Abgeschlossenheitsbescheinigung: Bestandteil der Teilungserklärung

Abgeschlossenheitsbescheinigung: Was sie ist und warum Sie sie brauchen

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die einzelnen Wohnungen oder Gewerbeeinheiten innerhalb eines Gebäudes baulich klar voneinander getrennt und damit jeweils eigenständig nutzbar sind. Umgangssprachlich ist gelegentlich auch von der „Abgeschlossenheitserklärung“ die Rede – gemeint ist damit dasselbe Dokument.

Ohne diese Bescheinigung kann das Grundbuchamt für die einzelnen Einheiten keine eigenen Wohnungsgrundbücher anlegen. Sie ist damit die formelle Voraussetzung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigen Sie immer dann, wenn Sie ein Gebäude in einzeln verkäufliche Eigentumswohnungen aufteilen wollen. Möchten Sie die Wohnungen nur vermieten, ist sie nicht erforderlich.

Bedeutung und rechtliche Grundlage

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Wissenserklärung – ausdrücklich kein Verwaltungsakt. Das bedeutet: Die Baubehörde bestätigt lediglich einen tatsächlichen baulichen Zustand, trifft aber keine rechtsgestaltende Entscheidung.

Rechtsgrundlage sind insbesondere § 7 Abs. 4 sowie § 3 Abs. 3 WEG, ergänzt durch die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA), die seit dem 12. Juli 2021 in neuer Fassung gilt.

Die Bescheinigung prüft ausschließlich die räumliche und funktionelle Abgeschlossenheit – nicht das Baurecht. Ein illegaler oder ungenehmigter baulicher Zustand wird durch sie weder legalisiert noch geduldet. Halten Sie das geltende Baurecht nicht ein, schützt Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung also nicht vor Sanktionen der Bauaufsichtsbehörde.

Wann Sie die Bescheinigung benötigen

• bei der Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen
• bei der Abtrennung von Gewerbeeinheiten (Teileigentum)
• bei der Begründung von Sondereigentum an Stellplätzen
• zur Geltendmachung eines Dauerwohnrechts nach § 32 WEG
• häufig auch als von Banken angefordertes Dokument bei der Immobilienfinanzierung

Weiterführende Informationen zur Rechtsgrundlage finden Sie im Wortlaut des § 7 WEG sowie in der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift (AVA).

In diesem Video erklärt Axel Fischer die Abgeschlossenheitsbescheinigung nochmal mit einfachen Worten:

Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Damit eine Wohnung oder ein nicht zu Wohnzwecken dienender Raum als „abgeschlossen“ gilt, müssen bestimmte bauliche Kriterien erfüllt sein. Maßgeblich ist allein die tatsächliche, räumliche und funktionelle Abgrenzung.

Bauliche Mindestanforderungen

• Vollständige bauliche Abtrennung: Die Einheit muss durch Wände und Decken vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen getrennt sein.
• Eigener abschließbarer Zugang: Der Zugang muss unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum erfolgen. Er darf nicht über ein anderes Sondereigentum führen und nur mit dinglicher Absicherung über ein Nachbargrundstück.
• Eigenständige Haushaltsführung: Eine Wohnung muss die Führung eines eigenen Haushalts ermöglichen – dazu gehören üblicherweise Küche bzw. Kochgelegenheit, Wasserversorgung, Ausguss und WC.

Die Eigenschaft als Wohnung geht übrigens nicht verloren, wenn einzelne Räume vorübergehend oder dauerhaft beruflich oder gewerblich genutzt werden. Bei Stellplätzen und außerhalb des Gebäudes liegenden Grundstücksteilen genügt eine eindeutige Bestimmung durch Maßangaben.

Was in der Regel nicht als abgeschlossen gilt

Freiflächen wie Terrassen, Balkone, Loggien oder Dachterrassen gelten baurechtlich meist nicht als abgeschlossen, da ihnen die vollständige räumliche Umgrenzung fehlt. Sie werden in der Praxis häufig über ein Sondernutzungsrecht statt über Sondereigentum geregelt.

Der Aufteilungsplan als zentrales Dokument

Untrennbar mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung verbunden ist der Aufteilungsplan. Er ist eine maßstäbliche Bauzeichnung, die alle Teile des Gebäudes darstellt und die Grenzen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum eindeutig und interpretationsfrei aufzeigt.

Was der Aufteilungsplan enthalten muss

• Grundrisszeichnungen aller Geschosse vom Keller bis zum Dachboden (üblich im Maßstab 1:100)
• Schnitte und Ansichten, die sich auf das gesamte Gebäude beziehen
• eine eindeutige, durchgängige Nummerierung: Alle Räume, die zu derselben Einheit gehören, tragen dieselbe Nummer – Gemeinschaftsflächen werden häufig mit „G“ gekennzeichnet
• Wohn- und Nutzflächenberechnungen
• die Erfassung aller Gebäude auf dem Grundstück, einschließlich Garagen, Schuppen und Nebengebäuden

Der Aufteilungsplan wird in der Regel von einem Architekten oder Statiker erstellt, da hierfür Bauvorlageberechtigung und fachliche Präzision erforderlich sind. Bei Neubauten muss der Plan mit den genehmigten Bauplänen übereinstimmen; bei Bestandsgebäuden muss er als Baubestandszeichnung den tatsächlichen Zustand abbilden. Im Format darf die Bauzeichnung DIN A3 nicht übersteigen und ist bei schriftlicher Antragstellung zweifach einzureichen.

Praxistipp: Prüfen Sie vorab, ob die vorhandenen Pläne dem tatsächlich genehmigten Zustand entsprechen. Ungenehmigte Grundrissänderungen, zusammengelegte Wohnungen oder ausgebaute Dachgeschosse führen häufig zu Verzögerungen oder zur Zurückweisung – in solchen Fällen kann zuvor ein Bauantrag nötig werden.

Antrag und Ablauf: So beantragen Sie die Bescheinigung

Zuständig ist in den meisten Fällen die untere Bauaufsichtsbehörde – umgangssprachlich „das Bauamt“ – am Standort der Immobilie. Seit der WEG-Reform von 2007 dürfen die Bundesländer per Rechtsverordnung festlegen, dass alternativ auch öffentlich bestellte und anerkannte Sachverständige für das Bauwesen die Bescheinigung ausstellen. Ob das in Ihrem Bundesland möglich ist, erfragen Sie am besten direkt bei Ihrer zuständigen Behörde.

Wer ist antragsberechtigt?

Antragsberechtigt sind Eigentümer und Erbbauberechtigte sowie jede Person, die ein berechtigtes Interesse glaubhaft macht (zum Beispiel ein Erwerber). Mit entsprechender Vollmacht kann auch ein Immobilienmakler oder Architekt den Antrag für Sie einreichen.

Erforderliche Unterlagen

Welche Dokumente genau verlangt werden, variiert je nach Behörde. In der Regel benötigen Sie:

1. den ausgefüllten Antrag (häufig als behördliches Formular, ansonsten genügt ein formloses Anschreiben) mit Grundstücksbezeichnung, Name und Anschrift sowie Unterschrift des Eigentümers
2. den Aufteilungsplan in zweifacher Ausfertigung
3. einen aktuellen Grundbuchauszug oder Kaufvertrag (oft nicht älter als ein Jahr)
4. einen Lageplan mit allen Gebäuden und Anlagen
5. Wohn- und Nutzflächenberechnungen

Ablauf in fünf Schritten

1. Vorbereitung: Architekt oder Sachverständiger erstellt den Aufteilungsplan und prüft die baurechtliche Ausgangslage.
2. Antragstellung: Sie reichen Antrag und Unterlagen bei der zuständigen Stelle ein.
3. Prüfung: Die Behörde prüft die Abgeschlossenheit nach den Regeln des WEG.
4. Erteilung: Bei Vorliegen aller Voraussetzungen erhalten Sie die Bescheinigung samt gesiegeltem Aufteilungsplan.
5. Weiterverwendung: Bescheinigung und Teilungserklärung gehen gemeinsam an das Grundbuchamt.

Die Bearbeitungsdauer hängt stark von der jeweiligen Behörde ab und kann zwischen etwa zwei Wochen und drei Monaten betragen. In Ballungsräumen mit überlasteten Ämtern – etwa in Berlin – sollten Sie eher mit längeren Zeiten rechnen und entsprechend Puffer einplanen.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Kosten sind nicht bundesweit einheitlich geregelt, sondern richten sich nach der jeweiligen Landes- bzw. kommunalen Gebührenordnung. Grundsätzlich setzen sie sich aus zwei Blöcken zusammen: den behördlichen Gebühren und den Kosten für die Planerstellung.

Behördliche Gebühren

Für die reine Ausstellung fallen je nach Region und Wohnungsgröße üblicherweise zwischen rund 30 und 250 Euro pro Einheit an. Bei sehr komplexen Gebäudeaufteilungen kann es auch teurer werden. Die folgende Übersicht zeigt typische Größenordnungen – verbindliche Auskunft gibt stets die örtliche Gebührenordnung:

Ein Rechenbeispiel: Bei einem Berliner Mehrfamilienhaus mit 15 Einheiten und einer Gebühr von 74 Euro pro Einheit ergeben sich allein an Behördengebühren rund 1.110 Euro.

Architektenkosten und Gesamtaufwand

Der größere Kostenfaktor ist meist die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen Architekten. Diese wird häufig nach HOAI oder als Pauschale abgerechnet. Eine Pauschale schafft Planungssicherheit, während sich die Abrechnung nach HOAI bei umfangreichen Bestandsaufmaßen lohnen kann – lassen Sie sich am besten beide Angebote machen. Inklusive Architektenhonorar liegt der Gesamtaufwand je nach Objekt häufig im Bereich von rund 500 bis 1.800 Euro, bei aufwendigen Aufteilungen mit zusätzlichen Leistungen auch darüber.

Nicht zu vergessen: Notar- und Grundbuchkosten für die Teilungserklärung fallen separat an und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz sowie dem Verkehrswert der Immobilie. Die Bescheinigung selbst kommt jedoch nicht vom Notar, sondern vom Bauamt.

Hinweis zur Steuer: Erwerben und vermieten Sie die Immobilie, können die Kosten – etwa Architektenhonorar und Behördengebühren – unter Umständen als Anschaffungsnebenkosten über die AfA steuerlich geltend gemacht werden. Lassen Sie sich dazu individuell von einem Steuerberater beraten.

Unterschied zur Teilungserklärung

Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung werden oft verwechselt, weil sie eng zusammenhängen – sie sind aber nicht dasselbe. Der wichtigste Punkt: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nur einer von mehreren Bestandteilen der Teilungserklärung.

Der Ablauf ist also gestuft: Zuerst erstellt der Architekt den Aufteilungsplan, dann erteilt die Behörde die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Anschließend wird unter Mitwirkung eines Notars die Teilungserklärung erstellt und gemeinsam mit der Bescheinigung beim Grundbuchamt eingereicht. Erst mit der Anlegung eigener Wohnungsgrundbücher ist die Aufteilung vollzogen und der getrennte Verkauf der Einheiten möglich.

Häufige Stolperfallen – und wie Sie sie vermeiden

In der Praxis scheitern Aufteilungen regelmäßig an Details, die erst bei genauem Hinsehen sichtbar werden. Mit diesen Punkten erhöhen Sie die Chance auf eine reibungslose Erteilung:

• Übereinstimmung mit dem Grundbuch: Gemarkung, Flur, Flurstück und Eigentümerdaten müssen exakt mit dem Grundbuch übereinstimmen. Abweichungen führen häufig zu kostenpflichtigen Nachforderungen.
• Konsistente Nummerierung: Jede Einheit muss im Aufteilungsplan identisch nummeriert sein – und exakt mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmen.
• Genehmigter Bestand: Stimmen die Pläne nicht mit dem genehmigten Zustand überein, klären Sie vorab mit der Bauaufsicht, ob ein Bauantrag nötig ist.
• Vollständige Unterlagen: Fehlende oder fehlerhafte Dokumente sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Viele Bauämter bieten Beratungstermine an.

Bei komplexeren Vorhaben lohnt es sich, frühzeitig einen bauvorlageberechtigten Architekten oder Sachverständigen hinzuzuziehen, der Aufteilungsplan, Wohnflächenberechnung und gegebenenfalls die Legalisierung baulicher Veränderungen aus einer Hand übernimmt.