Verkürzte Immobilienabschreibung: Restnutzungsdauer mit Gutachten herabsetzen zwecks höherer AfA

Restnutzungsdauer mit Gutachten herabsetzen lassen

Die Möglichkeit, eine Nutzungsdauer, die kürzer als die Standard-Nutzungsdauer ist, per Gutachten festsetzen zu lassen, ist kein Geheimnis und wird in den einschlägigen Gesetzestexten immer mit benannt und quasi zur Wahl gestellt.

Auch ist es Gerichtsurteilen zufolge nicht nötig, hierfür aufwendige, sehr individuelle Gutachten anzufertigen. Modellhafte Restnutzungsgutachten sind laut Finanzgericht Köln zulässig (Az. 6 K 923/20).

Es kann sich „jeder Darlegungsmethode bedient werden, die im Einzelfall geeignet erscheint“, so der Bundesfinanzhof 2021 (Az. IX R 25/19).

Die von Finanzämtern gerne verlangten, kostspieligen Bausubstanzgutachten sind also nicht notwendig.

Auch Online-Gutachten und die Beschränkung des Gutachtens rein auf die Nutzungsdauer sind zulässig.

Ungeachtet dessen werden solche Versuche, die Nutzunsgdauer herabzusetzen, von Finanzämtern nicht immer anerkannt, zumindest nicht auf Anhieb.

Dann gilt es, nachzuhaken, um mithilfe des Gutachters doch noch zum Ziel zu kommen.

Bestrebungen im Bundesrat, die Herabsetzung der Restnutzungsdauer zu erschweren

Die für Immobilienkäufer erfreuliche Entscheidung des Bundesfinanzhofs von 2021, wonach eine Herabsetzung der Restnutzungsdauer nicht allzu schwer sein soll, gefällt nicht jedem.

Im Bundesrat liegt ein Gesetzentwurf vor, der solche Gutachten erheblich erschweren soll. Siehe Seite 38: https://www.bundesrat.de/SharedDocs/drucksachen/2024/0301-0400/369-1-24.pdf?__blob=publicationFile&v=1

In dem Entwurf ist vorgesehen, dass eine verkürzte Nutzungsdauer sich nur dann steuerlich auswirken soll, wenn die Nutzungsdauer weniger als sage und schreibe 20% der Standard-Nutzungsdauer beträgt.

Ob diese krasse Verschlechterung für Immobilienkäufer eintritt, bleibt abzuwarten. Wir denken nicht, dass das so durchgeht. Insbesondere die „nur steuerlich gültig, wenn unter 20% der Standard-Nutzungsdauer“-Regel schreit danach, ggf. von Gerichten als unverhältnismäßig verworfen zu werden.

Zur Motivation des Gesetzesentwurfs hier ein Zitat aus oben verlinktem Entwurf: „In der Folge hat sich in der aktuellen Besteuerungspraxis gezeigt, dass jegliche Gutachten (auch durch nichtamtliche Sachverständige, sonstige Personen oder einfache „Internetgutachten“) als Nachweis genügen und der Ausnahmefall daher zur Regel geworden ist. Um dem entgegenzuwirken …“

Nicht immer positiv: Abschreibungen erhöhen Veräußerungsgewinn

Eine wenig beachtete und unter Umständen negative Konsequenz der AfA bei Immobilien ist, dass bei einem steuerpflichtigen Verkauf der Immobilie, etwa einem Verkauf weniger als 10 Jahre nach Kauf und ohne weitere, steuerlich entlastende Umstände, die bereits erfolgten Abschreibungen den Wert der Immobilie gesenkt haben und somit den Veräußerungsgewinn und in Folge die Steuerlast erhöhen.

Beispiel für erhöhte Steuer bei Verkauf nach erfolgten Abschreibungen

Kaufpreis für die Immobilie inklusive Grund waren 500.000 EUR; davon entfielen 350.000 EUR auf das Gebäude. Die Immobilie wird nach sieben Jahren für 650.000 EUR verkauft.

Das Gebäude wurde 7 Jahre lang zu 2% pro Jahr abgeschrieben. Der Verkaufserlös ist nun nicht 650.000 – 500.000 = 150.000 EUR. Durch die Abschreibungen von 7 x 2% hat das Gebäude 14% von 350.000 EUR = 49.000 EUR an Wert verloren. Damit erhöht sich der Abstand zwischen Kaufpreis/Wert und Verkaufspreis, also der Erlös.

Der Verkaufserlös ist nun 650.000 – ( 500.000 – 49.000 ) = 199.000 EUR. Statt 150.000 müssen also 199.000 EUR Verkaufserlös versteuert werden.

Zu so einer Situation sollte es eigentlich nicht kommen, da man nicht ohne Not auf die Möglichkeiten zur Steueroptimierung bei Immobilienverkauf verzichtet.

Falls aber doch steuerschädlich verkauft werden soll oder muss, sollten oben genannte Auswirkungen der AfA schon bei der Planung des Verkaufs berücksichtigt werden.

Steuervorteil bei Immobilien: „Gewinn“ (Steuerersparnis durch AfA) wird bei steuerfreiem Verkauf ebenfalls gratis vereinnahmt

Die weiter oben beschriebene Problematik bei steuerschädlichem, vorzeitigem Verkauf zeigt im Umkehrschluß einen weiteren steuerlichen Vorteil bei Immobilien:

Bei vorzeitigem Verkauf wird der wirtschaftliche Vorteil durch AfA quasi rückabgewickelt. Zunächst hat man durch die Gebäude-AfA Steuern gespart.

Doch nun wird, bei Verkauf vor Spekulationsfrist, der Buchverlust des Gebäudes ein Buchgewinn. Die erfolgte AfA wird vom Kaufpreis abgezogen und erhöht den Verkaufserlös und damit die Steuerschuld.

Wird jedoch die Spekulationsfrist beachtet, fällt nicht nur der direkte Gewinn aus Verkaufspreis minus Kaufpreis, sondern auch der steuerliche Gewinn durch AfA unter den Tisch, wird also nicht als Buchgewinn besteuert.

Gutachten zur Nutzungsdauer Standard bei Meine-Renditeimmobilie

Bei Meine-Renditeimmobilie haben wir Erfahrung mit Gutachten zur Nutzungsdauer und geben diese regelmäßig für unsere Kunden in Auftrag.