Calcolare il rendimento di un immobile: Qual è un buon rendimento da locazione?

Calcolo: l’immobile come investimento di capitale

Per calcolare il flusso di cassa di un immobile, dal reddito si deducono solo le spese. Le spese comprendono principalmente i costi di finanziamento, ossia gli interessi e gli ammortamenti. L’aspetto interessante è la composizione dei pagamenti mensili alla banca. La rata è la stessa ogni mese, ma all’inizio è costituita principalmente dal pagamento degli interessi, mentre il prestito viene rimborsato in minima parte. Anno dopo anno, tuttavia, gli interessi da pagare diminuiscono, poiché il tasso di interesse viene applicato solo all’importo residuo del prestito. Così, nel corso del tempo, le rate vengono utilizzate sempre più per il rimborso e meno per il pagamento degli interessi.

Calcola il rendimento da locazione

Oltre agli interessi e agli ammortamenti, dal reddito vanno dedotti i costi accessori non recuperabili sotto forma di riserve di manutenzione e spese di amministrazione. Il reddito che compensa le spese summenzionate è il reddito da locazione. Questi coprono la maggior parte dei costi. La differenza può essere detratta dalle imposte. Dopo il rimborso delle imposte, si ottiene il flusso di cassa reale dell’immobile.

Supponiamo di voler acquistare un appartamento a Kiel per un prezzo di acquisto di 245.000 euro. L’appartamento ha una superficie di 70 metri quadrati. Le spese accessorie all’acquisto ammontano a 20.825 euro, di cui il 6,5% di imposta sul trasferimento del terreno (Schleswig-Holstein) e il 2,00% di spese notarili e catastali. L’imposta sul trasferimento del terreno varia da Stato a Stato; la media è del 5%. L’investimento totale è quindi di 265.825 euro, di cui 20.825 euro come capitale proprio e 245.000 euro come finanziamento bancario. Il reddito da locazione ammonta a 11.346,48 euro all’anno (affitto base annuo netto).

Questo è un esempio di calcolo. Il tasso di interesse dipende dal rating del credito e dalla quantità di capitale proprio disponibile. Anche i costi amministrativi possono variare. Nell’esempio precedente è stato utilizzato il servizio a 360 gradi di Meine-Renditeimmobilie, che comprende sia la gestione del condominio sia la gestione del singolo immobile, compresa la gestione degli inquilini. Facciamo sempre calcoli prudenti, per questo abbiamo quattro approcci diversi.

1. La proprietà perde valore?
2. Il valore rimane costante?
3. Quale sarebbe lo sviluppo medio del valore?
4. Quando la performance sarebbe molto buona?

Quando conviene un investimento immobiliare?

Un investimento immobiliare è conveniente se il rendimento locativo è corretto. Si può vedere come si costruisce questo risultato utilizzando il seguente esempio di calcolo:

Calcolo del rendimento locativo lordo

Nell’esempio precedente, il rendimento locativo lordo è del 4,6%:

Esempio di calcolo del rendimento locativo lordo

Tuttavia, per ottenere un tale rendimento locativo è necessario soddisfare alcune condizioni:

• La valutazione della posizione dell’immobile
• Affitto al livello di mercato attuale
• Buon prezzo d’acquisto
• Condizioni di credito adeguate

Calcolo complessivo di un investimento immobiliare

Una visione olistica include anche i costi accessori sostenuti durante la locazione, i costi accessori di acquisto e i costi di finanziamento sotto forma di ammortamento e tasso di interesse. Un calcolo di questo tipo si presenta come segue:

Saremo lieti di creare un calcolo gratuito della proprietà con Excel per la vostra proprietà o per una proprietà di rendimento che state considerando. Contattateci semplicemente.

Calcolo dell’aumento di valore di un immobile

Con il nostro calcolatore di investimenti, potete vedere come cambia il valore medio di un immobile nel tempo, a seconda che si tratti di un investimento immobiliare piccolo, medio o grande. Il calcolo mostra l’andamento degli affitti e dei prezzi degli immobili in Germania negli ultimi anni. Anche i tempi difficili lo hanno dimostrato: Gli immobili hanno quasi sempre superato la prova del tempo, anche in termini di stabilità o rivalutazione del valore, e subiscono solo una temporanea riduzione del valore, se mai. Le persone devono sempre vivere e affittare.

Calcolo del valore degli immobili: metodi

Esistono vari metodi per calcolare il valore di una proprietà:

Valore di reddito

Si tiene conto solo del reddito da locazione. Un semplice appartamento che genera un elevato reddito da locazione ha un valore di reddito più elevato di un immobile di lusso che deve essere affittato a basso costo a causa di una posizione poco attraente.

Valore dell’unità immobiliare

Questo metodo di calcolo viene utilizzato principalmente per determinare l’imposta sulla proprietà. Sebbene il valore unitario possa essere calcolato anche con il metodo del valore reddituale capitalizzato, esso si basa su cifre diverse. Sono determinanti gli indici di valore del 1964 per le proprietà nella Germania Ovest e del 1935 per la Germania Est. Altri fattori sono l’ubicazione dell’immobile, la dotazione e il metodo di costruzione.

Valore di mercato

Il valore di mercato è quello che conta quando si acquista un immobile. Il valore di mercato di un immobile viene solitamente calcolato da un esperto e riflette le attuali condizioni di mercato.

Calcolo del prestito per un immobile

La maggior parte del prezzo di acquisto viene solitamente finanziata con l’aiuto di un prestito. Questo ha senso soprattutto per sfruttare la leva finanziaria. Ciò consente agli investitori di generare un reddito elevato con un investimento azionario ridotto. Per questo motivo, il rendimento del capitale proprio per gli immobili finanziati è significativamente più alto rispetto ad altre forme di investimento.

Una regola empirica prevede che la linea di credito sia pari a 150 volte il reddito familiare netto. Potete calcolare facilmente le condizioni del prestito con il nostro calcolatore di finanziamento. Oltre ai costi di finanziamento, è possibile calcolare anche l’imposta di successione e di donazione sugli immobili.

Ammortamento dell’immobile

L’ammortamento è una struttura fiscale che offre al locatore di un immobile alcuni sgravi fiscali. (I locatori possono ammortizzare i loro costi a quote costanti su una vita utile fissa di 50 anni. I costi deducibili comprendono i costi di acquisizione, i costi di produzione e i costi di produzione prossimi all’acquisizione.

Costi di acquisizione

Quando si acquista un immobile, si sostengono inizialmente dei costi di acquisizione. Tra questi rientrano il prezzo di acquisto, ma anche l’imposta di trasferimento del terreno e le spese notarili e dell’agente immobiliare.

Costi di produzione

A questo punto si può decidere di ampliare il seminterrato o di installare nuove finestre/porte. I relativi costi rientrano nei costi di produzione e sono anch’essi deducibili dalle imposte – per 50 anni.

Costi di produzione legati all’acquisto

Si tratta dei costi per le misure di manutenzione o ristrutturazione. In questo caso c’è una particolarità. Se i costi di produzione legati all’acquisizione sono inferiori al 15% del valore dell’edificio nei primi tre anni dall’acquisto dell’immobile, possono essere dedotti direttamente dal reddito da locazione e immediatamente detratti ai fini fiscali. Se questo valore viene superato, anche questi costi devono essere ammortizzati in 50 anni.

Ammortamento per gli immobili quotati

Se l’immobile è affittato, i costi di ammodernamento o ristrutturazione possono essere dedotti al 9% per otto anni e al 7% per altri quattro anni. Se il proprietario utilizza direttamente l’immobile tutelato, il 9% dei costi di ammodernamento può essere detratto fiscalmente in dieci anni.

Qual è un buon ritorno sull’investimento immobiliare

Vengono continuamente pubblicizzati buoni rendimenti tra il 5% e il 6%. Questi rendimenti sono effettivamente molto interessanti, ma in molti casi non si basano su cifre realistiche. Sorge quindi la domanda: qual è il rendimento medio di un immobile?

Negli ultimi anni, in Germania è diventato chiaro: Un rendimento buono e realistico è del 3-4% (ndr: il 4,8% è a cavallo del 2023/2024). Questo tiene conto di tutti i costi. Se si hanno in mente le cifre chiave fin dall’inizio e si prende una decisione di acquisto ben ponderata con l’aiuto di professionisti, è possibile ottenere un tale rendimento. Siamo molto orgogliosi del fatto che i progetti immobiliari da noi sostenuti raggiungono un rendimento locativo lordo medio di circa il 4,8% e in alcuni casi possono addirittura offrire appartamenti con un rendimento locativo superiore al 5%.

Lista di controllo per un immobile con un buon rendimento locativo

Cosa è importante se si vuole fare il primo passo per diventare un investitore immobiliare di successo e costruire la propria ricchezza?

• Scoprire le possibilità: in una consulenza iniziale non vincolante, analizzeremo insieme la vostra situazione individuale e calcoleremo il vostro valore aggiunto personale attraverso un investimento immobiliare.
• Ricerca dell’immobile: vi aiutiamo a prendere le decisioni giuste e ci impegniamo a trovare l’immobile giusto per voi.
• Calcolo del rendimento dell’immobile: Il risultato della ricerca dell’immobile è trovare l’immobile d’investimento “perfetto”. Naturalmente, il rendimento deve essere innanzitutto giusto.
• Finanziamento: In collaborazione con oltre 450 banche, vi forniremo il concetto di finanziamento ottimale per la vostra situazione e le vostre esigenze individuali.
• Implementazione: Non vi lasciamo da soli. Vi accompagniamo ai vostri appuntamenti di visione e notarili fino a quando tutto è ufficialmente finalizzato.
• Lasciate a noi l’amministrazione: non dovrete preoccuparvi di rubinetti che gocciolano o di redigere nuovi contratti di locazione. Se lo desiderate, possiamo occuparci dei lavori di ristrutturazione, della gestione degli inquilini e di molto altro ancora.
• Generare reddito passivo: Con il primo reddito da locazione che arriva sul vostro conto, vi rendete conto di quanto sia piacevole incrementare passivamente il vostro patrimonio con la vostra proprietà. Continuate a lavorare bene e pianificate il prossimo progetto che vi porterà ulteriori profitti.

Il team di Meine-Renditeimmobilie risponderà a tutte le vostre domande e vi assisterà fino alla conclusione positiva della transazione. Saremo inoltre lieti di aiutarvi in caso di domande sul calcolo della rendita immobiliare. Dopotutto, abbiamo già accompagnato e sostenuto uno o due investitori immobiliari in questo viaggio negli ultimi sei anni. Richiedete subito la vostra consulenza iniziale gratuita e diventate presto un orgoglioso proprietario di immobili!

Domande frequenti sul calcolo della rendita immobiliare