Heizungsgesetz aktuell: Das Gebäudeenergiegesetz GEG 2024
Mit dem Gebäudeenergiegesetz, umgangsprachlich auch Heizungsgesetz genannt, das seit Jahresbeginn 2024 gilt, soll der CO2-Austoß von Immobilien reduziert werden. Moderne Heizungen, die mit regenerativer Energie betrieben werden, werden nach und nach Pflicht.
Was bedeutet das neue Heizungsgesetz
Betroffen ist der Neubau in Neubaugebieten, also nicht der Neubau in Baulücken anderswo. Beim Neubau im Neubaugebieten muss die ausgewählte Heizung klimafreundlich sein.
Quelle: Eigene Darstellung
Für bestehende Heizungen ändert sich vorerst nichts, solange sie funktionieren. Es gibt also keine sofortige Austauschpflicht. Doch wie wird sich das in Zukunft weiterentwickeln?
Heizungsgesetz für Bestandsgebäude sowie außerhalb von Neubaugebieten
Die Regelung für Bestandswohnungen und Neubauten in Baulücken ist Aufgabe der Kommunen. Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen dem sogenannten Wärmeplanungsgesetz zufolge ihre Pläne bis Mitte 2026 vorlegen.
Kleinere Städte haben bis 2028 Zeit. Solange keine kommunale Wärmeplanung final vorliegt, herrscht freie Heizungswahl für Altbauten, Bestandsgebäude oder Neubauten außerhalb von Neubaugebieten.
Heizungsgesetz aus der Sicht von Immobilieneigentümern
Welche Heizung darf ich 2024 noch einbauen?
Jede. Wird jedoch jetzt noch eine Gasheizung eingebaut, so sollte sie umgerüstet werden können, um hohe Folgekosten zu vermeiden.
Eine neue Heizung muss ab 2029 zu steigenden Anteilen mit klimaneutralem Gas aus Wasserstoff oder Biomasse betrieben werden können.
Für Heizungen mit fossilen Brennstoffen gilt ab 2045 ein endgültiges Verbot.
Was, wenn die Gasheizung nach 2024 kaputt geht?
An den aktuell gängigen Heizungen wie etwa Öl- und Gasheizungen dürfen Reparaturen durchgeführt werden. Im Falle eines irreparablen Schadens, einer „Heizungshavarie“, treten mehrjährige Übergangsfristen in Kraft.
Während dieser Zeit kann übergangsweise eine gebrauchte Heizung mit fossilen Brennstoffen genutzt werden. Nach 5 Jahren muss eine klimaneutrale Alternative eingebaut werden.
Wenn bereits ein Anschluss an das Wärmenetz in absehbarer Zeit möglich ist, dann gelten 10 Jahre Übergangsfrist. Bei Gasetagenheizungen beträgt die Frist zur Umrüstung 13 Jahre.
Langfristig wird also im Falle eines Totalschadens der Heizung eine Erneuerung zugunsten der Klimafreundlichkeit zur Pflicht.
Befreit werden können nur Haus- und Wohnungsbesitzer, bei denen die Umbaukosten den Wert der Immobilie übersteigen würden.
Welche Heizungen sind 2024 noch erlaubt?
Mindestens 65% der Wärmequelle müssen bei neu eingebauten Heizungen in Neubaugebieten aus regenerativen Energien stammen. Welche Heiztechnologien kommen dafür in Frage?
- Anschluss an ein Fernwärmenetz (bisher vor allem in Großstädten vertreten)
- Heizung mit Wärmepumpe
- Hybridheizung (Mischung aus Gas- oder Öl und erneuerbaren Technologien wie Wärmepumpe oder Solar)
- Stromdirektheizung (Infrarotheizung, attraktiv bei guter Dämmung)
- Solarheizung (ausschließlich Solarthermie ist nur möglich bei sehr guter Dämmung des Objekts, andernfalls ist eine Kombination mit anderen Heizungsarten zu empfehlen
- Pellet- oder Holzheizung
- Nur für Bestandsgebäude: auf 100% Wasserstoff umrüstbare Gasheizungen
Welche Heizungsart die richtige ist, hängt von diversen Faktoren ab. Es ist ratsam, sich von qualifizierten Energieberatern helfen zu lassen.
Solche Berater sind zum Beispiel auf der Website Energie-Effizienz-Experten gelistet.
Die Verbraucherzentralen bieten eine durch das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz geförderte, kostengünstige Einstiegsberatung an.
Heizungsgesetz: Auswirkungen auf Immobilien
Ist die Energiebilanz einer Immobilie in Zukunft ein entscheidender Bewertungsfaktor?
Man sollte bereit sein, in energetische Sanierungen zu investieren und beim Kauf einer Immobilie hierauf achten, um Folgekosten zu vermeiden.
Sicherlich wirkt sich das Gebäudeenergiegesetz auch auf die Immobilienpreise aus. Eine bereits den neuen Standards entsprechende Immobilie wird einen höheren Preis erzielen als eine, bei der die Umrüstung noch ansteht.
Was bedeutet das neue Heizungsgesetz für Vermieter und Mieter?
Vermieter sind über kurz oder lang verpflichtet, für neue, auf erneuerbaren Energien basierende Heizungsanlagen zu sorgen. Künftig können jährlich maximal 10% der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Dies gilt aber nur, wenn eine staatliche Förderung in Anspruch genommen wurde und die Fördersumme von den umlegbaren Kosten abgezogen wird. Bei Verzicht auf die Förderung können nur 8% jährlich umgelegt werden.
In welchem Verhältnis stehen Mietkosten und Heizungsgesetz?
Die energetische Sanierungsumlage wird bei 50 Cent pro Monat und Quadratmeter gedeckelt. Anders sieht es bei Modernisierungen wie neuen Fenstern oder Isolierungen aus. Hier dürfen bis zu 3 Euro pro Quadratmeter angesetzt werden. Für Mieter mit geringem Einkommen gibt es Härtefallregelungen.
Meine-Renditeimmobilie entwickelt Objekte selbst und achtet dabei stets auf einen positiven Energieausweis. Das Gebäudeenergiegesetz ist bereits fester Bestandteil aller Objektentwicklungen von Meine-Renditeimmobilie.
Die Immobilien sind so ausgerüstet, dass sie die notwendigen Voraussetzungen erfüllen, um als attraktive und vielversprechende Kapitalanlage fungieren zu können.
Sollte es technisch nicht möglich sein, von Anfang an dem neuen Gesetz entsprechend zu handeln, werden die in der Zukunft anstehenden Mehrkosten von Anfang an mit eingerechnet.
Neue Heizungsgesetz-Förderung
Das Heizungsgesetz 2024 stellt eine hohe finanzielle Belastung dar, jedoch wird der Umstieg durch Förderprogramme unterstützt:
Unabhängig von der Heizungsart gibt es für jeden eine Grundförderung in Höhe von 30% für den Umstieg von einer alten, fossilen Heizung auf eine mit erneuerbarer Energie.
Wer seine Heizung freiwillig bereits vor Ende 2028 umrüsten lässt, erhält zusätzlich einen Geschwindigkeitsbonus in Höhe von 20%.
Bei selbstgenutzten Immobilien und einem zu versteuernden Jahreseinkommen unter 40.000 Euro gibt es außerdem noch 30% einkommensabhängigen Bonus.
Eine Kombination mehrerer Förderungsmöglichkeiten ist zulässig, allerdings liegt die Grenze der Gesamtförderung bei insgesamt 70%.
Kritik am Heizungsgesetz
Wenngleich der Zweck des neuen Heizungsgesetzes auf der Hand liegt, hinterfragen viele die Sinnhaftigkeit der Umsetzung und die Erfolgschancen. Können mit dem Heizungsgesetz die Klimaschutzziele erreicht werden und zu welchem Preis?
Die künftige Entwicklung ist sicherlich auch von der jeweiligen Regierung abhängig. Die Parteichefs der Unionsparteien haben angekündigt, sie würden das Gesetz in der nun beschlossenen Form wieder abschaffen.
Fazit
Das Heizungsgesetz soll durch eine flächendeckende Umstellung auf ressourcenschonende Heiztechnologien dem Klimawandel entgegenwirken.
Hierfür müssen seit Januar 2024 neue Heizungen in Neubaugebieten klimafreundlich sein. Für bestehende Heizungen besteht vorerst noch keine Austauschpflicht.
Meine-Renditeimmobilie berät Sie auch in Sachen Heizungsgesetz im Kontext eines Immobilieninvestments.