Risparmiare tasse con gli immobili: panoramica

Vari tipi di tasse si verificano in relazione ai beni immobili. Tuttavia, gli investitori e i proprietari di case pieni di risorse usano varie tattiche legali per ottimizzare le tasse, che sono presentate in questo articolo.

Quando si acquista una proprietà, la prima cosa che si deve pagare è la tassa di trasferimento del terreno. A seconda dello stato federale, questo ammonta al 3,5-6%. Non importa se si acquista la proprietà come investimento o per uso personale - nonci sono modi per evitare questa tassa.
Se si investe in una proprietà come investimento di capitale, ci sono altre tasse da considerare oltre alla tassa di trasferimento immobiliare. In primo luogo, stiamo parlando di tasse correnti. Se affittate la vostra proprietà, dovete pagare le tasse sul vostro reddito da affitto e leasing. Questo reddito è soggetto all'imposta sul reddito.
Se in seguito vendete la proprietà, incorrerete anche nella tassa di speculazione.
Tuttavia, ci sono modi per richiedere alcuni benefici fiscali. Sono descritte le seguenti varianti:

  • Evitare la tassa di speculazione (con esempio)
  • Immobili come investimento: cosa dedurre per risparmiare le tasse?
  • Proprietà elencate con significative opportunità di risparmio fiscale
  • Per gli investitori semi-professionali: Asset management GmbH

Omissione della tassa di speculazione

Di norma, l'imposta sulla speculazione si applica quando si vende una proprietà con un profitto entro un determinato periodo. L'ammontare della tassa di speculazione dipende dall'aliquota dell'imposta sul reddito e dall'ammontare del profitto realizzato. Se il periodo di speculazione viene osservato o se si verificano altre condizioni, la tassa di speculazione può non essere applicata. Risparmiare tasse con gli immobili può quindi non essere sempre possibile a breve termine, ma sicuramente dopo la scadenza di certe scadenze.

Tassa di speculazione quando si affitta(proprietà a reddito)

Se affittate la vostra proprietà, il periodo di speculazione di dieci anni si applica a voi. Il periodo inizia dalla data del contratto d'acquisto. Per evitare la tassa, non dovete iniziare le vostre discussioni di vendita prima che questo periodo sia scaduto, per andare sul sicuro.

Tassa di speculazione per uso proprio

Nel caso dell'occupazione del proprietario, il periodo di speculazione è di soli tre anni. L'occupazione del proprietario richiede solo l'uso privato. Questo significa che non è necessario vivere nella proprietà. Potrebbero essere anche i vostri figli. 

Calcolare la tassa di speculazione

L'ammontare della tassa di speculazione dipende - come già detto sopra - dalla vostra aliquota fiscale personale e dal profitto ottenuto. 

Quindi supponiamo che lei abbia comprato una proprietà per 100.000 euro e ora voglia venderla per 150.000 euro. 

Valore al dettaglio150.000 Euro
meno costi100.000 euro
meno i costi accessori per la vendita10.000 euro
= utile imponibile40.000 euro
Aliquota fiscale40 %
= tassa di speculazione16.000 Euro

Va notato che non esiste un'aliquota fissa per la tassa di speculazione. L'importo dell'imposta da pagare è quindi sempre basato sulla vostra aliquota fiscale personale.

Se si tiene conto dei limiti di tempo sopra menzionati per gli investimenti immobiliari (dieci anni) o per le case di proprietà (tre anni), c'è un potenziale di risparmio di 16.000 euro in questo esempio.

Immobili come investimento: cosa si può dedurre? 

Se affittate la vostra proprietà, potete dedurre molte voci dalle vostre tasse. Per esempio, i costi di finanziamento (interessi) sono completamente deducibili dalle tasse. Puoi anche dedurre i servizi domestici, i costi di manutenzione, le spese di gestione del conto e le spese di viaggio. La maggior parte dei costi può essere dedotta completamente. Per alcune voci, come le riparazioni cosmetiche, il 20% è deducibile, ma non più di 600 euro. Va notato qui che questi costi non sono stati precedentemente dichiarati come spese aziendali. 

In questo contesto, è ancora importante distinguere tra spese di manutenzione e costi di produzione. Le spese di manutenzione includono, per esempio, la tappezzeria, l'installazione di nuove finestre, la ristrutturazione di un bagno o la sostituzione di un tetto. Questo include tutti i lavori che migliorano la condizione esistente di una proprietà.
I costi di produzione sorgono quando la proprietà viene estesa o la condizione della proprietà viene notevolmente migliorata. Quindi, se si riadatta un balcone, si aggiunge un giardino d'inverno o si crea un nuovo spazio abitativo, questi sono costi di produzione. Ai fini fiscali, le spese di manutenzione e i costi di produzione sono valutati in modo diverso. Le spese di manutenzione rappresentano spese legate al reddito e possono essere dedotte immediatamente e per intero ai fini fiscali . I costi di produzione, invece, devono essere ammortizzati in 50 anni, a meno che i costi per misura di costruzione siano inferiori a 4.000 euro netti.

Attenzione: bisogna essere assolutamente sicuri di non spendere più del 15% del valore dell'edificio in lavori di ristrutturazione nei primi tre anni. Se si supera il 15%, queste spese sono considerate costi di produzione legati all'acquisizione e devono essere ammortizzate in 50 anni. 

Va notato anche l'ammortamento fiscale degli immobili. Annualmente, circa il 2% del valore dell'edificio - non il valore del terreno - può essere ammortizzato, il che riduce il carico fiscale almeno in piccola misura. Poiché la vita ammortizzabile dei beni immobili è generalmente di 50 anni, questo non rappresenta un grande risparmio potenziale, ma dovrebbe comunque essere considerato. Per le proprietà costruite prima del 1925, il 2,5% può essere ammortizzato all'anno. 

I costi del notaio e del registro fondiario devono essere particolarmente controllati. All'appuntamento con il notaio, cioè, vengono forniti vari servizi, che sono trattati in modo diverso ai fini fiscali:

  • La registrazione di un onere fondiario o di un'ipoteca è attribuita ai costi di finanziamento, che possono essere dedotti integralmente dall'imposta come spese legate al reddito nell'allegato "Affitti e leasing" (nell'anno in cui i costi sono sostenuti).
  • L'autenticazione dei contratti di acquisto, invece, è considerata parte del costo di acquisizione. I costi di acquisizione sono ammortizzati su tutta la vita utile. Il fattore di riduzione delle tasse qui è quindi da considerare piuttosto a lungo termine.
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L'immobiliare come investimento fa per lei?

Risparmi d'imposta Guadagni elevati

Uno dei modi più efficienti per risparmiare le tasse come un alto percettore di reddito è quello di utilizzare la proprietà elencata come investimento. Si applicano regole speciali e si ricevono benefici fiscali unici. Dove sono i vantaggi?

  • Periodo di ammortamento più breve. Mentre gli immobili "normali" sono ammortizzati su 50 anni, gli immobili elencati sono ammortizzati solo su dodici anni. In questo modo, possono essere dedotti ogni anno importi più grandi, che sono significativamente più alti dell'altrimenti usuale 2%. Di regola, l'ammortamento speciale di una proprietà elencata è fino all'8% all'anno. 
  • Deduzione dei costi di ristrutturazione. Se ristrutturate una proprietà elencata, potete estendere ulteriormente il vostro beneficio. Il beneficio finanziario dello sgravio fiscale è ulteriormente rafforzato dall'aumento del valore dell'immobile a seguito della ristrutturazione. Tuttavia, la ristrutturazione di un immobile classificato richiede di solito risorse finanziarie sufficienti, per cui questo investimento è adatto principalmente a persone con un reddito elevato

Sfortunatamente, lo svantaggio di questo piano è che il venditore conosce i risparmi fiscali e li include regolarmente nel prezzo d'acquisto. In alcuni casi, i risparmi fiscali sono addirittura inghiottiti completamente dal prezzo d'acquisto più alto. Quindi, assicuratevi di ottenere un prezzo equo per la proprietà di investimento elencata - saremo felici di consigliarvi su questo.

Info

Risparmiare le tasse con l'aiuto di una società di gestione patrimoniale 

Vantaggi fiscali significativi possono ancora essere raggiunti con l'aiuto di una società di gestione patrimoniale. L'asset-managing GmbH è fondamentalmente una normale GmbH, che però viene fondata allo scopo di gestire e amministrare beni immobili esistenti. È importante notare che la GmbH non opera commercialmente, ma solo a livello amministrativo. Con questa forma di GmbH, si deve anche pagare l'imposta sulle società del 15% più il supplemento di solidarietà, ma nonc'è l'imposta sul commercio

La GmbH di gestione patrimoniale è particolarmente adatta per immobili commerciali o altri immobili con i quali si ottengono rendimenti elevati. 

Tuttavia, il vantaggio fiscale si perde se si ritirano i profitti dalla GmbH di gestione patrimoniale. In questo caso, l'imposta sulle plusvalenze deve essere pagata. Se ritirate fondi sotto forma di stipendio, l'imposta sul reddito è dovuta. Dovreste quindi assicurarvi che i profitti rimangano nella società e che siano reinvestiti in modo ragionevole per poter effettivamente beneficiare del risparmio fiscale.  

Consultazione iniziale: risparmiare le tasse con gli immobili

Vi parleremo delle opportunità che avete come percettore di un reddito elevato di risparmiare sulle tasse con una proprietà storica che produce reddito. Organizza una consultazione ora.

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