Acquistare una proprietà per investimento con diritto di usufrutto: interessante e un po’ complicato
Una signora anziana vuole vendere il suo appartamento ma desidera continuare a viverci. Invece del diritto di abitazione più debole, desidera un diritto di usufrutto. Il prezzo d’acquisto è significativamente inferiore al valore di mercato a causa dell’usufrutto. Una proprietà del genere può essere vantaggiosa per investitori che possono aspettare per decenni senza entrate da locazione e invece speculare sull’aumento di valore, maggiore del solito grazie al prezzo d’acquisto ridotto.
Usufrutto molto più esteso rispetto al diritto di abitazione
Sia l’usufrutto che il diritto di abitazione sono iscritti nel registro fondiario.
Sia l’usufrutto che il diritto di abitazione rimangono validi durante la vendita, l’eredità e la donazione.
Sia l’usufrutto che il diritto di abitazione sono legati alla persona del beneficiario e non possono essere trasferiti, e si estinguono alla morte del beneficiario.
Tuttavia, solo con l’usufrutto il beneficiario può non solo abitare nella proprietà ma anche “trarre frutti“, ossia affittarla.
Ciò è particolarmente interessante se l’usufruttuario deve trasferirsi in una casa di cura.
Con il diritto di abitazione, l’usufruttuario non beneficia più se si trasferisce.
Con l’usufrutto, l’usufruttuario può affittare l’appartamento in usufrutto, per esempio per pagare la casa di cura.
Proprietà con usufrutto: vantaggi e svantaggi
Vantaggi
Ciò che rende interessanti le proprietà con usufrutto è che la domanda qui è significativamente inferiore rispetto alle proprietà “normali” a causa della complessità. Questo rafforza notevolmente il potere negoziale e di strutturazione dell’acquirente, poiché molti compratori concorrenti vengono improvvisamente eliminati.
Location interessanti: le proprietà con usufrutto offrono a volte immobili in location desiderabili che altrimenti sarebbero difficilmente disponibili.
Non vi è rischio di perdita dell’affitto a causa della mancanza di entrate da locazione.
L’usufruttuario è responsabile di molte cose, comprese le spese, richiedendo quindi meno tempo rispetto a un inquilino.
L’usufruttuario, in qualità di precedente proprietario e vista la sua età avanzata, tratta solitamente la proprietà con cura. Pertanto, le proprietà per investimento situate più lontano sono realizzabili con minore impegno di tempo.
Svantaggi
Il fattore più incerto nelle proprietà con usufrutto è la dipendenza dalla durata della vita del venditore. Se il venditore vive più a lungo rispetto alla vita statistica su cui si basano i calcoli, ciò danneggia il rendimento dell’acquirente.
Una possibile fonte di conflitto sono le ristrutturazioni e i lavori di manutenzione. Solitamente il nuovo proprietario deve coprire le spese maggiori e meno frequenti, mentre l’usufruttuario copre le spese minori e regolari. Tuttavia, gli accordi possono variare individualmente.
Finanziare una proprietà con usufrutto come oggetto d’investimento richiede molto capitale proprio o un reddito elevato, poiché non si generano entrate da locazione fino al decesso dell’usufruttuario.
L’acquirente desidera un buon rapporto costruttivo con l’usufruttuario, poiché entrambi sono ora investiti emotivamente ed economicamente nella proprietà e si interfacceranno regolarmente, specialmente per questioni di manutenzione.
Allo stesso tempo, l’acquirente spera che l’usufruttuario muoia presto per poter finalmente sfruttare il potenziale economico della proprietà.
Usufrutto riservato, usufrutto concesso, usufrutto per legato, usufrutto per assistenza
Esistono varie forme di usufrutto:
Usufrutto Riservato
La variante usuale, con più flessibilità rispetto all’usufrutto concesso. I genitori donano la casa al figlio ma si riservano l’usufrutto.
Eventuali entrate da locazione appartengono ancora ai genitori. I genitori non pagano affitto al figlio. Questo riduce il valore della proprietà donata per il figlio.
Per calcolare l’imposta sulla donazione, il valore della proprietà viene ridotto del valore dell’usufrutto. Il figlio eredita le deduzioni di ammortamento dei genitori (teoria delle impronte). Il valore dell’usufrutto viene calcolato in base a tabelle ufficiali che considerano l’aspettativa di vita statistica.
Esempio: L’usufruttuario è una donna di 65 anni, il valore di mercato dell’immobile è 600.000 EUR e l’affitto annuo netto abituale è di 18.000 EUR. In questo caso, la proprietà varrebbe circa 372.500 EUR e l’usufrutto 227.500 EUR.
Più l’usufruttuario è anziano, minore è il valore dell’usufrutto e maggiore è il valore della proprietà.
Usufrutto Concesso
Meno opzioni di strutturazione rispetto all’usufrutto riservato e, se utilizzato, solo in strutture di ottimizzazione fiscale complesse.
I genitori non donano la casa al figlio. Mantengono la proprietà della casa ma desiderano che il figlio riceva i redditi da locazione.
Invece di riservarsi l’usufrutto e donare la proprietà, fanno l’opposto.
Il figlio deve pagare le tasse sul reddito da locazione e potrebbe avere un’aliquota fiscale inferiore rispetto ai genitori, ottenendo così un risparmio fiscale.
Tuttavia, l’usufrutto donato, come la proprietà stessa, ha un valore e deve essere tassato dal figlio secondo l’imposta sulle donazioni.
Il figlio non eredita le deduzioni di ammortamento dei genitori e non ha il proprio potenziale di ammortamento, poiché la proprietà rimane con i genitori.
Usufrutto per Legato
Il testatore stabilisce che i suoi eredi devono concedere a un terzo un diritto di usufrutto per una specifica proprietà. Quindi, un usufrutto concesso indirettamente dagli eredi all’usufruttuario.
Usufrutto per Assistenza
Il proprietario concede a un’altra persona, ad esempio un partner, un diritto di usufrutto durante la sua vita. Per esempio, il partner dovrebbe poter continuare a vivere nella proprietà per tutta la vita dopo la morte del proprietario.
La proprietà o la parte della proprietà appartenente al concedente di usufrutto non andrà al partner, ma il partner sarà garantito dall’usufrutto.
Proprietà con diritto di usufrutto come investimento
Poiché di solito non si generano entrate da locazione per circa 10-30 anni dopo l’acquisto, è difficile ottenere un mutuo per una tale proprietà.
In alternativa, può essere possibile concordare pagamenti rateali con il venditore e futuro usufruttuario, aggirando il finanziamento bancario.
Il venditore potrebbe non aver bisogno dell’intero prezzo di acquisto immediatamente. Questo è più rischioso per il venditore rispetto a ricevere l’intero prezzo d’acquisto in anticipo, come è consuetudine.
D’altro canto, questo semplifica notevolmente il finanziamento per l’acquirente. Le opzioni comuni qui sono la rendita vitalizia e la rendita temporanea. I termini specifici possono essere concordati individualmente tramite un contratto di acquisto notarile.
Con la rendita vitalizia, i pagamenti terminano con il decesso. Con la rendita temporanea, i pagamenti proseguono per un determinato periodo. Possono essere concordate disposizioni diverse, ad esempio una rendita vitalizia con un termine minimo di 10 anni. Se il beneficiario della rendita muore prima del termine, i pagamenti restanti vanno agli eredi.
Se l’usufruttuario vive molto a lungo
Un avvocato francese acquistò un appartamento nel 1965, all’età di 47 anni, in cambio di una rendita vitalizia da Jeanne Calment.
La futura beneficiaria della rendita vitalizia, Jeanne Calment, aveva 90 anni quando il contratto fu firmato.
Contrariamente alle aspettative, l’acquirente non visse più a lungo della venditrice titolata della rendita vitalizia, sebbene fosse più giovane di 43 (!) anni.
Quando l’acquirente morì di cancro a 77 anni, i suoi pagamenti per la rendita vitalizia avevano già raggiunto il doppio del valore di mercato dell’appartamento.
Dato che la beneficiaria della rendita vitalizia era ancora viva, la moglie dell’acquirente dovette continuare a pagare la rendita a Jeanne Calment.
Quasi due anni dopo, la beneficiaria della rendita vitalizia morì infine all’età documentata di 122 (!).