Immobilien Lage Bewertung

Letzte Aktualisierung am 26.09.2021

Wenn es darum geht, eine Immobilie zu bewerten, gibt es verschiedene Aspekte, die berücksichtigt werden müssen. Einer der wichtigsten Aspekte dabei ist die Bewertung der Lage.

Dieser Artikel soll aufzeigen, welche Fragen man sich im Rahmen der (Lage)Bewertung stellen muss. Auf die Substanzbewertung gehen wir nicht ein, da diese meist über GutachterInnen erfolgen (Teil unserer Dienstleistung). In den ersten Schritten erfolgt zunächst eine Faktensammlung, die Bewertung der Fakten erfolgt ganzheitlich in einem späteren Schritten.

Eckdaten zur Immobilie

Die Immobilien Lage Bewertung ist ein kompliziertes Unterfangen, das einiges an Vorarbeit erfordert.
Bevor wir mit der eigentlichen Analyse beginnen, müssen wir im Rahmen der Objekt Lageanalyse zunächst die grundlegenden Daten der Immobilie betrachten. Genau genommen hat das mit der Lage der Immobilie im klassischen Sinne ja nichts zu tun, ist aber für unsere Analyse trotzdem von großer Wichtigkeit ist. 

Wir fragen uns zuerst: Um welche Immobilienart (Haus, Reihenhaus, Apartment, etc.) handelt es sich? Und welche verschiedenen Bestandteile hat das Objekt?
Dazu gehören z.B: Terrassen, Balkone, deren Ausrichtung, Ausrichtung der Fenster in wichtigen Wohnräumen etc. Warum ist das wichtig?

Beispiel Haus:
Bei einem Haus ist die Unterscheidung zwischen Reihenhaus und freistehendem Haus wichtig. Ein Reihenhaus profitiert von der Energie der benachbarten Häuser, ist aber weniger exklusiv. Beides hat Vor- und Nachteile.

Ein freistehendes Haus ist für solvente MieterInnen attraktiver als ein Reihenhaus, da man hier weniger Rücksicht auf die umliegenden Parteien nehmen muss. 

Wie groß eine Terasse ist und wie Sie ausgerichtet ist spielt eine entscheidende Rolle. Eine Terrasse, die nach Süden und von anderen Häusern abgewandt ist, steigert die Vermietbarkeit stärker als eine Nord-Terrasse mit Blick auf die Straße. Der Punkt Ausrichtung lässt sich natürlich auch auf die Fenster der wichtigsten Wohnräume übertragen. Eine Küche, in der man morgens Sonne genießen kann, ist besser als eine nach Norden ausgerichtete Nischenküche.

Beispiel Apartment:
Hier gibt es weniger im Vorhinein zu analysieren. Jedoch muss beispielsweise geklärt werden, in welchem Stockwerk sich das Apartment befindet. Wenn es weiter oben liegt – gibt es einen Aufzug oder müssen die BewohnerInnen alles über eine Treppe erreichen? Gibt es Gemeinschaftsräume, Flächen oder einen Innenhöfe der zum Aufenthalt einladen? Gibt es einen Balkon, der die Immobilie interessant macht und in welche Richtung ist dieser ausgerichtet?


Für beide Objektarten (Häuser und Wohnungen) empfiehlt es sich außerdem, den Schnitt zu betrachten. Das mag zwar im Kontext der Immobilien Lage Bewertung erst einmal abwegig klingen – ist es allerdings ganz und gar nicht.

Vergessen Sie hier jedoch nicht, diesen Objektiv zu betrachten, wenn es sich um eine Kapitalanlage handelt. Denn dann geht es nicht darum, ob es Ihnen persönlich gefällt, sondern ob es die Anforderungen für ein bestimmtes Mieterklientel erfüllt.
Natürlich gibt es objektabhängig noch weitere zu betrachtende Attribute, die hier aber den Rahmen sprengen würden. Der Grundgedanke sollte jedoch klar sein.

Mikro Lagen Analyse

Im nächsten Schritt der Lage Bewertung einer Immobilie geht es um die Betrachtung der unmittelbaren Umgebung, also das Viertel und die Straße. 

  • Bevölkerungsstruktur:                      
    Wohnen hier eher Junge oder Alte, GutverdienerInnen oder StudentenInnen, MigrantenInnen oder nicht?
  • Infrastruktur
    Gibt es eine gute öffentliche Verkehrsanbindung?
    Kann man sich mit dem Fahrrad fortbewegen oder braucht man ein Auto?
    Sind in der nähe Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs?
    Auch wenn die eigene, subjektive Sicht oft kein gutes Beurteilungskriterium ist, kann man sich als Kapitalanleger bei der Standortanalyse durchaus fragen: Würde ich hier wohnen wollen? Noch besser: Würden meine “Traum-MieterInnen” hier wohnen wollen?
    Was für Einrichtungen von Kita bis Universität(en) gibt es? Alles, was hier in der Nähe des Objektes liegt, steigert die Vermietbarkeit. Schlüsse sollte man aber erst ziehen, wenn man die Makrolage Analyse abgeschlossen hat.
  • Mietmarkt
    Wie hoch ist der Preis pro Quadratmeter für vergleichbare Objekte? Außerdem ist es wichtig herauszufinden ob die Nachfrage nach Mietraum hoch ist oder man sich eher ins Zeug legen muss, um die Immobilie zu vermarkten. Hier helfen Tools wie Geomap. Mit diesen Tools erhält man Einblicke in den Miet- und Kaufmarkt inklusive Mietpreis/Kaufpreisentwicklung, durchschnittliche Dauer von Angeboten etc. Die Daten sind sehr teuer, aber aufschlussreich und ein absolutes Muss, um die Lage wirklich bewerten zu können. Diese Tools setzen wir für unsere Kunden intensiv ein.
    Wer auf eigene Faust und ohne großen Kostenapparat nachforschen möchte, kann eine Recherche über Immoscout machen. Wie lange Anzeigen online bleiben ist hier entscheidender als die Anzahl der Mietangebote.

Gibt es für die vergleichbaren Objekte in der Umgebung zu wenige Referenzen, so ist ein objektiver Blick auf den Standort kaum möglich. An der Stelle empfiehlt es sich, entweder Informationen vor Ort zu sammeln (bei ObsthändlerInnen ums Eck, bei FriseurInnen, bei der Stadt…) oder die Suche für diesen Standort abzubrechen. 

Unsere KundInnen kaufen von uns entwickelte, perfekt analysierte Renditeimmobilien. Über die Jahre haben wir hunderte Immobilien Lage Bewertungen gemacht und finden diejenigen Immobilien, die sich auch in 10 und 20 Jahren noch rechnen.

Makro Lagen Analyse

Hinter diesem Stichwort verbergen sich Kriterien, die sich auf die Region oder die Stadt, in dem das zu bewertende Objekt liegt, beziehen. 

  • Welche Freizeitangebote gibt es:
    Die Ansprüche potenzieller MietineressentInnen richtet sich in diesem Bereich auch nach der Familienstruktur. Eine Familie mit Kindern benötigt selbstverständlich andere Angebote als ein sportbegeistertes junges Paar. Oder junge Singles, die gerne das Nachtleben auskosten möchten.
  • Wie sieht es mit der Wirtschaft aus:
    Welche ArbeitgeberInnen gibt es? Gibt es hier eine ausreichende Diversifikation oder besteht die Gefahr einer Abwanderung, wenn einer der größeren ArbeitgeberInnen schließt? Welchen Branchen gehören die Unternehmen am Standort an? Sind diese Branchen zukunftsträchtig? Wie ist das allgemeine Arbeitsplatzangebot und wie hoch ist die Arbeitslosigkeit vor Ort?
  • Eckdaten zur Bevölkerung:
    Ein entscheidender Faktor ist die Zuwanderung, herrscht eher eine Abwanderung stellt sich die Frage nach dem Warum und ob eine Umkehrung in naher Zukunft wahrscheinlich ist. Hier sind Demographieberichte von großer Nützlichkeit.
    Wie ist die Kaufkraft der BürgerInnen? Hierdurch kann man herausfinden ob sich eher gehobene oder Standardwohnungen vermieten lassen. Und welche Ansprüche die größte Masse in der Ausstattung  hat.
  • Arbeitsmarkt/Bildungsangebote:
    Um mögliche Klientel Gruppen einzuordnen, lohnt sich ein Blick auf den Arbeitsmarkt und auf die Bildungsangebote. Diese können einem ein Gefühl dafür geben, welche Art von MieterInnen potenziell zuziehen könnten und auch welches Budget diese voraussichtlich haben.
  • Zusätzliche Fragen bei Kleinstädten:
    Wie ist die Anbindung für PendlerInnen? Gibt es Arbeitgeber in der Nähe, die das Pendeln rechtfertigen würden? Das kann beispielsweise in Bayern, wo die großen Städte von breiten Speckgürteln umgeben sind, besonders spannend sein.
    Hat man all diese Daten zusammengetragen, dann sollte man inzwischen einschätzen können, ob die Immobilie gut vermietbar und die Lage für eine Kapitalanlage geeignet ist. Wenn ja, gilt es anhand dieser abzuwägen, welche Art von MietinteressentInnen in dieser Lage und für diese Immobilie am ehesten in Frage kommen.

Klientelbestimmung


Nun gilt es anhand der gesammelten Daten abzuwägen, an welches Mieterklientel man die Immobilie vermieten kann. Dabei hilft es sich Fragen zu stellen wie:


Für wen eignet sich der Schnitt?
Für wen ist die Lage besonders interessant?
Für wen ist die aktuelle Einrichtung geeignet?

Ob man sich das richtige Klientel ausgesucht hat, kann man dann noch einmal anhand der Datensammlung überprüfen.

Im besten Fall ist eine Immobilie für mehrere Gruppen geeignet, dann sollte man sich Fragen:
Möchte man lieber langfristig oder möglichst teuer vermieten?
Rentiert sich eine Umgestaltung der Einrichtung?

Hat man sich diese Fragen beantwortet, kann man einen Mietpreis annehmen und anhand von diesem Berechnen (zum Rechner) , ob die Immobilie nicht nur durch die Lagefaktoren sondern auch durch die zu erwartende Miete attraktiv ist.

Potenzialeinschätzung

Im letzten Schritt der Lage Bewertung einer Immobilie geht es darum, wie sich diese spezielle Lage in Zukunft entwickeln wird. Um das herauszufinden, lohnt sich ein Blick in die örtlichen Zeitungen: Gibt es anstehende Bauvorhaben, die verkehrsberuhigend wirken könnten? Was hat die Politik in dieser Region vor, ist mit Sanktionen zu rechnen, welche Unternehmen die Entwicklung erschweren oder ist mit einer Politik zurechnen, die bestimmte Wertsteigernde Umbauten fördert? Branchenperspektive: Wie könnte es den Unternehmen in der Stadt oder im Viertel künftig ergehen? Bildet sich beispielsweise ein digitales Startup-Ökosystem heraus, das viele junge, gut gebildete Menschen anziehen könnte? Oder herrschen alte Industrien vor, die über kurz oder lang zum Niedergang verurteilt sind?

Generell gilt, dass man eine Immobilien Lage Bewertung nicht nach einer bestimmten Mustervorlage abarbeiten kann, die Fragen die man sich stellen muss sind von Objekt zu Objekt und Stadt zu Stadt unterschiedlich. Dieser Artikel soll ein gefühl dafür vermitteln, in welche Richtungen man denken muss und kann als Leitfaden genutzt werden. Die Beantwortung dieser Fragen erfordert häufig weniger Zeit als das herausfinden der richtigen Fragen. 

Sie möchten in Immobilien investieren, haben jedoch keine Zeit oder Ressourcen, um eine umfassende Objektsuche und Bewertung durchzuführen? Unsere Experten beschäftigen sich täglich damit und stehen Ihnen gerne zur Verfügung. 

Ein unverbindliches Beratungsgespräch können Sie hier vereinbaren.

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