Comprare e affittare una casa

Letzte Aktualisierung am 21.11.2023

In der heutigen Niedrigzins-Phase (Anm.d.Red.: Auch Ende 2023, nach Ende der mehr als zehnjährigen Niedrigzinsphase) lohnen sich nur noch wenige Anlageformen. Sparbücher erzielen aktuell so gut wie keine Erträge (Das gilt auch Ende 2023 immer noch, bei deutlich höheren Leitzinsen. Das Sparbuch hinkt bei der Rendite immer hinterher.) und auch Tages- und Festgeld schaffen es kaum, die Inflation auszugleichen. Die höchste Rendite ist derzeit wohl nur mit Aktien und Immobilien zu erreichen.

• Ma le azioni sono troppo incerte e suscettibili di fluttuazioni per molti investitori.
• Immobilien dagegen bieten eine konstant hohe Rendite mit einer hohen Absicherung auch in Krisenzeiten. Das Prinzip: Ein Haus kaufen, um es zu vermieten.  

Utilizzare una casa come investimento permette di ottenere un rendimento abbastanza sicuro e interessante. Tuttavia, ci sono alcune cose da tenere a mente. 

Il principio di base quando si compra una casa da affittare è la cosiddetta leva:

Haus kaufen und vermieten: Wie funktioniert das? (Eigene Darstellung. Stand: Nov 2023)

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Affinché la proprietà sia redditizia, il rendimento atteso deve essere calcolato in modo realistico. Quanto sarà alto il reddito da locazione? Come si calcola l'affitto a freddo per metro quadro? La posizione gioca qui un ruolo significativo. Questo determina l'importo dell'affitto che può essere addebitato. Ha senso prendersi il tempo per confrontare i prezzi degli immobili e gli affitti in diverse località.

Auch die Höhe des Kaufpreises ist wichtig. Das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahreskaltmiete muss stimmen und sollte bestenfalls zwischen 20 und 25 liegen. Die Nebenkosten dürfen dabei nicht vergessen werden, da auch sie eine entscheidende Rolle spielen.
In die Kalkulation sollten unbedingt die Notar- und/oder Anwaltskosten, gegebenenfalls die Maklerkosten sowie die Grunderwerbsteuer mit einfließen. Ebenfalls sollte bereits zu Beginn kalkuliert werden, wie hoch die voraussichtlichen Verwaltungskosten für die Immobilie sind.
Muss die Immobilie zunächst renoviert werden, fallen unter Umständen hohe Renovierungskosten an.

I fattori di rischio sul tessuto edilizio o simili possono escludere gli investitori che costruiscono una casa e la affittano . Ma costruire una nuova casa da affittare è ovviamente più costoso che comprare una casa esistente. 

Rendimento casa in affitto

In qualsiasi tipo di investimento, il rendimento è l'indicatore chiave per verificare la redditività dell'investimento. 

Nel caso delle azioni, questo è di solito abbastanza semplice, poiché oltre alla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto originale, solo il dividendo deve essere preso in considerazione per calcolare il rendimento.

Demgegenüber hat das Investment in ein vermietetes Haus vor allem einen großen Vorteil: Der Fremdkapitalhebel. Denn der clevere Investor nutzt immer noch den historisch niedrigen Zins, um den Kaufpreis mit einem Bankdarlehen abzudecken. Die geringen Gebühren für Zinsen fallen heutzutage kaum ins Gewicht, dafür können die Mieteinnahmen dann für die Tilgung des Kredits verwendet werden. 

In alcuni casi, una certa quantità di capitale è richiesta quando si acquista una proprietà. Tuttavia, questo non è sempre necessario. Se vuoi comprare una casa come investimento, potresti essere in grado di entrare nel settore immobiliare senza capitale.

Coloro che scelgono l'immobiliare come investimento non si trasferiscono personalmente nella proprietà: Il La casa è finanziata e affittata. Questo ha il vantaggio che il prestito contratto per l'acquisizione è di solito coperto dal Reddito da locazione è trasportato. Gli investitori dovrebbero assicurarsi che il rendimento atteso sia superiore al tasso del mutuo. Tipicamente, le banche in questi casi nessuna o poca equità in modo che anche gli investitori finanziariamente più deboli possano investire in immobili.

Ciononostante, gli investitori dovrebbero cercare di raccogliere almeno le spese accessorie dai propri fondi. Questo corrisponde alla filosofia di investimento di Meine-Renditeimmobilie.de.

Il costo dell'acquisto di una casa consiste fondamentalmente in: 

• Prezzo d'acquisto
• Spese notarili e catastali
• Commissione del broker
• Tassa sul trasferimento di proprietà immobiliari
• Costi aggiuntivi
• Costi di ristrutturazione, se applicabile

Quando si calcolano i costi, è importante assicurarsi che siano i costi effettivi. Spesso i venditori e/o i broker fissano dei costi più bassi per far sembrare l'investimento più attraente.

Costruire una casa e affittarla calcolatrice / Calcolare il rendimento di una casa esistente. Puoi calcolare il rendimento di una casa come investimento con il seguente strumento:

Comprare e affittare una casa senza capitale

Come descritto, è abbastanza possibile comprare una casa come investimento senza capitale proprio. Ma non tutti hanno la possibilità di farlo, ci sono alcuni requisiti:

• Ottimo rating di credito con conti domestici positivi 
• Collaterale 
• Un concetto coerente per la casa come investimento
• L'esperienza aiuta

Un calcolo di bilancio positivo è un fattore importante. Questo permette alla banca di riconoscere che non vi troverete in difficoltà finanziarie anche in caso di una potenziale perdita di affitto e che potete continuare a servire gli interessi e i pagamenti di riscatto. Questo dà sicurezza alla banca.

Parlando di garanzie, una casa o un appartamento già pagato (o anche altri beni tangibili come un portafoglio azionario) può essere dato alla banca come garanzia, il che aumenta significativamente le vostre possibilità. Questo permette alla banca di accedere a fondi aggiuntivi da voi in caso di inadempienza dell'inquilino, senza mettere a rischio gli interessi e il rimborso. 

Ein schlüssiges Konzept, fein säuberlich ausgearbeitet und Ihrem persönlichen Bankansprechpartner professionell präsentiert hilft dabei, Ihrem Vorhaben einen seriösen Rahmen zu geben. 
Genau so handhaben wir es auch für unsere Kunden, wenn wir die Finanzierung in deren Auftrag bearbeiten. Ein Pluspunkt, den wir als Meine-Renditeimmobilie gegenüber dem frischen Anleger haben, ist unser Ruf bei vielen Banken und persönlichen Ansprechpartnern: Es zeigt sich, dass die langjährige Zusammenarbeit Vertrauen aufgebaut hat und wir auch kompliziertere Fälle in der Regel platziert bekommen. 

Se hai esperienza nel settore immobiliare - sia attraverso investimenti privati o sovrapposizioni professionali con il settore finanziario - questo aiuta a fare una buona impressione sul consulente bancario. Non è un obbligo, ma naturalmente è il benvenuto. 

Costruire una casa e affittare una tassa

Stai cercando di costruire e affittare una casa e ti stai chiedendo quali tasse sono coinvolte nel processo? Una panoramica:

• Tassa di trasferimento immobiliare per i terreni: se si acquista un terreno non sviluppato per costruirci una casa, si deve pagare la tassa di trasferimento immobiliare sul prezzo di acquisto del terreno. 
• Imposta sul reddito: il reddito da locazione che si guadagna affittando la casa completata è soggetto all'imposta sul reddito. 

Poiché non siamo consulenti fiscali, questo non deve essere considerato un consiglio fiscale. Contattate il vostro consulente fiscale per domande dettagliate.

Casa come investimento cosa considerare

Se si considerano alcuni fattori di base quando si acquista una casa come investimento, si elimina notevolmente il rischio. Questi includono:

• Non comprare troppo caro: Per una specifica proprietà o lotto di terreno, controlla quanto sono costose le altre proprietà nella zona. Oltre alle solite piattaforme immobiliari, sono utili altri strumenti come Geomap. 
• Terreno edificabile: se si acquista un terreno che non è ancora sviluppato, il terreno deve essere designato come terreno edificabile per poter costruire. Questo punto è ovviamente irrilevante se state comprando una casa esistente.
• Fattori regionali: Quanto è forte l'economia della regione, ci sono abbastanza posti di lavoro in futuro? Come valuta il quartiere in cui si trova l'immobile o la casa? È più emergente o caratterizzato da persone che si allontanano? 
• Fattori politici: La situazione politica locale sta pesando sugli investimenti immobiliari? Un esempio lampante di una posizione rischiosa in questi giorni è Berlino, dove il limite degli affitti è stato approvato nel 2019, che è estremamente sfavorevole per i padroni di casa in quanto danneggia la redditività. Meno affitto significa meno ritorno sugli investimenti. Dal 2021, tuttavia, il tetto degli affitti è storia. Resta da vedere cosa deciderà la politica nazionale per quanto riguarda i limiti degli affitti. 

Neben diesen allgemeinen Kriterien zum Thema “Haus vermieten was beachten” gibt es objekt-/grundstückspezifische Risiken, die es zu beachten gilt (Stichwort Bausubstanz etc.) 

Se non vuoi andare a cercare da solo, saremo felici di aiutarti a trovare la proprietà giusta. Per favore, contattateci per questo scopo.