Certificato di autonomia abitativa: componente della dichiarazione di suddivisione

Certificato di autonomia abitativa: che cos’è e perché serve

Il certificato di autonomia abitativa attesta che le singole unità abitative o commerciali all’interno di un edificio sono strutturalmente separate le une dalle altre in modo chiaro e quindi utilizzabili in modo indipendente. Nel linguaggio comune si parla talvolta anche di “dichiarazione di autonomia abitativa” (Abgeschlossenheitserklärung): con essa si intende esattamente lo stesso documento.

Senza questo certificato, l’ufficio del catasto e dei registri immobiliari (Grundbuchamt) non può creare registri fondiari separati (Wohnungsgrundbücher) per le singole unità. Esso costituisce pertanto il presupposto formale per la costituzione della proprietà di appartamenti e della proprietà parziale (Wohnungs- und Teileigentum) ai sensi della legge tedesca sulla proprietà immobiliare condominiale (Wohnungseigentumsgesetz, WEG).

Il certificato di autonomia abitativa serve ogni volta che si desidera suddividere un edificio in singole unità immobiliari vendibili separatamente. Se invece si intende soltanto affittare gli appartamenti, esso non è necessario.

Significato e base giuridica

Il certificato di autonomia abitativa è una dichiarazione di scienza da parte dell’autorità (behördliche Wissenserklärung), espressamente non un atto amministrativo. Ciò significa: l’autorità edilizia si limita ad attestare uno stato di fatto strutturale, ma non adotta alcuna decisione di natura costitutiva.

La base giuridica è in particolare l’art. 7, comma 4 nonché l’art. 3, comma 3 WEG, integrati dalla Disposizione amministrativa generale per il rilascio di certificati ai sensi della legge sulla proprietà immobiliare condominiale (Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz, AVA), in vigore nella nuova versione dal 12 luglio 2021.

Il certificato verifica esclusivamente l’autonomia spaziale e funzionale, non la conformità al diritto edilizio. Uno stato strutturale illegale o non autorizzato non viene né legalizzato né tollerato dal certificato. Se non si rispetta la normativa edilizia vigente, il certificato di autonomia abitativa non vi protegge quindi dalle sanzioni dell’autorità di vigilanza edilizia.

Quando serve il certificato

• per la trasformazione di un edificio plurifamiliare in singole unità immobiliari
• per lo scorporo di unità commerciali (proprietà parziale)
• per la costituzione di proprietà esclusiva (Sondereigentum) su posti auto
• per far valere un diritto di abitazione permanente (Dauerwohnrecht) ai sensi dell’art. 32 WEG
• spesso anche come documento richiesto dalle banche in relazione al finanziamento immobiliare

Ulteriori informazioni sulla base giuridica sono disponibili nel testo dell’art. 7 WEG nonché nella Disposizione amministrativa generale (AVA).

In questo video Axel Fischer spiega ancora una volta il certificato di autonomia abitativa con parole semplici:

Requisiti: quando un’unità è considerata autonoma?

Affinché un appartamento o un locale non destinato ad uso abitativo sia considerato “autonomo”, devono essere soddisfatti determinati criteri strutturali. Ciò che conta è esclusivamente la separazione effettiva, spaziale e funzionale.

Requisiti strutturali minimi

• Separazione strutturale completa: l’unità deve essere completamente separata da appartamenti e locali altrui mediante pareti e soffitti.
• Accesso proprio e chiudibile a chiave: l’accesso deve avvenire direttamente dall’esterno, da un vano scala o da un’anticamera. Non deve passare attraverso un’altra proprietà esclusiva e, attraverso un fondo confinante, solo con una garanzia reale registrata.
• Gestione autonoma di un nucleo familiare: un appartamento deve consentire la conduzione di un nucleo familiare autonomo; ciò comprende di norma una cucina o un angolo cottura, l’approvvigionamento idrico, lo scarico e un WC.

Del resto, un’unità non perde la propria natura di appartamento se singoli locali vengono utilizzati temporaneamente o permanentemente per scopi professionali o commerciali. Per i posti auto e le parti del fondo situate all’esterno dell’edificio è sufficiente una determinazione univoca mediante indicazioni di misura.

Che cosa, di norma, non è considerato autonomo

Spazi aperti come terrazze, balconi, logge o terrazze sul tetto, di norma, non sono considerati autonomi ai sensi del diritto edilizio, poiché privi di una delimitazione spaziale completa. Nella pratica vengono spesso disciplinati mediante un diritto di uso esclusivo (Sondernutzungsrecht) anziché tramite proprietà esclusiva.

Il piano di suddivisione come documento centrale

Inscindibilmente legato al certificato di autonomia abitativa è il piano di suddivisione (Aufteilungsplan). Si tratta di un disegno tecnico in scala che rappresenta tutte le parti dell’edificio e indica in modo chiaro e inequivocabile i confini tra proprietà esclusiva e proprietà comune (Sonder- und Gemeinschaftseigentum).

Che cosa deve contenere il piano di suddivisione

• piante di tutti i piani, dalla cantina al sottotetto (di norma in scala 1:100)
• sezioni e prospetti riferiti all’intero edificio
• una numerazione chiara e coerente: tutti i locali appartenenti alla stessa unità riportano lo stesso numero; le aree comuni sono spesso contrassegnate con una “G”
• calcoli della superficie abitabile e utile
• l’inclusione di tutti gli edifici presenti sul fondo, compresi garage, capannoni e fabbricati accessori

Il piano di suddivisione è di norma redatto da un architetto o da un ingegnere strutturista, poiché ciò richiede l’abilitazione alla presentazione di documenti edilizi e precisione tecnica. Per le nuove costruzioni il piano deve corrispondere ai progetti edilizi approvati; per gli edifici esistenti deve riflettere lo stato di fatto come rilievo dell’esistente (Baubestandszeichnung). Quanto al formato, il disegno tecnico non deve superare il DIN A3 e, in caso di domanda scritta, va presentato in duplice copia.

Consiglio pratico: verificate preventivamente se i piani esistenti corrispondono allo stato effettivamente approvato. Modifiche di layout non autorizzate, appartamenti accorpati o sottotetti ristrutturati comportano spesso ritardi o il rigetto; in tali casi può essere necessaria una preventiva domanda edilizia.

Domanda e iter: come richiedere il certificato

Nella maggior parte dei casi l’organo competente è l’autorità di vigilanza edilizia di primo livello (untere Bauaufsichtsbehörde), comunemente “l’ufficio tecnico edilizio” (Bauamt), nel luogo in cui si trova l’immobile. Dalla riforma del WEG del 2007, i Länder possono stabilire mediante regolamento che, in alternativa, anche periti per l’edilizia nominati e riconosciuti pubblicamente possano rilasciare il certificato. Se ciò sia possibile nel vostro Land, è bene chiarirlo direttamente con l’autorità competente.

Chi è legittimato a presentare la domanda?

Sono legittimati a presentare la domanda i proprietari e i titolari di un diritto di superficie ereditario (Erbbauberechtigte), nonché qualsiasi persona che dimostri in modo credibile un interesse legittimo (ad esempio un acquirente). Con apposita procura, anche un agente immobiliare o un architetto può presentare la domanda per vostro conto.

Documenti necessari

Quali documenti siano esattamente richiesti varia da autorità ad autorità. Di norma occorrono:

1. la domanda compilata (spesso su modulo ufficiale, altrimenti è sufficiente una lettera in forma libera) con la denominazione del fondo, nome e indirizzo nonché la firma del proprietario
2. il piano di suddivisione in duplice copia
3. una visura catastale aggiornata o il contratto di compravendita (spesso non più vecchi di un anno)
4. una planimetria con tutti gli edifici e gli impianti
5. calcoli della superficie abitabile e utile

L’iter in cinque passi

1. Preparazione: l’architetto o il perito redige il piano di suddivisione e verifica la situazione dal punto di vista del diritto edilizio.
2. Presentazione della domanda: presentate la domanda e i documenti all’organo competente.
3. Esame: l’autorità verifica l’autonomia secondo le regole del WEG.
4. Rilascio: se tutti i requisiti sono soddisfatti, ricevete il certificato insieme al piano di suddivisione timbrato e sigillato.
5. Utilizzo successivo: il certificato e la dichiarazione di suddivisione (Teilungserklärung) vengono presentati insieme all’ufficio del catasto.

I tempi di lavorazione dipendono fortemente dalla singola autorità e possono variare da circa due settimane a tre mesi. Nelle aree metropolitane con uffici sovraccarichi, come Berlino, è opportuno mettere in conto tempi più lunghi e prevedere un margine adeguato.

Costi del certificato di autonomia abitativa

I costi non sono disciplinati in modo uniforme su tutto il territorio tedesco, ma dipendono dal tariffario del rispettivo Land o Comune. In linea di principio si compongono di due voci: le tasse amministrative e i costi per la redazione del piano.

Tasse amministrative

Per il solo rilascio, a seconda della regione e della dimensione dell’appartamento, si applicano di norma tasse comprese tra circa 30 e 250 euro per unità. Per suddivisioni di edifici molto complesse il costo può essere anche superiore. Il prospetto seguente mostra ordini di grandezza tipici; informazioni vincolanti sono sempre fornite dal tariffario locale:

Un esempio di calcolo: per un edificio plurifamiliare a Berlino con 15 unità e una tassa di 74 euro per unità, le sole tasse amministrative ammontano a circa 1.110 euro.

Costi dell’architetto e spesa complessiva

La voce di costo più rilevante è di solito la redazione del piano di suddivisione da parte di un architetto. Essa viene spesso fatturata secondo l’HOAI (il tariffario tedesco per le prestazioni di architetti e ingegneri) oppure a forfait. Il forfait offre certezza di pianificazione, mentre la fatturazione secondo l’HOAI può risultare conveniente in caso di estesi rilievi dell’esistente; conviene farsi fare entrambi i tipi di preventivo. Incluso l’onorario dell’architetto, la spesa complessiva, a seconda dell’immobile, si colloca spesso nell’ordine di circa 500–1.800 euro e, per suddivisioni complesse con prestazioni aggiuntive, anche oltre.

Da non dimenticare: le spese notarili e di registro per la dichiarazione di suddivisione sono a parte e dipendono dalla legge sui costi giudiziari e notarili (Gerichts- und Notarkostengesetz) nonché dal valore di mercato dell’immobile. Il certificato in sé, tuttavia, non proviene dal notaio, bensì dall’ufficio tecnico edilizio.

Nota fiscale: se acquistate e affittate l’immobile, i costi – come l’onorario dell’architetto e le tasse amministrative – possono, a determinate condizioni, essere fatti valere fiscalmente come oneri accessori di acquisto tramite l’ammortamento (AfA). Fatevi consigliare in proposito individualmente da un consulente fiscale.

Differenza rispetto alla dichiarazione di suddivisione

Il certificato di autonomia abitativa e la dichiarazione di suddivisione (Teilungserklärung) vengono spesso confusi perché strettamente collegati, ma non sono la stessa cosa. Il punto fondamentale: il certificato di autonomia abitativa è solo uno dei diversi componenti della dichiarazione di suddivisione.

L’iter è quindi a fasi: prima l’architetto redige il piano di suddivisione, poi l’autorità rilascia il certificato di autonomia abitativa. Successivamente, con l’intervento di un notaio, viene redatta la dichiarazione di suddivisione e presentata all’ufficio del catasto insieme al certificato. Solo una volta creati i registri fondiari separati per ciascuna unità la suddivisione è completata ed è possibile la vendita separata delle unità.

Errori frequenti e come evitarli

Nella pratica, le suddivisioni falliscono regolarmente a causa di dettagli che emergono solo a un esame più attento. Con questi accorgimenti aumentate le probabilità di un rilascio senza intoppi:

• Corrispondenza con il registro fondiario: distretto catastale, foglio e particella (Gemarkung, Flur, Flurstück) e i dati del proprietario devono coincidere esattamente con il registro fondiario. Le discrepanze comportano spesso richieste integrative a pagamento.
• Numerazione coerente: ogni unità deve essere numerata in modo identico nel piano di suddivisione e corrispondere esattamente alla successiva dichiarazione di suddivisione.
• Stato autorizzato: se i piani non corrispondono allo stato approvato, chiarite preventivamente con l’autorità di vigilanza edilizia se è necessaria una domanda edilizia.
• Documentazione completa: documenti mancanti o errati sono la causa più frequente di ritardi. Molti uffici tecnici edilizi offrono appuntamenti di consulenza.

Per progetti più complessi conviene coinvolgere per tempo un architetto o un perito abilitato alla presentazione di documenti edilizi, che possa occuparsi del piano di suddivisione, del calcolo delle superfici e, se necessario, della legalizzazione delle modifiche strutturali da un’unica fonte.