Steuern sparen mit Immobilien: Überblick

Letzte Aktualisierung am 23.02.2023

Im Zusammenhang mit dem Thema “Immobilie steuerlich absetzten” kommen verschiedene Steuerarten vor. Findige Anleger und Eigenheimbesitzer nutzen jedoch diverse legale Taktiken zur Steueroptimierung, die wir in diesem Artikel vorstellen. Wir beziehen uns ausschließlich auf die Situation der Immobiliensteuer Deutschland.

Beim Erwerb einer Immobilie fällt zunächst die Grunderwerbsteuer an. Je nach Bundesland beträgt diese 3,5 bis 6,5 %. Hierfür spielt es keine Rolle, ob Sie die Immobilie als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung erwerben – Möglichkeiten, diese Steuer zu umgehen, existieren nicht.
Investieren Sie in eine Immobilie als Kapitalanlage, fallen neben der Grunderwerbsteuer noch weitere Steuern an, die es zu berücksichtigen gilt. Zum einen sprechen wir hier von den laufenden Steuern. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie Ihre Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ordnungsgemäß versteuern. Diese Einnahmen fallen unter die Einkommensteuer.
Wenn Sie die Immobilie später verkaufen, fällt zudem unter Umständen eine Spekulationssteuer an.
Allerdings gibt es auch Möglichkeiten, gewisse Steuervorteile in Anspruch zu nehmen. Folgende Varianten werden beschrieben:

• Spekulationssteuer umgehen (mit Beispiel)
  
• Immobilie als Kapitalanlage: Was absetzen, um Steuern zu sparen?
  
• Denkmalgeschützte Immobilien mit erheblichen Einsparungsmöglichkeiten bei Steuern
  
• Für halbprofessionelle Anleger: Vermögensverwaltende GmbH

Steuern bei Verkauf einer Immobilie

Die Spekulationssteuer fällt in der Regel dann an, wenn Sie eine Immobilie innerhalb eines festgelegten Zeitraums gewinnbringend verkaufen. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem Einkommensteuersatz und der Höhe des erzielten Gewinns. Wird die Spekulationsfrist eingehalten oder liegen andere Voraussetzungen vor, so kann die Spekulationssteuer entfallen. Steuern sparen mit Immobilien ist daher vielleicht nicht immer kurzfristig möglich, aber definitiv nach Ablauf bestimmter Fristen.

Spekulationssteuer: Steuervorteile Vermietung (Renditeimmobilie)

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, gilt für Sie die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt des Kaufvertrags. Um die Steuer zu umgehen, dürfen Sie Ihre Verkaufsgespräche erst nach Ablauf dieser Frist aufnehmen, um auf der sicheren Seite zu sein.

Spekulationssteuer bei Eigennutzung

Bei der Eigennutzung beträgt die Spekulationsfrist lediglich drei Jahre. Die Eigennutzung setzt nur die private Nutzung voraus. Das bedeutet, dass Sie die Immobilie nicht selbst bewohnen müssen. Es könnte sich dabei zum Beispiel um Ihre Kinder handeln. 

Spekulationssteuer berechnen

Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich – wie oben bereits erwähnt – nach Ihrem persönlichen Steuersatz und dem erzielten Gewinn. 

Gehen wir also davon aus, dass Sie eine Immobilie für 100.000 Euro erworben haben und diese nun für 150.000 Euro verkaufen möchten. 

Hier ist zu beachten, dass es keinen festen Steuersatz für die Spekulationssteuer gibt. Die Höhe der zu entrichtenden Steuer bemisst sich also immer an Ihrem persönlichen Steuersatz.

Wenn Sie die oben genannten Fristen bei Renditeimmobilien (zehn Jahre) beziehungsweise beim Eigenheim (drei Jahre) berücksichtigen, besteht in diesem Beispiel ein Einsparungspotenzial von 16.000€. 

Immobilie als Kapitalanlage: Was kann man bei Immobilien steuerlich absetzen? 

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, können Sie viele Positionen von der Steuer absetzen. So sind beispielsweise die Kosten für die Finanzierung (Zinsen) in voller Höhe steuerlich absetzbar. Ebenso können Sie haushaltsnahe Dienstleistungen, Instandsetzungskosten, Kontoführungsgebühren und Fahrtkosten in Abzug bringen. Die meisten Kosten können in voller Höhe angesetzt werden. Zu beachten ist hier, dass diese Kosten nicht vorher schon als Betriebsausgaben deklariert wurden. 

In diesem Zusammenhang ist es noch wichtig, Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten zu unterscheiden. Bei den Erhaltungsaufwendungen handelt es sich zum Beispiel um Tapezierarbeiten, das Einsetzen neuer Fenster, die Renovierung eines Badezimmers oder die Erneuerung eines Dachs. Umfasst sind alle Arbeiten, die den bereits vorhandenen Zustand einer Immobilie verbessern.
Herstellungskosten entstehen, wenn die Immobilie erweitert oder der Zustand der Immobilie sehr stark verbessert wird. Wenn Sie also einen Balkon nachträglich anbringen, einen Wintergarten anbauen oder neue Wohnfläche schaffen, handelt es sich um Herstellungskosten. Steuerlich werden Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten unterschiedlich bewertet. Erhaltungsaufwendungen stellen Werbungskosten dar und können sofort und in voller Höhe steuerlich abgesetzt werden. Die Herstellungskosten wiederum müssen über 50 Jahre lang abgeschrieben werden, es sei denn die Kosten pro Baumaßnahme liegen unter 4.000 Euro netto.

¡ Achtung: Sie sollten unbedingt darauf achten, dass Sie in den ersten drei Jahren nicht mehr als 15 % netto des Gebäudewerts in Renovierungsarbeiten investieren. Übersteigen Sie die 15 %, gelten diese Ausgaben als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen über die normale AfA abgeschrieben werden. 

Auch die steuerliche Abschreibung von Immobilien sollte zur Kenntnis genommen werden. Jährlich können 2 % des Gebäudewertes – nicht des Grundstückswertes – abgeschrieben werden, was die Steuerbelastung zusätzlich schmälert. Bei Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden, können pro Jahr 2,5 % abgesetzt werden. 

Die Kosten für Notar und Grundbuch muss man besonders unter die Lupe nehmen. Beim Notartermin werden nämlich verschiedene Leistungen erbracht, die steuerlich unterschiedlich behandelt werden:

• Die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek wird den Finanzierungskosten zugerechnet, welche in der Steuer als Werbungskosten in der Anlage “Vermietung und Verpachtung” in voller Höhe von der Steuer abgesetzt werden können (im Jahr des Entstehens der Kosten)
• Die notarielle Beglaubigung von Kaufverträgen hingegen wird als Teil der Anschaffungskosten betrachtet. Anschaffungskosten werden über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben. Der steuermindernde Faktor ist hierbei also eher langfristig zu betrachten.

Steuern Sparen Gutverdiener

Denkmalgeschützte Immobilien als Kapitalanlage sind eine der effizientesten Möglichkeiten, um als Gutverdiener Steuern zu sparen. Es gelten besondere Regelungen und Sie erhalten einmalige Steuervorteile. Wo liegen die Vorzüge bei einer vermieteten denkmalgeschützten Immobilie?

• Erhöhte Abschreibung. Bei denkmalgeschützten Immobilien profitieren Sie zusätzlich zur normalen Gebäudeabschreibung auch noch von der Möglichkeit der Denkmalschutz-AfA. Auf diese Weise können Sie als Vermieter jährlich 9 % der Modernisierungs- und Renovierungskosten in den ersten acht Jahren von der Steuer absetzen. In den folgenden vier Jahren hingegen sind es 7 % im Jahr. Darum sind denkmalgeschützte Immobilien mit ihren Steuervorteilen und hohen Abschreibungen besonders für Gutverdiener attraktiv. 

Gutverdiener profitieren von den Steuervorteilen bei denkmalgeschützen Immobilien.

Der Nachteil bei diesem Vorhaben besteht darin, dass der Verkäufer um die Steuerersparnis weiß und diese regelmäßig in den Kaufpreis mit einbezieht. In einigen Fällen wird die Steuerersparnis vom höheren Kaufpreis sogar vollständig verschluckt. Achten Sie also bei der denkmalgeschützten Renditeimmobilie auf einen fairen Preis – wir beraten Sie hierbei gerne.

Steuern sparen mit Hilfe einer vermögensverwaltenden GmbH 

Mit Hilfe einer vermögensverwaltenden GmbH lassen sich weiterhin erhebliche Steuervorteile erzielen. Die vermögensverwaltende GmbH ist im Grunde eine gewöhnliche GmbH, die allerdings zu dem Zweck gegründet wird, bestehende Immobilien zu verwalten und sie zu bewirtschaften. Wichtig ist dabei, dass die GmbH nicht gewerblich tätig wird, sondern lediglich verwaltend. Mit dieser Form der GmbH müssen Sie zwar auch eine Körperschaftsteuer in Höhe von 15 % zuzüglich Solidaritätszuschlag abführen, es entfällt aber die Gewerbesteuer. 

Die vermögensverwaltende GmbH eignet sich vor allem für Immobilien, mit denen hohe Renditen erzielt werden. 

Der Steuervorteil geht jedoch verloren, wenn Sie Gewinne aus der vermögensverwaltenden GmbH entnehmen. In diesem Fall muss eine Kapitalertragsteuer entrichtet werden. Entnehmen Sie Gelder in Form von einem Gehalt, fällt die Einkommensteuer an. Sie sollten also darauf achten, dass die Gewinne im Unternehmen verbleiben und dort sinnvoll reinvestiert werden, um tatsächlich von den Steuerersparnissen profitieren zu können.