Locazione di un immobile liquidato come previdenza per la vecchiaia
L’anno è il 2024: dopo aver sfiorato il 12% alla fine del 2022, nel 2024 il tasso d’inflazione si è nuovamente calmato e si sta avvicinando al 2% fissato dalla Banca Centrale Europea. Ma il danno per il vostro patrimonio è stato fatto, soprattutto se non era detenuto in attività reali.
Nel mondo sono in corso numerose crisi che potrebbero sfociare in guerra in qualsiasi momento. E il coronavirus non sarà l’ultima pandemia in un mondo in continua contrazione nel lungo periodo.
Molti dipendenti che hanno lavorato tutta la vita per ottenere una pensione piacevole vedono i loro sogni infrangersi. E si chiedono con rammarico: cosa ho fatto di sbagliato? E perché non mi sono mai occupato da solo della mia pensione e mi sono sempre affidato ad altri?
Fortunatamente, circa 25 anni fa avete investito del denaro in un immobile, che da allora affittate. Questo genera un reddito aggiuntivo di 1.000 euro al mese. E per il resto della vostra vita. Ci sono molti modi per integrare la pensione. L’opzione più sicura e redditizia? Un immobile come investimento e per la pensione sotto forma di condominio in affitto.
Oltre al reddito mensile sostenibile, l’immobile offre anche altri vantaggi come previdenza. Se l’acquisto dell’immobile è finanziato da una banca, l’investimento è possibile con una piccola quantità di capitale proprio. L’inquilino paga indirettamente il mutuo per voi e voi potete continuare ad accumulare il vostro patrimonio anno dopo anno.
Ulteriori vantaggi:
- Il valore della proprietà aumenta con il passare degli anni.
- Potete lasciare in eredità o regalare la vostra proprietà a figli o nipoti.
- Si tratta di una vendita esente da imposte.
- Dopo dieci anni, la vendita è esente da imposte.
La tassa sugli immobili per la previdenza
Sapete già che la vendita di un immobile è esente da imposte dopo dieci anni. Tuttavia, ci sono altri modi per utilizzare in modo efficiente dal punto di vista fiscale un immobile come fondo pensione. Ci sono numerose voci che potete dedurre dalle tasse come locatori. Tra queste, ad esempio, tutte le spese legate al reddito, l’ammortamento del valore dell’edificio o dell’appartamento, i costi assicurativi, i costi di consulenza fiscale, i costi di finanziamento (interessi) e i costi accessori per la raccolta dei rifiuti o i servizi di custodia.
Proprietà o piuttosto ETF come previdenza?
Gli ETF e le azioni possono essere un’alternativa alla proprietà. Bisogna solo tenere presente che si sta correndo un rischio maggiore a fronte di un rendimento analogo. Le azioni dipendono molto dagli sviluppi economici. Se l’economia soffre, il vostro portafoglio soffre. Nonostante tutte le profezie di sventura, gli sviluppi economici e demografici in Germania sono estremamente solidi. E cosa c’è di più sicuro di un’iscrizione al catasto presso un tribunale locale tedesco per una proprietà in una posizione sostenibile?
Se volete comunque accumulare un reddito passivo con le azioni, dovreste concentrarvi sui titoli a dividendo che vi portano profitti ricorrenti. Con le azioni di crescita, gli utili vengono reintegrati nell’azienda. Gli azionisti possono quindi beneficiare di prezzi di vendita elevati in futuro. Ma solo eventualmente. Si tratta di pura speculazione e non deve essere considerata come una pensione sicura.
Altre opzioni:
I terreni agricoli potrebbero essere un’alternativa redditizia. Tuttavia, i piccoli investitori hanno scarso accesso a questo tipo di investimento. Anche i metalli preziosi sono ipotizzabili. Tuttavia, questi non generano un reddito regolare. L’alternativa migliore resta la proprietà. Anche un piccolo condominio può incrementare in modo significativo la vostra pensione, una volta che l’inquilino avrà pagato l’appartamento per voi.
La proprietà come previdenza: per chi è adatta?
In linea di massima, prima si inizia, meglio è. Tuttavia, abbiamo anche clienti che avevano ben più di 50 anni quando hanno acquistato il loro primo immobile.
Il fattore decisivo non è l’età, ma l’obiettivo dell’investitore. L’obiettivo di pagare un immobile in pochi anni è possibile solo con rate di rimborso molto alte. Se siete un po’ più anziani, dovreste quindi investire più capitale proprio e rimborsare il mutuo immobiliare in tempi brevi. In questo modo potrete beneficiare di un flusso di cassa completo al momento del pensionamento e non avrete più costi per il rimborso del prestito. Conclusione: un buon investimento per i pensionati.
Come giovane investitore, avete molte più opzioni, ma quando un immobile inizia a dare i suoi frutti come investimento per la pensione? Se investite nel vostro primo immobile a metà dei vostri 20 o 30 anni, siete nella posizione migliore. Per ottenere un finanziamento immobiliare, la banca richiede solo uno stipendio minimo di circa 2.500 euro e un piccolo capitale proprio. Il reddito da locazione generato dall’immobile dovrebbe coprire i costi del finanziamento. Nella maggior parte dei casi, ciò si traduce in un flusso di cassa neutro di +/- 0 euro. I giovani investitori che acquistano i propri immobili con flusso di cassa hanno due vantaggi principali:
- Pongono le basi per un futuro prospero in cui generano reddito passivo dalla loro proprietà.
- Non sentite l’onere finanziario, poiché le rate del finanziamento sono pagate dall’inquilino.
Questo rende l’immobile adatto come pensione per tutte le età, anche se è ancora più facile per gli investitori più giovani a causa del lungo termine.
La proprietà come pensione: pro e contro
| Pro | Contro |
|---|---|
| Flusso di cassa positivo in età avanzata | È necessario un po’ di capitale proprio, cioè almeno i costi accessori di acquisto, nel peggiore dei casi fino al 12%, dovrebbero essere coperti dal capitale proprio |
| L’onere finanziario è appena percettibile, in quanto l’inquilino si fa carico dell’ammortamento e dei costi del prestito. | Il merito creditizio è un prerequisito |
| Tassi d’interesse attualmente ancora relativamente bassi | È richiesto un reddito mensile di almeno 2.500 euro. |
| La pensione legale è troppo bassa – i pensionati possono permettersi molto di più con un immobile. | |
| In caso di morte: lasciare in eredità la proprietà a figli e nipoti. La politica tradizionalmente lascia spazio di manovra in questo caso (“La nonna la sua casetta”). |
Pensione di reversibilità per l’acquisto di immobili
Lo Stato sostiene anche la proprietà immobiliare come forma di pensionamento. La pensione Riester è un sussidio statale di cui può usufruire chiunque versi nel regime pensionistico obbligatorio. Questo sussidio è stato esteso e ora è disponibile anche per gli immobili di proprietà. Lo scopo è quello di vivere senza affitto in un immobile di proprietà quando si va in pensione.
Questo approccio potrebbe essere interessante se non avete ancora accumulato un capitale ma volete finanziare un immobile tra qualche anno. Tuttavia, la sovvenzione Riester è disponibile solo se si utilizza effettivamente l’immobile. Il fattore decisivo è la data di inizio della pensione. Ciò significa che potete affittare l’immobile almeno temporaneamente. In seguito potrete utilizzare la vostra pensione Riester per finanziare un immobile.
Una sovvenzione statale può sembrare vantaggiosa all’inizio. Tuttavia, ci sono due grandi svantaggi. Un immobile occupato dal proprietario, anche se già pagato, non genera un reddito regolare. Inoltre, bisogna decidere in anticipo dove si vuole vivere in vecchiaia e tenere conto della posizione, dell’accessibilità, ecc.
Per andare sul sicuro, dovreste prendere in considerazione la possibilità di utilizzare più immobili per la vostra pensione, di cui uno lo userete voi stessi e gli altri li affitterete, in modo da poter vivere non solo senza affitto, ma anche godendovi davvero la vostra pensione. Noi possiamo aiutarvi a trovare gli immobili adatti e a sostenervi nel finanziamento.