Fünf Gründe, Geld in Renditeimmobilien zu investieren

Lohnt es sich, in Immobilien zu investieren?

Immobilien als Kapitalanlage können rentabler sein als selbst die besten ETFs. Einzelaktien wiederum bieten noch mehr Renditepotential, sind aber deutlich riskanter als ETFs und Immobilien. Ein gutes Immobilieninvestment steht und fällt mit dem richtigen Anlageobjekt.

Als Kapitalanlage geeignete Wohnungen und Häuser sind nicht zwangsläufig in Toplagen zu finden, und es sind nicht unbedingt Objekte, in die Anleger gerne selbst einziehen würden. Wichtiger ist die langfristige Vermietbarkeit für die Allgemeinheit.

Fremdkapitalhebel bei Immobilien auch für Privatanleger

Anlageprofis lieben an der Hebelwirkung von Fremdfinanzierung, dass sie die entscheidende Eigenkapitalrendite erhöht, und bei Immobilien steht dieser Leverage-Effekt des Fremdkapitalhebels auch Privatpersonen zur Verfügung. Für einen Immobilienkauf vergeben Banken viel leichter einen Kredit als für den Kauf von Aktien oder ETFs.

Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten und Vorteile

Immobilieneigentümer werden von der Politik seit jeher recht umsichtig behandelt. Vor allem bei Schenkung und Erbschaft bieten Immobilien diverse Möglichkeiten, den Vermögenstransfer steuerlich vorteilhaft zu gestalten.

Ist es sinnvoll, Geld in Immobilien anzulegen?

Abgesehen vom Renditepotential hat die Geldanlage in Immobilien auch sinnstiftende Eigenschaften. Dazu gehören Wohnraumschaffung, regionale Wertschöpfung und die Versorgung der Nachkommen über Generationen hinweg.

Wohnraumschaffung

Anlageobjekte werden nicht immer neu gebaut, aber oft wird die Immobilie saniert, modernisiert und gelegentlich auch neu aufgeteilt. Dadurch schaffen Immobilieninvestoren Wohnraum, was bei allen anderen Anlagemöglichkeiten nicht der Fall ist.

Regionale Wertschöpfung

Gleich nach dem Kauf werden Renditeimmobilien saniert oder modernisiert, und dafür werden Handwerker vor Ort beschäftigt. (Wer ein Anlageobjekt auf eigene Faust kauft statt z.B. über Meine-Renditeimmobilie, tut sich vermutlich schwer, zeitnah Handwerker zu bekommen.)

Nachhaltiges Vermögen für Generationen

Was könnte sicherer sein als der Grundbucheintrag bei einem deutschen Amtsgericht? Immobilien eignen sich mehr als andere Anlagemöglichkeiten bei sehr langem Anlagehorizont und für den Vermögensaufbau über Generationen hinweg.

Warum in Immobilien investieren?

Wie in Immobilien investieren?

Das Grundprinzip einer Geldanlage in Immobilien besteht darin, eine Immobilie zu kaufen und diese dann zu vermieten. Der Kaufpreis wird dabei finanziert. Der neue Eigentümer erzielt Rendite durch Mieteinnahmen, und zusätzlich wächst die Immobilie im Wert.

Diese Wertsteigerung kann der Eigentümer nach 10 Jahren oder später steuerfrei für sich vereinnahmen, indem er die Immobilie verkauft.

Auswahl einer renditestarken Immobilie

Die Auswahl einer geeigneten Wohnung oder eines Hauses ist sehr wichtig für das Gelingen des Immobilieninvestments im Ganzen. Werden hier grundlegende Fehler gemacht, bleibt die Rendite womöglich sehr lange hinter den Renditeerwartungen zurück.

Im Gegensatz zu standardisierten Finanzprodukten wie ETFs ist das Direktinvestment in eine Immobilie eine individuelle Investition mit der Möglichkeit, durch Auswahl und Gestaltung die Renditeaussichten zu beeinflussen.

Finanzierung beim Kauf einer Renditeimmobilie

Beim Kauf von Wohnung und Haus nimmt der Käufer fast immer einen Immobilienkredit auf, und das ist auch bei Anlageimmobilien nicht anders. Tatsächlich versuchen erfahrene Immobilieninvestoren, möglichst wenig Eigenkapital einzusetzen, um maximal von der Hebelwirkung des Fremdkapitals zu profitieren.

Kauf des Objekts

Beim Notar wird der Kauf besiegelt. Hier sind individuelle Regelungen möglich, z.B. Zugang zum Objekt vor dem eigentlichen Eigentumsübergang, um schon möglichst früh mit Sanierungen beginnen zu können. Wenn sich beide Parteien einig sind, formuliert der Notar diese Nebenvereinbarungen und baut sie in den Kaufvertrag ein.

Sanierung / Modernisierung der Immobilie

Das Anlageobjekt wird in der Regel renoviert und vielleicht auch saniert und modernisiert. Das Ziel ist, den Wert und die Vermietbarkeit der Immobilie zu erhöhen.

Vermietung der Immobilie

Schließlich wird die Immobilie vermietet. Die laufende Betreuung des Objekts und der Mieter übernimmt entweder der Eigentümer selbst oder eine von ihm beauftragte Hausverwaltung.

Wird das ganze Kapitalanlge-Projekt mit einem Dienstleister wie Meine-Renditeimmobilie abgewickelt, so wird auf Wunsch auch die Verwaltung des Objekts und das Mietermanagement übernommen.

Wieviel Geld wird benötigt, um in Immobilien zu investieren?

In Immobilienfonds und REITs kann bereits mit kleineren Beträgen investiert werden. Allerdings entfernt man sich bei diesen Anlageformen vom sehr transparenten und gestaltbaren Direktkauf einer ganzen Immobilie hin in Richtung Finanzprodukt.

Für ein Direktinvestment in Immobilien, wie es Meine-Renditeimmobilie anbietet, müssen Anleger heutzutage im Normalfall wenigstens die Kaufnebenkosten selbst tragen.

Diese betragen je nach Bundesland und mit Makler-Beteiligung circa 9-12 Prozent des Kaufpreises. Ist kein Immobilienmakler beim Kauf beteiligt, liegen die Kaufnebenkosten bei etwa 5-9 Prozent.

Beispielrechnung für das Eigenkapital

Unser Beispielobjekt kostet 300.000 EUR, liegt in Bayern, und die Immobilie wurde mit Makler gefunden. Die Kaufnebenkosten betragen in diesem Fall:

In Immobilien investieren mit wenig Geld

Auch mit wenig Geld ist es möglich, in Immobilien zu investieren. Dennoch sind Immobilien gewiß nicht die Anlage mit der niedrigsten Einstiegshürde. ETFs bieten sich an, wenn maximal wenige Tausend EUR zur Verfügung stehen.

Immobilienfonds als Immobilieninvestment mit wenig Geld

Eine Möglichkeit, wenig Geld in Immobilien anzulegen, sind offene und geschlossene Immobilienfonds. Diese Art des Immobilieninvestments ist kein Direktinvestment in eine Immobilie.

Die immobilienspezifischen Eigenheiten und Vorteile werden dabei verwässert und – je nach Produkt – potentiell verschlechtert. Statt der Immobilie steht nun das künstliche „Produkt“ Fonds im Vordergrund.

Garage als Immobilienvestment mit wenig Geld

Die Garage als Kapitalanlage ist eine Nische, die Meine-Renditeimmobilie in der Regel nicht bedient. Zwar sind Garagen billiger als Wohnungen, aber die Fluktuation ist üblicherweise höher, bei zugleich niedrigerer Miete, was zu einem ungünstigem Verhältnis von Aufwand zu Ertrag führt.

Sehr kleine Immobilie als Kapitalanlage mit wenig Geld

Eine Wohnung für 150.000 und ohne Makler kann, je nach Bundesland, mit 9.000 bis 13.500 EUR Eigenkapital finanziert werden. Das wäre dann eine 100%-Finanzierung, und die 9.000 EUR und mehr werden für die Kaufnebenkosten verwendet.

Damit die Bank hier mitspielt, sollte der Käufer einen recht sicheren Job mit ausreichend hohem Gehalt haben. Zu beachten ist, dass diese Wohnung trotzdem gut gelegen sein muss, damit sie langfristig gut vermietbar ist. Von einer billigen, aber schlecht gelegenen Wohnung als Geldanlage ist abzuraten.

Immobilieninvestment ohne Eigenkapital

Auch ganz ohne Eigenkapital ist es möglich, Geld in Immobilien anzulegen, und zwar im Rahmen eine 110%- oder Vollfinanzierung, bei der die Bank auch die Kaufnebenkosten finanziert. Eventuell werden die Nebenkosten dann über eine zweite Bank finanziert.

Jedoch muss der Käufer die Bank hier mit sehr guter Bonität, etwa einem hohen, sicheren Gehalt und Eigentum, das als Sicherheit dienen kann, überzeugen.

130%: In Immobilien investieren und modernisieren ohne Eigenkapital

Bei der 130%-Finanzierung werden nicht nur die Kaufnebenkosten, sondern auch eine Sanierung oder Modernisierung finanziert. Hier muss für die Bank alles stimmen, vom Objekt selbst bis zur Bonität des Antragstellers.

Eine solche Finanzierung ist realisierbar, wenn der Käufer im Grunde genug Kapital für eine Finanzierung mit 10% und mehr Eigenkapital hat, dieses Kapital aber fest gebunden ist oder eine Liquidierung unwirtschaftlich wäre.

5 Gründe, warum Sie Geld in Haus und Wohnung anlegen sollten

1. Diversifikation – Der Sicherheits-Booster

   Immobilien sind eine sichere Anlageform, doch in ein gutes Portfolio gehören immer auch Aktien. Das Verlustrisiko ist bei Aktien allerdings erhöht. Um das auszugleichen, empfehlen sich Immobilien als sicheres Investment, das Sicherheit mit Rendite vereint.

2. Schutz gegen Inflation

   Die Preise erhöhen sich und damit verliert das Geld an Kaufkraft. Im Schnitt bewegt sich die Inflation bei 2%. Im Jahr 2023 war die Inflationsrate jedoch monatelang fast zweistellig.

   Eine profitable Geldanlage muss also langfristig mindestens 2% Zinsen pro Jahr erwirtschaften, da das Geld sonst schleichend an Wert verliert. Wer Immobilien kauft und vermietet, entzieht sich diesem Wertverfall, indem die Miete laufend der Inflationsrate entsprechend erhöht wird.

   

   Wie funktioniert das: In Immobilien investieren?

3. Immobilien erzielen auf zweierlei Weise Rendite

   Vermieter erhalten zum einen die laufende Rendite in Form monatlicher Mieteinnahmen. Zum anderen erzielen sie parallel eine zusätzliche Rendite durch die Wertsteigerung des Anlageobjekts.

4. Immobilien in Deutschlands guten Lagen sind krisenfest

   Deutschland ist das wirtschaftliche „Powerhouse“ Europas und führende Industrienation mit viel Substanz. Hinzu kommt eine Gesetzgebung, die dem Eigentum einen sehr hohen Stellenwert einräumt. Deshalb ist Deutschland ein ausgezeichneter Standort für Renditeobjekte.

   Befürchtungen, wonach die demographische Entwicklung hierzulande der Attraktivität von Immobilien langfristig schaden werde, berücksichtigen nicht, dass die niedrige Geburtenrate in Deutschland wie in anderen Industrieländern mit Einwanderung mehr als ausgeglichen wird.

   Deutschland hat sich dem Wachstum verschrieben und ist gleichzeitig zögerlich beim sozialen Wohnungsbau. Stetiges Wachstum, wenig Neubau, steigende Bevölkerungszahl, wachsende Ansprüche an Wohnraumgröße und stetig steigender Anteil an Singlehaushalten: Rosige Aussichten für Immobilieneigentümer.

5. Immobilien genießen steuerliche Vorteile

   Die Vorzüge des Imobilieninvestments erstrecken sich sogar auf das Steuerrecht. Mit einer Immobilie lassen sich Steuern sparen, und insbesondere beim Vermögensübertrag durch Schenkung und Erbschaft punkten Immobilien mit Gestaltungsmöglichkeiten.

Immobilien sind nicht die einzige gute Anlagemöglichkeit. ETFs sind auch gut, und Festgeld und Tagesgeld eignen sich zumindest, um Geld inflationsgeschützt zu parken.

Zur Risikostreuung sollten Anleger grundsätzlich diversifizieren. Stehen 20.000 EUR und mehr zur freien Verfügung, und soll das Vermögen einst vererbt oder verschenkt werden, dann führt kein Weg an Immobilien vorbei.

Angesichts der prinzipiell, im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten, größeren Anlagesummen, wegen des Umgangs mit leibhaftigen Menschen (Mietern) und aufgrund der Langfristigkeit der Anlage ist es völlig normal, etwas Respekt vor einem Immobilienkauf zu haben.

Meine-Renditeimmobilie hat, Stand Juni 2024, bereits mehr als 160 Immobilieninvestments für seine Kunden von der Objektwahl bis zum Notartermin (auch da begleiten wir Sie) und darüber hinaus realisiert. Lassen Sie sich unverbindlich von uns beraten. Vielleicht ist Ihnen danach wohler und Sie irgendwann bereit, diesen wichtigen Schritt, den wir aus vollem Herzen und mit reinstem Gewissen empfehlen, anzugehen.