La dichiarazione di frazionamento: il fondamento di ogni appartamento in proprietà

Che cos’è una dichiarazione di frazionamento?

La dichiarazione di frazionamento è la base giuridica con cui un proprietario suddivide un terreno con il relativo edificio in singoli appartamenti in proprietà. È disciplinata dal § 8 della Legge tedesca sulla proprietà immobiliare condominiale (WEG).

Solo attraverso questa dichiarazione presentata al catasto fondiario un’unica proprietà diventa la cosiddetta proprietà condominiale – ovvero unità reciprocamente indipendenti che possono essere vendute, ipotecate ed ereditate singolarmente.

Essa stabilisce quali parti dell’edificio appartengono a un singolo proprietario in via esclusiva (proprietà esclusiva) e quali appartengono a tutti in comune (proprietà comune). Determina inoltre con quale quota proporzionale ogni appartamento partecipa all’oggetto complessivo.

Senza una dichiarazione di frazionamento iscritta non esiste alcuna proprietà condominiale – un appartamento in proprietà in senso giuridico semplicemente non può esistere senza questo documento.

Dichiarazione di frazionamento e suddivisione ai sensi del § 3 WEG

Oltre alla dichiarazione unilaterale di un unico proprietario ai sensi del § 8 WEG, esiste una seconda via: se un terreno appartiene già a più persone, queste possono suddividere la proprietà per via contrattuale (§ 3 WEG).

Nella pratica – ad esempio con un costruttore che realizza un nuovo edificio plurifamiliare e vende gli appartamenti singolarmente – la dichiarazione di frazionamento ai sensi del § 8 WEG è il caso standard.

Proprietà esclusiva, proprietà comune e diritto di uso esclusivo

Il nucleo di ogni dichiarazione di frazionamento è la distinzione tra ciò che appartiene a un proprietario in via esclusiva e ciò che la comunità dei proprietari sostiene in comune. Questa distinzione determina chi paga una riparazione e chi decide sulle modifiche strutturali.

Cosa rientra nella proprietà esclusiva

La proprietà esclusiva comprende tipicamente i vani chiusi dell’appartamento stesso nonché determinati elementi a esso pertinenti. Ciò che vi rientra esattamente dovrebbe essere indicato nel modo più chiaro possibile nella dichiarazione di frazionamento.

• I vani abitativi all’interno della porta dell’appartamento, comprese le pareti interne non portanti
• Pavimentazioni, intonaco interno e rivestimenti delle pareti
• Sanitari e il lato interno delle porte d’ingresso dell’appartamento
• Spesso: un locale cantina assegnato o un garage

Cosa rimane proprietà comune

Tutto ciò che è necessario per la stabilità e la sicurezza dell’edificio rimane obbligatoriamente proprietà comune – indipendentemente da quanto previsto dalla dichiarazione di frazionamento. Vi rientrano le pareti portanti, il tetto, il vano scale, la facciata e le condutture centrali di approvvigionamento.

Le controversie sorgono frequentemente soprattutto con gli elementi al confine tra interno ed esterno. Finestre, balconi e tapparelle sono esempi classici: le finestre di un appartamento sono di norma proprietà comune, anche se vi guarda attraverso un solo proprietario.

Chi vuole sostituire una tapparella o una finestra dovrebbe quindi consultare prima la dichiarazione di frazionamento – e, nel dubbio, rivolgersi all’amministrazione condominiale. Il balcone, a sua volta, è spesso una forma mista: la soletta appartiene alla struttura dell’edificio (comunità), mentre il lato interno e la pavimentazione possono essere proprietà esclusiva.

Il diritto di uso esclusivo

Alcune superfici non possono essere trasformate in vera proprietà esclusiva, ma sono comunque destinate a essere utilizzate da un solo proprietario. Qui interviene il diritto di uso esclusivo: esso concede a un singolo proprietario il diritto esclusivo di utilizzare una superficie che giuridicamente rimane proprietà comune.

Esempi tipici sono una porzione di giardino, un posto auto o uno scomparto in cantina. Importante da sapere: la proprietà rimane in capo alla comunità, solo l’uso è assegnato in via esclusiva.

Quote di comproprietà: millesimi e diritto di voto

Ogni appartamento partecipa con una determinata frazione alla proprietà comune – la quota di comproprietà. È usuale indicarla in millesimi (ad esempio “87/1.000”). Tra l’altro, queste quote determinano come vengono ripartiti gli oneri e i costi comuni e – salvo diversa previsione del regolamento condominiale – il diritto di voto nell’assemblea dei proprietari.

Le quote di comproprietà non devono corrispondere esattamente alla superficie abitabile, ma nella pratica vi si basano per lo più. Poiché incidono su denaro e influenza, vale la pena dare un’occhiata attenta prima di firmare un contratto di compravendita.

Il regolamento condominiale: la “costituzione” dei proprietari

Alla dichiarazione di frazionamento è solitamente associato un regolamento condominiale. Esso è la normativa interna della comunità dei proprietari e disciplina la convivenza ben oltre la mera suddivisione. Mentre la dichiarazione di frazionamento in senso stretto descrive la suddivisione sotto il profilo del diritto reale, il regolamento condominiale tratta le questioni organizzative.

• Ripartizione di costi e oneri (riscaldamento, manutenzione, amministrazione)
• Diritti di voto e maggioranze nell’assemblea
• Regole sull’uso degli appartamenti (ad esempio uso commerciale)
• Nomina e poteri dell’amministrazione condominiale
• Spesso una clausola di apertura che agevola modifiche successive tramite delibera

La dichiarazione di frazionamento e il regolamento condominiale valgono per ogni acquirente di un appartamento – anche se non li ha mai firmati personalmente. Acquistando un appartamento in proprietà si entra automaticamente in queste regole. È quindi vivamente consigliato leggere attentamente entrambi i documenti prima dell’acquisto.

La clausola di apertura

In linea di principio, molti contenuti della dichiarazione di frazionamento possono essere modificati solo con il consenso di tutti i proprietari. Una clausola di apertura supera questo principio: consente di modificare determinati punti con una maggioranza prestabilita tramite delibera, anziché richiedere l’unanimità.

Se e in quale misura esista una tale clausola è determinante per quanto la comunità sarà flessibile in futuro.

Il piano di frazionamento e l’attestato di autonomia

Alla dichiarazione di frazionamento appartengono due allegati tecnici senza i quali il catasto fondiario non agisce: il piano di frazionamento e l’attestato di autonomia.

Il piano di frazionamento

Il piano di frazionamento è un disegno tecnico in scala dell’intero edificio, redatto dall’architetto o dal progettista edile. Tutti i vani vi sono contrassegnati da un numero che indica a quale appartamento appartengono. Solo attraverso questa numerazione diventa chiaro quale superficie è assegnata a quale unità.

Nella pratica accade che il piano di frazionamento e l’effettiva realtà edilizia divergano – ad esempio dopo una ristrutturazione. Tali divergenze possono causare notevoli problemi giuridici, perché nel dubbio è il piano a fare fede, non lo stato realmente costruito.

L’attestato di autonomia

L’attestato di autonomia conferma che i singoli appartamenti sono strutturalmente autonomi – ossia dispongono di un proprio accesso chiudibile a chiave e sono separati dalle altre unità. È rilasciato dall’autorità edilizia ed è presupposto affinché il catasto fondiario esegua la suddivisione.

Come si presenta una dichiarazione di frazionamento? Struttura ed esempio

Una dichiarazione di frazionamento è un documento redatto per atto notarile che, a seconda delle dimensioni dell’oggetto, può facilmente arrivare a diverse decine di pagine. Sebbene non esista una forma prescritta per legge per il testo, nella pratica la struttura segue uno schema ricorrente.

1. Designazione del terreno con i dati catastali
2. Dichiarazione della suddivisione ai sensi del § 8 WEG
3. Elenco dei singoli appartamenti con le rispettive quote di comproprietà
4. Distinzione tra proprietà esclusiva e proprietà comune
5. Eventuali diritti di uso esclusivo
6. Il regolamento condominiale come parte o allegato
7. Rinvio al piano di frazionamento e all’attestato di autonomia

Chi cerca un esempio concreto o un modello troverà in internet numerosi modelli in formato PDF. Questi sono adatti a comprendere la struttura – ma per il proprio immobile il documento dovrebbe sempre essere redatto individualmente dal notaio, poiché ogni suddivisione è diversa. Non esiste un modello universalmente valido da semplicemente compilare.

Richiedere una dichiarazione di frazionamento: da dove la ottengo?

Una domanda molto frequente degli acquirenti è: da dove ottengo la dichiarazione di frazionamento e chi la possiede? La buona notizia è che il documento è depositato in più sedi e può essere ben ottenuto come proprietario o aspirante acquirente.

Dove è depositata la dichiarazione di frazionamento

• Catasto fondiario: La dichiarazione di frazionamento è depositata presso il tribunale ordinario nel fascicolo fondiario e richiamata nel libro fondiario. Chi dimostra un interesse legittimo può prenderne visione lì o richiederne una copia.
• Amministrazione condominiale: L’amministrazione della comunità dei proprietari dispone regolarmente di una copia e la fornisce ai proprietari su richiesta.
• Notaio: Il notaio rogante conserva l’atto in modo permanente e può rilasciare copie autenticate.
• Venditore o precedente proprietario: Nell’acquisto dell’appartamento il venditore consegna idealmente i documenti direttamente.

Chi ha diritto alla dichiarazione di frazionamento

I proprietari hanno diritto di visione in qualsiasi momento. Gli aspiranti acquirenti dovrebbero richiedere la dichiarazione di frazionamento al venditore o all’agente immobiliare prima del rogito – i fornitori seri la mettono a disposizione senza difficoltà. Se il documento è andato perduto, è possibile ottenere una nuova copia presso il catasto fondiario o il notaio. Informazioni generali sul libro fondiario sono reperibili anche presso la Camera federale dei notai.

Quanto costa una dichiarazione di frazionamento?

I costi sono una delle domande più frequenti – e la risposta è, come spesso accade: dipende. Chi fa redigere ex novo una dichiarazione di frazionamento paga diversamente da chi richiede soltanto una copia.

Costi per la redazione di una nuova dichiarazione di frazionamento

Se un proprietario o un costruttore fa suddividere ex novo un immobile, sorgono soprattutto spese notarili nonché tariffe del catasto fondiario. Entrambe si basano sulla Legge sulle spese giudiziarie e notarili (GNotKG) e quindi sul valore dell’immobile. A ciò si aggiungono gli onorari per l’architetto che redige il piano di frazionamento, nonché una tariffa per l’attestato di autonomia dell’autorità edilizia.

Per un tipico edificio plurifamiliare, i costi complessivi per la prima suddivisione raggiungono rapidamente la fascia delle quattro cifre. Un’indicazione forfettaria seria è difficilmente possibile, perché il valore dell’immobile e il numero di unità variano notevolmente.

Chi necessita di un calcolo preciso può richiedere al notaio un preventivo concreto; un primo punto di riferimento è fornito dai calcolatori online per le spese notarili.

Costi per una copia

Chi, in qualità di proprietario, richiede soltanto una copia della dichiarazione di frazionamento esistente paga notevolmente meno – presso il catasto fondiario si applicano solo modeste tariffe per le copie, mentre presso l’amministrazione condominiale la visione è spesso gratuita.

I costi sono fiscalmente deducibili?

Se i costi di una dichiarazione di frazionamento siano fiscalmente deducibili dipende dal caso specifico – ad esempio dal fatto che l’appartamento sia locato o utilizzato in proprio. Per gli immobili locati, determinati costi possono rilevare come spese inerenti al reddito.

Poiché ciò dipende molto dalla situazione individuale, dovreste chiarire questa questione con un consulente fiscale; le note seguenti non sostituiscono una consulenza fiscale.

Modificare una dichiarazione di frazionamento: cosa è possibile e cosa no?

Una dichiarazione di frazionamento esistente non è scolpita nella pietra, ma le modifiche sono impegnative. Occasioni frequenti sono l’aggiunta successiva di un balcone, la trasformazione di un sottotetto in spazio abitativo, la ridistribuzione di diritti di uso esclusivo o la correzione di divergenze tra piano e realtà.

Quale maggioranza è necessaria?

È qui che risiede l’ostacolo decisivo. Se una modifica sia possibile con una delibera a maggioranza o richieda il consenso di tutti i proprietari dipende dal contenuto e dal regolamento condominiale.

• Unanimità: Gli interventi sull’attribuzione secondo il diritto reale – come lo spostamento di proprietà esclusiva o di quote di comproprietà – richiedono in linea di principio il consenso di tutti i proprietari.
• Delibera a maggioranza: Se il regolamento condominiale contiene una clausola di apertura, determinati punti possono essere modificati con la maggioranza ivi stabilita.
• Competenza deliberativa secondo il WEG: Dalla riforma del WEG del 2020, molte questioni organizzative possono essere regolate più facilmente a maggioranza.

La via formale di una modifica

Una modifica della dichiarazione di frazionamento segue in sostanza la stessa via della sua nascita: l’integrazione deve essere redatta per atto notarile e successivamente iscritta nel libro fondiario. Senza questa iscrizione, un mero accordo non ha effetto nei confronti degli acquirenti successivi. Sorgono quindi nuovamente spese notarili e catastali.

Chi vuole apportare modifiche strutturali – ingrandire una finestra, installare una tapparella, utilizzare diversamente il giardino – dovrebbe verificare prima se la dichiarazione di frazionamento è interessata. Una violazione dell’attribuzione stabilita può portare a richieste di ripristino da parte della comunità.

Casi particolari: casa, casa bifamiliare e villetta a schiera

Una dichiarazione di frazionamento ricorre non solo con i classici appartamenti in proprietà in un edificio plurifamiliare. Anche altre forme abitative sono disciplinate attraverso di essa.

Casa bifamiliare e villetta a schiera

Se due case o più villette a schiera si trovano su un terreno comune, anche qui è possibile costituire la proprietà condominiale mediante dichiarazione di frazionamento. Ogni metà della casa diventa allora un’unità a sé con proprietà esclusiva, mentre il terreno e, ove presenti, gli impianti comuni rimangono proprietà comune. In alternativa, un terreno può essere materialmente diviso – nel qual caso sorgono due terreni separati senza una dichiarazione di frazionamento comune.

Casa bifamiliare e unifamiliare

Per una casa bifamiliare i cui appartamenti devono essere venduti singolarmente, una dichiarazione di frazionamento è la via consueta. Per la classica casa unifamiliare con una sola unità abitativa, invece, di norma non è necessaria – non c’è nulla da suddividere.

Domande frequenti sulla dichiarazione di frazionamento

Quanto tempo richiede la redazione?

La durata dipende dalla disponibilità dell’architetto, dell’autorità edilizia e del catasto fondiario. Dall’incarico all’iscrizione nel libro fondiario, nella pratica trascorrono spesso da diverse settimane a mesi.

Qual è la differenza tra dichiarazione di frazionamento e libro fondiario?

Il libro fondiario è il registro ufficiale dei rapporti di proprietà. La dichiarazione di frazionamento è l’atto che produce la suddivisione in proprietà condominiale; sulla sua base vengono creati nel libro fondiario i singoli libri fondiari degli appartamenti. I due sono quindi strettamente collegati, ma non sono la stessa cosa.

Posso trovare online la dichiarazione di frazionamento?

La dichiarazione di frazionamento del vostro immobile specifico non è liberamente disponibile in rete, ma si trova presso il catasto fondiario, il notaio e l’amministrazione condominiale. Online troverete soltanto modelli ed esempi generali a scopo orientativo.

Cosa succede in caso di comunione ereditaria?

Se una comunione ereditaria eredita congiuntamente un immobile, una dichiarazione di frazionamento può aiutare a suddividere l’oggetto in appartamenti distribuibili singolarmente. In questo modo è più facile ripartire l’eredità tra gli eredi o venderla singolarmente.