Micro-localizzazione e macro-localizzazione: valutazione della localizzazione degli immobili

Dati chiave sull’immobile

La valutazione della situazione immobiliare richiede un lungo lavoro preparatorio. Prima di iniziare l’analisi vera e propria, dobbiamo innanzitutto esaminare i dati di base dell’immobile nell’ambito dell’analisi della posizione dell’immobile. In senso stretto, questo non ha nulla a che fare con l’ubicazione dell’immobile in senso tradizionale, ma è comunque molto importante per la nostra analisi.

Innanzitutto ci chiediamo: di che tipo di immobile si tratta (casa, villetta a schiera, appartamento, ecc.)? E quali sono le diverse componenti dell’immobile? Queste includono, ad esempio: terrazze, balconi, il loro orientamento, l’orientamento delle finestre negli spazi abitativi più importanti, ecc. Perché è importante?

Casa di esempio:

Nel caso di una casa, è importante distinguere tra case a schiera e case indipendenti. Una casa a schiera beneficia dell’energia delle case vicine, ma è meno esclusiva. Entrambe presentano vantaggi e svantaggi. Una casa indipendente è più attraente per gli inquilini solventi rispetto a una casa a schiera, perché c’è meno considerazione per i vicini.

L’ampiezza di una terrazza e il suo orientamento giocano un ruolo decisivo. Una terrazza esposta a sud, lontana dalle altre case, aumenta l’affittabilità più di una terrazza esposta a nord con vista sulla strada. Il punto di orientamento può ovviamente essere applicato anche alle finestre degli spazi abitativi più importanti. Una cucina dove si può godere del sole al mattino è meglio di una cucina alcova esposta a nord.

Appartamento / flat come tipologia di immobile

Appartamento d’esempio:

Qui c’è poco da analizzare in anticipo. Tuttavia, è necessario chiarire, ad esempio, a quale piano si trova l’appartamento. Se è più in alto, c’è un ascensore o i residenti devono usare le scale per raggiungere tutto? Ci sono sale comuni, aree o un cortile interno che invitano a soffermarsi? C’è un balcone e in quale direzione si affaccia?

Per le tipologie di case e appartamenti, è consigliabile esaminare anche la planimetria. Può sembrare assurdo nel contesto della valutazione della posizione dell’immobile, ma non lo è affatto.

Naturalmente, ci sono altri attributi da considerare a seconda della proprietà, ma questi andrebbero oltre lo scopo di questo articolo. Tuttavia, l’idea di base dovrebbe essere chiara.

Analizzare la microlocalizzazione

Micro-location in real estate

Il passo successivo nella valutazione dell’ubicazione riguarda le immediate vicinanze, cioè il quartiere e la strada.

• Struttura della popolazione:

  È più probabile che qui vivano giovani o anziani, persone con un reddito elevato o studenti?

• Infrastrutture

  Ci sono buoni collegamenti con i trasporti pubblici? È possibile spostarsi in bicicletta o è necessaria un’auto? Ci sono negozi per le necessità quotidiane nelle vicinanze? Anche se il proprio punto di vista soggettivo spesso non è un buon criterio di valutazione, come investitore potete certamente chiedervi, quando analizzate la posizione: vorrei vivere qui? Meglio ancora: i miei “inquilini dei sogni” vorrebbero vivere qui? Quali sono le strutture presenti, dagli asili nido alle università? Tutto ciò che è vicino all’immobile aumenterà la sua affittabilità. Tuttavia, dovreste trarre conclusioni solo dopo aver completato l’analisi della macro-localizzazione.

• Mercato degli affitti

  Qual è il prezzo al metro quadro di immobili comparabili? È anche importante scoprire se la domanda di spazi in affitto è alta o se è necessario lavorare di più per commercializzare l’immobile. È qui che strumenti come Geomap possono essere d’aiuto. Questi strumenti forniscono informazioni sul mercato degli affitti e degli acquisti, tra cui l’andamento dei prezzi di affitto e di acquisto o la durata media delle offerte.

  I dati sono molto costosi, ma informativi e indispensabili per valutare realmente la situazione. Utilizziamo intensamente questi strumenti per i nostri clienti. Se volete fare le vostre ricerche senza spendere molto, potete usare Immoscout. Il tempo in cui gli annunci rimangono online è più importante del numero di offerte di affitto.

Se le referenze di immobili comparabili nelle vicinanze sono troppo poche, è difficile avere una visione obiettiva della posizione. A questo punto, è consigliabile raccogliere informazioni a livello locale (dal fruttivendolo dietro l’angolo, dal parrucchiere, dal municipio…) oppure annullare la ricerca di questa località.

I nostri clienti acquistano immobili da investimento perfettamente analizzati e sviluppati da noi. Nel corso degli anni, abbiamo effettuato centinaia di valutazioni di immobili e abbiamo individuato le proprietà che saranno ancora redditizie tra 10 e 20 anni.

Analisi macro proprietà

Analisi della macro situazione

Questa parola chiave si riferisce a criteri relativi alla regione o alla città in cui si trova l’immobile da valutare.

• Quali attività per il tempo libero sono disponibili?

  Le esigenze dei potenziali inquilini in questa zona dipendono anche dalla struttura familiare. Una famiglia con bambini ha bisogno di strutture diverse rispetto a una giovane coppia appassionata di sport o a giovani single che vogliono godersi la vita notturna.

• Che dire dell’economia?

  Quali sono i datori di lavoro presenti? C’è una sufficiente diversificazione o c’è il rischio di migrazione se uno dei datori di lavoro più grandi chiude? A quali settori appartengono le aziende della località? Sono industrie promettenti? Qual è la disponibilità generale di posti di lavoro e quanto è alto il tasso di disoccupazione locale?

• Dati chiave sulla popolazione:

  L’immigrazione è un fattore decisivo. Se il flusso migratorio è maggiore, ci si chiede perché e se è probabile un’inversione di tendenza nel prossimo futuro. In questo caso i rapporti demografici sono molto utili. Qual è il potere d’acquisto dei cittadini? In questo modo è possibile capire se è più probabile che vengano affittati appartamenti di fascia alta o standard e cosa desidera la maggior parte delle persone in termini di arredamento.

• Mercato del lavoro/opportunità educative:

  Per classificare i potenziali gruppi di clienti, vale la pena dare un’occhiata al mercato del lavoro e alle opportunità di istruzione. Questi elementi possono darvi un’idea del tipo di inquilini che potrebbero trasferirsi e anche del budget di cui potrebbero disporre.

• Domande aggiuntive per le piccole città:

  Come sono i collegamenti per i pendolari? Ci sono datori di lavoro nelle vicinanze che giustificano il pendolarismo? Questo può essere particolarmente interessante in Baviera, ad esempio, dove le grandi città sono circondate da ampi sobborghi. Una volta raccolti tutti questi dati, dovreste essere in grado di valutare se l’immobile è facile da affittare e se la posizione è adatta per un investimento. In caso affermativo, dovrete utilizzare queste informazioni per decidere quale tipo di potenziale inquilino è più probabile che sia interessato a questo immobile in questa località.

Determinare la clientela

Clientela inquilina

Il passo successivo consiste nell’utilizzare i dati raccolti per decidere a quale clientela affittare l’immobile. È utile porsi domande come:

• Per chi è adatto il taglio?
• Per chi è particolarmente interessante la posizione?
• A chi si addice l’interno attuale?

La scelta della clientela giusta può essere verificata ancora una volta con la raccolta dei dati. Nel migliore dei casi, un immobile è adatto a diversi gruppi, nel qual caso dovreste chiedervi: preferireste affittare a lungo termine o al prezzo più basso possibile? Vale la pena ristrutturare l’arredamento?

Una volta risposto a queste domande, è possibile utilizzare un prezzo di affitto presunto per calcolare se l’immobile è interessante non solo per i fattori legati alla posizione, ma anche per l’affitto previsto.

Valutazione del potenziale

Il passo finale nella valutazione dell’ubicazione di un immobile consiste nel determinare come questa particolare località si svilupperà in futuro. Per scoprirlo, è opportuno dare un’occhiata ai giornali locali: Ci sono progetti di costruzione imminenti che potrebbero avere un effetto di riduzione del traffico? Quali sono i piani politici per questa regione, è probabile che ci siano sanzioni che renderanno più difficile lo sviluppo per le aziende o possiamo aspettarci politiche che promuovano alcune conversioni che aumentano il valore?

Prospettiva del settore: come potrebbero andare le aziende della città o del quartiere in futuro? Ad esempio, sta emergendo un ecosistema di start-up digitali che potrebbe attrarre molti giovani e ben istruiti? Oppure prevarranno le vecchie industrie, destinate prima o poi al declino?

In generale, non esiste un approccio univoco alla localizzazione di un immobile; le domande che si pongono sono diverse per ogni immobile e per ogni città. Questo articolo vuole darvi un’idea delle direzioni in cui dovete pensare e può essere utilizzato come guida. Rispondere a queste domande spesso richiede meno tempo che trovare le domande giuste.

Volete investire in un immobile ma non avete il tempo o le risorse per effettuare una ricerca e una valutazione completa? I nostri esperti se ne occupano quotidianamente e sono lieti di aiutarvi.