Cashflow Immobilien

Letzte Aktualisierung am 15.09.2023

Der Begriff Cashflow (zu Deutsch: Geldfluss) dürfte weitestgehend bekannt sein, allerdings wird er zumeist mit der Bilanz von Unternehmen verbunden. Doch auch Immobilien haben einen Cashflow und dieser ist für Anleger ganz entscheidend, denn er ist ein bedeutender Indikator für die Rentabilität eines Immobilieninvestments. Doch was genau ist der Cashflow von Immobilien, was beeinflusst ihn und wie berechnet man ihn eigentlich?  

Der Cashflow von Immobilien ist zweifelsohne eine Basis-Kennzahl für jede Immobilie als Kapitalanlage und sollte demnach genauer unter die Lupe genommen werden. 

Definition Cashflow Immobilien 

Der Cashflow stellt Einnahmen und Ausgaben gegenüber, die im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie anfallen. Wenn die Einnahmen die Ausgaben übersteigen, spricht man von einem positiven Cashflow. Sind die Ausgaben größer, ist der Cashflow negativ. Cashflow Immobilien zeichnen sich durch einen positiven Zahlungsstrom aus. 

In dem berühmten Buch „Rich Dad Poor Dad Cashflow Quadrant” von Robert T. Kiyosaki geht es darum, einen positiven Cashflow anzustreben. Er beschreibt darin, dass es grundsätzlich vier Quadranten gibt, in denen Einkommen erzielt wird. Auf der linken Seite stehen Angestellte und Selbstständige.
Sie tauschen Geld gegen Zeit und befinden sich auf der Seite des aktiven Einkommens. Auf der rechten Seite agieren Unternehmer und Investoren. Ein Unternehmer lässt andere Menschen für sich arbeiten, ein Investor lässt Geld für sich arbeiten. Stichwort: Passives Einkommen aufbauen.

Der große Unterschied zwischen diesen beiden Gruppen liegt darin, dass sich Unternehmer und Investoren auf der rechten Seite des Quadranten unabhängig von ihrer eigenen, begrenzten Arbeitszeit machen. Hier liegt der Schlüssel zum Cashflow.

Nun ist es aber gar nicht so schwierig, sich auch in mehreren Feldern zu bewegen. Auch Angestellte oder Selbstständige können als Investoren tätig sein und einen positiven Cashflow erzielen. 

Eine gut gepflegte Immobilie ohne Wartungsstau wird früher oder später zur Gelddruckmaschine, wenn das Darlehen getilgt wurde.

Nun mögen viele denken: „Ich habe kein Geld, um in eine Immobilie zu investieren.“ Da kommt der Fremdkapitalhebel ins Spiel. Ziel hierbei ist es, so wenig wie möglich und nur so viel wie nötig an Eigenkapital einzubringen. Mit einem Finanzierungsvergleich finden Sie die besten Konditionen und finanzieren Ihre Immobilie über eine Bank. Ihr Mieter hilft Ihnen dann sozusagen dabei, mit seinen Mietzahlungen den Kredit Ihrer Immobilie anzubezahlen. 

Zu beachten ist lediglich, dass es sich um eine Immobilie mit einem positiven Cashflow handelt. Wenn Sie wissen möchten, wo Sie solche Cashflow Immobilien finden, können Sie sich gerne bei unseren Bestandsimmobilien umsehen. Wir haben die Rechenarbeit bereits für Sie erledigt. 

Warum ist der Immobilien Cashflow so wichtig?

Die von der Immobilie generierten Cashflows sind von wesentlicher Bedeutung. Die Indikatoren der monetären Effizienz spielen für die Anleger eine große Rolle, da der Cashflow einer Immobilie viel über ihren Wert aussagt. 

Cashflow berechnen Immobilien

Wie berechnet man den Immobilien Cashflow? Vereinfacht ausgedrückt: Die Ausgaben werden von den Einnahmen abgezogen. Bleibt Geld übrig, ist der Cash Flow positiv. Im gleichen Zug lässt sich die Immobilienrendite berechnen. 

Hierzu ist es zunächst wichtig zu wissen, welche Ausgaben tatsächlich anfallen. Grundsätzlich lassen sich die Ausgaben auf die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten), die Darlehenskosten (Zinsen und Tilgung), die Instandhaltungskosten beziehungsweise -rücklage und die Verwaltungskosten herunterbrechen. 

Die Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland. Im Durchschnitt bewegt sie sich aber bei 3,5 %. Bei den Notar- und Grundbuchkosten können Sie in etwa mit 1,7 % des Kaufpreises rechnen.
Leider sind diese Kosten nicht verhandelbar, da sowohl Notare als auch Grundbuchämter einer festen Gebührenordnung unterliegen. Bei diesen Kosten handelt es sich um die Kaufnebenkosten, die bei der Berechnung des Cashflows zum Kaufpreis addiert werden und somit Teil der Gesamtinvestition sind. 

Weitere Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung, Tilgung und Zinsen sind hingegen variabel und können vom Käufer noch etwas ausgestaltet werden. Gerade bei den Verwaltungskosten kommt es darauf an, ob sich der Käufer selbst um die Verwaltungsaufgaben kümmern möchte oder ob er diese lieber abgibt. Je weniger Arbeit mit der Immobilie, desto höher die anfallenden Verwaltungskosten, desto geringer der Cashflow.

Den Ausgaben werden nun die Mieteinnahmen gegenübergestellt. 

Die Differenz stellt Ihren monatlichen Ertrag dar – sofern es sich um einen Überschuss und damit um einen positiven Cashflow handelt. 

Cash Flow Berechnung

Ein Beispiel für eine Cashflow Berechnung könnte so aussehen: 

Beispielrechnung einer Renditeimmobilie mit Cashflow

Positiver Cashflow Immobilien 

Eine Immobilie, die einen positiven Cashflow aufweist, bringt Ihnen regelmäßig Geld ein. Dies ist nicht bei jedem Immobilieninvestment gegeben, denn es gibt auch eine große Anzahl negativer Cashflow Immobilien, für die Anleger Monat für Monat draufzahlen müssen. Um einen positiven Cashflow zu erreichen, gibt es jedoch einige Stellschrauben, an denen Sie drehen können. 

So gibt es Positionen in unserer obigen Beispielberechnung, die variabel sind. Zinssatz und Tilgung sind verhandelbar und auch bei den Verwaltungskosten lässt sich oft etwas machen.
Auf der anderen Seite sollten die Mieteinnahmen so hoch wie möglich sein. Diese hängen nicht nur vom Zustand der Immobilie ab, sondern auch vom Standort. Wir beraten Sie hierzu gerne und ermöglichen Ihnen eine Finanzierung zu den bestmöglichen Konditionen.

Cashflow durch Immobilien 

Wie oben bereits erwähnt, gibt es viele Menschen, die denken, sie hätten nicht das notwendige Kapital, um ein Immobilieninvestor zu werden. Und oftmals fehlt es auch am erforderlichen Wissen, um eine lukrative Immobilie auszuwählen.

Doch wir erleben immer wieder, dass unsere Kunden überrascht sind, wie einfach der Weg zur ersten Immobilie ist. Und in den meisten Fällen bleibt es nicht bei einer Immobilie, denn es wird schnell ein zweites und drittes Immobilieninvestment gesucht. Und so erzielen viele unserer Kunden bereits ein beträchtliches passives Einkommen mit ihren Cashflow Renditeimmobilien.

Was ist ein guter Cashflow?

Diese Frage erweckt den Anschein, ganz einfach beantwortbar zu sein:

Doch so einfach ist es nicht. Der Wandel der Zeit ist unumgehbar. Die Stellschrauben verändern sich und neue Chancen tun sich auf. Wichtig ist es nun, eine Immobilie für den richtigen Preis zu erwerben. Auch das Einbringen von etwas mehr Eigenkapital kann sich positiv auf den zu erwartenden Cashflow auswirken. 

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine aktuell bereits vermietete Wohnung etwas unter Marktwert an. Der leicht günstigere Preis kommt deswegen zustande, weil der aktuelle Mieter ein 80-jähriger Rentner ist, der seit 20 Jahren ohne Mieterhöhung in der Wohnung lebt.

Der Cashflow dieser Wohnung sieht vermutlich gar nicht gut aus. Geringen Mieteinnahmen stehen hohe negative Cashflows entgegen. 

Nach zwei Jahren verstirbt Ihr Mieter mit 82 Jahren. Was aus menschlicher Sicht traurig ist, ermöglicht Ihnen aber nun als Eigentümer, die Wohnung zu marktüblichen Konditionen neu zu vermieten. 

Plötzlich stehen den unveränderten Ausgaben, hauptsächlich für Zinszahlungen und Tilgung des Darlehens, deutlich höhere Mieteinnahmen gegenüber. Der Cashflow wandelt sich radikal und ist “plötzlich” deutlich positiv! 

Sie sehen: Der Cashflow sagt nur etwas über den IST-ZUSTAND der Zahlungsströme Ihrer Wohnung aus.  “Was ist ein guter Cashflow?” – diese Frage gilt es also einzuordnen und unter Berücksichtigung der heutigen und der künftigen Rahmenbedingungen zu beantworten. 

Je nach Zeithorizont des Anlegers kann also ein negativer Cashflow in manchen Fällen eine gewisse Zeit lang toleriert werden, solange sich das Investment in eine Wohnung in Zukunft ausbezahlt. Andere unserer Kunden wünschen sich von Tag eins an einen positiven Cashflow. Wir können beide Wünsche realisieren, da wir Objekte selbst entwickeln und demnach individuelle Bedürfnisse unserer Kunden oberste Priorität haben.