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Haus kaufen und vermieten

In der heutigen Niedrigzins-Phase (Anm.d.Red.: Auch Ende 2023, nach Ende der mehr als zehnjährigen Niedrigzinsphase) lohnen sich nur noch wenige Anlageformen. Sparbücher erzielen aktuell so gut wie keine Erträge (Das gilt auch Ende 2023 immer noch, bei deutlich höheren Leitzinsen. Das Sparbuch hinkt bei der Rendite immer hinterher.) und auch Tages- und Festgeld schaffen es kaum, die Inflation auszugleichen. Die höchste Rendite ist derzeit wohl nur mit Aktien und Immobilien zu erreichen.

Ein Haus als Kapitalanlage zu nutzen, erzielt eine recht sichere und attraktive Rendite. Allerdings gilt es dabei einiges zu beachten. Der Rendite-Booster schlechthin beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung ist der sogenannte Fremdkapitalhebel:

Haus kaufen und vermieten

Haus kaufen und vermieten: Wie funktioniert das? (Eigene Darstellung. Stand: Nov 2023)

Schritt 1 Das passende Haus zum Kauf und zur Vermietung ist gefunden und kostet 500.000€. Es wirft Mieteinnahmen i.H.v. 1.600 Euro monatlich ab.
Schritt 2 Der Kaufpreis des Hauses – nämlich 500.000 Euro – wird über einen Bankkredit finanziert. Der Zinssatz liegt in unserem fiktiven Beispiel bei 4,1%.
Schritt 3 Dabei setzt der Käufer nur einen geringen Anteil an eigenem Geld ein: Die Kaufnebenkosten. Diese bestehen aus Grunderwerbsteuer und Notar- und Grundbuchkosten. Die Grunderwerbssteuer variiert von Bundesland zu Bundesland und liegt zwischen 3,5-6,5 %. In unserem Beispiel betragen die gesamten Kaufnebenkosten 5,1%, das entspricht 25.550 Euro.

Damit die Immobilie rentabel ist, sollte die voraussichtliche Rendite realistisch berechnet werden. Wie hoch werden die Mieteinnahmen sein? Wie errechnet sich die Kaltmiete pro Quadratmeter? Hierbei spielt der Standort eine erhebliche Rolle. Dieser entscheidet darüber, wie viel Miete verlangt werden kann. Es ist sinnvoll, sich hierfür Zeit zu nehmen und Immobilienpreise bzw. Mieten an verschiedenen Standorten zu vergleichen.

Auch die Höhe des Kaufpreises ist wichtig. Das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahreskaltmiete muss stimmen und sollte bestenfalls zwischen 20 und 25 liegen. Die Nebenkosten dürfen dabei nicht vergessen werden, da auch sie eine entscheidende Rolle spielen. In die Kalkulation sollten unbedingt die Notar- und/oder Anwaltskosten, gegebenenfalls die Maklerkosten sowie die Grunderwerbsteuer mit einfließen.

Ebenfalls sollte bereits zu Beginn kalkuliert werden, wie hoch die voraussichtlichen Verwaltungskosten für die Immobilie sind. Muss die Immobilie zunächst renoviert werden, fallen unter Umständen hohe Renovierungskosten an. Diese Risikofaktoren an der Bausubstanz können Anleger vermeiden, indem sie ein Haus bauen und vermieten. Doch der Neubau eines Hauses ist üblicherweise teurer, als ein bestehendes Haus zu kaufen.

Rendite bei Haus-Vermietung

Die Rendite ist bei jeder Art von Investment die entscheidende Kennziffer für die Profitabilität des Investments. Bei Aktien gestaltet sich das einfach, da außer der Differenz zwischen Verkaufspreis und ursprünglichem Kaufpreis zusätzlich nur noch die Dividende berücksichtigt werden muss. Demgegenüber hat das Investment in ein vermietetes Haus vor allem einen großen Vorteil: Den Fremdkapitalhebel.

Der clevere Investor nutzt immer noch den historisch niedrigen Zins (Anm.d.Red.: Dezember 2023 ist der Leitzins nach dem drastischen Anstieg 2022-2023 wieder im Sinkflug, weitere Senkungen in 2024 durch FED Mitte Dez. 2023 angekündigt), um den Kaufpreis mit einem Bankdarlehen abzudecken. Die geringen Gebühren für Zinsen fallen heutzutage kaum ins Gewicht; dafür können die Mieteinnahmen dann für die Tilgung des Kredits verwendet werden. In einigen Fällen wird beim Immobilienkauf ein gewisser Anteil an Eigenkapital vorausgesetzt. Dies ist allerdings nicht immer erforderlich. Ein Haus als Kapitalanlage kann unter Umständen auch ohne Eigenkapital finanziert werden.

Mieteinnahmen vermietete Immobilie

Das vermietete Haus generiert Rendite durch Mieteinnahmen

Wer sich für eine Immobilie als Kapitalanlage entscheidet, zieht nicht selbst in die Immobilie ein: Das Haus wird finanziert und vermietet. Das hat den Vorteil, dass der für den Erwerb aufgenommene Kredit in der Regel von den Mieteinnahmen getragen wird. Anleger sollten darauf achten, dass die zu erwartende Rendite über dem Hypothekenzins liegt. Üblicherweise wird von den Banken in diesen Fällen kein bis wenig Eigenkapital verlangt, sodass auch finanziell schwächere Anleger in Immobilien investieren können. Dennoch sollten Anleger versuchen, wenigstens die Nebenkosten aus eigenen Mitteln aufzubringen. Das entspricht der Anlagephilosophie von Meine-Renditeimmobilie. Die Kosten bei einem Hauskauf bestehen grundsätzlich aus:

  • Kaufpreis
  • Notar- und Grundbuchkosten
  • Maklerprovision
  • Grunderwerbsteuer
  • Nebenkosten
  • ggf. Renovierungskosten

Bei den Kalkulationen sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass es sich um die tatsächlichen Kosten handelt. Allzu oft setzen Verkäufer oder Makler niedrigere Kosten an, um das Investment attraktiver erscheinen zu lassen.

Haus kaufen und vermieten ohne Eigenkapital

Es ist durchaus möglich, ein Haus als Kapitalanlage ohne Eigenkapital zu kaufen. Doch nicht jeder hat die Möglichkeit dazu; es gibt gewisse Voraussetzungen:

  • Sehr gute Bonität mit positiver Haushaltsrechnung
  • Sicherheiten
  • Ein schlüssiges Konzept für das Haus als Kapitalanlage
  • Erfahrung hilft

Eine positive Haushaltsrechnung ist ein wichtiger Faktor. Die Bank erkennt dadurch, dass Sie auch bei einem potenziellen Mietausfall nicht in finanzielle Schieflage geraten und Zins- und Tilgungszahlungen weiter bedienen können. Das gibt der Bank Sicherheit. Apropos Sicherheit: Ein bereits abbezahltes Haus oder eine Wohnung (oder auch andere Sachanlagen wie ein Aktienportfolio) können der Bank als Sicherheit dienen, was Ihre Chancen deutlich erhöht.

Dadurch kann die Bank bei Zahlungsausfällen von Mietern auf zusätzliche Mittel von Ihnen zugreifen, ohne dass Zins und Tilgung in Gefahr geraten. Ein schlüssiges Konzept, fein säuberlich ausgearbeitet und Ihrem persönlichen Bankansprechpartner professionell präsentiert, hilft dabei, Ihrem Vorhaben einen seriösen Rahmen zu geben. Genau so handhaben wir es auch für unsere Kunden, wenn wir die Finanzierung in deren Auftrag bearbeiten.

Ein Pluspunkt, den wir als Meine-Renditeimmobilie gegenüber dem frischen Anleger haben, ist unser Ruf bei vielen Banken und persönlichen Ansprechpartnern: Es zeigt sich, dass die langjährige Zusammenarbeit Vertrauen aufgebaut hat und wir auch kompliziertere Fälle in der Regel platziert bekommen. Wenn Sie im Immobilienbereich über Erfahrung verfügen – egal ob durch private Investments oder berufliche Überschneidungen mit der Finanzbranche – hilft das dabei, beim Bankberater einen guten Eindruck zu hinterlassen. Kein Muss, aber natürlich gerne gesehen.

Haus bauen und vermieten: Steuer

Sie möchten ein Haus bauen und vermieten und fragen sich, welche Steuern im Zuge dessen anfallen? Eine Übersicht:

  • Grunderwerbssteuer fürs Grundstück: Wenn Sie ein unbebautes Grundstück kaufen, um darauf ein Haus zu erbauen, so müssen Sie dafür die Grunderwerbssteuer auf den Kaufpreis des Grundstücks zahlen.
  • Einkommenssteuer: Mieteinnahmen, die Sie aus der Vermietung des fertiggestellten Hauses erzielen, unterliegen der Einkommenssteuer.

Da wir keine Steuerberater sind, ist dies auch nicht als steuerliche Beratung zu sehen. Bitte wenden Sie sich für Detailfragen an Ihren Steuerberater.

Haus als Kapitalanlage – was beachten?

Wer einige grundlegende Faktoren beim Hauskauf als Kapitalanlage beachtet, verringert sein Risiko erheblich:

  • Nicht zu teuer kaufen: Prüfen Sie für ein konkretes Objekt oder Grundstück, wie teuer andere Immobilien in der Gegend sind. Hilfreich sind neben den gängigen Immobilienplattformen zusätzliche Tools wie beispielsweise Geomap.
  • Bauland: Kaufen Sie ein noch unbebautes Grundstück, so muss das Grundstück als Bauland ausgewiesen sein, damit Sie bauen dürfen. Der Punkt ist natürlich irrelevant, wenn Sie ein bestehendes Haus kaufen.
  • Regionale Faktoren: Wie stark ist die Wirtschaft in der Region, gibt es auch perspektivisch genügend Arbeitsplätze? Wie ist das Viertel einzuschätzen, in dem das Grundstück oder Haus liegt? Ist es eher aufstrebend oder geprägt durch Wegzug?
  • Politische Faktoren: Ist die politische Lage vor Ort Immobilieninvestments gewogen? Ein krasses Beispiel für einen riskanten Standort ist in diesen Zeiten Berlin: Hier wurde 2019 der Mietendeckel beschlossen, was für Vermieter nachteilig ist, da der Deckel die Rendite schmälert. Weniger Miete bedeutet weniger Rendite. Seit 2021 ist der Mietendeckel allerdings Geschichte. Was die bundesweite Politik hinsichtlich Mietendeckel beschließt, wird sich zeigen.

Neben diesen allgemeinen Kriterien zum Thema „Haus vermieten was beachten“ gibt es objekt- und grundstückspezifische Risiken, die es zu beachten gilt, etwa hinsichtlich der Bausubstanz. Wer sich nicht selbst auf die Suche machen möchte, dem helfen wir gerne bei der Suche des passenden Anlageobjekts. Nehmen Sie hierfür Kontakt zu uns auf.