sull’altezza massima degli edifici, distanze minime e simili.

Le servitù devono essere esercitate “in modo ragionevole”

Il testo di legge pertinente (BGB §1020) afferma esplicitamente: “Nell’esercizio di una servitù, il beneficiario deve rispettare il più possibile gli interessi del proprietario del fondo gravato.”

Ma cosa significa un esercizio “ragionevole” e cosa non sarebbe considerato tale? Un caso illustrativo è una sentenza (OLG Zweibrücken v. 3.5.2022 – 7 U 150/20) riguardante un diritto di passaggio:

In un caso di diritto di passaggio esistente, il proprietario obbligato ha leggermente limitato l’accesso ai garage del beneficiario della servitù creando due nuovi posti auto per i suoi inquilini.

Ciò ha reso leggermente più difficile manovrare le auto dentro e fuori dai cinque garage del beneficiario, ma non lo ha reso impossibile.

I tribunali hanno respinto la richiesta del beneficiario di ripristinare le precedenti migliori condizioni di manovra davanti ai suoi garage.

In sostanza, ciò significa che il beneficiario della servitù non può aspettarsi che il proprietario gravato dalla servitù gli renda tutto il più comodo possibile.

D’altro canto, un comportamento vessatorio non sarebbe probabilmente consentito, ma il fatto di dover effettuare qualche manovra in più per parcheggiare è stato considerato accettabile nell’ambito di un esercizio “ragionevole” della servitù.

Modifica o cancellazione di una servitù

Una servitù non può essere modificata o cancellata unilateralmente, almeno non senza una decisione del tribunale. Le seguenti modalità consentono una modifica o una cancellazione:

• Di comune accordo tra entrambe le parti, ovvero tra i proprietari delle due proprietà interessate. In questo caso, non è necessario un notaio.
• Scadenza della durata di validità: Se la servitù era a tempo determinato, scade alla fine del periodo stabilito.
• Non utilizzo documentato per 10 anni: Se il proprietario gravato dalla servitù può dimostrare che il beneficiario non ha esercitato il proprio diritto per almeno 10 anni, può richiederne la cancellazione.
• Cancellazione per decisione del tribunale: Se la servitù ha perso la sua funzione a causa di cambiamenti significativi nelle circostanze o è diventata insostenibile, un tribunale può eliminarla o modificarla.

Nuove servitù senza notaio: possibile, ma non consigliabile

In linea di principio, una servitù può essere stabilita anche con un contratto privato, quindi senza un notaio. Questo riduce i costi notarili, ma presenta i seguenti svantaggi:

• Si applica solo personalmente tra le parti contraenti e decade alla vendita della proprietà.
• Non è registrata nel catasto e quindi non è visibile a terzi.
• In caso di controversia, potrebbe offrire una posizione legale più debole rispetto a un contratto notarile con registrazione catastale.