Vendere separatamente le attrezzature (cucina componibile, impianto fotovoltaico) durante la vendita di un immobile
Ha senso vendere le attrezzature di una proprietà separatamente anziché in un unico pacchetto? In ogni caso, un’eventuale separazione dovrebbe essere inclusa nel contratto di acquisto della proprietà invece di redigere un contratto di acquisto separato per essa. In questo modo, si può essere sicuri che i problemi nell’esecuzione di uno dei due contratti non mettano a rischio l’intero acquisto.
Separare le attrezzature per risparmiare sull’imposta di trasferimento immobiliare
Se attrezzature come cucine componibili, saune o impianti fotovoltaici vengono indicate separatamente, non viene applicata l’imposta di trasferimento immobiliare.
Questa è la motivazione principale per cui molti acquirenti immobiliari richiedono di indicare separatamente i prezzi di acquisto della proprietà e delle attrezzature.
Ammortamento più rapido delle attrezzature
Le proprietà vengono generalmente ammortizzate in 33-50 anni.
Le attrezzature mobili, invece, possono essere ammortizzate più rapidamente. Cucine componibili, saune e impianti solari hanno solitamente una durata utile di 10 anni, mentre per gli impianti fotovoltaici è generalmente fissata a 20 anni.
Possibili svantaggi sul valore di garanzia e sulla capacità di prestito
Meno imposte di trasferimento immobiliare e ammortamento più rapido: la separazione delle attrezzature dall’edificio nel contratto di acquisto sembra decisamente consigliabile. Tuttavia, ci sono anche possibili svantaggi in termini di finanziamento.
Per la maggior parte delle banche, il valore di garanzia della proprietà diminuisce, poiché considerano il prezzo di acquisto della proprietà separatamente dalle attrezzature e calcolano il prezzo di acquisto inferiore come valore base per il rapporto di garanzia.
Un aumento del rapporto di garanzia porta a una minore fattibilità e, molto probabilmente, a condizioni più costose (sovrapprezzo sui tassi di interesse).
Discutere la separazione delle attrezzature individualmente con la banca
Le banche adottano approcci diversi per quanto riguarda l’indicazione separata delle attrezzature nel contratto di acquisto. Questo punto dovrebbe quindi essere discusso durante una richiesta di finanziamento e calcolato individualmente per determinare se e in quale misura la separazione dell’edificio e delle attrezzature sia conveniente nel complesso.
A causa dell’impatto sul valore di garanzia e sulla capacità di prestito, molte banche non consentono una separazione o lo fanno solo a condizioni peggiori.
Vantaggioso se la banca non riduce il valore di garanzia
Se si trova una banca che non riduce il valore di garanzia quando le attrezzature vengono indicate separatamente, allora l’indicazione delle attrezzature è economicamente conveniente.
Altrimenti, sarebbe necessario calcolarlo individualmente, mettendo a confronto i risparmi da un lato e i potenziali costi di finanziamento più elevati dall’altro.