Wohnwert, Wohnvorteil und Eigenmietwert (Schweiz) – Weiterer Vorteil von Immobilieneigentum in Deutschland
In der Schweiz müssen Immobilieneigentümer sich den „Eigenmietwert“ der selbstbewohnten Immobilie anrechnen lassen (und können im Gegenzug auch Kosten absetzen). Das ist in Deutschland nicht so, bis auf das Unterhaltsrecht, wo tatsächlich ebenfalls der „geldwerte Vorteil“, hier Wohnwert oder Wohnvorteil genannt, der selbst genutzten und daher mietfreien Immobilie als Einkommen angerechnet wird.
Dieser Umstand erinnert an Folgendes: Mieter müssen die Miete aus dem versteuerten Einkommen zahlen. Immobilieneigentümer sparen sich somit nicht nur den absoluten monatlichen Mietbetrag, sondern auch die Steuern und Sozialabgaben, die Mieter zunächst erwirtschaften und abführen müssen, um dann mit dem verbleibenden Nettobetrag die Miete zu bezahlen.
Update 20.12.2024: Der Eigenmietwert in der Schweiz wird abgeschafft. Die steuerliche Behandlung von Immobilieneigentum bleibt weiterhin deutlich unterschiedlich zur Lage in Deutschland.
Weil die Inflation Mieten steigen lässt und gleichzeitig Schulden entwertet, öffnet sich die Schere zwischen Mieter und Eigentümer mit den Jahren noch mehr als gedacht, wenn man auch die Steuern und Sozialabgaben hinzurechnet.
Inklusive Steuern vergrößert sich die absolute Differenz zwischen Miete und Kaufkosten
Es ist richtig, dass der Eigentümer die Zinsen und die Tilgung der Immobilienfinanzierung ebenfalls aus versteuertem Einkommen leisten musste.
Allerdings stehen diese Zahlungen am Anfang; irgendwann ist die Immobilie abbezahlt, während Mieten bis zum Lebensende weiterlaufen.
Dadurch wächst der absolute Abstand zwischen den lebenslangen Kosten für Immobilieneigentum und Miete.
Sind, vereinfacht dargestellt, die Kosten für den Erwerb „1.000 EUR“ plus 30% Steuern und die Mietkosten über die Lebenszeit „1.500 EUR“ plus 30% Steuern, dann beträgt der Vorteil des Eigentümers inklusive Steuern 1.950 EUR (1.500 + 30%) – 1.300 EUR (1.000 + 30%) = 650 EUR statt, ohne Steuern, nur 1.500 – 1.000 = 500 EUR.
Mietfrei wohnen ist ein steuerfreier geldwerter Vorteil
Insbesondere der Umstand, dass einerseits Mieten über die Jahre steigen und andererseits Schulden dadurch, dass Preise und auch Einkommen steigen, entwertet werden, wird bei Rentabilitätsberechnungen für (selbstgenutzte oder vermietete) Immobilien oft nicht berücksichtigt.
Dass mietfreies Wohnen in der eigenen Immobilie nicht als fiktives Einkommen besteuert wird, ist ein Vorteil von Immobilieneigentum in Deutschland.
Selbst mit den dann damit einhergehenden Möglichkeiten der Abschreibung von Kosten (wie in der Schweiz) bliebe in der Regel unterm Strich eine finanzielle Mehrbelastung.
Schweiz schafft Eigenmietwert ab
Das Schweizer Parlament hat beschlossen, den Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum abzuschaffen.
Im gleichen Zug wird die Absetzbarkeit von Kreditzinsen eingeschränkt. Es werden also künfig bei selbstbewohntem Erstwohnsitz keine fiktiven Einnahmen (Eigenmietwert) mehr unterstellt, aber auch die Absetzbarkeit von Ausgaben wird eingeschränkt.
Für selbstbewohnte Zweitwohnsitze wird ersatzweise eine neue Objektsteuer eingeführt. Diese soll vor allem Touristenorte für entgangene Einnahmen durch mögliche Ferienwohnungen entschädigen.