Che cos’è il flusso di cassa? Calcolo del flusso di cassa di un immobile

Definizione del flusso di cassa degli immobili

Il flusso di cassa confronta le entrate e le spese sostenute in relazione a un immobile in affitto. Se le entrate superano le uscite, si parla di flusso di cassa positivo. Se le spese sono superiori, il flusso di cassa è negativo. Le proprietà con flusso di cassa sono caratterizzate da un flusso di cassa positivo.

Il famoso libro “Rich Dad Poor Dad Cashflow Quadrant” di Robert T. Kiyosaki parla della ricerca di un flusso di cassa positivo. Egli descrive come ci siano fondamentalmente quattro quadranti in cui viene generato il reddito. Sul lato sinistro ci sono i dipendenti e i lavoratori autonomi.

Essi scambiano denaro per tempo e si trovano sul lato del reddito attivo. Sul lato destro ci sono gli imprenditori e gli investitori. Un imprenditore fa lavorare altre persone per lui, un investitore fa lavorare il denaro per lui. Parola chiave: costruire reddito passivo.

La grande differenza tra questi due gruppi è che gli imprenditori e gli investitori sul lato destro del quadrante si rendono indipendenti dalle loro ore di lavoro limitate. Questa è la chiave del flusso di cassa. Tuttavia, non è così difficile operare in diversi settori. Anche i dipendenti o i lavoratori autonomi possono lavorare come investitori e generare un flusso di cassa positivo.

Un immobile ben tenuto senza arretrati di manutenzione diventerà prima o poi una macchina per stampare denaro una volta rimborsato il prestito.

Ora molti potrebbero pensare: “Non ho i soldi per investire in un immobile”. È qui che entra in gioco la leva. L’obiettivo è quello di apportare il minor capitale proprio possibile e solo quello necessario. Con un confronto di finanziamenti, potete trovare le condizioni migliori e finanziare il vostro immobile attraverso una banca. Il vostro inquilino vi aiuterà poi a pagare il prestito sulla vostra proprietà con i suoi pagamenti dell’affitto, per così dire.

L’unica cosa da notare è che deve trattarsi di un immobile con un flusso di cassa positivo. Se desiderate sapere dove potete trovare tali proprietà con un flusso di cassa positivo, siete invitati a dare un’occhiata alle nostre proprietà esistenti. Abbiamo già fatto i conti per voi.

Perché il cash flow immobiliare è così importante

I flussi di cassa generati dall’immobile sono essenziali. Gli indicatori di efficienza monetaria svolgono un ruolo importante per gli investitori, poiché il flusso di cassa di un immobile dice molto sul suo valore.

Calcolo del flusso di cassa di un immobile

Come si calcola il flusso di cassa di un immobile? In parole povere, le spese vengono detratte dalle entrate. Se rimane del denaro, il flusso di cassa è positivo. Allo stesso tempo, è possibile calcolare il rendimento dell’immobile. Per fare ciò, è innanzitutto importante sapere quali sono le spese effettivamente sostenute. Fondamentalmente, le spese possono essere suddivise in costi accessori all’acquisto (tassa di trasferimento del terreno, spese notarili e catastali), costi del mutuo (interessi e ammortamento), costi di manutenzione o riserva e costi di amministrazione.

L’imposta sul trasferimento del terreno varia da Stato a Stato. In media, tuttavia, si aggira intorno al 3,5%. Per quanto riguarda le spese notarili e catastali, ci si può aspettare di pagare circa l’1,7% del prezzo di acquisto. Purtroppo questi costi non sono negoziabili, in quanto sia i notai che il catasto sono soggetti a tariffe fisse. Si tratta di costi accessori all’acquisto che vengono aggiunti al prezzo d’acquisto nel calcolo del flusso di cassa e fanno quindi parte dell’investimento complessivo.

Altri costi come manutenzione, amministrazione, ammortamento e interessi, invece, sono variabili e possono essere strutturati in qualche modo dall’acquirente. Per quanto riguarda in particolare i costi di amministrazione, dipende se l’acquirente vuole occuparsi personalmente delle attività amministrative o se preferisce cederle. Quanto minore è il lavoro da svolgere sull’immobile, tanto maggiori saranno i costi di gestione sostenuti e minore sarà il flusso di cassa.

Le spese vengono ora confrontate con il reddito da locazione. La differenza rappresenta il vostro reddito mensile, a condizione che sia un’eccedenza e quindi un flusso di cassa positivo.

Calcolo del flusso di cassa

Un esempio di calcolo del flusso di cassa potrebbe essere il seguente

Esempio di calcolo di un investimento immobiliare con flusso di cassa

Flusso di cassa positivo per la proprietà

Una proprietà che ha un flusso di cassa positivo vi porta un reddito regolare. Questo non è il caso di tutti gli investimenti immobiliari, poiché esiste anche un gran numero di proprietà con flusso di cassa negativo che gli investitori devono pagare mese dopo mese. Tuttavia, ci sono alcune cose che si possono fare per ottenere un flusso di cassa positivo.

Ad esempio, nel nostro esempio di calcolo ci sono voci variabili. Il tasso di interesse e l’ammortamento sono negoziabili e c’è spesso spazio di manovra anche per i costi amministrativi. D’altra parte, il reddito da locazione dovrebbe essere il più alto possibile. Ciò dipende non solo dalle condizioni dell’immobile, ma anche dalla sua ubicazione. Saremo lieti di consigliarvi in merito e di fornirvi un finanziamento alle migliori condizioni possibili.

Flusso di cassa attraverso la proprietà

Come già detto, ci sono molte persone che pensano di non avere il capitale necessario per diventare un investitore immobiliare. E spesso non hanno le conoscenze necessarie per scegliere un immobile redditizio.

Ma vediamo sempre che i nostri clienti sono sorpresi di quanto sia facile il percorso verso la loro prima proprietà. E nella maggior parte dei casi non si fermano a un solo immobile, perché cercano rapidamente un secondo e un terzo investimento immobiliare. E molti dei nostri clienti stanno già generando un considerevole reddito passivo con le loro proprietà a flusso di cassa.

Cos’è un buon flusso di cassa

Questa domanda dà l’impressione di essere facile da rispondere: Ma non è così semplice. I tempi che cambiano sono inevitabili. I parametri cambiano e si aprono nuove opportunità. Ora è importante acquistare un immobile al giusto prezzo. Anche l’apporto di un po’ di capitale proprio può avere un effetto positivo sul flusso di cassa previsto.

Immaginate di acquistare un immobile attualmente affittato a un prezzo leggermente inferiore al valore di mercato. Il prezzo leggermente inferiore è dovuto al fatto che l’attuale inquilino è un pensionato di 80 anni che ha vissuto nell’appartamento per 20 anni senza alcun aumento dell’affitto. Il flusso di cassa di questo appartamento probabilmente non è affatto positivo. Il basso reddito da locazione è compensato da un elevato flusso di cassa negativo.

Dopo due anni, il vostro inquilino muore all’età di 82 anni. Questo è triste dal punto di vista umano, ma in qualità di proprietario, ora potete riaffittare l’appartamento a condizioni di mercato standard. Improvvisamente, le spese invariate, principalmente per il pagamento degli interessi e l’ammortamento del prestito, sono compensate da un reddito da locazione significativamente più elevato. Il flusso di cassa cambia radicalmente ed è “improvvisamente” chiaramente positivo!

Come si può vedere: Il flusso di cassa dice solo qualcosa sullo STATO EFFETTIVO dei flussi di cassa del vostro appartamento. “Che cos’è un buon flusso di cassa?” – questa domanda deve quindi essere classificata e rispondere tenendo conto delle condizioni quadro attuali e future.

A seconda dell’orizzonte temporale dell’investitore, in alcuni casi un flusso di cassa negativo può essere tollerato per un certo periodo di tempo, purché l’investimento in un appartamento sia redditizio in futuro. Altri clienti desiderano un flusso di cassa positivo fin dal primo giorno. Siamo in grado di realizzare entrambi i desideri, poiché sviluppiamo noi stessi gli immobili e quindi le esigenze individuali dei nostri clienti sono la nostra priorità.