Finanziamento integrale: acquisto di una casa e di un appartamento senza capitale proprio

Che cos’è esattamente il capitale proprio?

Il capitale proprio è la risorsa finanziaria di cui si dispone. In parole povere, è il denaro che avete risparmiato, cioè quello che si trova sul vostro conto corrente o sul conto corrente a chiamata o in altri investimenti. Spesso i privati entrano per la prima volta in contatto con il concetto di capitale proprio quando acquistano una casa o un appartamento.

Di norma, un immobile viene acquistato in parte con capitale proprio e in parte con capitale di terzi. Nella maggior parte dei casi, per il capitale preso in prestito si accende un prestito corrispondente presso una banca. L’importo di questo eventuale prestito dipende dalla situazione economica personale, ma anche da quella generale.

Il ricorso al capitale di prestito offre il grande vantaggio di richiedere meno capitale proprio o di non richiederne affatto. Le riserve personali possono quindi essere utilizzate e investite altrove, ad esempio acquistando diversi immobili da investimento o investendo in altri tipi di investimento. Inoltre, il ricorso al capitale di prestito aumenta automaticamente il rendimento del capitale proprio dell’immobile.

In effetti, non è più insolito acquistare un immobile senza alcun capitale proprio. Si parla di finanziamento al 100 per cento (se solo i costi accessori di acquisto vengono apportati come capitale proprio) o al 110 per cento (se anche i costi accessori di acquisto vengono finanziati per intero).

Rimessa in proprietà senza capitale proprio

Per illustrare ciò, vediamo tre esempi con diverse modalità di finanziamento e i rispettivi rendimenti: L’immobile da acquistare ha un valore di 250.000 euro. Il reddito annuo da locazione è di 10.200 euro.

Esempio 1

L’immobile viene acquistato con il 100% di capitale proprio. In questo esempio non sono previsti pagamenti di interessi. Il rendimento viene calcolato dividendo il reddito da locazione per il prezzo di acquisto. In questo esempio si ottiene un rendimento da locazione del 4,1%.

Esempio 2

Lo stesso immobile è finanziato con il 50% di capitale proprio, ossia 125.000 euro. Si ipotizza un tasso di interesse dell’1,5%. In questo caso il rendimento del proprio capitale raddoppia e si aggira intorno all’8,15%.

Esempio 3

L’immobile è completamente finanziato e solo i costi accessori di acquisto sono a carico dell’acquirente. L’importo dei costi accessori di acquisto varia da Stato a Stato. In generale, si può ipotizzare che si aggiri tra il 10 e il 15% del prezzo di acquisto. Nel nostro esempio, ipotizziamo il 13% (32.500 euro). Il rendimento del capitale proprio in questo caso è di circa il 31,3%.

Questi esempi mostrano chiaramente come il rendimento atteso possa essere facilmente determinato dalla quantità di capitale proprio impiegato. Le distribuzioni comuni di capitale proprio e di debito sono

• 80% di capitale proprio/20% + costi di acquisto accessori come capitale proprio
• 100% di capitale proprio/costi di acquisto accidentali come capitale proprio
• 110% FK/ 0% EK

Acquistare un immobile: Quanto capitale proprio è necessario

Il finanziamento ipotecario senza capitale proprio è certamente possibile, ma dipende dalla situazione personale. Tra le altre cose, le banche verificano la situazione reddituale. Per il finanziamento al 100% (viene finanziato il 100% del prezzo di acquisto, solo le spese accessorie all’acquisto devono essere pagate con il capitale proprio), è necessario, tra le altre cose, un reddito buono e sicuro. Per questo motivo, non è possibile scegliere autonomamente l’importo del finanziamento tramite capitale di prestito.

Nel paragrafo precedente abbiamo già menzionato le possibili varianti della distribuzione del capitale proprio e del capitale di terzi. A questo punto, daremo un’occhiata più da vicino al finanziamento al 100% e al 110%: Possedere qualcosa che non costa nulla sembra allettante. Ma questa forma di finanziamento deve essere valutata con attenzione, poiché comporta diversi rischi.

La variante al 110% è ancora più “favorevole”. In questo caso, l’immobile è interamente finanziato senza alcun capitale proprio. Anche le spese accessorie all’acquisto sono coperte dal mutuo principale o da un prestito personale. Le spese accessorie all’acquisto vengono sostenute per ogni acquisto di un immobile. Si tratta delle spese notarili e catastali e dell’imposta di trasferimento del terreno. Se nell’acquisto è coinvolto un agente immobiliare, si aggiungono anche questi costi. L’imposta sul trasferimento del terreno è di competenza degli Stati federali e varia da Stato a Stato. Varia dal 3,5 al 6,5%.

Acquistare un immobile senza capitale proprio ha senso

L’opportunità di acquistare un immobile senza capitale proprio dipende in larga misura dalla forma di utilizzo. Il finanziamento di una casa senza capitale proprio comporta un rischio maggiore rispetto all’acquisto di un immobile da affittare senza capitale proprio:

Quando si acquista una casa senza capitale proprio, non c’è reddito da locazione. Il prestito bancario è quindi molto costoso. Se ci si trova in una situazione di difficoltà finanziaria, può essere difficile pagare le rate mensili e gli interessi. In questo senso, il finanziamento senza capitale proprio ha senso solo se esiste un’opportunità lucrativa di investire il denaro come alternativa con un rendimento elevato.

La situazione è completamente diversa se si prevede di affittare l’immobile. In questo caso, l’inquilino paga il mutuo al posto vostro (almeno per la maggior parte). Affinché questa opzione funzioni in modo ottimale, il reddito da locazione deve coprire il più possibile gli interessi e l’ammortamento. Questo vi permette di costruire un patrimonio a lungo termine senza dover raccogliere molto (o nessun) capitale.

La seconda proprietà senza capitale proprio

Una volta acquistato il primo immobile, molte persone considerano la possibilità di aggiungere un secondo immobile al proprio portafoglio senza ricorrere al capitale proprio. L’acquisto di questo secondo immobile senza capitale proprio deve essere valutato attentamente. Soprattutto se la prima proprietà non è ancora stata pagata in larga misura, sarà difficile metterla a garanzia. Le banche non amano vedere troppe passività e sono quindi meno propense a concedere un nuovo prestito. Anche il rischio generale aumenta.

Tuttavia, se il primo immobile è stato ampiamente pagato o quasi completamente rimborsato, può essere facilmente utilizzato come garanzia presso la banca. Ciò significa che il finanziamento completo di un secondo immobile può essere affrontato senza problemi. Se il primo immobile non è adatto come garanzia, esistono altre opzioni di garanzia del prestito:

• Ad esempio, si può prendere in considerazione una garanzia. Se il mutuatario non è più in grado di far fronte ai pagamenti, il garante è tenuto a sostituirlo. Esistono varie forme di fideiussione che vanno esaminate con attenzione.
• Un’altra opzione è il finanziamento con l’aiuto dell’assicurazione sulla vita. In questo caso, il prestito per l’immobile viene erogato direttamente. Allo stesso tempo, vengono pagati gli interessi, ma il prestito non viene rimborsato. Vengono invece pagati i premi assicurativi. Quando il prestito scade, viene rimborsato con l’aiuto della somma assicurativa accumulata. Tuttavia, a causa dei tassi di interesse ancora relativamente bassi, questo modello non è più così interessante. Il rischio è che il prestito non possa più essere rimborsato con l’aiuto dei premi assicurativi.
• Anche una polizza di assicurazione sulla vita esistente può essere utilizzata come garanzia. Naturalmente, la somma risparmiata non deve essere troppo piccola. La banca considera anche il valore di riscatto e lo include nel calcolo. Se il prestito viene concesso, la polizza di assicurazione sulla vita diventa di proprietà della banca. Una volta rimborsato il prestito, la polizza assicurativa viene restituita al mutuatario.
• Anche i titoli sono un buon modo per migliorare le possibilità di ottenere un prestito. Anche in questo caso è necessario assicurarsi che il valore sia proporzionato all’importo del prestito.

In linea di principio, si può dire che le banche privilegiano gli oggetti il cui valore può essere facilmente valutato come garanzia.

Calcolatore mutuo casa senza capitale

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400.000 euro di prestito senza capitale

Il costo degli immobili nelle località più popolari delle città tedesche continua a salire alle stelle. Ciò solleva rapidamente la questione se sia possibile finanziare immobili molto costosi senza capitale proprio.

A prima vista, ottenere un mutuo di 400.000 euro senza capitale proprio non sembra un’impresa da poco. Ma è possibile ottenere un prestito di tale entità. Riceviamo spesso anche richieste per un prestito di 250.000 euro senza capitale proprio. Non è raro che questo tipo di finanziamento vada a buon fine. In questo caso giocano diversi fattori:

• Il valore dell’immobile: deve trovarsi in una posizione eccellente e in condizioni eccezionali. Meine-Renditeimmobilie è specializzata nella selezione di immobili eccezionali, che vengono accuratamente selezionati grazie ad anni di esperienza nel settore e alla conoscenza dei criteri pertinenti.
• Creditabilità: il punteggio SCHUFA deve essere impeccabile per ottenere un finanziamento senza capitale proprio.
• Collaterale: Quali altre garanzie finanziarie sono disponibili? Ad esempio, in questo caso è possibile concedere prestiti a fronte di azioni o proprietà. Le garanzie non sono obbligatorie, ma sono ben accette dalla banca.
• Buon reddito: anche un lavoro sicuro con un reddito elevato è un vantaggio. È importante avere un bilancio familiare che mostri una chiara eccedenza. In questo modo la banca riconosce che le riserve mensili sono disponibili anche nel caso di un raro mancato pagamento dell’affitto. Di norma, il limite inferiore è un reddito netto di 2.500 euro al mese.
• Garanzia: un parente stretto con un’ottima situazione finanziaria può fornire una garanzia se non è possibile ricorrere ad altre forme di garanzia.

Saremo lieti di ricevere la vostra attenzione per discutere senza impegno le vostre opzioni personali di investimento in una proprietà immobiliare.