Valore locativo, Vantaggio di vivere in proprietà e Valore locativo imputato (Svizzera) – Un ulteriore vantaggio della proprietà immobiliare in Germania
In Svizzera, i proprietari di immobili devono includere il “valore locativo imputato” dell’immobile in cui vivono come reddito (e possono in cambio dedurre i costi). Questo non avviene in Germania, tranne nel diritto di famiglia, dove il “vantaggio monetario,” qui chiamato valore locativo o vantaggio di vivere in proprietà, di un immobile a uso proprio e quindi senza affitto viene comunque conteggiato come reddito.
Questa circostanza evidenzia il seguente aspetto: gli affittuari devono pagare l’affitto con reddito già tassato. I proprietari immobiliari non risparmiano solo l’importo assoluto mensile dell’affitto, ma anche le tasse e i contributi sociali che gli affittuari devono guadagnare e versare per poter utilizzare l’importo netto rimanente per coprire l’affitto.
Aggiornamento del 20.12.2024: Il valore locativo imputato in Svizzera sarà abolito. Il trattamento fiscale della proprietà immobiliare rimane significativamente diverso rispetto alla situazione in Germania.
Poiché l’inflazione fa aumentare gli affitti e deprezza il debito, il divario tra affittuari e proprietari si amplia ancora di più con gli anni, più di quanto previsto includendo tasse e contributi sociali.
Includendo le Tasse si Amplia la Differenza Assoluta tra Costi di Affitto e di Acquisto
È vero che il proprietario ha dovuto pagare anche interessi e rate di rimborso del finanziamento immobiliare con reddito già tassato.
Tuttavia, questi pagamenti avvengono solo all’inizio; a un certo punto l’immobile è interamente pagato, mentre gli affitti continuano per tutta la vita.
Ciò aumenta il divario assoluto tra i costi a vita della proprietà immobiliare e l’affitto.
In termini semplici, se i costi di acquisizione sono “1.000 EUR” più il 30% di tasse e i costi di affitto nel corso della vita sono “1.500 EUR” più il 30% di tasse, il vantaggio del proprietario incluso le tasse è di 1.950 EUR (1.500 + 30%) – 1.300 EUR (1.000 + 30%) = 650 EUR invece di, senza tasse, solo 1.500 – 1.000 = 500 EUR.
Vivere senza affitto è un vantaggio monetario esentasse
Soprattutto il fatto che, da un lato, gli affitti aumentano negli anni mentre, dall’altro, i debiti si svalutano poiché aumentano prezzi e redditi, viene spesso trascurato nei calcoli di redditività per immobili (ad uso proprio o in affitto).
Il fatto che vivere senza affitto nella propria proprietà non sia tassato come reddito fittizio è un vantaggio della proprietà immobiliare in Germania.
Anche con le possibilità di deduzione dei costi (come in Svizzera), il risultato netto sarebbe comunque generalmente un aggravio finanziario aggiuntivo.
La Svizzera abolisce il valore locativo imputato
Il Parlamento svizzero ha deciso di abolire il valore locativo imputato per le proprietà residenziali occupate dal proprietario.
Allo stesso tempo, verrà limitata la deducibilità degli interessi sui prestiti. In futuro, per le residenze principali occupate dal proprietario non verrà più considerato un reddito fittizio (valore locativo imputato), ma verrà anche limitata la deducibilità delle spese.
Per le residenze secondarie occupate dal proprietario verrà introdotta una nuova imposta patrimoniale come sostituzione. Questa tassa è pensata per compensare le località turistiche per le entrate perse a causa delle potenziali case vacanza.