Steuersparmodell: Mit vermieteten Immobilien Steuern sparen

Steuern bei Verkauf einer Immobilie

Bei einem Verkauf einer Immobilie wird der erzielte Gewinn dem sonstigen Einkommen hinzugerechnet. Die Höhe der sogenannten Spekulationssteuer richtet sich also nach dem persönlichen Einkommensteuersatz.

Spekulationssteuer bei Vermietung (Renditeimmobilie)

Erfolgt der Verkauf mindestens 10 Jahre nach Kauf, entfällt die Spekulationssteuer. Der Gewinn wird nicht mehr zu den sonstigen Einkünften hinzugerechnet.

Spekulationssteuer bei Eigennutzung

Bei der Eigennutzung beträgt die Spekulationsfrist lediglich drei Jahre. Die Eigennutzung setzt nur die private Nutzung voraus. Das bedeutet nicht, dass die Immobilie persönlich bewohnt werden muss. Stattdessen könnten zum Beispiel die Kinder darin wohnen.

Spekulationssteuer berechnen

Gehen wir also davon aus, dass Sie eine Immobilie für 100.000 Euro erworben haben und diese nun für 150.000 Euro verkaufen möchten.

Wenn die oben genannten Fristen bei Renditeimmobilien (zehn Jahre) beziehungsweise beim Eigenheim (drei Jahre) berücksichtigt werden, besteht in diesem Beispiel ein Einsparungspotenzial von 16.000 €.

Absetzbare Ausgaben bei Renditeobjekten

Wer seine Immobilie vermietet, kann beispielsweise die Kosten für die Finanzierung (Zinsen) in voller Höhe absetzen. Ebenso können haushaltsnahe Dienstleistungen, Instandsetzungskosten, Kontoführungsgebühren und Fahrtkosten abgesetzt werden.

Die meisten Kosten können in voller Höhe angesetzt werden. Zu beachten ist hier, dass diese Kosten nicht vorher schon als Betriebsausgaben deklariert wurden.

Des Weiteren muss zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten unterschieden werden.

Erhaltungsaufwendungen absetzen

Erhaltungsaufwendungen sind zum Beispiel Tapezierarbeiten, neue Fenster, Badrenovierung oder ein neues Dach. Umfasst sind alle Arbeiten, die den Zustand der Immobilie verbessern.

Herstellungskosten abschreiben

Herstellungskosten entstehen, wenn die Immobilie erweitert oder der Zustand sehr stark verbessert wird, etwa durch einen nachträglich angebrachten Balkon, einen Wintergarten oder neu geschaffene Wohnfläche.

Steuerlich werden Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten unterschiedlich bewertet. Erhaltungsaufwendungen stellen Werbungskosten dar und können sofort und in voller Höhe steuerlich abgesetzt werden.

Die Herstellungskosten wiederum müssen über 50 Jahre lang abgeschrieben werden, es sei denn, die Kosten pro Baumaßnahme betragen weniger als 4.000 Euro netto.

Gebäudewert abschreiben

Auch die Abschreibung der Immobilie selbst ist ein wichtiger Faktor. Jährlich können 2% des Gebäudewertes – nicht des Grundstückswertes – abgeschrieben werden.

Bei Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden, können pro Jahr 2,5% abgesetzt werden.

Notar- und Grundbuchkosten abschreiben

Die Kosten für Notar und Grundbuch müssen gesondert betrachtet werden. Beim Notartermin werden verschiedene Leistungen erbracht, die steuerlich unterschiedlich behandelt werden:

• Die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek wird den Finanzierungskosten zugerechnet. Diese Ausgaben können im Entstehungsjahr als Werbungskosten in der Anlage „Vermietung und Verpachtung“ in voller Höhe abgesetzt werden.
• Die notarielle Beglaubigung von Kaufverträgen hingegen wird als Teil der Anschaffungskosten betrachtet und werden daher über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben.

Steuern sparen für Gutverdiener

Denkmalgeschützte Immobilien eignen sich, um als Gutverdiener Steuern zu sparen.

Erhöhte Abschreibung bei Denkmälern

Bei denkmalgeschützten Immobilien gibt es zusätzlich zur normalen Gebäudeabschreibung auch noch die Denkmalschutz-AfA:

Damit können Denkmal-Vermieter jährlich 9% der Modernisierungs- und Renovierungskosten in den ersten acht Jahren von der Steuer absetzen. In den folgenden vier Jahren hingegen sind es 7% pro Jahr.

Daher eignen sich denkmalgeschützte Immobilien mit ihren hohen Abschreibungen besonders für Anleger mit hohem Steuersatz, also für Gutverdiener.

Gutverdiener profitieren von den Steuervorteilen bei denkmalgeschützen Immobilien

Nachteilig ist bei Denkmalimmobilien, dass auch Verkäufer um die Steuerersparnis wissen, diese oftmals einpreisen und damit versuchen, den wirtschaftlichen Vorteil für sich zu verbuchen.

In einigen Fällen wird die Steuerersparnis sogar vollständig vom erhöhten Kaufpreis zunichtegemacht. Insbesondere bei denkmalgeschützten Renditeimmobilien ist daher auf einen fairen Preis zu achten.

Steuern sparen mit einer vermögensverwaltenden GmbH

Mit Hilfe einer vermögensverwaltenden GmbH lassen sich weitere Steuervorteile erzielen. Eine solche GmbH hat den alleinigen Zweck, bestehende Immobilien zu verwalten und bewirtschaften. Diese GmbH darf nicht gewerblich, sondern nur verwaltend agieren.

Die VV GmbH zahlt, wie alle GmbHs, Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag, es entfällt aber die Gewerbesteuer.

Die vermögensverwaltende GmbH eignet sich für Immobilien, die eine hohe Rendite erzielen. Der Steuervorteil geht jedoch verloren, wenn Gewinne aus der vermögensverwaltenden GmbH entnommen werden:

Bei der Gewinnentnahme fällt Kapitalertragsteuer an. Wird Geld als Gehalt entnommen, schlägt die Einkommensteuer zu.

Gewinne sollten also im Unternehmen verbleiben und dort reinvestiert werden, um tatsächlich von den Steuerersparnissen profitieren zu können.