C’è una bolla immobiliare in Germania e quando scoppierà?
In questo articolo facciamo luce sul tema della bolla immobiliare del 2024: qual è la previsione dei prezzi immobiliari per il 2024 in Germania? Quali sono i segnali che indicano che la bolla immobiliare è ancora in atto? E cosa succederà quando la bolla scoppierà? I prezzi degli immobili crolleranno? Possiamo aspettarci un crollo immobiliare nel 2024? C’è un detto sui mercati finanziari:
“La storia non si ripete, ma fa rima”.
Questa saggezza si applica non solo al mercato azionario, ma anche all’andamento dei prezzi degli immobili. L’esatta ripetizione di una bolla passata non è realistica. È improbabile che si verifichi un secondo 2008/2009 sui mercati. In generale, tuttavia, non appena le valutazioni dei prezzi aumentano in modo esplosivo in un periodo di tempo molto breve, la cautela viene spesso sostituita dall’euforia, che può favorire lo scoppio di una bolla immobiliare.
Bolla immobiliare in Germania: realistica o no?
La prima grande bolla speculativa si verificò nei Paesi Bassi nel 1630, quando la cosiddetta mania dei tulipani ebbe una fine spettacolare. All’epoca, il commercio dei tulipani si era trasformato in un affare incredibile. I prezzi dei bulbi di tulipano salirono a livelli assurdi, anche se venivano pagati volentieri. I commercianti speravano addirittura che i prezzi continuassero a salire per poter realizzare profitti ancora maggiori.
In alcuni casi, tutti i risparmi venivano spesi per acquistare la pianta, allora nuova e rara, per poi rivenderla ad alto profitto. Nel 1637 si tenne finalmente un’asta in una locanda di Haarlem. E cosa accadde? Nessuno volle più comprare. I prezzi crollarono e molti speculatori persero i loro risparmi. Almeno così viene raccontata la storia. Oggi molti ritengono che gran parte di questa storia appartenga al regno della leggenda.
Tuttavia, questa storia descrive in modo vivido come si forma una bolla. Si sviluppa un’elevata domanda di un certo prodotto e i prezzi aumentano. Tutti vogliono trarne profitto e a un certo punto ci si rende conto che il prezzo del prodotto è di gran lunga superiore al suo valore effettivo, quindi nessuno vuole più comprarlo. La domanda cala, i prezzi crollano e la bolla scoppia. Molti parlano ora di una bolla immobiliare in Germania.
Bolla immobiliare in Germania nel 2024?
Grazie al basso tasso di interesse di base, in Germania sono stati raggiunti tassi di interesse record. Poiché il tasso d’interesse di riferimento influenza indirettamente le condizioni per la concessione di mutui edilizi e l’andamento dei prezzi degli immobili è a sua volta fortemente dipendente dalle condizioni dei tassi d’interesse, tra l’altro, i prezzi degli immobili residenziali come investimento sono aumentati costantemente negli ultimi anni.
Tuttavia, attualmente stiamo osservando una situazione completamente diversa sul mercato immobiliare. I prezzi degli immobili sono in calo e i tassi di interesse sono aumentati rapidamente dall’inizio del 2022. Di conseguenza, sempre meno persone sono in grado di acquistare un immobile. Il sospetto di una bolla è quindi molto concreto. Già l’anno scorso si parlava di bolla immobiliare 2023.
Bolla immobiliare in Germania: solo un pericolo regionale.
Tuttavia, si può dire che la bolla immobiliare sia scoppiata solo quando i prezzi degli immobili esplodono così drammaticamente da essere disaccoppiati dal loro valore reale. Anche il ritmo gioca un ruolo importante in questo caso. Se i prezzi di acquisto aumentano molto più velocemente di quelli di affitto, ad esempio, questo potrebbe essere un’indicazione di bolla immobiliare.
Molti pensano innanzitutto a Monaco di Baviera. C’è una bolla immobiliare a Monaco? La maggior parte degli esperti dice: no. Perché a Monaco gli investitori pagano un prezzo elevato, ma in cambio ottengono prospettive economiche e demografiche rosee. E questi sono criteri importanti per la buona affittabilità di un immobile da investimento.
Secondo l’ultimo studio “Vivere in Germania 2023” delle banche Sparda, il distretto di Monaco di Baviera è in cima alla classifica dell’attrattività regionale. In sostanza, si può affermare che il rischio astratto di una bolla esiste in quasi tutte le principali città tedesche in località A. Qui i prezzi sono aumentati molto rapidamente negli ultimi anni.
Tuttavia, abbiamo già osservato un calo dei prezzi degli immobili in tutta la Germania a partire dalla metà del 2022. Attualmente la situazione del mercato immobiliare è leggermente migliore. Secondo uno studio di ImmoScout24, nel terzo trimestre si è registrato un leggero aumento dei prezzi degli immobili residenziali in Germania.
Aumento dei prezzi di acquisto richiesti in tutta la Germania nel terzo trimestre dello 0,2 e dello 0,3 per cento. Fonte: ImmoScout24. A partire da ottobre 2023.
I prezzi degli immobili si stanno lentamente stabilizzando, come si può vedere nel grafico seguente che prende come esempio i condomini delle 7 principali metropoli:
Fonte: IfW Kiel, al 03/08/2023
I prezzi sono scesi anche nelle città e nei paesi più piccoli, ma non nella stessa misura. Guardando al mercato immobiliare tedesco nel suo complesso, non ci sono segnali di una bolla immobiliare nel 2024, anche se i prezzi in alcune località A sono ancora superiori alla media.
In sintesi, un’affermazione generale sul tema della bolla immobiliare in Germania è insensata e fuorviante. Sì, ci sono aree regionali con mercati immobiliari molto gonfiati, ma ce ne sono molte altre con un potenziale interessante e una sottovalutazione. Chiunque si lasci scoraggiare dallo “scoppio della bolla immobiliare” si lascia sfuggire interessanti opportunità di rendimento.
Indicatori dell’emergere di una bolla immobiliare
Non sarebbe bello essere in vantaggio sugli altri investitori riconoscendo una bolla immobiliare nelle sue fasi iniziali e potendo agire di conseguenza? Fortunatamente esistono diversi indicatori che possono essere osservati come segnali di allarme:
Attività di costruzione
Se l’industria delle costruzioni dovesse prosperare e a un certo punto rappresentare un’alta percentuale del potere economico complessivo in Germania, ci troveremmo di fronte a una possibile indicazione di esagerazioni sul mercato immobiliare. Si può osservare un’intensa attività nel settore delle nuove costruzioni quando queste ultime diventano una vera e propria alternativa agli immobili esistenti dal punto di vista dei prezzi, che in precedenza avrebbero dovuto aumentare di conseguenza.
Attualmente le nuove costruzioni in Germania hanno subito un notevole rallentamento dopo l’era del coronavirus, a causa dell’aumento dei costi dei materiali e dell’energia, dell’inflazione, dell’aumento dei tassi di interesse e dei problemi della catena di approvvigionamento. In alcuni casi, i progetti di nuove costruzioni si sono addirittura fermati del tutto, se si pensa al blocco delle costruzioni di Vonovia, ad esempio. Dopotutto, si tratta del più grande gruppo di edilizia residenziale in Germania.
Il debito privato
La formazione di una bolla dei prezzi sul mercato immobiliare è solitamente accompagnata da un forte aumento dell’indebitamento privato quando i privati contraggono più mutui immobiliari. In linea di principio, gli indicatori rilevanti indicano quindi un mercato immobiliare non surriscaldato e quindi non una bolla immobiliare. L’attività di nuova costruzione e l’indebitamento privato dovranno essere monitorati in futuro per riconoscere in anticipo eventuali esagerazioni dei prezzi.
La Germania rischia una bolla immobiliare in futuro?
Sono certo che molti si stiano ponendo le seguenti domande: qual è il prossimo passo? Perché la bolla immobiliare non sta scoppiando? I prezzi degli immobili scenderanno? Qual è la previsione dei prezzi degli immobili per il 2024? Ci sarà un crollo immobiliare nel 2024? Attualmente gli esperti ritengono che i prezzi degli immobili in Germania continueranno a scendere. Inoltre, non ci aspettiamo che i tassi di interesse scendano nel breve termine, poiché la situazione economica generale non cambierà da un giorno all’altro a causa, tra l’altro, dell’elevata inflazione.
L’inflazione influisce sui salari, sugli affitti e sui prezzi di acquisto degli immobili residenziali. Come già accennato, attualmente vengono costruite poche proprietà immobiliari, il che esercita un’ulteriore pressione sul mercato degli affitti. A causa di questi fatti, si prevede che i prezzi degli affitti aumenteranno nel 2024. Non dovrebbe verificarsi un crollo immobiliare, ma una correzione dei prezzi è possibile o si è già verificata.
Effetti della guerra in Ucraina sul mercato immobiliare
Lo scoppio della guerra in Ucraina nel febbraio 2022 ha scosso il mondo intero. Questa crisi non ha avuto solo gravi conseguenze umanitarie, ma anche economiche globali. I prezzi dell’energia sono aumentati, così come l’inflazione e i tassi di interesse. Dall’Ucraina arrivano sempre più profughi, la domanda di immobili è in aumento e si verificano strozzature nell’offerta. A causa della carenza di beni russi come petrolio e gas – ma anche di grano ucraino – il cibo sta diventando più costoso.
Ma che dire degli immobili come investimento in tempo di guerra? Sebbene i tassi di interesse per i mutui immobiliari siano aumentati drasticamente di recente, siamo ancora in un periodo di bassi tassi di interesse – storicamente parlando. Gli investitori possono trarre buoni profitti dagli immobili residenziali, in quanto questi beni tangibili offrono sicurezza del valore e una buona protezione contro l’inflazione anche in tempi di crisi. L’immobile rimane quindi una forma di investimento sicura nel lungo periodo.
Esempio: bolla immobiliare in Cina
In Cina, negli ultimi anni abbiamo visto molto chiaramente cosa succede in una bolla immobiliare. Il mercato immobiliare cinese ha avuto un boom e la gente ha comprato sempre di più – in un certo senso, il motto era “Compra a qualsiasi prezzo!”. Ma il motto avrebbe dovuto essere piuttosto: “Quando scoppierà la bolla immobiliare?”. Perché era sempre prevedibile. Tuttavia, gli acquirenti cinesi non avevano intenzione di affittare queste proprietà.
Stavano speculando sul fatto che i prezzi sarebbero continuati a salire e che in futuro sarebbero stati in grado di vendere le loro proprietà con un profitto elevato per ottenere un alto rendimento immobiliare. Gli affittuari – a loro avviso – avrebbero ridotto il valore dell’immobile e quindi c’erano molti posti vacanti. In Cina, la bolla immobiliare ha quindi prodotto soprattutto una cosa: città fantasma. Sono state costruite e acquistate molte proprietà, ma nessuno vi si è mai trasferito. Questo ha portato al crollo immobiliare in Cina.
La bolla immobiliare cinese come esempio di avvertimento
Il mercato immobiliare è la forma più attraente di investimento di capitali in Cina. Le azioni sono piuttosto impopolari tra la popolazione a causa dell’elevato rischio, e anche le obbligazioni non sono molto popolari perché i rendimenti sono spesso inferiori. Di conseguenza, il 70% del patrimonio privato cinese è investito nel settore immobiliare.
Nel frattempo, il problema del governo era un debito nazionale da record e una crescita economica sottotono. Per stimolare l’economia, lo Stato ha deciso di promuovere l’edilizia residenziale. Questo avrebbe creato nuovi posti di lavoro, generato un eccesso di offerta di immobili e quindi abbassato i prezzi.
Questo dovrebbe incoraggiare gli investitori a investire in azioni di società private piuttosto che in immobili. A seguito di queste misure, molti proprietari di immobili devono ora accettare significative perdite di valore. La misura in cui il coronavirus ha aggravato la situazione diventerà chiara nei prossimi anni. In Germania, un simile intervento nel libero mercato è impensabile. Di conseguenza, i rischi di un simile crollo dei prezzi sul mercato immobiliare sono molto improbabili.
Rischi dell’investimento immobiliare
Ci si chiede quando e se si verificherà una bolla immobiliare in Germania nel 2024. Che impatto avranno il coronavirus e la crisi energetica? Come si possono minimizzare i rischi nell’attuale periodo di crisi? A lungo termine, i rischi si ridurranno da soli. A ogni flessione segue una ripresa. Tutto ciò che serve è un po’ più di pazienza.
Tuttavia, se volete essere proattivi in tempi di crisi, ci sono alcuni punti che dovreste tenere a mente. Dopo tutto, l’investimento immobiliare comporta anche alcuni rischi che è facile evitare. La posizione gioca un ruolo fondamentale. Può essere decisiva per il vostro successo economico come investitori immobiliari. Se non conoscete il mercato immobiliare, non fate nulla da soli. Soprattutto in questo momento, è importante farsi consigliare bene per evitare di prendere decisioni sbagliate. Una buona guida immobiliare vale oro.
In tempi di crisi, è logico che gli immobili in posizioni poco attraenti siano i primi ad essere sfitti. Gli investitori che si impegnano fin dall’inizio a scegliere un’ottima posizione hanno un rischio ridotto di subire lo sfitto, anche in situazioni di crisi. Per ridurre ulteriormente il rischio di bolla immobiliare, consigliamo una strategia di diversificazione.
Non mettete tutte le vostre uova in un solo paniere. Se investite in immobili, azioni ed eventualmente obbligazioni, non dipendete da un’unica forma di investimento e potete compensare eventuali perdite. Inoltre, potete trarre grandi vantaggi dalla diversificazione acquistando immobili in luoghi diversi. In definitiva, un portafoglio di investimenti diversificato, la scelta di una buona posizione e l’acquisto a un prezzo vantaggioso sono essenziali per costruire una ricchezza a lungo termine e avere una solida base finanziaria anche in tempi turbolenti.