Steuern sparen mit Immobilien: Überblick

Im Zusammenhang mit Immobilien kommen verschiedene Steuerarten vor. Findige Anleger und Eigenheimbesitzer nutzen jedoch diverse legale Taktiken zur Steueroptimierung, die in diesem Artikel vorgestellt werden.

Beim Erwerb einer Immobilie fällt zunächst die Grunderwerbsteuer an. Je nach Bundesland beträgt diese 3,5 bis 6 %. Hierfür spielt es keine Rolle, ob Sie die Immobilie als Kapitalanlage erwerben oder zur Eigennutzung – Möglichkeiten, diese Steuer zu umgehen, existieren nicht.
Investieren Sie in eine Immobilie als Kapitalanlage fallen neben der Grunderwerbsteuer noch weitere Steuern an, die es zu berücksichtigen gilt. Zum einen sprechen wir hier von den laufenden Steuern. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie Ihre Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ordnungsgemäß versteuern. Diese Einnahmen fallen unter die Einkommensteuer.
Wenn Sie die Immobilie später verkaufen, fällt zudem eine Spekulationssteuer an.
Allerdings gibt es auch Möglichkeiten, gewisse Steuervorteile in Anspruch zu nehmen. Folgende Varianten werden beschrieben:

  • Spekulationssteuer umgehen (mit Beispiel)
  • Immobilie als Kapitalanlage: Was absetzen, um Steuern zu sparen?
  • Denkmalgeschützte Immobilien mit erheblichen Einsparungsmöglichkeiten bei Steuern
  • Für halbprofessionelle Anleger: Vermögensverwaltende GmbH

Entfall Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer fällt in der Regel dann an, wenn Sie eine Immobilie innerhalb eines festgelegten Zeitraums gewinnbringend verkaufen. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem Einkommensteuersatz und der Höhe des erzielten Gewinns. Wird die Spekulationsfrist eingehalten oder liegen andere Voraussetzungen vor, so kann die Spekulationssteuer entfallen. Steuern sparen mit Immobilien ist daher vielleicht nicht immer kurzfristig möglich, aber definitiv nach Ablauf bestimmter Fristen.

Spekulationssteuer bei Vermietung (Renditeimmobilie)

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, gilt für Sie die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt des Kaufvertrags. Um die Steuer zu umgehen, dürfen Sie Ihre Verkaufsgespräche erst nach Ablauf dieser Frist aufnehmen, um auf der sicheren Seite zu sein.

Spekulationssteuer bei Eigennutzung

Bei der Eigennutzung beträgt die Spekulationsfrist lediglich drei Jahre. Die Eigennutzung setzt lediglich die private Nutzung voraus. Das bedeutet, dass Sie die Immobilie nicht selbst bewohnen müssen. Es könnte sich dabei auch um Ihre Kinder handeln. 

Spekulationssteuer berechnen

Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich – wie oben bereits erwähnt – nach Ihrem persönlichen Steuersatz und dem erzielten Gewinn. 

Gehen wir also davon aus, dass Sie eine Immobilie für 100.000 Euro erworben haben und diese nun für 150.000 Euro verkaufen möchten. 

Verkaufswert150.000 Euro
abzgl. Anschaffungswert100.000 Euro
abzgl. Nebenkosten für den Verkauf10.000 Euro
= zu versteuernder Gewinn40.000 Euro
Steuersatz40 %
= Spekulationssteuer16.000 Euro

Hier ist zu beachten, dass es keinen festen Steuersatz für die Spekulationssteuer gibt. Die Höhe der zu entrichtenden Steuer bemisst sich also immer an Ihrem persönlichen Steuersatz.

Wenn Sie die o.g. Fristen bei Renditeimmobilien (zehn Jahre) bzw. beim Eigenheim (drei Jahre) berücksichtigen, besteht in diesem Beispiel ein Einsparungspotenzial von 16.000€. 

Immobilie als Kapitalanlage: Was können Sie absetzen? 

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, können Sie viele Positionen von der Steuer absetzen. So sind beispielsweise die Kosten für die Finanzierung (Zinsen) in voller Höhe steuerlich absetzbar. Ebenso können Sie haushaltsnahe Dienstleistungen, Instandsetzungskosten, Kontoführungsgebühren und Fahrtkosten in Abzug bringen. Die meisten Kosten können in voller Höhe angesetzt werden. Bei einigen Positionen wie zum Beispiel bei Schönheitsreparaturen sind immerhin 20 % abzugsfähig, jedoch maximal 600 Euro. Zu beachten ist hier, dass diese Kosten nicht vorher schon als Betriebsausgaben deklariert wurden. 

In diesem Zusammenhang ist es noch wichtig, Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten zu unterscheiden. Bei den Erhaltungsaufwendungen handelt es sich z.B. um Tapezierarbeiten, das Einsetzen neuer Fenster, die Renovierung eines Badezimmers oder der Erneuerung eines Dachs. Umfasst sind alle Arbeiten, die den bereits vorhandenen Zustand einer Immobilie verbessern.
Herstellungskosten entstehen, wenn die Immobilie erweitert oder der Zustand der Immobilie sehr stark verbessert wird. Wenn Sie also einen Balkon nachträglich anbringen, einen Wintergarten anbauen oder neue Wohnfläche schaffen, handelt es sich um Herstellungskosten. Steuerlich werden Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten unterschiedlich bewertet. Erhaltungsaufwendungen stellen Werbungskosten dar und können sofort und in voller Höhe steuerlich abgesetzt werden. Die Herstellungskosten wiederum müssen über 50 Jahre lang abgeschrieben werden, es sei denn die Kosten pro Baumaßnahme liegen unter 4.000 Euro netto.

Achtung: Sie sollten unbedingt darauf achten, dass Sie in den ersten drei Jahren nicht mehr als 15 % des Gebäudewerts in Renovierungsarbeiten stecken. Übersteigen Sie die 15 %, gelten diese Ausgaben als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden. 

Auch die steuerliche Abschreibung von Immobilien sollte zur Kenntnis genommen werden. Jährlich können um die 2 % des Gebäudewertes – nicht des Grundstückswertes – abgeschrieben werden, was die Steuerbelastung zumindest zu einem kleinen Anteil schmälert. Da die Abschreibungsdauer von Immobilien in der Regel 50 Jahre beträgt, stellt dies keine großes Einsparungspotenzial dar, sollte aber dennoch berücksichtigt werden. Bei Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden, können pro Jahr 2,5 % abgeschrieben werden. 

Die Kosten für Notar und Grundbuch müssen besonders unter die Lupe genommen. Beim Notartermin werden nämlich verschiedene Leistungen erbracht, die steuerlich unterschiedlich behandelt werden:

  • Die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek wird den Finanzierungskosten zugerechnet, welche in der Steuer als Werbungskosten in der Anlage “Vermietung und Verpachtung” in voller Höhe von der Steuer abgesetzt werden können (im Jahr des Entstehens der Kosten)
  • Die notarielle Beglaubigung von Kaufverträgen hingegen wird als Teil der Anschaffungskosten betrachtet. Anschaffungskosten werden über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben. Der steuermindernde Faktor ist hierbei also eher langfristig zu betrachten.
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Steuern Sparen Gutverdiener

Eine der effizientesten Möglichkeiten, als Gutverdiener Steuern zu sparen, ist die denkmalgeschützte Immobilien als Kapitalanlage. Es gelten besondere Regelungen und Sie erhalten einmalige Steuervorteile. Wo liegen die Vorzüge?

  • Kürzere Abschreibungsdauer. Während „normale“ Immobilien über 50 Jahre abgeschrieben werden, sind es bei der denkmalgeschützten Immobilie nur zwölf Jahre. Auf diese Weise können jährlich größere Beträge in Abzug gebracht werden, die deutlich über den sonst üblichen 2% liegen. In der Regel beträgt die Sonderabschreibung einer denkmalgeschützten Immobilie bis zu 8 % pro Jahr. 
  • Absetzen von Sanierungskosten. Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie sanieren, können Sie Ihren Vorteil weiter ausbauen. Der finanzielle Nutzen der Steuervergünstigung wird durch die Wertsteigerung der Immobilie durch die Sanierung noch verstärkt. Die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie erfordert in aller Regel aber auch ausreichende finanzielle Mittel, so dass diese Investition hauptsächlich für Besserverdiener geeignet ist. 

Der Nachteil bei diesem Vorhaben ist aber leider, dass der Verkäufer um die Steuerersparnis weiß und diese regelmäßig in den Kaufpreis mit einbezieht. In einigen Fällen wird die Steuerersparnis vom höheren Kaufpreis sogar vollständig verschluckt. Achten Sie also bei der denkmalgeschützten Renditeimmobilie auf einen fairen Preis – wir beraten Sie hierbei gerne.

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Steuern sparen mit Hilfe einer vermögensverwaltenden GmbH 

Mit Hilfe einer vermögensverwaltenden GmbH lassen sich weiterhin erhebliche Steuervorteile erzielen. Die vermögensverwaltende GmbH ist im Grunde eine gewöhnliche GmbH, die allerdings zu dem Zweck gegründet wird, bestehende Immobilien zu verwalten und zu bewirtschaften. Wichtig ist dabei, dass die GmbH nicht gewerblich tätig wird, sondern lediglich verwaltend. Mit dieser Form der GmbH müssen Sie zwar auch eine Körperschaftssteuer in Höhe von 15 % zuzüglich Solidaritätszuschläg abführen, es entfällt aber die Gewerbesteuer. 

Die vermögensverwaltende GmbH eignet sich vor allem für Gewerbeimmobilien oder andere Immobilien, mit denen hohe Renditen erzielt werden. 

Der Steuervorteil geht jedoch verloren, wenn Sie Gewinne aus der vermögensverwaltenden GmbH entnehmen. In diesem Fall muss nämlich eine Kapitalertragsteuer entrichtet werden. Entnehmen Sie Gelder in Form von einem Gehalt, fällt die Einkommensteuer an. Sie sollten also darauf achten, dass die Gewinne im Unternehmen verbleiben und dort sinnvoll reinvestiert werden, um tatsächlich von den Steuerersparnissen profitieren zu können.  

Erstgespräch: Steuern sparen mit Immobilien

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