Valutazione della posizione dei beni immobili

Ultimo aggiornamento 26.09.2021

Quando si tratta di valutare una proprietà, ci sono vari aspetti che devono essere considerati. Uno degli aspetti più importanti è la valutazione della posizione.

Questo articolo ha lo scopo di mostrare quali domande devono essere poste nel contesto della valutazione (del sito). Non ci occupiamo della valutazione della sostanza, dato che questo è di solito fatto da esperti (parte del nostro servizio). Nei primi passi, viene fatta una raccolta di fatti, la valutazione dei fatti viene fatta olisticamente in un passo successivo.

Dati chiave della proprietà

La valutazione della posizione della proprietà è un'impresa complicata che richiede un po' di lavoro preliminare.
Prima di iniziare con l'analisi vera e propria, dobbiamo prima guardare i dati di base della proprietà come parte dell'analisi della posizione della proprietà. In senso stretto, questo non ha niente a che fare con la localizzazione della proprietà in senso classico, ma è comunque di grande importanza per la nostra analisi. 

Ci chiediamo innanzitutto: che tipo di proprietà (casa, villetta a schiera, appartamento, ecc.) è? E quali sono i diversi componenti della proprietà?
Questi includono, per esempio: terrazze, balconi, il loro orientamento, l'orientamento delle finestre negli spazi abitativi importanti, ecc. Perché è importante?

Esempio Casa:
Per una casa, la distinzione tra una casa a schiera e una casa indipendente è importante. Una casa a schiera beneficia dell'energia delle case vicine, ma è meno esclusiva. Entrambi hanno vantaggi e svantaggi.

Una casa indipendente è più attraente per gli inquilini solvibili di una casa a schiera, poiché c'è meno bisogno di considerare le parti circostanti. 

Quanto è grande una terrazza e come è orientata gioca un ruolo decisivo. Una terrazza esposta a sud e lontana dalle altre case aumenta l'affittabilità più di una terrazza esposta a nord con vista sulla strada. Naturalmente, il punto sull'orientamento può essere applicato anche alle finestre degli spazi abitativi principali. Una cucina dove si può godere del sole al mattino è meglio di una cucina alcova rivolta a nord.

Esempio di appartamento:
Qui c'è meno da analizzare in anticipo. Tuttavia, bisogna chiarire, per esempio, su quale piano si trova l'appartamento. Se è più in alto - c'è un ascensore o i residenti devono raggiungere tutto tramite le scale? Ci sono stanze comuni, aree o un cortile che invitano i residenti a rimanere? C'è un balcone che rende la proprietà interessante e in che direzione si affaccia?


Per entrambi i tipi di proprietà (case e appartamenti) è anche consigliabile guardare la sezione. Questo può sembrare assurdo nel contesto della valutazione della posizione immobiliare - ma non lo è affatto.

Tuttavia, non dimenticate di guardare questo obiettivo qui se è un investimento. Perché allora non si tratta di sapere se ti piace personalmente, ma se soddisfa i requisiti di una certa clientela di inquilini.
Naturalmente, ci sono altri attributi da considerare a seconda della proprietà, ma andrebbero oltre lo scopo qui. Tuttavia, l'idea di base dovrebbe essere chiara.

Analisi dei microstrati

Il passo successivo nella valutazione della posizione di una proprietà è quello di guardare i dintorni immediati, cioè il quartiere e la strada. 

  • Struttura della popolazione:
    Vivono qui giovani o vecchi, lavoratori con alti guadagni o studenti, migranti o no?
  • Infrastruttura
    Ci sono buoni collegamenti con i trasporti pubblici?
    Puoi andare in giro in bicicletta o hai bisogno di una macchina?
    Ci sono negozi per le necessità quotidiane nelle vicinanze?
    Anche se il proprio punto di vista soggettivo spesso non è un buon criterio di valutazione, come investitore puoi certamente chiederti quando analizzi una località: Vorrei vivere qui? Ancora meglio: I miei "inquilini dei sogni" vorrebbero vivere qui?
    Che tipo di strutture, dagli asili alle università, ci sono? Tutto ciò che si trova nelle vicinanze della proprietà aumenta la sua affittabilità. Tuttavia, le conclusioni dovrebbero essere tratte solo dopo aver completato l'analisi della macro-localizzazione.
  • Mercato degli affitti
    Qual è il prezzo al metro quadrato per proprietà comparabili? È anche importante scoprire se la domanda di spazio in affitto è alta o se hai bisogno di fare il passo più lungo della gamba per commercializzare la tua proprietà. È qui che strumenti come Geomap possono aiutare. Con questi strumenti si ottengono approfondimenti sul mercato dell'affitto e dell'acquisto, comprese le tendenze dei prezzi di affitto/acquisto, la durata media degli annunci, ecc. I dati sono molto costosi, ma penetranti e indispensabili per valutare veramente la situazione. Usiamo ampiamente questi strumenti per i nostri clienti.
    Se volete indagare per conto vostro e senza molte spese, potete fare una ricerca su Immoscout. Quanto tempo gli annunci rimangono online è più decisivo qui che il numero di offerte di noleggio.

Se ci sono troppo pochi riferimenti per gli oggetti comparabili nelle vicinanze, una visione obiettiva della posizione è difficilmente possibile. A questo punto, si consiglia di raccogliere informazioni sul posto (dai venditori di frutta dietro l'angolo, dai parrucchieri, dalla città...) o di annullare la ricerca di questo luogo. 

Inostri clienti comprano da noi immobili sviluppati e perfettamente analizzati per la resa. Nel corso degli anni abbiamo fatto centinaia di valutazioni di proprietà e troviamo quelle proprietà che sono ancora redditizie tra 10 e 20 anni.

Analisi dello strato macro

Dietro questa parola chiave ci sono criteri che si riferiscono alla regione o alla città in cui si trova l'immobile da valutare. 

  • Quali strutture per il tempo libero sono disponibili:
    Le richieste dei potenziali inquilini in questa zona dipendono anche dalla struttura familiare. Una famiglia con bambini ha naturalmente bisogno di strutture diverse da una giovane coppia appassionata di sport. O giovani single che vogliono godersi la vita notturna.
  • E l'economia?
    Quali sono i datori di lavoro? C'è una diversificazione sufficiente o c'è un rischio di migrazione se uno dei datori di lavoro più grandi chiude? A quali industrie appartengono le aziende del luogo? Queste industrie sono promettenti? Qual è l'offerta generale di posti di lavoro e qual è il tasso di disoccupazione locale?
  • Dati chiave sulla popolazione:
    L'immigrazione è un fattore cruciale; se c'è più di un flusso in uscita, la domanda è perché e se è probabile un'inversione nel prossimo futuro. I rapporti demografici sono molto utili in questo caso.
    Qual è il potere d'acquisto dei cittadini? Questo può essere usato per scoprire se gli appartamenti di lusso o standard hanno più probabilità di essere affittati. E quali esigenze hanno le masse più grandi in termini di arredamento.
  • Mercato del lavoro/opportunità educative:
    Per categorizzare i potenziali gruppi di clienti, vale la pena guardare il mercato del lavoro e l'offerta educativa. Questi possono darvi un'idea del tipo di inquilini che potrebbero potenzialmente trasferirsi e anche del budget che probabilmente avranno.
  • Domande aggiuntive per le piccole città:
    Qual è l'accessibilità per i pendolari? Ci sono datori di lavoro nelle vicinanze che giustificherebbero il pendolarismo? Questo può essere particolarmente emozionante in Baviera, per esempio, dove le grandi città sono circondate da ampie cinture di Speck.
    Una volta raccolti tutti questi dati, dovreste ormai essere in grado di valutare se la proprietà è buona da affittare e la posizione è adatta per un investimento. Se è così, si tratta di usarlo per soppesare che tipo di inquilini potenziali sono più probabili in questa posizione e per questa proprietà.

Identificazione del cliente


Ora, sulla base dei dati raccolti, è importante soppesare a quale clientela di inquilini si può affittare la proprietà. Aiuta a porsi domande come:


Per chi è adatto il taglio?
Per chi è particolarmente interessante il luogo?
Per chi è adatto il layout attuale?

Se avete scelto la clientela giusta, potete poi controllare di nuovo sulla base della raccolta dati.

Nel migliore dei casi una proprietà è adatta a diversi gruppi, allora dovreste chiedervi:
Preferiresti affittare a lungo termine o nel modo più costoso possibile?
È redditizio ristrutturare l'interno?

Se si è risposto a queste domande, si può ipotizzare un prezzo d'affitto e calcolare sulla base di questo (al calcolatore), se l'immobile è attraente non solo per i fattori di ubicazione ma anche per l'affitto da aspettarsi.

Valutazione del potenziale

Il passo finale nella valutazione della posizione di una proprietà è vedere come quella particolare posizione si svilupperà in futuro. Per scoprirlo, vale la pena dare un'occhiata ai giornali locali: Ci sono progetti di costruzione imminenti che potrebbero avere un effetto di moderazione del traffico? Quali sono i piani politici per la zona, è probabile che ci siano sanzioni che renderanno difficile lo sviluppo delle imprese, o possiamo aspettarci di vedere politiche che incoraggiano certe conversioni di valore aggiunto? Prospettiva del settore: come potrebbero andare le imprese della città o del quartiere in futuro? Per esempio, si sta formando un ecosistema di startup digitali che potrebbe attrarre molti giovani ben istruiti? O prevalgono le vecchie industrie che prima o poi sono destinate al declino?

In generale, una valutazione immobiliare non può essere fatta secondo un certo modello, le domande da porsi variano da proprietà a proprietà e da città a città. Questo articolo ha lo scopo di dare un senso delle direzioni in cui pensare e può essere usato come guida. Rispondere a queste domande spesso richiede meno tempo che capire le domande giuste da fare. 

Vuoi investire nel settore immobiliare ma non hai il tempo o le risorse per condurre una ricerca e una valutazione completa della proprietà? I nostri esperti se ne occupano quotidianamente e sono felici di assistervi. 

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