Real Estate Location Valuation

Letzte Aktualisierung am 12.05.2022

When it comes to valuing a property, there are various aspects that need to be considered. One of the most important aspects is the valuation of the location.

Dieser Artikel soll aufzeigen, welche Fragen man sich im Rahmen der (Lage)Bewertung stellen muss. Auf die Substanzbewertung gehen wir nicht ein, da diese meist über GutachterInnen erfolgen (Teil unserer Dienstleistung). In den ersten Schritten erfolgt zunächst eine Faktensammlung, die Bewertung der Fakten erfolgt ganzheitlich in einem späteren Schritten.

Key data on the property

Die Immobilien Lage Bewertung ist ein kompliziertes Unterfangen, das einiges an Vorarbeit erfordert.
Bevor wir mit der eigentlichen Analyse beginnen, müssen wir im Rahmen der Objekt Lageanalyse zunächst die grundlegenden Daten der Immobilie betrachten. Genau genommen hat das mit der Lage der Immobilie im klassischen Sinne ja nichts zu tun, ist aber für unsere Analyse trotzdem von großer Wichtigkeit ist. 

Wir fragen uns zuerst: Um welche Immobilienart (Haus, Reihenhaus, Apartment, etc.) handelt es sich? Und welche verschiedenen Bestandteile hat das Objekt?
Dazu gehören z.B: Terrassen, Balkone, deren Ausrichtung, Ausrichtung der Fenster in wichtigen Wohnräumen etc. Warum ist das wichtig?

Beispiel Haus:
Bei einem Haus ist die Unterscheidung zwischen Reihenhaus und freistehendem Haus wichtig. Ein Reihenhaus profitiert von der Energie der benachbarten Häuser, ist aber weniger exklusiv. Beides hat Vor- und Nachteile.

A detached house is more attractive to solvent tenants than a terraced house, as there is less need to consider the surrounding parties. 

How big a terrace is and how it is oriented plays a decisive role. A terrace facing south and away from other houses increases the rentability more than a north-facing terrace with a view of the street. The point about orientation can of course also be applied to the windows of the most important living spaces. A kitchen where you can enjoy the sun in the morning is better than a north-facing alcove kitchen.

Beispiel Apartment:
Hier gibt es weniger im Vorhinein zu analysieren. Jedoch muss beispielsweise geklärt werden, in welchem Stockwerk sich das Apartment befindet. Wenn es weiter oben liegt – gibt es einen Aufzug oder müssen die BewohnerInnen alles über eine Treppe erreichen? Gibt es Gemeinschaftsräume, Flächen oder einen Innenhöfe der zum Aufenthalt einladen? Gibt es einen Balkon, der die Immobilie interessant macht und in welche Richtung ist dieser ausgerichtet?

For both types of property (houses and flats), it is also advisable to look at the cut. This may sound absurd in the context of property location valuation - but it is not at all.

Vergessen Sie hier jedoch nicht, diesen Objektiv zu betrachten, wenn es sich um eine Kapitalanlage handelt. Denn dann geht es nicht darum, ob es Ihnen persönlich gefällt, sondern ob es die Anforderungen für ein bestimmtes Mieterklientel erfüllt.
Natürlich gibt es objektabhängig noch weitere zu betrachtende Attribute, die hier aber den Rahmen sprengen würden. Der Grundgedanke sollte jedoch klar sein.

Micro layer analysis

The next step in the location assessment of a property is to look at the immediate surroundings, i.e. the neighbourhood and the street. 

• Bevölkerungsstruktur:                      
  Wohnen hier eher Junge oder Alte, GutverdienerInnen oder StudentenInnen, MigrantenInnen oder nicht?
• Infrastruktur
  Gibt es eine gute öffentliche Verkehrsanbindung?
  Kann man sich mit dem Fahrrad fortbewegen oder braucht man ein Auto?
  Sind in der nähe Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs?
  Auch wenn die eigene, subjektive Sicht oft kein gutes Beurteilungskriterium ist, kann man sich als Kapitalanleger bei der Standortanalyse durchaus fragen: Würde ich hier wohnen wollen? Noch besser: Würden meine “Traum-MieterInnen” hier wohnen wollen?
  Was für Einrichtungen von Kita bis Universität(en) gibt es? Alles, was hier in der Nähe des Objektes liegt, steigert die Vermietbarkeit. Schlüsse sollte man aber erst ziehen, wenn man die Makrolage Analyse abgeschlossen hat.
• Mietmarkt
  Wie hoch ist der Preis pro Quadratmeter für vergleichbare Objekte? Außerdem ist es wichtig herauszufinden ob die Nachfrage nach Mietraum hoch ist oder man sich eher ins Zeug legen muss, um die Immobilie zu vermarkten. Hier helfen Tools wie Geomap. Mit diesen Tools erhält man Einblicke in den Miet- und Kaufmarkt inklusive Mietpreis/Kaufpreisentwicklung, durchschnittliche Dauer von Angeboten etc. Die Daten sind sehr teuer, aber aufschlussreich und ein absolutes Muss, um die Lage wirklich bewerten zu können. Diese Tools setzen wir für unsere Kunden intensiv ein.
  Wer auf eigene Faust und ohne großen Kostenapparat nachforschen möchte, kann eine Recherche über Immoscout machen. Wie lange Anzeigen online bleiben ist hier entscheidender als die Anzahl der Mietangebote.

If there are too few references for comparable objects in the vicinity, an objective view of the location is hardly possible. At this point, it is advisable to either collect information locally (from fruit sellers around the corner, from hairdressers, from the city...) or to abandon the search for this location. 

Unsere KundInnen kaufen von uns entwickelte, perfekt analysierte Renditeimmobilien. Über die Jahre haben wir hunderte Immobilien Lage Bewertungen gemacht und finden diejenigen Immobilien, die sich auch in 10 und 20 Jahren noch rechnen.

Macro layer analysis

Behind this keyword are criteria that relate to the region or city in which the property to be valued is located. 

• Welche Freizeitangebote gibt es:
  Die Ansprüche potenzieller MietineressentInnen richtet sich in diesem Bereich auch nach der Familienstruktur. Eine Familie mit Kindern benötigt selbstverständlich andere Angebote als ein sportbegeistertes junges Paar. Oder junge Singles, die gerne das Nachtleben auskosten möchten.

• Wie sieht es mit der Wirtschaft aus:
  Welche ArbeitgeberInnen gibt es? Gibt es hier eine ausreichende Diversifikation oder besteht die Gefahr einer Abwanderung, wenn einer der größeren ArbeitgeberInnen schließt? Welchen Branchen gehören die Unternehmen am Standort an? Sind diese Branchen zukunftsträchtig? Wie ist das allgemeine Arbeitsplatzangebot und wie hoch ist die Arbeitslosigkeit vor Ort?

• Eckdaten zur Bevölkerung:
  Ein entscheidender Faktor ist die Zuwanderung, herrscht eher eine Abwanderung stellt sich die Frage nach dem Warum und ob eine Umkehrung in naher Zukunft wahrscheinlich ist. Hier sind Demographieberichte von großer Nützlichkeit.
  Wie ist die Kaufkraft der BürgerInnen? Hierdurch kann man herausfinden ob sich eher gehobene oder Standardwohnungen vermieten lassen. Und welche Ansprüche die größte Masse in der Ausstattung  hat.

• Arbeitsmarkt/Bildungsangebote:
  Um mögliche Klientel Gruppen einzuordnen, lohnt sich ein Blick auf den Arbeitsmarkt und auf die Bildungsangebote. Diese können einem ein Gefühl dafür geben, welche Art von MieterInnen potenziell zuziehen könnten und auch welches Budget diese voraussichtlich haben.

• Zusätzliche Fragen bei Kleinstädten:
  Wie ist die Anbindung für PendlerInnen? Gibt es Arbeitgeber in der Nähe, die das Pendeln rechtfertigen würden? Das kann beispielsweise in Bayern, wo die großen Städte von breiten Speckgürteln umgeben sind, besonders spannend sein.
  Hat man all diese Daten zusammengetragen, dann sollte man inzwischen einschätzen können, ob die Immobilie gut vermietbar und die Lage für eine Kapitalanlage geeignet ist. Wenn ja, gilt es anhand dieser abzuwägen, welche Art von MietinteressentInnen in dieser Lage und für diese Immobilie am ehesten in Frage kommen.

Client identification

Now, based on the data collected, it is necessary to weigh up to which tenant clientele one can rent the property. It helps to ask yourself questions like:

Für wen eignet sich der Schnitt?
Für wen ist die Lage besonders interessant?
Für wen ist die aktuelle Einrichtung geeignet?

Whether you have chosen the right clientele can then be checked again on the basis of the data collection.

Im besten Fall ist eine Immobilie für mehrere Gruppen geeignet, dann sollte man sich Fragen:
Möchte man lieber langfristig oder möglichst teuer vermieten?
Rentiert sich eine Umgestaltung der Einrichtung?

Once you have answered these questions, you can assume a rental price and use this to calculate (to the calculator) whether the property is attractive not only because of the location factors but also because of the expected rent.

Potential assessment

The last step in the location assessment of a property is to find out how this particular location will develop in the future. To find out, it is worth taking a look at the local newspapers: Are there any upcoming construction projects that could have a traffic-calming effect? What are the political plans for the area, are there likely to be sanctions that will make it difficult for companies to develop, or can we expect to see policies that promote certain value-added conversions? Sector perspective: How might businesses in the city or neighbourhood fare in the future? For example, is a digital start-up ecosystem emerging that could attract many young, well-educated people? Or do old industries prevail that are doomed to decline sooner or later?

Generally speaking, a property valuation cannot be carried out according to a specific template; the questions that need to be asked vary from property to property and city to city. This article is intended to give a sense of the directions in which to think and can be used as a guide. Answering these questions often takes less time than figuring out the right questions. 

You would like to invest in real estate, but do not have the time or resources to carry out a comprehensive property search and valuation? Our experts deal with this on a daily basis and are happy to assist you. 

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