Die Teilungserklärung, das Fundament jeder Eigentumswohnung

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist die rechtliche Grundlage, mit der ein Eigentümer ein Grundstück mitsamt Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufteilt. Geregelt ist sie in § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Erst durch diese Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt entsteht aus einer einzigen Immobilie das sogenannte Wohnungseigentum – also voneinander unabhängige Einheiten, die einzeln verkauft, beliehen und vererbt werden können.

Sie legt fest, welche Teile des Hauses einem einzelnen Eigentümer allein gehören (Sondereigentum) und welche allen gemeinsam (Gemeinschaftseigentum). Außerdem bestimmt sie, mit welchem rechnerischen Anteil jede Wohnung am Gesamtobjekt beteiligt ist.

Ohne eine eingetragene Teilungserklärung gibt es kein Wohnungseigentum – eine Eigentumswohnung im juristischen Sinne kann ohne dieses Dokument schlicht nicht existieren.

Teilungserklärung und Aufteilung nach § 3 WEG

Neben der einseitigen Erklärung eines Alleineigentümers nach § 8 WEG gibt es einen zweiten Weg: Gehört ein Grundstück bereits mehreren Personen, können sie das Eigentum vertraglich aufteilen (§ 3 WEG).

In der Praxis – etwa beim Bauträger, der ein neues Mehrfamilienhaus errichtet und die Wohnungen einzeln verkauft – ist die Teilungserklärung nach § 8 WEG der Regelfall.

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht

Der Kern jeder Teilungserklärung ist die Abgrenzung zwischen dem, was einem allein gehört, und dem, was die Eigentümergemeinschaft gemeinsam trägt. Diese Unterscheidung entscheidet darüber, wer für eine Reparatur zahlt und wer über bauliche Veränderungen bestimmen darf.

Was zum Sondereigentum gehört

Sondereigentum umfasst typischerweise die abgeschlossenen Räume der Wohnung selbst sowie bestimmte zu ihr gehörende Bestandteile. Was genau dazugehört, sollte die Teilungserklärung möglichst eindeutig benennen.

• Die Wohnräume innerhalb der Wohnungstür, einschließlich nicht tragender Innenwände
• Bodenbeläge, Innenputz und Wandverkleidung
• Sanitärobjekte und die Innenseite von Wohnungseingangstüren
• Häufig: ein zugeordneter Kellerraum oder eine Garage

Was Gemeinschaftseigentum bleibt

Alles, was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes notwendig ist, bleibt zwingend Gemeinschaftseigentum – unabhängig davon, was die Teilungserklärung vorsieht. Dazu zählen tragende Wände, das Dach, das Treppenhaus, die Fassade und zentrale Versorgungsleitungen.

Gerade bei Bauteilen an der Grenze zwischen innen und außen entstehen häufig Streitigkeiten. Fenster, Balkone und Rolladen sind klassische Beispiele: Die Fenster einer Wohnung sind in aller Regel Gemeinschaftseigentum, auch wenn nur ein Eigentümer hindurchschaut.

Wer einen Rolladen oder ein Fenster austauschen will, sollte daher zuerst in die Teilungserklärung schauen – und im Zweifel die Hausverwaltung fragen. Der Balkon wiederum ist oft eine Mischform: die Bodenplatte gehört zur Gebäudesubstanz (Gemeinschaft), die Innenseite und der Bodenbelag können Sondereigentum sein.

Das Sondernutzungsrecht

Manche Flächen lassen sich nicht zu echtem Sondereigentum machen, sollen aber dennoch nur von einem Eigentümer genutzt werden. Hier hilft das Sondernutzungsrecht: Es räumt einem einzelnen Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht an einer Fläche ein, die rechtlich Gemeinschaftseigentum bleibt.

Typische Beispiele sind ein Gartenanteil, ein Pkw-Stellplatz oder ein Kellerabteil. Wichtig zu wissen: Das Eigentum bleibt bei der Gemeinschaft, nur die Nutzung ist exklusiv zugewiesen.

Miteigentumsanteile: Tausendstel und Stimmrecht

Jede Wohnung ist mit einem bestimmten Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum beteiligt – dem Miteigentumsanteil. Üblich ist die Angabe in Tausendsteln (etwa „87/1.000″). Diese Anteile bestimmen unter anderem, wie die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten verteilt werden und – sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt – das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.

Die Miteigentumsanteile müssen nicht exakt der Wohnfläche entsprechen, orientieren sich in der Praxis aber meist daran. Da sie über Geld und Einfluss entscheiden, lohnt ein prüfender Blick, bevor man einen Kaufvertrag unterschreibt.

Die Gemeinschaftsordnung: das „Grundgesetz“ der Eigentümer

Mit der Teilungserklärung wird üblicherweise eine Gemeinschaftsordnung verbunden. Sie ist das interne Regelwerk der Eigentümergemeinschaft und regelt das Zusammenleben weit über die reine Aufteilung hinaus. Während die Teilungserklärung im engeren Sinn die sachenrechtliche Aufteilung beschreibt, behandelt die Gemeinschaftsordnung die organisatorischen Fragen.

• Verteilung von Kosten und Lasten (Heizung, Instandhaltung, Verwaltung)
• Stimmrechte und Mehrheitsverhältnisse in der Versammlung
• Regeln zur Nutzung der Wohnungen (etwa gewerbliche Nutzung)
• Bestellung und Befugnisse der Hausverwaltung
• Häufig eine Öffnungsklausel, die spätere Änderungen per Beschluss erleichtert

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung gelten für jeden Käufer einer Wohnung – auch wenn er sie nie selbst unterschrieben hat. Beim Kauf einer Eigentumswohnung tritt man automatisch in diese Regeln ein. Beide Dokumente vor dem Kauf gründlich zu lesen, ist deshalb dringend zu empfehlen.

Die Öffnungsklausel

Grundsätzlich lassen sich viele Inhalte der Teilungserklärung nur mit Zustimmung aller Eigentümer ändern. Eine Öffnungsklausel durchbricht diesen Grundsatz: Sie erlaubt es, bestimmte Punkte mit einer festgelegten Mehrheit per Beschluss zu ändern, statt Einstimmigkeit zu verlangen.

Ob und in welchem Umfang eine solche Klausel existiert, entscheidet maßgeblich darüber, wie beweglich die Gemeinschaft in Zukunft ist.

Der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung

Zur Teilungserklärung gehören zwei technische Anlagen, ohne die das Grundbuchamt nicht tätig wird: der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Der Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist eine vom Architekten oder Bauplaner erstellte, maßstabsgetreue Bauzeichnung des gesamten Gebäudes. Alle Räume sind darin mit einer Nummer versehen, die zeigt, zu welcher Wohnung sie gehören. Erst durch diese Nummerierung wird eindeutig, welche Fläche welcher Einheit zugeordnet ist.

In der Praxis kommt es vor, dass der Aufteilungsplan und die tatsächliche bauliche Realität voneinander abweichen – etwa nach einem Umbau. Solche Abweichungen können zu erheblichen rechtlichen Problemen führen, weil im Zweifel der Plan maßgeblich ist, nicht der gebaute Zustand.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die einzelnen Wohnungen baulich in sich abgeschlossen sind – also über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügen und von anderen Einheiten getrennt sind. Sie wird von der Baubehörde ausgestellt und ist Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt die Aufteilung vollzieht.

Wie sieht eine Teilungserklärung aus? Aufbau und Beispiel

Eine Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, das je nach Größe des Objekts schnell mehrere Dutzend Seiten umfasst. Auch wenn es keine gesetzlich vorgeschriebene Form für den Wortlaut gibt, folgt der Aufbau in der Praxis einem wiederkehrenden Muster.

1. Bezeichnung des Grundstücks mit den Grundbuchdaten
2. Erklärung der Teilung nach § 8 WEG
3. Auflistung der einzelnen Wohnungen mit ihren Miteigentumsanteilen
4. Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
5. Etwaige Sondernutzungsrechte
6. Die Gemeinschaftsordnung als Teil oder Anlage
7. Verweis auf Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Wer ein konkretes Beispiel oder ein Muster sucht, findet im Internet zahlreiche Vorlagen als PDF. Diese eignen sich, um den Aufbau zu verstehen – für die eigene Immobilie sollte das Dokument aber stets vom Notar individuell erstellt werden, da jede Aufteilung anders ist. Eine allgemeingültige Vorlage zum bloßen Ausfüllen gibt es nicht.

Teilungserklärung anfordern: Woher bekomme ich sie?

Eine sehr häufige Frage von Käufern lautet: Woher bekomme ich die Teilungserklärung und wer hat sie? Die gute Nachricht ist, dass das Dokument an mehreren Stellen hinterlegt ist und man es als Eigentümer oder Kaufinteressent gut beschaffen kann.

Wo die Teilungserklärung hinterlegt ist

• Grundbuchamt: Die Teilungserklärung ist beim Amtsgericht in der Grundakte hinterlegt und im Grundbuch in Bezug genommen. Wer ein berechtigtes Interesse nachweist, kann sie dort einsehen oder eine Kopie anfordern.
• Hausverwaltung: Die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft verfügt regelmäßig über eine Kopie und gibt sie Eigentümern auf Anfrage heraus.
• Notar: Der beurkundende Notar bewahrt die Urkunde dauerhaft auf und kann beglaubigte Abschriften ausstellen.
• Verkäufer oder Voreigentümer: Beim Wohnungskauf händigt der Verkäufer die Unterlagen idealerweise direkt aus.

Wer Anspruch auf die Teilungserklärung hat

Eigentümer haben jederzeit Anspruch auf Einsicht. Kaufinteressenten sollten die Teilungserklärung vor der Beurkundung vom Verkäufer oder Makler verlangen – seriöse Anbieter stellen sie ohne Weiteres zur Verfügung. Wurde das Dokument verloren, lässt sich beim Grundbuchamt oder beim Notar eine neue Kopie beschaffen. Allgemeine Informationen rund um das Grundbuch finden Sie auch beim Bundesverband der Notare.

Was kostet eine Teilungserklärung?

Die Kosten sind eine der meistgestellten Fragen – und die Antwort lautet wie so oft: Es kommt darauf an. Wer eine Teilungserklärung neu erstellen lässt, zahlt anders als jemand, der nur eine Kopie anfordert.

Kosten beim Erstellen einer neuen Teilungserklärung

Lässt ein Eigentümer oder Bauträger eine Immobilie neu aufteilen, fallen vor allem Notarkosten sowie Gebühren des Grundbuchamts an. Beide richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und damit nach dem Wert der Immobilie. Hinzu kommen Honorare für den Architekten, der den Aufteilungsplan erstellt, sowie eine Gebühr für die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde.

Bei einem typischen Mehrfamilienhaus bewegen sich die Gesamtkosten für die erstmalige Aufteilung schnell im vierstelligen Bereich. Eine seriöse Pauschalangabe ist kaum möglich, weil der Immobilienwert und die Zahl der Einheiten stark variieren.

Wer eine genaue Berechnung benötigt, kann beim Notar einen konkreten Kostenvoranschlag erfragen; einen ersten Anhaltspunkt liefern Online-Rechner für Notarkosten.

Kosten für eine Kopie

Wer als Eigentümer lediglich eine Kopie der bestehenden Teilungserklärung anfordert, zahlt deutlich weniger – beim Grundbuchamt fallen nur geringe Gebühren für Abschriften an, bei der Hausverwaltung ist die Einsicht oft kostenlos.

Sind die Kosten steuerlich absetzbar?

Ob die Kosten einer Teilungserklärung steuerlich absetzbar sind, hängt vom Einzelfall ab – etwa davon, ob die Wohnung vermietet oder selbst genutzt wird. Bei vermieteten Objekten können bestimmte Kosten als Werbungskosten in Betracht kommen.

Da dies sehr von der individuellen Situation abhängt, sollten Sie diese Frage mit einem Steuerberater klären; die folgenden Hinweise ersetzen keine steuerliche Beratung.

Teilungserklärung ändern: Was geht und was nicht?

Eine bestehende Teilungserklärung ist nicht in Stein gemeißelt, aber Änderungen sind aufwendig. Häufige Anlässe sind der nachträgliche Anbau eines Balkons, die Umwandlung eines Dachbodens in Wohnraum, die Neuverteilung von Sondernutzungsrechten oder die Korrektur von Abweichungen zwischen Plan und Realität.

Welche Mehrheit ist nötig?

Hier liegt die entscheidende Hürde. Ob eine Änderung mit einem Mehrheitsbeschluss möglich ist oder die Zustimmung aller Eigentümer braucht, hängt vom Inhalt und von der Gemeinschaftsordnung ab.

• Einstimmigkeit: Eingriffe in die sachenrechtliche Zuordnung – etwa die Verschiebung von Sondereigentum oder Miteigentumsanteilen – erfordern grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer.
• Mehrheitsbeschluss: Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel, lassen sich bestimmte Punkte mit der dort festgelegten Mehrheit ändern.
• Beschluss-Kompetenz nach WEG: Seit der WEG-Reform 2020 können viele organisatorische Fragen leichter per Mehrheit geregelt werden.

Der formale Weg einer Änderung

Eine Änderung der Teilungserklärung folgt im Kern demselben Weg wie ihre Entstehung: Der Nachtrag muss notariell beurkundet und anschließend im Grundbuch eingetragen werden. Ohne diese Eintragung wirkt eine bloße Vereinbarung nicht gegenüber späteren Käufern. Es entstehen also erneut Notar- und Grundbuchkosten.

Wer baulich verändern will – ein Fenster vergrößern, einen Rolladen anbauen, den Garten anders nutzen – sollte zuerst prüfen, ob die Teilungserklärung berührt ist. Ein Verstoß gegen die festgelegte Zuordnung kann zu Rückbauforderungen der Gemeinschaft führen.

Sonderfälle: Haus, Doppelhaushälfte und Reihenhaus

Eine Teilungserklärung kommt nicht nur bei klassischen Eigentumswohnungen im Mehrfamilienhaus vor. Auch andere Wohnformen werden über sie geregelt.

Doppelhaushälfte und Reihenhaus

Befinden sich zwei Häuser oder mehrere Reihenhäuser auf einem gemeinsamen Grundstück, lässt sich auch hier per Teilungserklärung Wohnungseigentem bilden. Jede Haushälfte wird dann zu einer eigenen Einheit mit Sondereigentum, während das Grundstück und gegebenenfalls gemeinsame Anlagen Gemeinschaftseigentum bleiben. Alternativ kann ein Grundstück real geteilt werden – dann entstehen zwei getrennte Grundstücke ohne gemeinsame Teilungserklärung.

Zwei- und Einfamilienhaus

Bei einem Zweifamilienhaus, dessen Wohnungen einzeln verkauft werden sollen, ist eine Teilungserklärung der übliche Weg. Beim klassischen Einfamilienhaus mit nur einer Wohneinheit ist sie dagegen normalerweise nicht erforderlich – es gibt nichts aufzuteilen.

Häufige Fragen zur Teilungserklärung

Wie lange dauert die Erstellung?

Die Dauer hängt von der Verfügbarkeit des Architekten, der Baubehörde und des Grundbuchamts ab. Von der Beauftragung bis zur Eintragung im Grundbuch vergehen in der Praxis oft mehrere Wochen bis Monate.

Was ist der Unterschied zwischen Teilungserklärung und Grundbuch?

Das Grundbuch ist das amtliche Verzeichnis der Eigentumsverhältnisse. Die Teilungserklärung ist die Urkunde, die die Aufteilung in Wohnungseigentum bewirkt; auf ihrer Grundlage werden im Grundbuch die einzelnen Wohnungsgrundbücher angelegt. Beide hängen also eng zusammen, sind aber nicht dasselbe.

Kann ich die Teilungserklärung online finden?

Die Teilungserklärung Ihrer konkreten Immobilie liegt nicht frei im Netz, sondern beim Grundbuchamt, beim Notar und bei der Hausverwaltung. Online finden Sie lediglich allgemeine Muster und Beispiele zur Orientierung.

Was passiert bei einer Erbengemeinschaft?

Erben eine Erbengemeinschaft gemeinsam eine Immobilie, kann eine Teilungserklärung helfen, das Objekt in einzeln verteilbare Wohnungen aufzuteilen. So lässt sich das Erbe leichter unter den Erben verteilen oder einzeln veräußern.