Immobilie als Altersvorsorge 

Letzte Aktualisierung am 06.01.2022

Wir schreiben das Jahr 2022: Seit Jahren liegt der Leitzins der Zentralbanken in Europa und den USA bei 0%, herkömmliche Anlageformen wie Tagesgeldkonten und Sparbücher werfen keine Rendite ab und die Angst vor steigender Inflation greift um sich.

Viele Arbeitnehmer, die ihr Leben lang für einen genußvollen Ruhestand gearbeitet haben, sehen ihre Träume platzen. Und sie fragen sich voller Reue: Was habe ich falsch gemacht? Und warum habe ich mich nie selbst um meine Altersvorsorge gekümmert, und mich stattdessen immer auf andere verlassen?

Zum Glück haben Sie vor ca. 25 Jahren Geld in eine Immobilie angelegt, die Sie seitdem vermieten. Das spielt Ihnen Monat für Monat weitere 1.000 Euro ein. Und das für den Rest Ihres Lebens. 

Es gibt viele Wege, um Ihre Rente aufzubessern. Die sicherste und rentabelste Option? Eine Immobilie als Kapitalanlage und zur Altersvorsorge, in Form einer vermieteten Eigentumswohnung.

Neben den Vorteilen einer lukrativen Einkommensquelle, bringen Immobilien als Altersvorsorge und Kapitalanlage auch noch weitere Vorteile mit sich. Wenn Sie den Immobilienerwerb über eine Bank finanzieren lassen, ist das Investment bereits mit einem geringen Eigenkapitaleinsatz möglich. Ihr Mieter zahlt die Hypothek indirekt für Sie ab und Sie können Jahr für Jahr Ihr Vermögen weiter aufbauen

Weitere Vorteile:

  • Der Wert der Immobilie/-n steigt im Laufe der Jahre. 
  • Sie können Ihre Immobilien vererben an Kinder, Enkelkinder, etc. 
  • Nach zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei.

Altersvorsorge Immobilien: Steuer

Dass der Verkauf einer Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei erfolgt, ist Ihnen nun bereits bekannt. Es gibt allerdings weitere Möglichkeiten, um eine Immobilie als Altersvorsorge steuerlich vorteilhaft zu nutzen. Es gibt zahlreiche Posten, die Sie als Kapitalanleger von der Steuer absetzen können. Dazu zählen beispielsweise sämtliche Werbungskosten, Abschreibungen auf den Gebäude- oder Wohnungswert, Versicherungskosten, Steuerberatungskosten, Finanzierungskosten (Zinsen) sowie Nebenkosten für Müllabfuhr oder Hausmeisterdienstleistungen.

Altersvorsorge Immobilie oder ETF/Aktien 

ETFs und Aktien könnten eine Alternative zu Immobilien darstellen. Sie müssten hierbei nur beachten, dass Sie eine geringere Rendite erhalten, dafür aber ein höheres Risiko in Kauf nehmen. Aktien hängen sehr stark von der wirtschaftlichen Entwicklung ab. Leidet die Wirtschaft, leider Ihr Depot. Gerade in der jetzigen Zeit erleben wir das wieder. 

Wenn Sie dennoch mit Aktien ein passives Einkommen aufbauen wollen, sollten Sie Ihren Fokus auf Dividendentitel legen, die Ihnen wiederkehrend Gewinne einbringen. Bei Wachstumsaktien ist es so, dass die Gewinne wieder in das Unternehmen gesteckt werden. Aktionäre profitieren dann möglicherweise von hohen Verkaufspreisen in der Zukunft. Aber eben nur möglicherweise. Es handelt sich hier um reine Spekulation und dürfte als sichere Altersvorsorge nicht in Frage kommen. 

Weitere Möglichkeiten: 

Altersvorsorge – Immobilien, Ackerland, Edelmetalle

Ackerland könnte eine lukrative Alternative sein. Kleinere Investoren haben jedoch kaum Zugang zu dieser Investmentart. Auch Edelmetalle wären denkbar. Diese werfen aber keine laufenden Erträge ab. 

Die beste Alternative stellt immer noch die Immobilie dar. Schon eine kleine Eigentumswohnung kann die Rente deutlich aufbessern, wenn der Mieter die Wohnung erstmal für Sie abbezahlt hat. 

Passt eine Immobilie als Kapitalanlage zu Ihnen?

Immobilie als Altersvorsorge: Für wen geeignet? 

Grundsätzlich gilt: Je früher man anfängt, desto besser. Wir haben aber auch Kunden, die schon weit über 50 waren, als sie ihre erste Immobilie gekauft haben. 

Entscheidend ist nicht das Alter, sondern das Ziel des Anlegers. Eine Immobilie innerhalb weniger Jahre abzubezahlen, ist nur mit sehr hohen Tilgungsraten möglich. Wenn Sie schon etwas älter sind, sollten Sie daher mehr Eigenkapital aufwenden und den Immobilienkredit schnell tilgen. Dadurch können Sie im Rentenalter von einem vollen Cashflow profitieren und haben keine Kosten mehr für die Rückzahlung des Darlehens. Fazit: Eine gute Kapitalanlage für Rentner. 

Als junger Anleger haben Sie deutlich mehr Möglichkeiten, aber ab wann lohnt sich eine Immobilie als Altersvorsorge? 

Wer mit Mitte 20 oder Anfang 30 bereits in seine erste Immobilie investiert, hat die besten Voraussetzungen. Um eine Immobilienfinanzierung zu bekommen, wird von der Bank lediglich ein Mindestgehalt von ca. 2.000 Euro gefordert und ein geringer Eigenkapitalanteil. Die Mieteinnahmen, die durch die Immobilie erzielt werden, sollten die Finanzierungskosten decken. In den meisten Fällen ergibt sich dann ein neutraler Cashflow von +/- 0 Euro. Junge Anleger, die eigene Cashflow Immobilien erwerben, haben dabei gleich zwei große Vorteile: 

  1. Sie schaffen das Fundament für eine wohlhabende Zukunft, in der sie passives Einkommen durch ihre Immobilie/-n beziehen. 
  2. Sie spüren die finanzielle Belastung nicht, da die Finanzierungsraten vom Mieter übernommen werden. 

Damit ist die Immobilie als Altersvorsorge geeignet für jedes Alter, allerdings ist es für jüngere Kapitalanleger durch die lange Laufzeit noch einfacher. 

Immobilie für Rente: Pro und Contra

ProContra
Positiver Cashflow im Alter Gewisses Eigenkapital benötigt, d. h. mind. die Kaufnebenkosten sollten durch Eigenkapital abgedeckt sein
Finanzielle Belastung kaum spürbar, da Mieter die Tilgung und Kosten des Darlehens trägt Bonität wird vorausgesetzt
Aktuell niedriges Zinsniveau Monatliches Einkommen von mind. 2.000 Euro erforderlich
Gesetzliche Rente ist zu niedrig – durch Immobilie können sich Rentner deutlich mehr leisten
Im Todesfall: Immobilien vererben an Kinder, Enkelkinder, etc. 
Info

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Riester Rente für Immobilienkauf 

Auch der Staat unterstützt Immobilien als Altersvorsorge. Bei der Riester-Rente handelt es sich um eine staatliche Förderung, die jeder in Anspruch nehmen kann, der in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlt. Diese Förderung wurde dahingehend erweitert, dass sie nun auch für selbstgenutzte Immobilien vergeben wird. Der dahinterstehende Zweck ist es, im Rentenalter mietfrei in der eigenen Immobilie zu wohnen. 

Diese Vorgehensweise könnte für Sie interessant sein, wenn Sie aktuell noch kein Kapital angehäuft haben, aber in einigen Jahren eine Immobilie finanzieren möchten. Die Riester-Förderung gibt es aber nur, wenn die Immobilie tatsächlich selbst genutzt wird. Ausschlaggebend ist der Zeitpunkt des Rentenbeginns. Das bedeutet, dass Sie die Immobilie wenigstens zwischendurch (befristet) vermieten dürfen. Dann können Sie mit Ihrer Riester Rente eine Immobilie finanzieren.

Eine staatliche Förderung mag zunächst vorteilhaft klingen. Allerdings gibt es zwei große Nachteile. Eine selbstgenutzte Immobilie – auch wenn sie bereits abbezahlt ist – erzielt keine regelmäßigen Einnahmen. Außerdem müssten Sie sich bereits frühzeitig entscheiden, wo Sie im Alter leben möchten und Standort, Barrierefreiheit, etc. berücksichtigen. 

Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie in Erwägung ziehen, mehrere Immobilien als Altersvorsorge zu nutzen, von denen sie eine selbst nutzen und die weiteren Objekte vermieten, um nicht „nur“ mietfrei zu wohnen, sondern wirklich Ihren Lebensabend genießen zu können. Wir helfen Ihnen bei der Suche nach geeigneten Objekten und unterstützen Sie außerdem bei der Finanzierung. 

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Ferdinand Guggenberger M.Sc.

Über den Autor dieses Artikels:
  • Immobilienspezialist und Geldanlage-Experte
  • Ehem. bei Unternehmensberatung Boston Consulting Group (BCG) und maihiro GmbH (heute Teil von Accenture)
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