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Immobilien-GmbH gründen: Vor- und Nachteile

Geht es beim Wohnungskauf hauptsächlich um den Eigenbedarf oder steht als Anleger langfristiges sowie nachhaltiges Investment im Bereich Immobilien im Vordergrund? Für jeden Immobilieninvestor stellt sich vor allem mit steigendem Immobilienbesitz die Frage:

Wie genau halte und verwalte ich meine Immobilien am besten?

Haben Sie bereits ein breitgefächertes Portfolio an lohnenswerten Immobilien, sind Sie gerade dabei, ein solches aufzubauen oder stehen Sie vor dem ersten Kauf und planen in weiser Voraussicht die weitere Vorgehensweise? In jedem dieser Fälle kann es eine interessante Option sein, eine Immobiliengesellschaft zu gründen.

Hierzu erfolgt die GmbH-Gründung eigens für Immobilien. Es handelt sich um eine Spezialform der vermögensverwaltenden Gesellschaft mit eingeschränkter Haftung. Mehr zum Thema finden Sie im Artikel zur Vermögensverwaltenden GmbH. Das Hauptziel einer Immobilien-GmbH ist es üblicherweise, die Steuerlast so gering wie möglich zu halten und mit den dadurch entstandenen Steuereinsparungen wieder klug und sinnvoll zu reinvestieren. Gerade bei ertragsstarken Immobilien ist es wichtig, über die Besteuerung der Mieteinnahmen nachzudenken.

Was darf eine Vermögensverwaltende Immobilien-GmbH?

Eine Immobilien-GmbH darf lediglich Immobilienvermögen verwalten und nutzen. Darüber hinaus ist es gesetzlich gestattet, eigenes Kapitalvermögen zu verwalten (z.B. Aktien), Wohnungsbauten zu betreuen sowie Häuser oder Eigentumswohnungen zu errichten und zu verkaufen.

Von gewerblichem Handel spricht man beim Kauf und Weiterverkauf von drei oder mehr Objekten innerhalb von fünf Jahren. Zu beachten ist zusätzlich:

  • Keine Mitvermietung von Inventar, Betriebsvorrichtungen oder bewegbaren wirtschaftlichen Gütern wie z.B. Küchen
  • Keinerlei gewerbliche Tätigkeiten innerhalb der GmbH (Weder gewerblicher Grundstückshandel, noch gewerbliche Vermietung wie beispielsweise Hotelanlage, Ferienwohnungen etc.)

Steuerliche Vorteile der Immobilien-GmbH

Welche Möglichkeiten gibt es bei der Immobilien-GmbH, Steuern zu sparen? Welche Kniffe gibt es, um bei Mieteinnahmen die Steuerlast zu senken?

1. Erweiterte Grundstückskürzung

Grundsätzlich gilt für eine GmbH, auch wenn sie Vermögen verwaltet, die Gewerbesteuerpflicht. Im Falle einer Immobilien-GmbH gibt es jedoch eine Ausnahme: die erweiterte Grundstückskürzung. Die Immobilien-GmbH darf bei der Berechnung der Gewerbesteuer eine Kürzung ihres Gewinns in Höhe der Einnahmen aus der vermögensverwaltenden Tätigkeit vornehmen. Genau genommen also die Gewinne aus Vermietung von Grundbesitz. Unter Einhaltung gewisser Voraussetzungen wird die Immobiliengesellschaft vollkommen von der Gewerbesteuer befreit.

Besteuerung von Erträgen aus Vermietung & Verpachtung Besteuerung von Veräußerungsgewinnen
Immobilien-GmbH Befreit von der Gewerbesteuer Voll steuerpflichtig
Privat gehaltene Immobilie Versteuerung nach Einkommenssteuergesetz Komplette Steuerbefreiung nach 10 Jahren

Wichtig zu wissen ist zudem, dass sich das Unternehmen selbst um die Beantragung der Kürzung beim Finanzamt kümmern muss und folgende Bedingungen für eine Zustimmung erfüllt sein müssen:

  • Vermögensverwaltender Charakter, keine gewerblichen Einkünfte
  • Verwaltung und Nutzung von eigenem Grundbesitz
  • Verwaltung und Verwendung eigenen Kapitalvermögens
  • Betreuung von Wohnungsbauten
  • Errichtung sowie Veräußerung von Ein- bzw. Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen

Die Immobilien-GmbH verwaltet ausschließlich Mieterträge und darf keinesfalls wirtschaftlich tätig werden, um nicht als Gewerbebetrieb eingestuft zu werden. Das passiert unter anderem auch, wenn die Immobilien-GmbH Tätigkeiten nachgeht wie:

  • Sanierungen
  • Baumaßnahmen
  • Reparaturen

Gerade bei ertragsstarken Immobilien bietet diese Regelung eine wunderbare Möglichkeit, die Gewinne zu optimieren. Allerdings nimmt man mit dem Vorteil der laufend niedrigen Besteuerung auch den Nachteil in Kauf, dass Wertzuwächse der Immobilien bei Verkauf durch die vermögensverwaltende GmbH der Steuerpflicht unterliegen. Wer ein Objekt unter Wert erworben hat, für den kann die private Handhabung der Immobilie statt durch eine GmbH wirtschaftlich vernünftiger sein.

Dies hängt auch stark von der angestrebten Haltedauer ab. Man unterscheidet zwischen einer Zeitspanne bis 10 Jahre und ab 10 Jahren. Wird angestrebt, das Objekt für lange Zeit zu halten und erst zu einem späteren Zeitpunkt zu veräußern, kann es – unter Abwägen von Gewinn aus Verkauf einerseits und Gewinn aus Vermietung andererseits – auch sinnvoller sein, die Immobilie im Privatbesitz zu halten. Dadurch kann der steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren genutzt werden und, im Gegensatz zum Verkauf durch eine GmbH, müssen keine Einbußen bzgl. der Versteuerung von Wertzuwächsen in Kauf genommen werden.

Verkauf als Privatperson Verkauf durch Immo-GmbH
Haltedauer < 10 J privater Steuersatz Steuersatz GmbH
Haltedauer > 10 J steuerfrei Steuersatz GmbH

Denken wir nun aber einen Schritt weiter. Angenommen die Immobilie ist bereits mindestens 10 Jahre im Besitz und zudem gut in Schuss. Warum die Immobilie nicht steuerfrei an die eigene Immobilien-GmbH verkaufen? So wird die Möglichkeit des steuerfreien Verkaufs genutzt und das Objekt kann anschließend als Eigentum der Immobilien-GmbH Mieteinnahmen generieren.

2. 6b-Rücklage

Mit der Immobilien-GmbH geht also leider die Möglichkeit verloren, die Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei zu verkaufen. Hierfür gibt es allerdings eine Alternative. Die 6b-Rücklage, auch „stille Reserve“ genannt. Folgende Bedingungen müssen erfüllt sein, um das Objekt gemäß §6b EStG steuerfrei zu veräußern:

  • Die verkaufte Immobilie muss sich 6 Jahre im Anlagevermögen des Betriebs befunden haben
  • Die neue Immobilie muss innerhalb von 4 Jahren gekauft werden und wieder Bestandteil des Anlagevermögens werden

Gemäß § R 6.6. Abs.1 EStR kann die Besteuerung von stillen Reserven vermieden werden, wenn diese in einer Rücklage gebunden werden und zu einem späteren Zeitpunkt bei der Ersatzbeschaffung von den Anschaffungskosten des Ersatzwirtschaftsguts abgezogen werden.

  • Bei Bestandsimmobilien: Innerhalb von 4 Jahren
  • Bei Neuerrichtung eines Gebäudes: Innerhalb von 6 Jahren

Auch hinsichtlich des Privatvermögens kann dieses Verfahren hilfreich sein. Sollte die „Kein Kauf/ Verkauf von mehr als drei Objekten in fünf Jahren“-Grenze überschritten worden sein oder sollte die Absicht bestehen, dies zu tun, kann die 6b-Rücklage helfen, um nicht in den gewerblichen Grundstückshandel eingeordnet zu werden. Durch die 6b-Rücklage ist es möglich, den zu versteuernden Gewinn zu reduzieren und somit Steuern zu sparen. Bei der immobilienverwaltenden Kapitalgesellschaft stellt dies einen weiteren, wesentlichen Struktur- und Steuervorteil dar.

Bei Rücklagen ist die Rede von einer Art Gewinnverwendung, es handelt sich so gesehen, anders als bei Rückstellungen, um Eigenkapital. Generell entstehen Rücklagen durch versteuerten Gewinn. Hierbei ermöglicht das Steuerrecht jedoch in bestimmten Fällen das Entstehen steuerfreier Rücklagen. Genau genommen spricht man dann von Steuerstundung, bis aufgedeckte stille Reserven nicht mehr in eine steuerfreie Rücklage verarbeitet werden können. Gerade im Bereich des Immobilieninvestments kann die Steuerstundung im Falle der 6b-Rücklage eine nahezu unbegrenzte Laufzeit erreichen und kommt damit einer direkten Steuerersparnis gleich.

Der Erlös kann folglich vollständig für die Finanzierung von Neuinvestitionen eingesetzt werden. Die Liquidität bleibt stabil, und durch kluge Investitionsentscheidungen können beträchtliche Kapitalvorteile erwirtschaftet werden. Reinvestition von Rücklagen sind zulässig in Form von Investitionen:

  • In Grund und Boden, soweit der Gewinn aus Grund und Boden entstand
  • In Gebäude, soweit der Gewinn aus Grund und Boden, Gebäuden oder Anteilen an Kapitalgesellschaften (ohne Teileinkünfte­verfahren) entstand
  • In Anteile an Kapitalgesellschaften, soweit der Gewinn aus Gebäuden oder Anteilen an einer Kapitalgesellschaft entstand (durch natürliche Personen oder Personengesellschaften)

Annahme: Man kaufte im Januar 2008 als Geschäftsführer einer GmbH eine Immobilie für 100.000€. Die Abschreibung läuft bis zur Veräußerung (wir nehmen für die AfA an, dass Kaufpreis = Gebäudewert). Im Januar 2015 verkauft man aufgrund einer guten Wertentwicklung die Immobilie für 200.000€.

Die Immobilien-GmbH möchte den Gewinn reinvestieren, es wurde aber noch kein geeignetes Objekt gefunden. Deswegen wird vorerst eine Rücklage in Höhe der stillen Reserve (200.000€ – 100.000€ + 14.000€ AfA) gebildet und im Jahr 2019 aufgelöst, um ein neues Objekt (KP 200.000€) zu erwerben. Die Rücklage schmälert den Kaufpreis und damit auch die AfA.

Mit 6b-Rücklage Veräußerung 2015 Ohne 6b-Rücklage
90.000 € Restbuchwert 90.000 €
200.000 € Veräußerungspreis 200.000 €
110.000 € Stille Reserve 110.000 €
110.000 € Rücklage 0 €
0 € Gewinn 110.000 €
0 € Steuer (ca. 15%) 16.500 €
Rücklagephase bis 2019
16.500 € Anlagebetrag 0 €
4 Jahre Anlagezeitraum 4 Jahre
5,00% Angenommene Verzinsung 5,00%
ca. 3.500 € Ertrag 0 €
Anschaffung neu:
200.000 € Anschaffungskosten 200.000€
110.000 € Rücklage 0 €
90.000 € Buchwert 200.000 €
1.800 € AfA 2% 4.000 €
270 € Steuerersparnis 600 €

Durch die Rücklagenbildung ergibt sich eine Steuerersparnis i.H.v. 16.500 €. Durch eine zwischenzeitliche, gewinnbringende Anlage beispielsweise in Aktien lassen sich weitere 3.500€ erwirtschaften. Die geringere Steuerabschreibung durch die AfA fällt im Verhältnis deutlich geringer aus.

Steuern in der Vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH

Innerhalb einer vermögensverwaltenden GmbH setzt sich der Gesamtsteuersatz aus Körperschaftsteuer (15%) + Solidaritätszuschlag auf die Höhe der Körperschaftsteuer (5,5%) + Gewerbesteuer (15%) zusammen. In der zuvor beschriebenen Sonderform entfällt die Gewerbesteuer dank Nutzung der „erweiterten Grundstückskürzung“.

Um den in der Theorie beschriebenen Steuervorteil einer vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft praktisch zu belegen, bietet sich folgende Beispielrechnung an. Bei dieser werden die Fälle Direktinvestition (Immobilienkauf privat) und Kauf mit vermögensverwaltender Immobilien-GmbH einander gegenübergestellt.

Fall 1 zeigt das Beispiel eines Investors mit einem steuerpflichtigen Einkommen i.H.v. 50.000 Euro und einem Steuersatz i.H.v. 27%. Gekauft wird eine Immobilie für 300.000 Euro. Wie der rot eingerahmte Vergleich zeigt, lohnt sich das Investment innerhalb einer GmbH nicht. Hier ist es sinnvoller, die Immobilie privat zu halten.

Berechnung Immobilien-GmbH mit 300.000 Euro

Vermögensverwaltende GmbH 300.000 Euro Immobilienvermögen genügen nicht

Attraktiv wird die Immobilien-GmbH im Fall 2: Der Investor verdient 50.000 Euro, hat ein Immobilienvermögen i.H.v. 1 Million Euro und einen Steuersatz i.H.v. 33%. Der „Break-Even“-Punkt liegt hier bei ca. 1 Mio. Euro Immobilienvermögen:

Berechnung Immobilien-GmbH mit 1.000.000 Euro Immobilienvermögen

Vermögensverwaltende GmbH lohnt sich ab 1.000.000 Euro Immobilienvermögen

Je mehr Immobilienvermögen vorhanden ist, desto höher ist der fiktive Steuersatz im Privatvermögen, und desto größer ist der Vorteil einer Immobilien-GmbH.

Fazit zur Immobilien-GmbH

Wer durch den Verkauf von Immobilien langfristige Rücklagen schaffen will, um zu reinvestieren und das Vermögen weiter zu mehren, für den eignet sich der gleichbleibend geringe Steuersatz einer Immobilienfirma. Wer bereit ist, die oben genannten Voraussetzungen einzuhalten, kann den Steuersatz für Mieteinnahmen effektiv auf ca. 16% senken. Abgesehen von der Möglichkeit, die Gewerbesteuer zu umgehen, hält das Verwalten von Immobilien in einer eigens dafür gegründeten GmbH noch weitere Vorteile bereit, wie beispielsweise die 6b-Rücklage.

Die Gründung einer Immobilien-GmbH ist, gerade bei hohen Mieteinkünften aus mehreren Immobilien, eine lohnenswerte Überlegung. Grob gerechnet läßt sich sagen, dass sich eine Immobilien-GmbH bei langem Anlagehorizont, wenig Handel und einem Immobilienvermögen von mehr als 1 Million Euro lohnt. Außerdem ist der stetige Aufbau von zusätzlichem Vermögen unabdingbar, um die Rentabilität einer Immobilien-GmbH sicherzustellen. Eine ausführliche Beratung und Analyse der individuellen Situation mit dem Steuerberater des Vertrauens ist Pflicht.