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Steuern sparen mit Immobilien

Im Zusammenhang mit dem Thema „Immobilie steuerlich absetzen“ kommen verschiedene Steuerarten vor. Findige Anleger und Eigenheimbesitzer nutzen jedoch diverse legale Taktiken zur Steueroptimierung, die wir in diesem Artikel vorstellen. Wir beziehen uns ausschließlich auf die Situation der Immobiliensteuer in Deutschland.

Beim Erwerb einer Immobilie fällt zunächst die Grunderwerbsteuer an. Je nach Bundesland beträgt diese 3,5 bis 6,5 %. Hierfür spielt es keine Rolle, ob die Immobilie als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung erworben wird. Möglichkeiten, diese Steuer zu umgehen, existieren nicht.

Bei einer Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage fallen neben der Grunderwerbsteuer noch weitere Steuern an, die es zu berücksichtigen gilt. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung fallen unter die Einkommensteuer.

Bei einem Verkauf der Immobilie fällt zudem eine Spekulationssteuer an. Allerdings gibt es auch Möglichkeiten, gewisse Steuervorteile in Anspruch zu nehmen:

Steuern bei Verkauf einer Immobilie

Die Spekulationssteuer fällt in der Regel dann an, wenn eine Immobilie innerhalb eines festgelegten Zeitraums gewinnbringend verkauft wird. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem Einkommensteuersatz und der Höhe des erzielten Gewinns. Wird die Spekulationsfrist eingehalten oder liegen andere Voraussetzungen vor, so kann die Spekulationssteuer entfallen. Steuern sparen mit Immobilien ist daher vielleicht nicht immer kurzfristig möglich, aber definitiv nach Ablauf bestimmter Fristen.

Spekulationssteuer: Steuervorteile Vermietung (Renditeimmobilie)

Für vermietete Immobilien gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt des Kaufvertrags. Um die Steuer zu umgehen, dürfen die Verkaufsgespräche erst nach Ablauf dieser Frist beginnen, um auf der sicheren Seite zu sein.

Spekulationssteuer bei Eigennutzung

Bei der Eigennutzung beträgt die Spekulationsfrist lediglich drei Jahre. Die Eigennutzung setzt nur die private Nutzung voraus. Das bedeutet nicht, dass die Immobilie persönlich bewohnt werden muss. Stattdessen könnten zum Beispiel die Kinder darin wohnen.

Spekulationssteuer berechnen

Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich – wie oben bereits erwähnt – nach Ihrem persönlichen Steuersatz und dem erzielten Gewinn. Gehen wir also davon aus, dass Sie eine Immobilie für 100.000 Euro erworben haben und diese nun für 150.000 Euro verkaufen möchten.

Verkaufswert 150.000 Euro
abzgl. Anschaffungswert 100.000 Euro
abzgl. Nebenkosten für den Verkauf 10.000 Euro
= zu versteuernder Gewinn 40.000 Euro
Steuersatz 42 %
= Spekulationssteuer 16.000 Euro

Hier ist zu beachten, dass es keinen festen Steuersatz für die Spekulationssteuer gibt. Die Höhe der zu entrichtenden Steuer bemisst sich also immer nach dem persönlichen Steuersatz. Wenn die oben genannten Fristen bei Renditeimmobilien (zehn Jahre) beziehungsweise beim Eigenheim (drei Jahre) berücksichtigt werden, besteht in diesem Beispiel ein Einsparungspotenzial von 16.000 €.

Immobilie als Kapitalanlage: Was kann man bei Immobilien steuerlich absetzen?

Wer seine Immobilie vermietet, kann viele Positionen von der Steuer absetzen. So sind beispielsweise die Kosten für die Finanzierung (Zinsen) in voller Höhe steuerlich absetzbar. Ebenso können haushaltsnahe Dienstleistungen, Instandsetzungskosten, Kontoführungsgebühren und Fahrtkosten in Abzug gebracht werden. Die meisten Kosten können in voller Höhe angesetzt werden. Zu beachten ist hier, dass diese Kosten nicht vorher schon als Betriebsausgaben deklariert wurden.

Des Weiteren muss zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten unterschieden werden. Bei den Erhaltungsaufwendungen handelt es sich zum Beispiel um Tapezierarbeiten, das Einsetzen neuer Fenster, die Renovierung eines Badezimmers oder die Erneuerung des Dachs. Umfasst sind alle Arbeiten, die den bereits vorhandenen Zustand einer Immobilie verbessern.

Herstellungskosten entstehen, wenn die Immobilie erweitert oder der Zustand der Immobilie sehr stark verbessert wird. Beim nachträglich angebrachten Balkon, einem Wintergarten oder neu geschaffener Wohnfläche handelt es sich um Herstellungskosten. Steuerlich werden Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten unterschiedlich bewertet. Erhaltungsaufwendungen stellen Werbungskosten dar und können sofort und in voller Höhe steuerlich abgesetzt werden. Die Herstellungskosten wiederum müssen über 50 Jahre lang abgeschrieben werden, es sei denn die Kosten pro Baumaßnahme liegen unter 4.000 Euro netto.

Auch die steuerliche Abschreibung der Immobilie selbst ist ein wichtiger Faktor. Jährlich können 2 % des Gebäudewertes – nicht des Grundstückswertes – abgeschrieben werden, was die Steuerbelastung zusätzlich schmälert. Bei Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden, können pro Jahr 2,5 % abgesetzt werden.

Die Kosten für Notar und Grundbuch müssen gesondert betrachtet werden. Beim Notartermin werden verschiedene Leistungen erbracht, die steuerlich unterschiedlich behandelt werden:

  • Die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek wird den Finanzierungskosten zugerechnet, welche in der Steuer als Werbungskosten in der Anlage “Vermietung und Verpachtung” in voller Höhe von der Steuer abgesetzt werden können (im Jahr des Entstehens der Kosten)
  • Die notarielle Beglaubigung von Kaufverträgen hingegen wird als Teil der Anschaffungskosten betrachtet. Anschaffungskosten werden über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben. Der steuermindernde Faktor ist hierbei also eher langfristig zu betrachten.

Steuern sparen für Gutverdiener

Denkmalgeschützte Immobilien als Kapitalanlage sind eine der effektivsten Möglichkeiten, um als Gutverdiener Steuern zu sparen. Es gelten besondere Regelungen und Sie erhalten einmalige Steuervorteile. Wo liegen die Vorzüge bei einer vermieteten denkmalgeschützten Immobilie?

Erhöhte Abschreibung bei denkmalgeschützten Immobilien

Bei denkmalgeschützten Immobilien gibt es zusätzlich zur normalen Gebäudeabschreibung auch noch die Denkmalschutz-AfA. Auf diese Weise können Vermieter jährlich 9 % der Modernisierungs- und Renovierungskosten in den ersten acht Jahren von der Steuer absetzen. In den folgenden vier Jahren hingegen sind es 7 % im Jahr. Darum sind denkmalgeschützte Immobilien mit ihren Steuervorteilen und hohen Abschreibungen besonders für Gutverdiener attraktiv.

Steuern sparen für Gutverdiener

Gutverdiener profitieren von den Steuervorteilen bei denkmalgeschützen Immobilien

Nachteilig ist bei Denkmalimmobilien, dass auch Verkäufer um die Steuerersparnis wissen, diese oftmals einpreisen und damit versuchen, den wirtschaftlichen Vorteil für sich zu verbuchen. In einigen Fällen wird die Steuerersparnis sogar vollständig vom erhöhten Kaufpreis zunichtegemacht. Insbesondere bei denkmalgeschützten Renditeimmobilie ist daher auf einen fairen Preis zu achten. Wir beraten Sie hierbei gerne.

Steuern sparen mit Hilfe einer vermögensverwaltenden GmbH

Mit Hilfe einer vermögensverwaltenden GmbH lassen sich weitere, erhebliche Steuervorteile erzielen. Die vermögensverwaltende GmbH ist im Grunde eine gewöhnliche GmbH, die allerdings zu dem Zweck gegründet wurde, bestehende Immobilien zu verwalten und sie zu bewirtschaften. Wichtig ist dabei, dass die GmbH nicht gewerblich tätig wird, sondern lediglich verwaltend.

Mit dieser Form der GmbH müssen zwar auch eine Körperschaftsteuer in Höhe von 15 % zuzüglich Solidaritätszuschlag abgeführt werden; es entfällt aber die Gewerbesteuer. Die vermögensverwaltende GmbH eignet sich vor allem für Immobilien, mit denen hohe Renditen erzielt werden. Der Steuervorteil geht jedoch verloren, wenn Gewinne aus der vermögensverwaltenden GmbH entnommen werden.

In diesem Fall muss eine Kapitalertragsteuer entrichtet werden. Wird Geld in Form eines Gehalts entnommen, fällt die Einkommensteuer an. Gewinne sollten also im Unternehmen verbleiben und dort sinnvoll reinvestiert werden, um tatsächlich von den Steuerersparnissen profitieren zu können.