Immobilien-Teilverkauf im Check: Nutzungsentgelt, Fallstricke und die 3 besseren Alternativen

Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?

Bei einem Teilverkauf der Immobilie verkaufen Sie einen Anteil – meist zwischen 10 und maximal 50 Prozent – an ein spezialisiertes Unternehmen, den sogenannten Teilkäufer. Sie erhalten den anteiligen Verkehrswert als Einmalzahlung auf Ihr Konto.

Gleichzeitig wird zu Ihren Gunsten ein Nießbrauchrecht nach § 1030 BGB im Grundbuch eingetragen. Das bedeutet: Sie dürfen die gesamte Immobilie weiter bewohnen oder sogar vermieten, obwohl Ihnen nur noch ein Teil davon gehört.

Im Gegenzug zahlen Sie dem Anbieter ein monatliches Nutzungsentgelt – eine Art Miete für den verkauften Teil, den Sie ja weiterhin nutzen. Der Teilverkauf richtet sich vor allem an ältere Eigentümer, die Kapital aus ihrer abbezahlten Immobilie ziehen möchten, ohne auszuziehen.

Deshalb wird das Modell häufig unter dem Oberbegriff Immobilienrente oder Immobilienverrentung vermarktet, auch wenn Sie keine monatliche Rente erhalten, sondern eine Einmalzahlung.

Eine kurze Begriffsklärung am Rande: Der Begriff „Teilverkauf“ taucht auch im Wertpapierbereich auf – etwa wenn Anleger einen ETF- oder Aktien-Teilverkauf durchführen, also nur einen Teil ihrer Depotposition veräußern. Damit hat der Immobilien-Teilverkauf nichts zu tun. In diesem Artikel geht es ausschließlich um Immobilien.

Eine von 4 Arten der Immobilienrente

Der Teilverkauf ist die jüngste von vier Hauptvarianten, die eigene Immobilie zu Geld zu machen und trotzdem darin wohnen zu bleiben:

• Teilverkauf: Verkauf eines Anteils gegen Einmalzahlung und Nutzungsentgelt (Thema dieses Artikels)
• Leibrente: Verkauf der gesamten Immobilie gegen lebenslange monatliche Rentenzahlung und Wohnrecht – ausführlich erklärt in unserem Artikel zur Immobilien-Leibrente
• Umkehrhypothek: Beleihung der Immobilie; Sie erhalten ein Darlehen, das erst beim Verkauf oder im Erbfall zurückgezahlt wird – mehr dazu in unserem Beitrag zur Umkehrhypothek
• Verkauf mit Nießbrauch: Verkauf der gesamten Immobilie mit einem Abschlag, dafür behalten Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht – wie so etwas aus Sicht des Käufers aussieht, zeigt unser Artikel über den Kauf einer Immobilie mit Nießbrauchrecht

Die folgende Tabelle zeigt die vier Varianten im direkten Vergleich:

So funktioniert der Teilverkauf

Wie geht der Teilverkauf eines Hauses konkret vonstatten? Der Ablauf ist bei allen Anbietern ähnlich und dauert vom ersten Kontakt bis zur Auszahlung meist sechs bis zwölf Wochen:

1. Anfrage und Erstangebot: Sie geben online oder telefonisch die Eckdaten Ihrer Immobilie an und erhalten ein unverbindliches Erstangebot. Viele Anbieter stellen dafür einen Teilverkauf-Rechner auf ihrer Website bereit, der aus Immobilienwert und Wunschauszahlung eine erste Schätzung des Nutzungsentgelts ermittelt.
2. Wertgutachten: Ein unabhängiger Gutachter ermittelt den Verkehrswert Ihrer Immobilie vor Ort. Die Kosten trägt in der Regel der Anbieter.
3. Verbindliches Angebot: Auf Basis des Gutachtens erhalten Sie das konkrete Kaufangebot mit Auszahlungsbetrag, Nutzungsentgelt und allen Vertragsklauseln.
4. Notartermin: Wie jeder Immobilienverkauf muss auch der Teilverkauf notariell beurkundet werden. Der Anbieter wird als Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen, Ihr Nießbrauchrecht wird eingetragen.
5. Auszahlung: Nach der Beurkundung und Grundbucheintragung wird der Kaufpreis ausgezahlt, meist innerhalb weniger Wochen.

Voraussetzungen für den Teilverkauf

Die Anbieter kaufen nicht jede Immobilie an. Typische Voraussetzungen für den Teilverkauf eines Hauses oder einer Wohnung sind:

• Immobilienwert: Meist mindestens 200.000 Euro, da die Mindestauszahlung in der Regel bei 100.000 Euro liegt und maximal 50 Prozent verkauft werden können.
• Lage und Zustand: Die Anbieter bevorzugen gut erhaltene Objekte in Regionen mit stabiler oder steigender Wertentwicklung. Wie sich Immobilienwerte langfristig entwickeln, zeigt unsere Auswertung zur Wertsteigerung bei Immobilien.
• Objektart: Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind der Standardfall. Der Teilverkauf einer Eigentumswohnung funktioniert genauso wie beim Haus; auch der Teilverkauf eines unbebauten Grundstücks oder eines Mehrfamilienhauses ist bei manchen Anbietern möglich, wird aber deutlich seltener angeboten.
• Alter: Ein Mindestalter ist rechtlich nicht vorgeschrieben. Viele Anbieter richten sich an Eigentümer ab etwa 55 oder 60 Jahren, einzelne haben die Altersgrenze inzwischen gestrichen. Der Haus-Teilverkauf im Alter bleibt aber der typische Anwendungsfall.

Teilverkauf trotz Kredit oder Grundschuld

Ein Teilverkauf des Hauses trotz laufendem Kredit ist grundsätzlich möglich, aber nur in engen Grenzen. Die Anbieter verlangen üblicherweise, dass ihr Miteigentumsanteil und das Nießbrauchrecht lastenfrei beziehungsweise erstrangig abgesichert werden.

In der Praxis heißt das: Eine bestehende Restschuld wird aus dem Auszahlungsbetrag abgelöst, die alte Grundschuld wird gelöscht oder abgetreten.

Beispiel: Ihre Immobilie ist 400.000 Euro wert, auf ihr lastet noch ein Kredit über 40.000 Euro. Sie verkaufen 50 Prozent für 200.000 Euro. Davon fließen 40.000 Euro direkt an Ihre Bank zur Ablösung des Darlehens, Sie erhalten 160.000 Euro ausgezahlt.

Ein Teilverkauf trotz Grundschuld scheitert also nicht an der Grundschuld selbst – entscheidend ist, ob nach der Ablösung noch ein ausreichend hoher Auszahlungsbetrag übrig bleibt. Bei hoher Restschuld lehnen Anbieter den Ankauf ab.

Das Nutzungsentgelt

Das Nutzungsentgelt ist der zentrale Kostenfaktor beim Teilverkauf. Da Sie nach dem Verkauf weiterhin die gesamte Immobilie nutzen, obwohl Ihnen nur noch ein Teil gehört, zahlen Sie dem Anbieter eine monatliche Vergütung – wirtschaftlich betrachtet eine Miete für den verkauften Anteil, rechtlich aber gerade kein Mietverhältnis.

Wer sich für die juristische Einordnung solcher Zahlungen interessiert: Ein verwandtes Konzept erläutern wir im Artikel zur Nutzungsentschädigung.

Die Höhe des Nutzungsentgelts wird als Prozentsatz des ausgezahlten Kaufpreises angegeben und liegt derzeit bei den meisten Anbietern um die 5 Prozent pro Jahr.

Wichtig: Das Entgelt ist meist nur für eine begrenzte Zeit festgeschrieben, typischerweise 5 bis 15 Jahre. Danach wird es neu festgelegt, häufig gekoppelt an einen Referenzzins wie den EURIBOR oder an die Inflationsrate. Ihre monatliche Belastung kann also im Lauf der Jahre steigen.

Beispielrechnung zum Nutzungsentgelt

Mit anderen Worten: Je mehr Sie sich auszahlen lassen, desto höher Ihre monatliche Belastung. Ein Rechenbeispiel macht das greifbar:

Nach zehn Jahren haben Sie also knapp die Hälfte des Auszahlungsbetrags wieder an den Anbieter zurückgezahlt – ohne dass sich an den Eigentumsverhältnissen irgendetwas geändert hätte. Der Anbieter besitzt weiterhin 50 Prozent Ihrer Immobilie.

Nutzungsentgelt vs. Kreditzins

Der faire Vergleichsmaßstab für das Nutzungsentgelt ist der Zins für ein grundschuldbesichertes Bankdarlehen. Bei guter Besicherung – und eine halbe abbezahlte Immobilie ist eine sehr gute Besicherung – liegen Immobilienkreditzinsen aktuell spürbar unter 4 Prozent, während das Nutzungsentgelt um die 5 Prozent kostet.

Das folgende Kurvendiagramm zeigt, wie sich die kumulierten Kosten über 15 Jahre auseinanderentwickeln – hier vereinfacht mit konstantem Nutzungsentgelt von 4,99 Prozent gegenüber einem endfälligen Darlehen mit 3,5 Prozent Zins, jeweils auf 200.000 Euro:

Dabei ist noch nicht berücksichtigt, dass Kreditnehmer üblicherweise tilgen und die Zinslast dadurch von Jahr zu Jahr sinkt, während das Nutzungsentgelt konstant bleibt oder nach Ablauf der Festschreibung sogar steigen kann. Der tatsächliche Kostenvorteil des Kredits ist in der Praxis also meist noch größer.

Weitere Kosten und Entgelte

Das Nutzungsentgelt ist nicht die einzige Belastung. Wer die Angebote vergleicht, sollte vor allem auf drei weitere Kostenblöcke achten:

Durchführungsentgelt beim Verkauf

Wird die Immobilie später komplett an einen Dritten verkauft – oder kaufen Sie beziehungsweise Ihre Erben den Anteil des Anbieters zurück –, verlangen die meisten Anbieter beim Teilverkauf ein Durchführungsentgelt (auch Serviceentgelt oder Abwicklungsvergütung genannt).

Üblich sind etwa 3 bis 6 Prozent des gesamten Verkaufspreises, nicht nur Ihres Anteils. Bei einem Verkaufserlös von 450.000 Euro und 3,25 Prozent Durchführungsentgelt gehen also rund 14.600 Euro von Ihrem Erlösanteil ab.

Wertsicherung und Mindesterlös

Viele Verträge enthalten eine Wertsicherungsklausel, auch Mindesterlösanteil oder Mindestverkaufswert genannt. Sie garantiert dem Anbieter beim späteren Verkauf einen Mindestbetrag, häufig 117 bis 119 Prozent seines ursprünglichen Kaufpreises – unabhängig davon, wie sich der Immobilienwert tatsächlich entwickelt hat.

Das Risiko einer schwachen Wertentwicklung tragen damit allein Sie. Erst wenn die Immobilie um mehr als diese 17 bis 19 Prozent im Wert steigt, wird der Erlös wieder streng nach Eigentumsanteilen verteilt.

Instandhaltung und Grundsteuer

Anders als es bei geteiltem Eigentum üblich wäre, beteiligen sich die Anbieter in der Regel nicht an Instandhaltung und Modernisierung. Neue Heizung, Dachsanierung, energetische Pflichtmaßnahmen: All das zahlen Sie zu 100 Prozent, obwohl Ihnen womöglich nur noch 50 Prozent des Hauses gehören.

Steigert die Sanierung den Immobilienwert, profitiert der Anbieter über seinen Anteil sogar mit. Auch die Grundsteuer tragen Sie als Nießbraucher allein weiter.

Die Nebenkosten beim Rückkauf entsprechen den üblichen Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Sie kaufen dann schließlich einen Immobilienanteil – mit allem, was dazugehört.

Beispielrechnung über 10 Jahre

Wie teuer der Teilverkauf einer Immobilie unter dem Strich wird, zeigt sich erst, wenn man den gesamten Zyklus bis zum Gesamtverkauf durchrechnet. Bleiben wir beim Beispiel: Immobilienwert 400.000 Euro, Verkauf von 50 Prozent für 200.000 Euro, Nutzungsentgelt 4,99 Prozent, Durchführungsentgelt 3,25 Prozent, Mindesterlös 117 Prozent. Nach zehn Jahren wird die Immobilie komplett verkauft.

Wir betrachten zwei Szenarien: eine moderate Wertsteigerung von 2 Prozent pro Jahr und eine stagnierende Wertentwicklung.

Anders formuliert: Dafür, dass Sie zehn Jahre lang über 200.000 Euro verfügen konnten, zahlen Sie in diesem Beispiel rund 147.000 bis 160.000 Euro. Das entspricht effektiven Kapitalkosten von deutlich über 6 Prozent pro Jahr.

Im Szenario ohne Wertsteigerung schlägt zusätzlich die Wertsicherungsklausel zu: Der Anbieter erhält 234.000 Euro statt der ihm rechnerisch zustehenden 200.000 Euro – die Differenz geht von Ihrem Anteil ab.

Vor- und Nachteile im Überblick

Fassen wir die Vor- und Nachteile des Teilverkaufs zusammen, bevor wir auf einzelne Punkte genauer eingehen.

Vorteile des Teilverkaufs

• Schnelle Liquidität: Sie erhalten innerhalb weniger Wochen einen hohen Einmalbetrag – ohne Bonitätsprüfung wie bei einem Bankkredit.
• Wohnen bleiben: Das im Grundbuch abgesicherte Nießbrauchrecht erlaubt Ihnen, die gesamte Immobilie weiter zu bewohnen oder zu vermieten.
• Teilweiser Werterhalt: An künftigen Wertsteigerungen sind Sie mit Ihrem verbliebenen Anteil weiterhin beteiligt – anders als bei Leibrente oder Komplettverkauf.
• Erbe bleibt teilweise erhalten: Ihren Anteil können Sie vererben; Erben haben meist ein Rück- oder Vorkaufsrecht auf den Anbieteranteil.
• Keine Einstiegskosten: Gutachten, Notar und Grundbuch beim Einstieg zahlt üblicherweise der Anbieter.

Nachteile des Teilverkaufs

• Hohes Nutzungsentgelt: Rund 5 Prozent pro Jahr sind teurer als vergleichbare Kreditzinsen – und nach Ablauf der Festschreibung kann das Entgelt steigen.
• Volle Instandhaltungslast: Sie zahlen Reparaturen und Sanierungen allein, obwohl der Anbieter mitprofitiert.
• Teurer Ausstieg: Durchführungsentgelt und Wertsicherungsklauseln verteuern Gesamtverkauf und Rückkauf erheblich.
• Risiko bei Zahlungsausfall: Können Sie das Nutzungsentgelt dauerhaft nicht mehr zahlen, droht im schlimmsten Fall die Löschung des Nießbrauchs und der Verkauf der Immobilie.
• Insolvenzrisiko des Anbieters: Die BaFin weist darauf hin, dass bei einer Insolvenz des Teilkäufers dessen Gläubiger unter Umständen die Zwangsversteigerung betreiben können. Wie real dieses Risiko ist, haben die Marktturbulenzen der letzten Jahre gezeigt.
• Komplexe Verträge: Das Modell ist kaum reguliert; Regelungen zu Rückkauf, Entgeltanpassung und Kündigung sind für Laien schwer zu durchschauen.

Unterschied zu Leibrente und Co.

Häufig wird nach dem Unterschied zwischen Leibrente und Teilverkauf gefragt. Die Kurzfassung: Bei der Leibrente geben Sie das gesamte Eigentum ab und erhalten dafür eine lebenslange monatliche Zahlung – Sie bekommen also Geld.

Beim Teilverkauf behalten Sie einen Eigentumsanteil, erhalten eine Einmalzahlung und zahlen anschließend selbst monatlich – der Geldfluss dreht sich um.

Beispiel: Eine 75-jährige Eigentümerin mit einer 400.000-Euro-Immobilie erhält bei der Leibrente je nach Anbieter und Lebenserwartung vielleicht 1.000 bis 1.400 Euro monatlich – lebenslang, ohne eigene Zahlungen. Beim Teilverkauf von 50 Prozent bekommt sie 200.000 Euro sofort, zahlt aber fortan gut 800 Euro Nutzungsentgelt im Monat.

Welche Variante besser passt, hängt davon ab, ob Sie einen großen Einmalbetrag benötigen (etwa für einen Umbau oder zur Unterstützung der Kinder) oder ein dauerhaftes Zusatzeinkommen. Details zur Rentenvariante finden Sie in unserem Artikel zur Immobilien-Leibrente, zur Beleihungsvariante im Beitrag über die Umkehrhypothek.

Steuern beim Teilverkauf

Spekulationssteuer

Für den Verkäufer ist vor allem die Spekulationssteuer beim Teilverkauf relevant – genauer: die Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG. Die Regeln gelten beim Verkauf eines Immobilienanteils genauso wie beim Komplettverkauf:

• Selbstgenutzte Immobilie: Haben Sie das Haus oder die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, ist der Gewinn steuerfrei – der typische Fall beim Teilverkauf im Alter.
• Vermietete Immobilie oder unbebautes Grundstück: Hier greift die zehnjährige Spekulationsfrist. Beim Teilverkauf eines Grundstücks, das Sie nicht selbst nutzen können, fällt also Spekulationssteuer an, wenn zwischen Kauf und Teilverkauf weniger als zehn Jahre liegen.

Aufgepasst beim späteren Rückkauf: Kaufen Sie oder Ihre Erben den Anteil zurück und verkaufen die Immobilie danach zeitnah komplett, beginnt für den zurückgekauften Anteil eine neue Spekulationsfrist. Alle Details, Fristen und Ausnahmen erklärt unser Artikel zur Spekulationssteuer und Spekulationsfrist bei Immobilien.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer beim Teilverkauf zahlt zunächst der Erwerber, also der Anbieter – für Sie fällt beim Einstieg nichts an. Anders beim Rückkauf: Dann sind Sie oder Ihre Erben der Käufer und zahlen je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer auf den Rückkaufpreis.

Beim Teilverkauf innerhalb der Familie – etwa an Kinder oder den Ehepartner – ist der Erwerb dagegen nach § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit.

Wann sich die Steuer bei vermieteten Objekten absetzen lässt, lesen Sie im Beitrag zur Grunderwerbsteuer bei Vermietung.

Sonderfälle: Trennung, Erbe, Kinder

Nicht jeder, der nach einem Teilverkauf sucht, meint das kommerzielle Anbietermodell. Häufig geht es um private Konstellationen, in denen ein Immobilienanteil den Besitzer wechseln soll.

Teilverkauf bei Trennung und Scheidung

Beim Teilverkauf des Hauses bei einer Scheidung oder Trennung verkauft üblicherweise ein Ex-Partner seinen hälftigen Anteil an den anderen. Das ist rechtlich ein ganz normaler Anteilsverkauf per notariellem Kaufvertrag – ohne Nutzungsentgelt und ohne gewerblichen Anbieter. Der übernehmende Partner finanziert die Auszahlung meist über einen Kredit.

Vorteil gegenüber dem Verkauf an einen Dritten: Zwischen Ehegatten fällt keine Grunderwerbsteuer an, und ein Kind kann im gewohnten Zuhause bleiben. Das kommerzielle Teilverkaufsmodell ist bei Trennungen dagegen selten sinnvoll – der ausziehende Partner will in der Regel den vollen Wert seines Anteils, nicht ein Miteigentum mit laufenden Entgelten.

Teilverkauf in der Erbengemeinschaft

Auch beim Teilverkauf eines Grundstücks oder Hauses in der Erbengemeinschaft geht es meist um private Lösungen: Ein Miterbe verkauft seinen Erbanteil an die übrigen Erben oder an einen Dritten, um aus der Gemeinschaft auszuscheiden.

Wichtig zu wissen: Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil an einen außenstehenden Dritten, haben die übrigen Miterben nach § 2034 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Wie Vorkaufsrechte bei Immobilien generell funktionieren, erklärt unser Artikel zum Vorkaufsrecht bei Immobilien.

Der kommerzielle Teilverkauf an einen Anbieter ist für Erbengemeinschaften kaum praktikabel, da alle Miterben zustimmen müssten und die Anbieter geteilte Eigentümerstrukturen scheuen.

Teilverkauf an Kinder

Der Teilverkauf des Hauses an die eigenen Kinder ist eine interessante private Alternative zum Anbietermodell: Die Eltern verkaufen einen Anteil an ein Kind, erhalten dafür Kapital und vereinbaren gleichzeitig ein Nießbrauch- oder Wohnrecht.

Grunderwerbsteuer fällt in gerader Linie nicht an, ein Nutzungsentgelt lässt sich frei vereinbaren oder ganz weglassen.

Wichtig: Liegt der Kaufpreis deutlich unter dem Verkehrswert, wertet das Finanzamt die Differenz als Schenkung – hier helfen die Freibeträge von 400.000 Euro pro Kind und Elternteil. Ein privater Teilverkauf der Wohnung oder des Hauses sollte immer mit Steuerberater und Notar gestaltet werden.

Anbieter: Sparkasse, Volksbank & Co.

Der Markt für Immobilien-Teilverkauf-Anbieter hat sich seit der Zinswende 2022 stark verändert. Das Geschäftsmodell der Anbieter beruht darauf, die Immobilienankäufe günstig zu refinanzieren – mit steigenden Zinsen ist das schwieriger geworden. Mehrere große Namen haben ihr Neugeschäft eingestellt oder deutlich reduziert (Stand: Mitte 2026):

• wertfaktor: Der Hamburger Pionier des Modells, zeitweise nach eigenen Angaben Marktführer, hat sich aus dem Neugeschäft weitgehend zurückgezogen.
• Deutsche Teilkauf: Der Kölner Anbieter (oft als „deutsche Teilverkauf GmbH“ gesucht) warb lange mit dem Verzicht auf ein Durchführungsentgelt beim Gesamtverkauf, hat sein Neugeschäft aber ebenfalls stark zurückgefahren.
• Engel & Völkers LiquidHome: Der Ableger der bekannten Maklermarke geriet 2025 in Refinanzierungsschwierigkeiten und nimmt kein Neugeschäft mehr an – ein Lehrstück dafür, wie real das Anbieterrisiko ist. Wer nach Erfahrungen mit dem Engel-und-Völkers-Teilverkauf sucht, findet inzwischen vor allem Berichte betroffener Bestandskunden.
• Heimkapital: Der Münchner Anbieter ist einer der wenigen, die weiterhin aktiv ankaufen, wenn auch mit verlangsamtem Wachstum.
• vobahome (Volksbank): Der Teilverkauf über Volksbanken und Raiffeisenbanken lief über die Marke vobahome, hinter der genossenschaftliche Institute standen. Auch hier wurde die Refinanzierung zwischenzeitlich gestoppt; ob und in welchem Umfang Neugeschäft stattfindet, sollten Interessenten direkt erfragen. Erfahrungsberichte zum Volksbank-Teilverkauf bezogen sich überwiegend auf die Marktphase bis etwa 2024.
• Sparkasse: Einen eigenen Sparkassen-Teilverkauf gibt es nicht. Einzelne Sparkassen kooperierten mit externen Anbietern wie wertfaktor oder vermittelten deren Produkte. Wer bei seiner Sparkasse nach einem Teilverkauf der Immobilie fragt, erhält also bestenfalls ein vermitteltes Fremdprodukt – oder besser gleich ein Kreditangebot.
• Kleinere Anbieter: Daneben existieren oder existierten regionale und kleinere Anbieter wie Lebenswert (Teilverkauf mit Fokus auf Verrentungslösungen), Wohnwert oder Hausvorteil. Prüfen Sie hier besonders sorgfältig die finanzielle Stabilität.

Gibt es einen Testsieger?

Nach einem Immobilien-Teilverkauf-Testsieger wird oft gesucht – einen belastbaren gibt es nicht. Stiftung Warentest (Finanztest) hat das Modell insgesamt kritisch bewertet, statt einzelne Anbieter zu küren, und auch die Verbraucherzentralen raten eher ab, als zu vergleichen.

Seriöser als die Suche nach einem Testsieger ist ein Teilverkauf-Vergleich anhand konkreter Vertragsangebote: Nutzungsentgelt und Dauer der Festschreibung, Durchführungsentgelt, Wertsicherungsklausel, Rangstelle des Nießbrauchs im Grundbuch und Regelungen für Rückkauf und Kündigung.

Die BaFin stellt dafür eine hilfreiche Checkliste zu den Kosten des Teilverkaufs bereit.

Was taugen Teilverkauf-Rechner?

Ein Haus-Teilverkauf-Rechner auf den Anbieterseiten liefert nur eine grobe Orientierung: Er multipliziert im Kern den gewünschten Auszahlungsbetrag mit dem beworbenen Nutzungsentgelt-Satz. Die entscheidenden Kosten – Durchführungsentgelt, Wertsicherung, spätere Entgeltanpassungen, Instandhaltung – bilden solche Rechner meist nicht ab.

Rechnen Sie deshalb immer den gesamten Zyklus bis zum Gesamtverkauf durch, so wie in unserer Beispielrechnung oben.

Kritik: Erfahrungen und Risiken

Wer nach Erfahrungen mit dem Immobilien-Teilverkauf oder nach Haus-Teilverkauf-Erfahrungsberichten sucht, stößt auf ein gemischtes Bild: Viele Kunden loben die schnelle, unkomplizierte Abwicklung und die freundliche Beratung.

Kritische Berichte drehen sich fast immer um dieselben Punkte – steigende Nutzungsentgelte nach Ablauf der Festschreibung, überraschende Abzüge beim Gesamtverkauf und zuletzt die Unsicherheit rund um Anbieter in Schieflage.

Auch institutionelle Stimmen sind deutlich:

• Die Verbraucherzentrale kritisiert, dass die Anbieter sich die Rosinen aus verschiedenen Vertragstypen herauspicken: zinsähnliche Entgelte kassieren wie ein Kreditgeber, Instandhaltungskosten abwälzen wie kein Vermieter es dürfte – ohne die Verbraucherschutzregeln des Darlehensrechts einhalten zu müssen.
• Ein Rechtsgutachten für den Sachverständigenrat für Verbraucherfragen sieht erhebliche rechtliche Risiken.
• Die Justizministerkonferenz der Länder hat Regulierungslücken angemahnt.

Ist ein Teilverkauf illegal?

Gelegentlich wird gefragt, ob der Teilverkauf illegal sei. Nein – das Modell ist legal, notariell beurkundete Verträge sind wirksam geschlossen. Die Kritik richtet sich nicht gegen die Rechtmäßigkeit an sich, sondern gegen die fehlende Regulierung und einzelne Vertragsklauseln, deren Wirksamkeit juristisch umstritten ist.

Einzelne Notare haben die Beurkundung bestimmter Vertragsgestaltungen bereits abgelehnt, und ein Anbieter wurde wegen irreführender Werbung verurteilt. Für Sie als Verbraucher heißt das: Lassen Sie den konkreten Vertragsentwurf vor der Unterschrift anwaltlich prüfen – die Kosten dafür sind gut angelegt.

Alternativen zum Teilverkauf

Bevor Sie einen Teil Ihres Hauses verkaufen, sollten Sie die Alternativen zum Haus-Teilverkauf durchrechnen. In den meisten Fällen gibt es eine günstigere Lösung:

• Immobilienkredit: Die naheliegendste Alternative. Eine abbezahlte Immobilie ist eine erstklassige Sicherheit; bei moderatem Beleihungsauslauf sind die Zinsen deutlich niedriger als das Nutzungsentgelt, und Sie bleiben Alleineigentümer. Ein gesetzliches Höchstalter für Kreditnehmer gibt es nicht – die Vergabepraxis unterscheidet sich aber von Bank zu Bank, fragen Sie also bei mehreren an. Was der Beleihungsauslauf für Ihre Konditionen bedeutet, erklären wir im Artikel zum Beleihungsauslauf.
• Umkehrhypothek: Ein Darlehen, bei dem Zins und Tilgung bis zum Verkauf oder Erbfall gestundet werden – interessant, wenn die monatliche Rate eines normalen Kredits nicht tragbar ist. Mehr dazu im Artikel zur Umkehrhypothek.
• Verkauf gegen Leibrente: Sinnvoll, wenn Sie ein lebenslanges Zusatzeinkommen statt eines Einmalbetrags wünschen und kein Erbe hinterlassen müssen – siehe unser Beitrag zur Immobilien-Leibrente.
• Kompletter Verkauf mit Nießbrauch: Sie verkaufen die ganze Immobilie mit einem Preisabschlag und behalten das lebenslange Nutzungsrecht – ohne monatliches Entgelt und ohne Instandhaltungsstreit mit einem Miteigentümer. Für Käufer kann so ein Objekt durchaus attraktiv sein, wie unser Artikel über den Kauf mit Nießbrauchrecht zeigt.
• Kompletter Verkauf und Umzug: Gerade im höheren Alter kann der Verkauf des zu groß gewordenen Hauses und der Umzug in eine kleinere Wohnung die wirtschaftlich sauberste Lösung sein. Sie erhalten den vollen Verkehrswert ohne Abzüge – auch der Verkauf an einen Investor kann dabei eine schnelle Option sein.
• Privater Teilverkauf in der Familie: Der Verkauf eines Anteils an Kinder oder andere Angehörige kombiniert Liquidität mit dem Erhalt des Familienvermögens – ohne gewerblichen Anbieter und ohne dessen Entgelte (siehe Abschnitt zu den Sonderfällen).

Als grobe Faustregel gilt: Der kommerzielle Teilverkauf der Immobilie ist allenfalls dann sinnvoll, wenn Sie nachweislich keinen Kredit zu vernünftigen Konditionen bekommen, einen hohen Einmalbetrag benötigen, unbedingt in der Immobilie bleiben wollen und die laufende Belastung aus Nutzungsentgelt plus Instandhaltung dauerhaft sicher tragen können.

In allen anderen Fällen fahren Sie mit einer der Alternativen besser. Wie sich eine Immobilie generell in die Ruhestandsplanung einfügt, lesen Sie in unserem Beitrag zur Immobilie als Altersvorsorge.