L’immobile come investimento di capitale: conviene

Che cos’è un investimento?

Un investimento di capitale è la stessa cosa di un investimento finanziario o di un investimento. Questi termini sono usati in modo intercambiabile. L’investimento di capitale di solito si riferisce all’investimento di denaro specificamente in immobili o all’investimento di grandi somme di denaro. L’investimento di solito si riferisce a denaro overnight, depositi a tempo determinato, azioni, oro e simili. La valutazione si riferisce di solito agli investimenti in beni materiali come l’antiquariato, l’arte o il vino.

Che cos’è un investimento immobiliare?

Il termine investimento da solo, senza l’aggiunta di immobiliare, si riferisce solitamente a un investimento in immobili. L’aggiunta di proprietà chiarisce che si tratta effettivamente di investire denaro in immobili e non in altri beni di valore.

Tutti gli immobili in affitto sono un investimento

Gli immobili che costituiscono un investimento di capitale sono affittati e non occupati dal proprietario. Da questo punto di vista, ogni immobile affittato è un investimento e ogni proprietario ha effettuato un investimento immobiliare.

Anche gli immobili occupati dal proprietario sono investimenti?

Si può arrivare a considerare gli immobili di proprietà come un investimento. Lo ha fatto la Cassa di risparmio in un sondaggio del 2021 sulla popolarità di varie opzioni di investimento. La proprietà ad uso abitativo come investimento è stata una delle possibili risposte. Tuttavia, secondo questa logica, qualsiasi immobile residenziale sarebbe un investimento. Nel sondaggio, circa il 20% degli intervistati ritiene che gli immobili di proprietà siano “adatti a costituire un patrimonio”. Tuttavia, il tasso di proprietà in Germania, ovvero il rapporto tra gli immobili occupati dai proprietari e il numero totale di immobili residenziali, è di poco superiore al 40%. Ciò significa che il 40% di tutti gli immobili residenziali sarebbe un investimento e che i proprietari della metà degli immobili in questione (circa il 20% nel sondaggio Sparkasse) la pensano così. La proprietà ad uso abitativo ha naturalmente un’influenza sulla situazione finanziaria personale. In generale, tuttavia, gli immobili di proprietà non sono considerati un investimento.

7 modi per investire in immobili

La proprietà come investimento si presenta essenzialmente in sette forme diverse:

1. Azioni immobiliari (Real Estate Investment Trust: REIT): Le azioni immobiliari quotate in borsa, i REIT, sono adatte agli investitori che amano generare dividendi. I REIT sono regolamentati in Germania dal 2007, ma i REIT tedeschi sono molto pochi. In Germania, i REIT devono distribuire il 90% degli utili agli investitori. I REIT investono in molti grandi progetti immobiliari. La diversità riduce il rischio, ma rimane la complessità derivante dal fatto che un gran numero di progetti immobiliari diversi sono confezionati come titoli.
2. Fondi azionari immobiliari, gestiti attivamente: Un fondo azionario immobiliare è l’equivalente dei fondi azionari a gestione attiva. Il fondo azionario immobiliare acquista REIT nello stesso modo in cui il fondo azionario acquista azioni. Come nel caso del fondo azionario, il gestore cerca di sovraperformare la performance generale dei prezzi dei REIT acquistando e vendendo.
3. Fondo azionario immobiliare a gestione passiva: Un fondo azionario immobiliare a gestione passiva è l’equivalente di un ETF per le azioni. Invece di cercare di sovraperformare l’andamento generale dei prezzi dei REIT attraverso continue compravendite, i REIT esistenti vengono acquistati e detenuti in linea con la loro dimensione, come nel caso degli ETF.
4. Fondo immobiliare chiuso: Il fondo immobiliare chiuso è una peculiarità tedesca e non è conosciuto o autorizzato altrove. A differenza dei fondi immobiliari aperti e dei REIT, i fondi immobiliari chiusi non sono quotati in borsa. L’offerente raccoglie il denaro degli investitori e, una volta raggiunto l’importo prefissato, il fondo viene “chiuso”, ossia non vengono accettati ulteriori investitori o importi di investimento. Il fondo immobiliare chiuso ha una durata, solitamente compresa tra i 10 e i 20 anni. Il fornitore del fondo utilizza il denaro raccolto dagli investitori per investire in progetti immobiliari più ampi. I profitti derivanti dai canoni di locazione vengono distribuiti agli investitori. Al termine della durata, il fondo viene sciolto e gli eventuali profitti vengono nuovamente distribuiti agli investitori. Il problema dei fondi immobiliari chiusi è che sono scarsamente regolamentati e i fornitori hanno opzioni quasi illimitate per strutturarli. Per l’investitore è tutto molto opaco.
5. Fondi immobiliari aperti: i fondi immobiliari aperti sono preferibili ai fondi immobiliari chiusi. A differenza di questi ultimi, i fondi immobiliari aperti sono quotati in borsa e quindi sono regolamentati in modo molto più rigoroso. Sfortunatamente, la quotazione in borsa nel settore immobiliare implica anche un’intensa attività di “valutazione” del portafoglio immobiliare. Ed è qui che entrano in gioco le opzioni contabili estese. Esistono anche per le azioni, ma queste ultime si basano su parametri più comprensibili, come i profitti e le perdite derivanti da attività commerciali attive. La percentuale di pura “valutazione” delle attività fisse è inferiore a quella di una società che detiene essenzialmente immobili e il cui reddito da locazione offre scarse possibilità di alti e bassi. I fornitori sono tentati di mostrare una performance meno volatile e in costante aumento e ottimizzano i loro libri contabili di conseguenza. Fino alla crisi finanziaria del 2007/2008, questi fondi immobiliari aperti erano piuttosto popolari. Il fatto che il fondo sia quotato in borsa significa anche che gli investitori possono rivendere le loro quote al fondo in qualsiasi momento. Ciò si è rivelato una rovina per i provider nel 2008, quando molti investitori si sono fatti prendere dal panico e hanno cercato di incassare le loro quote. In generale, quando si opera sul mercato azionario c’è sempre il rischio di essere influenzati negativamente dall’istinto di panico del gregge. L’istinto di branco e l’improvviso panico di massa non sono un problema per gli investimenti immobiliari tradizionali. È difficile immaginare che molti proprietari di immobili vogliano improvvisamente vendere la loro proprietà, che è garantita da una visura catastale.
6. Proprietà per uso proprio (casa occupata dal proprietario): il tasso di proprietà della casa in Germania è del 40%. Si potrebbe quindi dire che il 40% delle persone in Germania sono investitori immobiliari. Tuttavia, le case ad uso proprio non sono generalmente classificate come investimenti tradizionali, anche se un immobile ad uso proprio ha naturalmente un impatto importante sulla situazione finanziaria personale. Il calcolo della redditività sarebbe molto diverso in questo caso rispetto a quello di un immobile in affitto.
7. Proprietà d’investimento: la classica proprietà d’investimento è un appartamento o una casa che viene affittata. Con questa forma di investimento non standardizzata, il margine di progettazione è molto ampio. Allo stesso tempo, la trasparenza è molto elevata. Il processo di acquisto e locazione di un immobile è collaudato e sicuro dal punto di vista legale. Tutti gli aspetti della transazione sono aperti. Questa forma di investimento può essere molto redditizia, ma può anche essere un flop se l’immobile viene scelto in una posizione sfavorevole.

Un investimento immobiliare classico fa un po’ paura, perché è un impegno a lungo termine e richiede almeno 15 o 20 mila euro di capitale proprio. I metodi alternativi di investimento immobiliare sono possibili con somme di denaro inferiori e i costi e i tempi di transazione sono più bassi rispetto all’investimento immobiliare diretto. Tuttavia, le opzioni di investimento alternative sono molto poco trasparenti e mettono gli investitori in una posizione di forte dipendenza dall’affidabilità e dalle prestazioni dei fornitori, a causa della mancanza di conoscenza dei processi interni. Con l’investimento diretto, ad esempio l’acquisto di un appartamento o di una casa, tutto è alla luce del sole. Ci si chiede se gli ETF classici o le azioni siano più adatti rispetto a questi costrutti immobiliari compressi in forma di azioni invece che di prodotti immobiliari complessi. Noi consigliamo gli investimenti diretti in immobili e gli ETF per investimenti a lungo termine e il denaro overnight, i depositi a termine e i conti di risparmio per parcheggiare il denaro per qualche mese.

Quando vale la pena investire in un immobile

Un immobile come investimento è particolarmente vantaggioso se viene acquistato a un prezzo vantaggioso e se la posizione è e rimane buona. Non è quindi sufficiente acquistare un immobile a buon mercato in considerazione della posizione. È necessario che sia prevedibile che l’ubicazione rimanga buona. Naturalmente, questo non significa che l’immobile cambierà la sua posizione; dopo tutto, la sua “immobilità” è la caratteristica principale di un immobile che gli dà il nome. Ma la posizione stessa potrebbe deteriorarsi nel lungo periodo, ad esempio se le aziende, le autorità o gli istituti scolastici si trasferiscono o chiudono. L’investitore immobiliare cerca di prevedere gli sviluppi futuri osservando lo sviluppo passato della regione.

Quanto capitale proprio per un investimento immobiliare

Gli acquirenti dovrebbero essere in grado di raccogliere dal 10 al 20% del prezzo di acquisto come capitale proprio. A seconda dello Stato federale, circa il 9-12% viene già utilizzato per le spese accessorie all’acquisto. La banca desidera una quota elevata di capitale proprio, a meno che il mutuatario non abbia un rating di credito eccellente. Il mutuatario, invece, vuole utilizzare il minor capitale proprio possibile. Questo perché il rendimento decisivo del capitale proprio è tanto maggiore quanto minore è l’impiego di denaro proprio.

Quanto denaro serve per investire in un immobile

Gli investitori dovrebbero essere almeno in grado di coprire da soli i costi accessori dell’acquisto. A seconda dello Stato federale, questi possono arrivare fino al 12% se è coinvolto un agente immobiliare. Gli immobili da investimento sono situati in città di medie e grandi dimensioni in crescita e quindi costano 150.000 euro e oltre. Se ipotizziamo che i costi accessori di acquisto siano in media del 9%, in questo caso l’investitore dovrebbe contribuire con il 9% di 150.000 euro, ossia 13.500 euro, per avere buone possibilità di ottenere un impegno di finanziamento. Facendo un calcolo approssimativo, si può dire che un investimento in immobili è possibile a partire da circa 15.000-20.000 euro. Sono inoltre necessari un lavoro fisso e un bilancio familiare che consenta di pagare le rate mensili del mutuo senza problemi.

Quale tipo di immobile come investimento

Gli immobili da investimento sono solitamente immobili residenziali, soprattutto appartamenti di piccole e medie dimensioni, in quanto sono i più facili da affittare. Anche i condomini, le palazzine e gli interi complessi residenziali possono rappresentare un investimento ad alto rendimento. Le unità abitative più grandi e complete offrono un maggiore spazio di manovra e non richiedono il coordinamento con l’associazione dei proprietari necessario per i condomini. Tuttavia, un investimento in immobili più grandi richiede di conseguenza più capitale proprio e prestiti più consistenti. Anche il rischio di cluster è maggiore, a meno che l’investitore non abbia i mezzi per investire in diverse proprietà più grandi.

L’appartamento come investimento di capitale – cosa considerare

Il mantra del maker “location, location, location” si applica anche agli immobili da investimento, ma non necessariamente allo stesso modo degli immobili occupati dai proprietari. Mentre per gli immobili occupati dai proprietari spesso entrano in gioco le preferenze personali, per gli immobili d’investimento l’obiettivo è ancora più forte e sobrio: l’affittabilità generale a lungo termine. Questo è uno dei motivi per cui può essere sensato lavorare con dei professionisti quando si acquista un immobile da investimento: L’immobile non deve comunque essere personalmente attraente per l’investitore. Gli immobili da investimento non si trovano sempre in posizioni di pregio, ma piuttosto in posizioni di serie B e C.

Svantaggi dell’investimento immobiliare

Investire denaro in immobili presenta i seguenti svantaggi

• Rischio di cluster: gli investitori devono disporre di una somma a cinque cifre per investire in un immobile. Se questo è l’intero risparmio, si presenta un rischio di cluster: il bene e il male dell’intero patrimonio dipendono da un’unica classe di attività e persino da un unico bene, il singolo immobile. Soluzione: non investire tutti i risparmi in immobili. Gli ETF sono un buon investimento aggiuntivo e sono adatti alla diversificazione.
• Non è un prodotto standardizzato: un investimento immobiliare non è un prodotto standardizzato come un ETF, un fondo azionario o un’obbligazione. Il successo dell’investimento varia quindi molto da caso a caso. Una casa o un appartamento come investimento può superare in modo significativo altre opzioni di investimento, ma può anche rimanere molto indietro. Soluzione: trovare un immobile e una posizione che offrano un forte rendimento a lungo termine. Il modo migliore per farlo è quello di avvalersi del supporto di un professionista.
• Nomadi in affitto: Il tema dei nomadi in affitto è alimentato soprattutto dal termine compiaciuto “rent nomads”, che suggerisce l’esistenza di un numero significativo di persone che affittano appartamenti quasi di proposito e poi, come i “nomadi”, si spostano e cestinano l’appartamento successivo. Uno sguardo più attento ai casi trattati dai media rivela la necessità di un sostegno psicosociale per le persone emarginate che hanno superato la loro intera vita, non solo il pagamento dell’affitto. Il problema di fondo è molto più piccolo di quello che a volte viene suggerito e riguarda proprietà molto poco attraenti che non sarebbero mai state considerate come investimenti immobiliari. Soluzione: Nel caso di un immobile da investimento in cui gli inquilini sono selezionati professionalmente, la questione dei “nomadi dell’affitto” non si pone affatto. Le parti interessate sono desiderose di accettare l’offerta e l’investitore può selezionare i suoi inquilini di conseguenza.
• Danni imprevisti, ovvero costi: una casa è esposta alle intemperie e all’uso da parte degli inquilini, e nel tempo possono verificarsi danni che non erano previsti e che costano molto denaro per essere riparati. Soluzione: in primo luogo, scegliete con cura la casa o l’appartamento e, in secondo luogo, fate controllare la struttura dell’edificio prima dell’acquisto. Un immobile è tutt’altro che fragile e il valore principale è comunque nel terreno. Mantiene il suo valore anche se ci cade sopra una bomba. Accantonare denaro per le ristrutturazioni è una pratica standard, che viene presa in considerazione in ogni calcolo del rendimento.
• Sviluppo demografico in Germania: Poiché il tasso di natalità in Germania è basso, gli investimenti immobiliari sono destinati a fallire nel lungo periodo. Soluzione: Il solo tasso di natalità indica effettivamente un calo demografico, come in molti Paesi industrializzati. Tuttavia, ciò non tiene conto del fatto che questo fenomeno è più che compensato dall’immigrazione. In quanto “centrale elettrica” dell’UE, la popolazione tedesca si ridurrebbe proprio quando ciò sarebbe politicamente auspicabile. Tuttavia, la Germania si è impegnata a crescere, sostenuta dalla maggioranza, e le risorse umane non mancano.
• Costi di transazione elevati, tempi di transazione lunghi: Un immobile non può essere monetizzato con la stessa rapidità di un conto di deposito a termine, di un’azione o di un ETF, questo è vero. Soluzione: Non abbiamo una soluzione per i tempi e i costi di transazione relativamente più lunghi nel caso in cui l’investimento immobiliare debba essere rivenduto. Un investimento immobiliare è un investimento di capitale a lungo termine che viene tenuto per molto tempo. La vendita viene solitamente pianificata con largo anticipo.

L’immobile come investimento: come funziona?

Un investimento immobiliare funziona come segue:

1. Ricerca di un immobile adatto
2. Acquisto / finanziamento dell’immobile
3. Ristrutturazione / rinnovo / ammodernamento / eventuale suddivisione
4. Locazione/gestione da parte del proprietario stesso o dell’amministrazione immobiliare

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